房產(chǎn)在離婚時(shí)到底怎么分割？
第 140 期 編號(hào)：HDFYZYJJ2017140單位｜恒都律師事務(wù)所 綜合法律業(yè)務(wù)及爭(zhēng)議解決事業(yè)部 作者｜房地產(chǎn)與建設(shè)工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專(zhuān)業(yè)組 張建徽編輯｜曹莉萍房產(chǎn)問(wèn)題比較復(fù)雜，別的不說(shuō)，光是這房產(chǎn)的種類(lèi)就夠讓人眼花繚亂的：公租房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、按揭貸款商品房、拆遷安置房、宅基地上房、小產(chǎn)權(quán)房等等。由于篇幅有限，本文主要說(shuō)一說(shuō)生活中最常見(jiàn)的一種按揭貸款商品房：婚前按揭房。所謂婚前按揭房，指的是婚前一方付首付并辦理完銀行貸款，婚后共同還貸，產(chǎn)權(quán)登記在首付款支付方名下的房屋。一、房屋取得時(shí)間點(diǎn)有一個(gè)問(wèn)題需要先說(shuō)清楚，那就是婚前婚后怎么個(gè)算法，以哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)。結(jié)婚時(shí)間是確定的，結(jié)婚證上是哪天就按哪天算，但是這個(gè)房屋取得的時(shí)間點(diǎn)就不是那么明確了，購(gòu)房有多個(gè)環(huán)節(jié)：簽訂購(gòu)房合同，簽訂貸款合同，付首付，接收房屋，辦理產(chǎn)權(quán)登記，取得房產(chǎn)證。房屋取得時(shí)間到底按哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)算呢？在夫妻內(nèi)部區(qū)分產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以支付首付并辦理完銀行貸款的時(shí)間點(diǎn)為房屋取得時(shí)間。買(mǎi)方支付首付并辦理完銀行貸款，則買(mǎi)方的主要義務(wù)已經(jīng)完成，賣(mài)方已經(jīng)收到了全部的購(gòu)房款，剩余的交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證均產(chǎn)生了一定的確定性（如果是在離婚時(shí)分割房屋，則房屋已經(jīng)實(shí)際取得）。如果按照產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間或者房產(chǎn)證取得時(shí)間來(lái)確定房產(chǎn)取得時(shí)間，則會(huì)產(chǎn)生較大不確定性，例如因?yàn)橘u(mài)方遲延配合或者行政部門(mén)遲延辦理，本應(yīng)在婚前登記的產(chǎn)權(quán)或者取得的房產(chǎn)證卻拖到了婚后，按照登記時(shí)間或者房產(chǎn)證取得時(shí)間來(lái)計(jì)算的話(huà)，另外一方對(duì)購(gòu)房未做任何貢獻(xiàn)，僅因?yàn)樗说倪t延，就取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，明顯不太公平。二、這種房屋應(yīng)當(dāng)怎么分割這種房屋在離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)怎么分割呢？根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的`個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償�！奔垂餐�貸方雖分不到房屋，但是可以分得相應(yīng)的補(bǔ)償款。那這個(gè)補(bǔ)償款究竟應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算呢？《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于明確離婚時(shí)房屋補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定：“產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行房屋補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式為：房屋補(bǔ)償款＝夫妻共同支付款項(xiàng)（包括本息）÷（房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)＋全部應(yīng)付利息）×房屋評(píng)估現(xiàn)值（或夫妻認(rèn)可房屋現(xiàn)值）×50%”。舉例來(lái)說(shuō)，房屋價(jià)款100萬(wàn)，男方首付20萬(wàn)，貸款80萬(wàn)，利息20萬(wàn)，離婚時(shí)，雙方共同還貸30萬(wàn)，房屋增值到200萬(wàn)元，那么女方應(yīng)得的補(bǔ)償款為：30萬(wàn)÷（100萬(wàn)+20萬(wàn)）×200萬(wàn)×50%=25萬(wàn)元。上述規(guī)定僅適用于房屋價(jià)格上漲的情況，萬(wàn)一房?jī)r(jià)下跌，又應(yīng)當(dāng)如何分割呢？共同還貸方是不是要分擔(dān)房屋貶值的損失呢？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，法律尚無(wú)明確規(guī)定，我們認(rèn)為，即使房?jī)r(jià)下跌，也不能由共同還貸方來(lái)承擔(dān)房屋貶值的損失。共同還貸方之還貸行為，系對(duì)產(chǎn)權(quán)登記方的幫助行為，或者說(shuō)是對(duì)家庭的貢獻(xiàn)行為，這個(gè)行為在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，按照房屋增值的幅度進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，較為合適。但是不能因此就將共同還貸比照投資關(guān)系，要求共同還貸方在房?jī)r(jià)下跌時(shí)承擔(dān)房屋貶值的損失。夫妻關(guān)系畢竟不是商事合作關(guān)系，不能完全按照投資回報(bào)率來(lái)計(jì)算利潤(rùn)或者虧損。共同還貸方承擔(dān)了還貸的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也減輕了產(chǎn)權(quán)方的精神壓力，對(duì)家庭的照料也是有價(jià)值的，這種幫助、貢獻(xiàn)的價(jià)值不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌就被否定。我們認(rèn)為，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照共同還貸的數(shù)額以及房?jī)r(jià)下跌的程度進(jìn)行綜合考慮，對(duì)共同還貸方予以一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，具體數(shù)額應(yīng)當(dāng)不少于共同還貸數(shù)額的50%加相應(yīng)利息。本文僅對(duì)房產(chǎn)在離婚時(shí)的分割問(wèn)題進(jìn)行了一些粗淺的說(shuō)明，以供讀者了解相應(yīng)的法律規(guī)定�，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中的問(wèn)題遠(yuǎn)比本文舉例的情況復(fù)雜，如一方父母代付首付款，婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款，產(chǎn)權(quán)證登記在兩人名下等，還需要具體問(wèn)題具體分析。屆時(shí)建議咨詢(xún)本所律師，我們將為您提供專(zhuān)業(yè)解答。聲 明《恒都律師事務(wù)所》所刊登的文章僅代表作者本人觀(guān)點(diǎn)，不得視為恒都律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用該文章的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。未經(jīng)本所書(shū)面同意，不得轉(zhuǎn)載或使用該文章中包含的任何圖片或影像。如文章和圖片有任何問(wèn)題請(qǐng)與我們聯(lián)系。【房產(chǎn)在離婚時(shí)到底怎么分割？】相關(guān)文章：
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