樓市的市場(chǎng)狀況通常與房地產(chǎn)相關(guān)政策有關(guān)，因此樓市的市場(chǎng)狀況與我們的生活息息相關(guān)。下面是CNrencai小編收集整理的樓市調(diào)研報(bào)告，歡迎閱讀參考!!
樓市調(diào)研報(bào)告一
摘 要：本文首先介紹了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的含義、作用，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容，同時(shí)指出了在房地產(chǎn)調(diào)查過(guò)程中的制約因子，并且總結(jié)了房地產(chǎn)調(diào)查的一般程序，這些對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場(chǎng)調(diào)查;制約因子
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。由于土地和房屋位置的固定性(不動(dòng)產(chǎn))，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也各有很深的地域特征。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤(pán)到區(qū)域市場(chǎng)，再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤(pán)、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用是市場(chǎng)調(diào)查功能的具體體現(xiàn)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的認(rèn)識(shí)功能和信息功能，市場(chǎng)調(diào)查的作用是多方面的，主要有以下幾點(diǎn)：
1.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)
通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可以了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢(shì)，包括市場(chǎng)的供給情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的活動(dòng)意向等，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)方向，在錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)現(xiàn)象中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點(diǎn)。
2.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位
通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣(mài)什么樣的房子”、“房子賣(mài)給誰(shuí)”、“怎樣賣(mài)房子”，也就是說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查能夠幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，包括市場(chǎng)定位和目標(biāo)消費(fèi)群體定位，這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
3.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略
只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才有可能了解市場(chǎng)供需情況，進(jìn)而組織生產(chǎn)，才有可能制定出正確的產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷(xiāo)售渠道策略和促銷(xiāo)策略。
4.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金動(dòng)輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)充分了解，對(duì)產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行評(píng)估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，解決面臨的問(wèn)題，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容
影響房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的因素有很多，對(duì)于不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，各個(gè)因素影響大小也不一樣，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有下面幾個(gè)部分：
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查
包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查以及社區(qū)環(huán)境調(diào)查。
2.市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為調(diào)查
包括消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì);房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查;需求動(dòng)機(jī)調(diào)查;購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查等。
3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查
一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)可分為兩種情況，一是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的，另一是處于不同區(qū)域但定位相似的樓盤(pán)。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研主要是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略組合調(diào)查與分析，包括產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷(xiāo)售推廣和物業(yè)管理等方面的調(diào)查。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期;現(xiàn)有客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度;新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況;本企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售潛力及市場(chǎng)占有率等。
5.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況和供給彈性的大小;開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響;開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格;價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)等。
6.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查
包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況;房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因;代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其代理情況;房地產(chǎn)客戶對(duì)代理商的評(píng)價(jià)。
7.房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)查
包括房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定;房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查;房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司的調(diào)查;人員促銷(xiāo)的配備狀況;各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租賃績(jī)效的影響;各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的制約因子
在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，市場(chǎng)調(diào)查與研究占有極其重要的地位，然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研受到一些來(lái)自客觀和主觀因子的制約，具體如下：
1.時(shí)間的制約
提供給市場(chǎng)調(diào)研人員的時(shí)間一般很短，在較短的時(shí)間內(nèi)提出一份客觀詳實(shí)的市場(chǎng)報(bào)告比較困難。這需要市場(chǎng)調(diào)研人員做好充分的籌備工作，包括和開(kāi)發(fā)商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商最有力的支持。
2.技能的制約
經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)調(diào)研人員和沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)調(diào)研人員的技巧與能力會(huì)相差很遠(yuǎn)，這種個(gè)人的市場(chǎng)分析能力和技能對(duì)其研究報(bào)告的可信度有直接的影響。
3.費(fèi)用的制約
所有的研究報(bào)告都有其固定的預(yù)算。市場(chǎng)研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會(huì)感到無(wú)法充裕地執(zhí)行其研究計(jì)劃，造成研究成果受到多方面的限制。
4.偏見(jiàn)的制約
每一個(gè)人都會(huì)有主觀意識(shí)，或多或少先入為主的成見(jiàn)，這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動(dòng)以及情緒化的人不太適合做市場(chǎng)的調(diào)查與研究工作。
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序
營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研和科學(xué)調(diào)研的其它形式一樣，需要一系列相互關(guān)聯(lián)的行動(dòng)。系統(tǒng)性的市場(chǎng)調(diào)查需要一條主要線索，要經(jīng)過(guò)周密計(jì)劃和有秩序的調(diào)查。調(diào)研階段經(jīng)常遵循一般化的模式，有以下三個(gè)階段：
第一階段調(diào)查準(zhǔn)備階段。本階段確定的問(wèn)題及地域范圍，并對(duì)調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃(如調(diào)查方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類(lèi)，經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)等)。
第二階段正式調(diào)查階段。本階段確定調(diào)研資料來(lái)源及收集方法。直接資料要采取訪談、問(wèn)卷、觀察等方法收集;間接資料可采取交換、購(gòu)買(mǎi)、委托等方法。
第三階段結(jié)果處理階段。將調(diào)查收集的資料進(jìn)行交叉分析分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是至關(guān)重要的。它不僅僅關(guān)系到項(xiàng)目本身的成敗，更關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商形象和口碑，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商開(kāi)拓新市場(chǎng)效果和今后發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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