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淺談經(jīng)濟(jì)學(xué)分析在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用論文
一、經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的主要方法介紹
f就經(jīng)濟(jì)學(xué)而言，其有著一套較為系統(tǒng)的且特征性十分明顯的分析法，其中重要包括實(shí)證分析、均衡分析、比較靜態(tài)分析、動(dòng)態(tài)分析、靜態(tài)分析、短期與長期分析、邊際分析以及個(gè)量與總量分析等等，這些分析方法構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。下面分別這些方法進(jìn)行簡要介紹：
(_)實(shí)證分析法
經(jīng)濟(jì)學(xué)中的實(shí)證分析實(shí)際上源自于哲學(xué)中的實(shí)證主義。它是一種按照事實(shí)并加以驗(yàn)證的陳述，而這種具有實(shí)證性的陳訴方式能夠簡化為某種一經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為依據(jù)的證明形式。通常在運(yùn)用實(shí)證分析法來對(duì)與經(jīng)濟(jì)相關(guān)的問題進(jìn)行研究時(shí)，首先就是需要提出可以解釋這一事實(shí)的理論依據(jù)，然后以這一依據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行預(yù)測，這一過程實(shí)質(zhì)上就是經(jīng)濟(jì)理論形成的過程。
(二）均衡分析法
從均衡的本質(zhì)上講，其原本屬于物理學(xué)中的一個(gè)概念，在被引入到經(jīng)濟(jì)學(xué)后貝往要是指經(jīng)濟(jì)體系中各種相互關(guān)聯(lián)或?qū)α⒌牧α�，在變�?dòng)過程中處于相對(duì)平衡二不再發(fā)生其他變化的一種特定狀態(tài)。對(duì)經(jīng)濟(jì)均衡的形成及其變動(dòng)條件的分析就是所謂的均衡分析法，按照研究對(duì)象的不同，一般該方法又分為以下兩種：其一，局部分析法。該方法僅對(duì)經(jīng)濟(jì)體系中的某一個(gè)局部緩解進(jìn)行分析，并不考慮該環(huán)節(jié)以外的其他影響因素，整個(gè)分析過程中主要以該局部中所含有的所有相關(guān)因素及其相互作用時(shí)均衡的形成及變動(dòng)；其二，一般分析法。該方法主要是相對(duì)于局部分析法而言的，它是對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中的各個(gè)市場、商品的供求進(jìn)行分析的同時(shí)，進(jìn)而達(dá)到均衡的條件及變化的一種分析方法。
(三）邊際分析法
這里臓的邊際主要是指增加或餅的意思，具體來臟是所增加的先一個(gè)單位或是最后一個(gè)單位，而邊際分析法則是利用邊際這一概念對(duì)經(jīng)濟(jì)行為及其相關(guān)變量進(jìn)行數(shù)量分析的一種方法。站在經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的角度上看，邊際實(shí)質(zhì)上就是對(duì)原有經(jīng)濟(jì)總量的每一次增或減。
(四）靜態(tài)、比較靜態(tài)以及動(dòng)態(tài)分析法
1、靜態(tài)分析法。這種分析方法就是指完全忽略掉時(shí)間及經(jīng)濟(jì)變化的過程，假設(shè)研究的對(duì)象均處于靜止的條件下，以此來分析經(jīng)濟(jì)的均雛態(tài)及其形成條件的一種方法。
2、比較靜態(tài)。該分析方法是針對(duì)個(gè)別經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在發(fā)生一次變動(dòng)的前后，或兩個(gè)及兩個(gè)以上對(duì)象的均衡位置進(jìn)行比較，忽略轉(zhuǎn)變過程中的一些因素。
3、動(dòng)態(tài)分析法。主要是指必須充分考慮時(shí)間這一因素，并將經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的實(shí)際變化看做一個(gè)連續(xù)過程，即從原有的均衡向新的均衡過渡的變化過程。
二、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)分析法的重要意義
在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由其所產(chǎn)生的資源環(huán)境問題是最為嚴(yán)重的問題，這是在開發(fā)過程不可避免，為此t經(jīng)濟(jì)分析也主要是針對(duì)這一問題進(jìn)行應(yīng)用的。下面先簡要介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)過程中資源環(huán)境問題產(chǎn)生的必然性以及對(duì)其進(jìn)行治理的必要性。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，對(duì)環(huán)境的影響不僅是施工期間對(duì)自然生態(tài)環(huán)境所造成的污染，更為嚴(yán)重的是對(duì)土地資源的破壞。如住宅房屋建設(shè)尤其是別墅建設(shè)過程中，會(huì)對(duì)所在地的動(dòng)植物資源造成一定程度的破壞，并且還會(huì)導(dǎo)馱量的水土流失，同時(shí)施工期間的塵土污染、噪音污染也是十分嚴(yán)重的；而且建筑在地基基礎(chǔ)施工階段，還會(huì)對(duì)地下水進(jìn)行抽排，從而嚴(yán)重破壞了地下水資源。此外，由于過度的房地產(chǎn)開發(fā)還會(huì)造成大量農(nóng)業(yè)用地被擠占的情況發(fā)生，這些都是我們不得不面對(duì)的資源環(huán)境問題。，就某一個(gè)地區(qū)來講，它的生態(tài)系統(tǒng)本身都是具有一定環(huán)境容量的彈性系統(tǒng)，這類系統(tǒng)最大的特點(diǎn)之一就是可以對(duì)位于環(huán)境容量的外來破壞實(shí)施自我修復(fù)，但是無論多么強(qiáng)大的系統(tǒng)其本身的環(huán)境容量均是有限的，一旦來自外界的破壞超過這一限度時(shí)，系統(tǒng)則無法對(duì)其進(jìn)行自我修復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)的過程恰恰就是超出這一極限的過程，若不采取相應(yīng)的治理措施，必然會(huì)對(duì)生態(tài)系統(tǒng)的平衡造成破壞。需要指出的是，如果采用人工治理的方式進(jìn)行整治，則會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，這種利弊關(guān)系的平衡點(diǎn)是很難找到，為此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)分析來權(quán)衡利弊。
三、經(jīng)濟(jì)學(xué)分析在房地產(chǎn)開發(fā)中的具體應(yīng)用
(一)房地產(chǎn)開發(fā)中外部不經(jīng)濟(jì)性分析
在經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上看，可將外部性分為經(jīng)濟(jì)性和不經(jīng)濟(jì)性兩類。其中生產(chǎn)者及消費(fèi)者在實(shí)施某一指定活動(dòng)中，給其他人帶來的不利影口響就是我們所說的不經(jīng)濟(jì)性。房地產(chǎn)開發(fā)本身屬于一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以其也會(huì)相應(yīng)的產(chǎn)生出外部性。具體體現(xiàn)在土地資源在被開發(fā)的過程中,會(huì)對(duì)其所在地的經(jīng)濟(jì)起到一定的推動(dòng)作用，如相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、解決就業(yè)問題、改善基礎(chǔ)設(shè)施條(牛等。
我們都知道，所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最終目的都是為了追求成本最小化利潤最大化。一般情況下，當(dāng)某一類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的利潤大于成本時(shí)，這項(xiàng)活動(dòng)便會(huì)發(fā)生。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言，開發(fā)商的最終目的就是為了得到更多的利潤，在受到利益動(dòng)機(jī)支配的同時(shí)，很少有開發(fā)商會(huì)愿意主動(dòng)對(duì)環(huán)境進(jìn)行治理，這是因?yàn)橹卫硇枰杀就度硕@樣會(huì)影響整體效益。于是大部分開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)不顧對(duì)環(huán)境的破壞，隨意妄為，并將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)，從而增大了社會(huì)的負(fù)擔(dān)，這部分成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)商從中獲取的私人成本。
(二)以經(jīng)濟(jì)學(xué)分析為基礎(chǔ)的對(duì)策
夕卜部成本內(nèi)部化有許多解決途徑和方法，一個(gè)主要途徑是采用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)外部不經(jīng)濟(jì)進(jìn)行補(bǔ)償。經(jīng)濟(jì)手段上可采用兩種方法將資源配置從不合理變?yōu)楹侠�。其一，�?duì)土地購買者增加附加的資源環(huán)境保護(hù)費(fèi)；其二，對(duì)開發(fā)商收取一定的稅收，使其成本曲線上升。
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