本案房屋未辦產(chǎn)權(quán)證能否買賣

本案房屋未辦產(chǎn)權(quán)證能否買賣

　　因房地產(chǎn)開發(fā)拆遷，開發(fā)公司在拆除了舊房后為吳某夫妻安置了一套拆遷安置房。并向吳某夫妻交付了安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、發(fā)票等用于辦理產(chǎn)權(quán)證的證件。2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽訂了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將開發(fā)公司為其安置的房屋出售給李某，價(jià)格為80000元，李某預(yù)付訂金20000元。協(xié)議同時(shí)約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吳某交付了“訂金”20000元。因后來吳某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。吳某夫妻則辨稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了有關(guān)規(guī)定，屬于無效合同，應(yīng)該予以解除。

　　[分歧意見]

　　本案在審理過程中，有兩種不同的意見。一種意見認(rèn)為，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 ，原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同。另一種意見認(rèn)為，該房屋買賣合同是雙方自愿訂立的，不違反法律的規(guī)定，應(yīng)是有效合同。

　　[評(píng)析]

　　本案是一起比較典型的房屋買賣糾紛案例，在社會(huì)生活中屢見不鮮。筆者同意第二種意見，即該房屋買賣合同是有效的合同。被告應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)。理由如下：

　　1、從我國(guó)合同法的規(guī)定看。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定改變了長(zhǎng)期以來我國(guó)法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定，而認(rèn)為即使沒有登記，合同本身仍然有效，只是物權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有規(guī)定房屋買賣合同在登記后才生效。

　　2、對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的理解。該條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。法律作出這樣的規(guī)定是為了防止權(quán)屬不清的房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易，擾亂市場(chǎng)秩序，損害當(dāng)事人的合法權(quán)益。對(duì)這里的“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，但不影響合同的效力。如將未經(jīng)登記的房地產(chǎn)買賣合同一律認(rèn)定為無效合同，不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，不利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，也不利于當(dāng)事人認(rèn)真訂立和遵守買賣合同。對(duì)于該條中的“權(quán)屬證書”的理解。這里的“權(quán)屬證書”應(yīng)理解為產(chǎn)權(quán)證書以及其他能證明當(dāng)事人擁有房屋所有權(quán)的證明材料。實(shí)際生活中，這些證明材料有拆遷協(xié)議、開發(fā)公司出具的證明、開發(fā)公司開出的發(fā)票、房屋管理部門核發(fā)的房屋銷售許可證等。本案中，吳某夫妻對(duì)房屋擁有產(chǎn)權(quán)證明單、發(fā)票，能夠證明該房屋的所有權(quán)歸其所有，雙方對(duì)此亦沒有爭(zhēng)議。綜上，本案中爭(zhēng)議的房屋有權(quán)屬證書，房屋的轉(zhuǎn)讓并不違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。

　　3、從雙方當(dāng)事人訂立合同時(shí)的情形看。原、被告在訂立買賣合同時(shí)，雙方對(duì)房屋沒有產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)都是知道的，合同是在雙方自愿的基礎(chǔ)上訂立的，被告現(xiàn)提出悔約有違誠(chéng)實(shí)信用的原則。

　　綜上所述，本案中，原被告的房屋買賣合同合法有效，被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

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