按揭、保險與抵押債權(quán)證券化
論文提要：鑒于目前我國收入與商品價格的差異按揭發(fā)展迅速，由于按揭還款時間長、涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜，如何控制各方風(fēng)險已迫在眉捷，本文通過參考國外保險介入按揭的做法及抵押債權(quán)特點，就中國保險業(yè)介入及抵押債權(quán)證券化提出相關(guān)意見，與各位探討。
國際公認只有居民家庭的年收入與房價之比為1：6左右時，住房的有效需求才能形成。但在我國，兩者之比大約為1：20甚至1：30，普通工薪階層僅依靠儲蓄，只能望樓興嘆。抵押貸款這一被譽為十九世紀房地產(chǎn)金融中的蒸汽機，在當(dāng)今世界上也越來越成為發(fā)展中國家推動本國房地產(chǎn)金融發(fā)展所備受關(guān)注和歡迎的工具。目前，我國的不少城市都開辦了住房按揭業(yè)務(wù)隨著業(yè)務(wù)量和影響面的擴大，"按揭" 在實踐中亦暴露出不少法律問題，且與西方發(fā)達國家相比，我國按揭仍存在不足之處。本文將著重論述保險業(yè)介入我國按揭及抵押債權(quán)證券化的可能性。
一、按揭
（一）按揭的起源及定義
所謂"按揭"，譯為英文即mortgage.在現(xiàn)代英美等國，mortgage通常在兩種意義上使用：第一，泛指各種類型的物的擔(dān)保，從這一意義上來看，質(zhì)押、留置、財產(chǎn)負擔(dān)以及按揭擔(dān)保皆屬mortgage的范圍。第二，作為物的擔(dān)保的一種類型，而與質(zhì)押、留置、財產(chǎn)負擔(dān)等物的擔(dān)保形式相并列，它是指通過設(shè)定人對與特定財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，而擔(dān)保特定債權(quán)的擔(dān)保形式。本文討論的mortgage是指后一種意義上的Mortgage.亦有學(xué)者認為，"按揭 "一詞是從我國香港傳至大陸的，它是英語中"mortgage"的廣東話諧音。筆者較傾向于第二種觀點。
對按揭的定義，多見學(xué)理解釋。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動產(chǎn)抵押。美國傳統(tǒng)詞典解釋為“抵押給予債權(quán)人臨時的、有條件的財產(chǎn)抵押，以此作為履行責(zé)任或償還債務(wù)的保證”。
香港李宗鍔法官在《香港房地產(chǎn)法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為效果，經(jīng)過這樣的轉(zhuǎn)讓，按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓予原按揭人".李曙峰亦在《抵押與擔(dān)�！罚ㄈ�(lián)書店（香港）有限公司出版）一書中指出，"根據(jù)1899年Santley. V. Wilde一案，簡單說，按揭 （mortgage） 就是轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益保證償還債務(wù)。房地產(chǎn)按揭就是房地產(chǎn)按揭人把其對房地產(chǎn)的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓（convey）給債權(quán)人，以作為償還債務(wù)或履行責(zé)任的保證，一旦所保證的債務(wù)或責(zé)任得到償還或解除后，債權(quán)人應(yīng)把房地產(chǎn)的一切權(quán)益再轉(zhuǎn)讓給按揭人。"
中國大陸的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產(chǎn)商之房地產(chǎn)買賣合同項下的所有權(quán)益抵押于按揭銀行，或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買賣合同而取得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由房產(chǎn)商所有的行為之總稱。中國大陸的按揭，必須有銀行介入，并且按揭銀行介入的目的是為了促進房地產(chǎn)交易的完成。（注二）
（二）中國大陸按揭的法律特征及涉及法律關(guān)系
現(xiàn)階段，中國大陸的按揭所涉及的法律關(guān)系一般有四個，即：
1、按揭人（購房人）因購房和房產(chǎn)商產(chǎn)生的房屋買
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