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關(guān)于房地產(chǎn)的論文
在平平淡淡的日常中，大家都寫過論文吧，論文是我們對某個問題進行深入研究的文章。那么一般論文是怎么寫的呢？下面是小編為大家收集的關(guān)于房地產(chǎn)的論文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文1
對房地產(chǎn)營銷來說，現(xiàn)實為樂觀的情緒所籠罩，開盤即售罄的神話還在上演，似乎一夜間，房地產(chǎn)市場完成了從買方市場向賣方市場的過渡，成為市場經(jīng)濟大環(huán)境下，少有的賣方市場。這對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，興奮之情溢于言表，隨之而來的就是開發(fā)商對營銷活動的關(guān)注度日趨減弱；與此同時，正是由于營銷壓力的弱化，使得開發(fā)商正在強化把自己看成是銷售終端，即普遍選擇所謂的零階渠道策略，以期最大限度的降低營銷渠道成本，獲取高額回報。
然而，在一片叫好聲中，開發(fā)商在樂觀之余，對于營銷，特別是蘊藏最大變數(shù)的房地產(chǎn)營銷渠道的建構(gòu)問題，更應(yīng)保持一份清醒和警惕。畢竟，市場經(jīng)濟的競爭是殘酷的，其調(diào)節(jié)功能也是強大的，現(xiàn)代市場營銷中的渠道為王、終端取勝的法寶將是決定開發(fā)商如何贏得先機的主要因素，因此，作為開發(fā)商在渠道建構(gòu)方面不能居于一時之得，應(yīng)有寬泛的視野，長遠的戰(zhàn)略和規(guī)劃，才能立于不敗之地。
其實，零階渠道策略本身并不利于開發(fā)商的自身做大、做強的發(fā)展要求。專業(yè)化的分工才是發(fā)展趨勢，該怎么做，如何做，為什么要這樣做，對自己應(yīng)該有基本的分析和判斷，要有自己明確的定位，才能最大限度地發(fā)揮所長。開發(fā)商需要的是追求整合優(yōu)勢，而不是面面俱到，都由自己來做。因此，在當前房地產(chǎn)市場的營銷渠道建構(gòu)中，如何充分運用具有專業(yè)水準的房地產(chǎn)營銷公司及其它形式的渠道、加以整合才是發(fā)展主流，整合渠道優(yōu)勢是不可替代的。
當然，由于房地產(chǎn)的行業(yè)特點，營銷商與開發(fā)商在承擔市場風險上并不對等。現(xiàn)實中，開發(fā)商往往對營銷商的顧慮較大，同時也承擔了較大壓力，因此，即使有合作，一旦樓盤走勢與預期有差異，在風險不對稱的情況下，開發(fā)商往往會強制中斷合作，改由自己直接操作，回到零階渠道策略上，這是一種慣性，也是規(guī)避風險的本能。因此，從營銷商來講，也有如何先期與開發(fā)商溝通，如何進行市場風險分擔，如何培育市場，如何彌補開發(fā)商在市場資源不足等方面有所安排，從而激發(fā)起開發(fā)商建立一階，或者二階渠道的欲望和決心。
基于當前這一現(xiàn)實，作為房地產(chǎn)的營銷渠道建構(gòu)問題，筆者提出以下三點思考：
思考之一：開發(fā)商的渠道定位策略一定要有，并且定位準確。
眾所周知，就市場營銷學基本原理而言，影響渠道定位策略的因素主要有：產(chǎn)品、顧客、中間商特性、競爭、企業(yè)、環(huán)境六大要素。對房地產(chǎn)營銷渠道的定位策略的選擇，仍然需從這六個要素的組合入手：
(1)房地產(chǎn)產(chǎn)品有其兩面性，即房產(chǎn)一方面是基本生活必需品，吃、穿、住、行，人人需要；另一方面，房產(chǎn)同時又具有較強的投資性，在一定階段，則表現(xiàn)為較大的投機性，即可能導致需求泡沫的產(chǎn)生。
(2)房地產(chǎn)投資巨大，在現(xiàn)階段中國，幾乎耗盡一個人、一個家庭的畢生積蓄。因此，該類產(chǎn)品特征決定了消費者應(yīng)是較理性、慎重（現(xiàn)階段的銷售熱潮，只能看著是短暫的、非正常的一種現(xiàn)象，不能做常態(tài)研究之用）。
(3)房地產(chǎn)在城市化的大環(huán)境下，較長時期內(nèi)，消費意愿較強，需求比較旺盛，但競爭也異常激烈，門檻越來越高，開發(fā)商之間的競爭，已經(jīng)不是單個企業(yè)之間的'事，更多的表現(xiàn)在其價值鏈的競爭。
(4)基于房地產(chǎn)價值鏈的競爭態(tài)勢及發(fā)展趨勢，開發(fā)商的渠道定位策略就不是可有可無的事，而是必須有，且要準確。筆者以為，對開發(fā)商而言，現(xiàn)階段要做好渠道定位策略，應(yīng)著重在以下兩點上用力。
①先期造勢。渠道建設(shè)應(yīng)在開發(fā)拿地時，就與開發(fā)項目可行性研究、評估等前期工作一并進行，并有意識的通過前期4P組合與目標市場溝通，進行初步市場切入。
②在目標市場切入成功后，須進一步造勢，以形成強烈的市場需求信號，造成營銷商主動聯(lián)系要求合作的態(tài)勢時，有針對性的篩選出符合自己樓盤定位，且在財務(wù)、信用及營銷推廣能力良好的營銷公司，作為最終的渠道合作伙伴，在一條價值鏈上，直接借助其強勢渠道，依靠其網(wǎng)絡(luò)，進行目標市場拓展，向最終目標客戶群滲透，全面覆蓋目標市場。思考之二：渠道完成由“縱深狹窄型”向“扁平寬廣型”組織架構(gòu)轉(zhuǎn)型。
在分銷渠道的發(fā)展趨勢由縱深型向扁平型轉(zhuǎn)變的大前提下，房地產(chǎn)營銷渠道也不例外。開發(fā)商在建構(gòu)分銷渠道的基本框架時，應(yīng)由選擇習慣的自銷為主，即“縱深狹窄型”向選擇實力雄厚，有特質(zhì)的營銷商和個人渠道，即“扁平寬廣型”過渡，從而形成渠道的重心由高向低，由窄向?qū)挼亩嗲赖霓D(zhuǎn)變、建立專業(yè)化運作為主的渠道整合優(yōu)勢。
如何轉(zhuǎn)型，在已非常專業(yè)化的房地產(chǎn)市場，有個獨特現(xiàn)象，值得重視——個人營銷渠道的潛在網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。
樓盤營銷有一大特點，即社團與交際紐帶的特殊作用——口碑效應(yīng)。往往一位老顧客所帶來的營銷價值，非�？捎^，作用尤為明顯。這些老顧客，他們有固定的朋友圈子，有基于親戚關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)資源。在關(guān)系營銷、整合營銷逐漸成為主流的今天，為了追求利益，他們希望發(fā)揮其所掌握渠道資源的效益，以獲得個人收益，因此有動機作為個人營銷代理，對于開發(fā)商來說，老顧客是可充分利用的口碑渠道資源。
但目前，許多開發(fā)商更多的把這種渠道看成權(quán)宜之計，并沒有相應(yīng)營銷戰(zhàn)略跟進。其實，從長遠來看，對個人渠道，開發(fā)商完全應(yīng)納入其營銷渠道整合中，必要時(市場網(wǎng)絡(luò)基本理順)應(yīng)爭取將其并入自身營銷網(wǎng)絡(luò)體系，把現(xiàn)實、潛在與將來的關(guān)系顧客固化在目標群中。
同時，在與老顧客個人合作時，筆者認為應(yīng)從以下三方面入手。
(1)應(yīng)制定出切實可行的營銷策略，吸引個人加盟，納入渠道網(wǎng)絡(luò)布局；如通過VIP會員制等形式，建立起基于利益上的對公司的忠誠度。
(2)要具有可控性。通過個人的利益依附于開發(fā)商整體利益的實現(xiàn)和提高來控制個人的營銷行為。
(3)公司相對應(yīng)的服務(wù)流程要便捷和靈活，公司應(yīng)對個人進行有效地扶持，特別在營銷分層兌現(xiàn)上應(yīng)尤其重視。因為，個人與開發(fā)商相比，本身處于相對弱勢，如承諾沒有實現(xiàn)，很難挽回，可能影響寬泛。
思考之三：開發(fā)商應(yīng)與營銷商建立起心理契約關(guān)系。
所謂心理契約，是指一種非正式的、非書面的，無法律效力，但如果違約會給違約方帶來極大心理壓力的心理關(guān)系，嚴重時可導致中斷合作。根據(jù)艾奇奧尼矩陣模型，在組織與個人之間，存在三種有效的心理契約組合，這些組合，同樣適用于開發(fā)商與營銷商的關(guān)系。因此，開發(fā)商與營銷商在完善有關(guān)書面合作契約的同時，應(yīng)盡量選擇有共同價值觀的營銷商，在戰(zhàn)略利益上結(jié)盟、在相互之間扶持、在獎勵政策靈活等方面、建立起雙方之間規(guī)范型與道德型的心理契約關(guān)系。
(1)開發(fā)商的規(guī)范型：建立富有誘惑力的價值觀體系、與營銷上共建價值鏈條。
2)營銷商的道德型：基于對開發(fā)商價值觀的認同，合作有長遠考量，不計較暫時的得失。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文2
對房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提出了要求，需要有與之相適應(yīng)的人才隊伍與培養(yǎng)體系。而隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產(chǎn)高級管理人缺乏，越來越多的項目需要在開發(fā)理念、融資風控、建設(shè)管理與后期服務(wù)等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才;另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的�？�、本科畢業(yè)生數(shù)量眾多，難以找到合適的崗位，連續(xù)數(shù)年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡，需要認識房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求特征，推動高校房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式的調(diào)整，迎接房地產(chǎn)市場“新常態(tài)”的挑戰(zhàn)。
一、轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)人才需求特點
房地產(chǎn)開發(fā)作為一項系統(tǒng)工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項目策劃、施工建設(shè)、項目營銷、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務(wù)涉及價值鏈長，需要的專業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類型可以歸為金融財務(wù)類、策劃管理類、工程技術(shù)類和營銷服務(wù)類。在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以項目為單元，每個項目組都需要上述人才，不同的專業(yè)知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。
1. 綜合性特點從行業(yè)特點來看，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟、城市經(jīng)濟關(guān)系緊密，房地產(chǎn)項目需要應(yīng)對宏觀經(jīng)濟波動與房地產(chǎn)調(diào)控的影響，項目團隊需要把握宏觀經(jīng)濟走勢以及房地產(chǎn)市場的需求特征，合理確定項目定位，才能降低后續(xù)的銷售風險。從開發(fā)過程來看，企業(yè)需要與政府多個職能部門和各類專業(yè)公司進行有效的溝通和配合，項目團隊面臨多項與政府部門相關(guān)的報批業(yè)務(wù)。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權(quán)出讓等相關(guān)知識，明確土地的規(guī)劃條件約束;在規(guī)劃報批階段，需要掌握城市規(guī)劃、項目規(guī)劃、項目評價等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓、輪崗再到專職崗位的過程，新員工需要全面了解房地產(chǎn)項目的流程與特點。房地產(chǎn)項目對綜合性知識的掌握和應(yīng)用能力要求較高，而大學畢業(yè)生知識窄，難以適應(yīng)房地產(chǎn)項目的需求，而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔人才培養(yǎng)的成本，常選擇有工作經(jīng)驗的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強的溝通能力。
2. 區(qū)域性特點房地產(chǎn)項目受到所在城市的自然環(huán)境與社會習俗影響較大，項目根植于區(qū)域之中，項目定位不能離開所在區(qū)域。項目團隊對于城市、區(qū)域與板塊的認識程度決定著項目定位的高度。在快速城鎮(zhèn)化進程中，城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區(qū)域人群的住房消費心理。住房消費者選擇了一個項目，也選擇了一個區(qū)域和生活方式。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類型。由于房地產(chǎn)區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃、居住需求等要素影響的結(jié)果。在企業(yè)發(fā)展過程中，區(qū)域性是重要的特點，項目團隊需要對城市、區(qū)域與板塊有深入的認識和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。
3. 金融化特點從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)都經(jīng)歷了由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營與金融服務(wù)的.過程，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達國家表現(xiàn)的淋漓盡致。我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中，項目融資、風險控制與資產(chǎn)經(jīng)營處置對企業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)開始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域。目前，金地、萬科、綠地、綠城、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過成立房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，發(fā)達國家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專業(yè)納入商學院下的金融和財務(wù)學科，注重學生對于房地產(chǎn)金融與財務(wù)知識的傳授。綜合性、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產(chǎn)經(jīng)營管理中展現(xiàn)出來的特點，這些特點對房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn)，需要高校及時調(diào)整課題體系、教學方式與培養(yǎng)方式，推動人才供需之間的平衡。
二、高校房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)方式存在的問題
在我國的高校培養(yǎng)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)在1998年的專業(yè)調(diào)整中受到影響，被并入工程管理專業(yè)，人才培養(yǎng)出現(xiàn)斷層。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起，房地產(chǎn)專業(yè)的專科、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專業(yè)設(shè)置的限制和院校學科背景的差異，我國房地產(chǎn)專業(yè)教育情況復雜，依托的學科背景差異大，水平參差不齊，培養(yǎng)的學生還難以適應(yīng)行業(yè)對于綜合性、區(qū)域性與金融化的要求。
1. 學科體系分散，缺乏系統(tǒng)性與完整性高校設(shè)置相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置，依托的一級學科包括工商管理、管理科學與工程、應(yīng)用經(jīng)濟等。房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置多數(shù)依托工商管理與應(yīng)用經(jīng)濟學科設(shè)立，課程設(shè)置也是偏重于經(jīng)濟管理，重點課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟學、城市經(jīng)濟學、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、土地經(jīng)濟學、房地產(chǎn)估價等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專業(yè)，與土木工程、項目管理課題體系結(jié)合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項目管理、工程造價等。此外，部分高校依托土地資源管理開辦房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)。由于高校依托的學科基礎(chǔ)不同，課題設(shè)置也各有側(cè)重，培養(yǎng)出來的學生專業(yè)基礎(chǔ)與知識結(jié)構(gòu)差異較大。課程體系與知識專業(yè)的不同導致培養(yǎng)的學生專業(yè)知識與業(yè)務(wù)能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標準化，對培養(yǎng)學生的質(zhì)量影響較大，也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來了困惑。因此，相對于成熟的專業(yè)，房地產(chǎn)專業(yè)的學科體系還存在“散、亂、基礎(chǔ)不牢”的問題。
2. 專業(yè)教育體系與市場需求脫節(jié)房地產(chǎn)專業(yè)作為高度應(yīng)用型的專業(yè)，能否與實踐充分結(jié)合，直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前，房地產(chǎn)專業(yè)教育與市場需求之間的不匹配問題比較突出，主要表現(xiàn)在兩個方面。首先，教材、書本上的知識不能適應(yīng)房地產(chǎn)理論與實踐的發(fā)展需要。目前的課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實踐脫節(jié)嚴重，部分教材沿用上世紀版本，內(nèi)容知識陳舊，難以在現(xiàn)實當中得到應(yīng)用。而從國外引入的教材，也存在與國內(nèi)實踐相脫節(jié)的問題。其次，房地產(chǎn)專業(yè)教師隊伍與實踐脫節(jié)。由于我國的土地與住房市場都處于制度轉(zhuǎn)型、行業(yè)興起與市場發(fā)展的階段，制度變革與市場發(fā)展的速度較快，高校教師隊伍在理論與實踐上還沒有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊伍自身知識體系更新節(jié)奏較慢，不能適應(yīng)市場的需求。
3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)如何能夠與行業(yè)、市場、企業(yè)緊密結(jié)合，是培養(yǎng)房地產(chǎn)“管用”學生的關(guān)鍵點。從國內(nèi)高校房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)方式來看，主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學為主，對于課程實習、畢業(yè)實習環(huán)節(jié)的重視程度不高。傳統(tǒng)的教學方式一方面難以吸引學生的興趣，另一方面也難以適應(yīng)企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專業(yè)課程教學與實踐教學實現(xiàn)有機結(jié)合，推動培養(yǎng)方式由“被動”面對市場轉(zhuǎn)向“主動”適應(yīng)市場轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢。
三、推動房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式調(diào)整的建議
1.獨立設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè)，夯實高效人才培養(yǎng)基礎(chǔ)體系房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟中的作用與地位日益凸顯，房地產(chǎn)專業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發(fā)達國家或地區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)模式，需要形成我國具有獨立性的房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置與培養(yǎng)體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學與工程下獨立設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時，設(shè)置相應(yīng)的專業(yè)碩士，形成學術(shù)與專業(yè)兩個培養(yǎng)體系。從國家層面設(shè)置相對的房地產(chǎn)專業(yè)，統(tǒng)一學科口徑，統(tǒng)一課程體系，有助于相對規(guī)范和完善的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化，對人才的需求類型、需求結(jié)構(gòu)、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化，房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設(shè)置必須與之相適應(yīng)才能得到發(fā)展，課程和方向的設(shè)置還需要與時俱進。
2.實現(xiàn)教學與實踐的融合，培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)管用的專業(yè)人才盡管高校都比較重視培養(yǎng)學生的實踐能力，在課題體系中設(shè)置相應(yīng)的實踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。但從目前的實踐來看，教學與實踐之間還存在很大距離。英國房地產(chǎn)教育體系中對于房地產(chǎn)經(jīng)濟學、房地產(chǎn)投資等應(yīng)用性的課程，要求學生選擇一個對應(yīng)方向的房地產(chǎn)項目，實地參與項目的運營過程。我國香港和新加坡的房地產(chǎn)專業(yè)學生要求在大學期間有一定周數(shù)出國考察，培養(yǎng)全球視野。在考慮房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)中，國內(nèi)高校也應(yīng)該從國際與國內(nèi)兩個視角培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)人才的實踐能力。從國際視角來看，在有條件的發(fā)達地區(qū)，培養(yǎng)方案中設(shè)置暑期國際房地產(chǎn)夏令營，對國外特定城市的房地產(chǎn)市場與項目進行實地調(diào)查，開拓國際視野;從國內(nèi)來看，以課程為依托，以實際項目作為案例，明確“房地產(chǎn)開發(fā)、工程造價、項目管理”等課程為“教學+實踐”的課程，規(guī)范學生的實踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。
3.與行業(yè)資格認證掛鉤，探索教育專業(yè)化路徑英國與我國香港地區(qū)成立有皇家特許測量師學會和香港測量師學會等，這些協(xié)會及其專業(yè)認證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過專業(yè)機構(gòu)認證，確保培養(yǎng)出來的學生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認證提高了畢業(yè)生的競爭力，有助于明確學生培養(yǎng)的方向。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規(guī)范化與專業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢。國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會也逐漸嶄露頭角，如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師學會等。充分重視國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對于人才的需求特點，發(fā)揮專業(yè)協(xié)會的橋梁作用，推動行業(yè)協(xié)會、企業(yè)與高校三結(jié)合，有助于培養(yǎng)具備國際競爭力且能夠符合市場需求的房地產(chǎn)專業(yè)人才。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文3
摘要:新會計準則增加了投資性房地產(chǎn)準則,對投資性房地產(chǎn)的會計處理進行了規(guī)范,其實施有利于增強會計信息的相關(guān)性和有用性、公允價值模式的引進穩(wěn)固了凈現(xiàn)值(NPV)估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,同時也為企業(yè)實施盈余管理提供了空間。
關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會計準則 盈余管理
近年來,隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化,房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會計操作,20xx年1月1日實施的新會計準則(簡稱“新準則”)專門增加了投資性房地產(chǎn)準則,明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露細則。本文從投資性房地產(chǎn)會計準則產(chǎn)生的背景著手,重點剖析投資性房地產(chǎn)會計準則對相關(guān)企業(yè)會計處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
投資性房地產(chǎn)會計準則產(chǎn)生的背景
(一)房地產(chǎn)投資的普遍性
隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善,企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外,不少企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動,甚至作為主營業(yè)務(wù)活動。房地產(chǎn)計量的準確性關(guān)系到企業(yè)會計報表的真實性和有用性,因此從財務(wù)會計的角度加強和規(guī)范房地產(chǎn)運作,是加強房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。
(二)舊會計準則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計處理不合理
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計處理,我國原來的會計制度和會計準則沒有專門規(guī)定,很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)加以處理,采用歷史成本計量,并按其估計使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風險的特點,而且經(jīng)過若干年以后,它們的市值會發(fā)生很大的變化,甚至高出其賬面原值數(shù)倍,顯然繼續(xù)采用歷史成本計量不能反映資產(chǎn)的真實價值。因此,將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待,進而采取歷史成本計價,違背了會計的真實性和有用性的原則。
投資性房地產(chǎn)相關(guān)會計處理
(一)投資性房地產(chǎn)的確認
新準則第3號明確指出,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的.房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出,投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用,也不是為了出售贏得利潤,而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),可以按圖1步驟進行。
首先分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn),若是,則界定為商品性房地產(chǎn),按照《存貨》準則進行會計處理;若不是,則進入下一步。分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn),若是,則界定為自用性房地產(chǎn),按照《固定資產(chǎn)》或《無形資產(chǎn)》準則進行會計處理;若不是,則可以界定為投資性房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)的計量
1.初始計量。投資性房地產(chǎn)準則第二章對投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量做出了詳細規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計量模式,并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計量做出了明確規(guī)定。具體會計核算時,按投資性房地產(chǎn)的入賬價值,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。
2.后續(xù)計量。新準則第三章相關(guān)條款規(guī)定,企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時,可根據(jù)具體情況選用成本計量模式或公允價值計量模式,但模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計量,分別適用固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相關(guān)會計準則。公允價值計量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后以公允價值計量,無需對其計提折舊或進行攤銷,而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”,最終計入當期損益。相關(guān)會計處理見表1。
(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
投資性房地產(chǎn)準則第四章相關(guān)條款對企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時的會計處理做出了規(guī)定。在成本模式下,會計處理相對簡單,企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值即可。在公允價值模式下,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價,如轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值,其差額計入當期損益;如轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入資本公積賬戶。相反地,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。具體會計核算見表2。
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
投資性房地產(chǎn)準則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣,企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。
投資性房地產(chǎn)準則對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響
(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量
新準則對采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個前提條件,對投資性房地產(chǎn)的會計信息披露提出了五個要求,以及規(guī)定成本模式與公允價值模式不可逆轉(zhuǎn)換,均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤的隨意性,有利于提高會計信息的真實性、可靠性和有用性,進而提高上市公司的治理水平。新準則的實施將大大提高境內(nèi)上市公司的會計信息與境外市場的可比性,無疑有助于境外投資機構(gòu)對A股上市公司投資價值的有效評判。此外,采用公允價值計量模式能夠及時、準確地反映出企業(yè)高級管理層履行責任的信息,檢驗其作出繼續(xù)持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當性。
(二)有利于穩(wěn)固NPV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位
隨著近年來投資性房地產(chǎn)的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展,新會計準則采用公允價值進行計量,必然會誘導市場更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實價值,并使NAV估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。此外,新準則對于公允價值模式的選擇,特別強調(diào)“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財務(wù)估值技術(shù)確定其公允價值的可能。因為其他財務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設(shè),與參照活躍的市場交易價格相比,會帶有較大的主觀成分,易產(chǎn)生爭議�？梢灶A期,新準則對國內(nèi)資本市場的發(fā)展將構(gòu)成長期利好。
(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實施盈余管理提供了空間
通過對新準則有關(guān)條款的進一步解讀,可以預測該準則未來很可能會給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準則對投資性房地產(chǎn)的界定標準比較模糊。第二,投資性房地產(chǎn)公允價值的確認仍然是一個難點。第三,采用公允價值計量模式容易導致虛增利潤。
參考文獻:
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關(guān)于房地產(chǎn)的論文4
摘要：投資性房地產(chǎn)的會計政策選擇一直是關(guān)注的焦點，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的會計政策會導致不同的會計后果和經(jīng)濟后果，因此，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會計政策選擇存在原因的基礎(chǔ)上，探究當前我國投資性房地產(chǎn)會計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會計政策選擇的途徑。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會計政策 成本模式 計量
理論上講，隨著近年來我國投資性房地產(chǎn)市場價值持續(xù)增長、其賬面凈值顯著低于公允價值現(xiàn)象，采用公允價值計量模式將會給企業(yè)帶來較為豐厚的賬面收益，進而為其獲得資本市場和再融資提供便利的條件。但是實際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，使用公允價值模式計量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對有關(guān)會計政策及會計政策選擇的動因進行深入的了解。
一、投資性房地產(chǎn)會計政策選擇原因分析
首先，會計計量與報告中的主觀性。會計計量與報告過程是人們主觀地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會計對象加以反映，以提供與會計管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會計計量與報告中存在的主觀性特點，就使得財務(wù)人員可能對通過以經(jīng)濟業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會計政策選擇。
其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計事務(wù)方面存在的多樣性與復雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況等條件的不同，為促使會計信息恰當?shù)姆从称髽I(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會計人員進行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進行會計政策的選擇。
二、現(xiàn)階段我國投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析
了解了投資性房地產(chǎn)會計政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會計準則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：
（一）成本模式的選擇
對稅收更有利成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。
由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價值模式進行后續(xù)計量的.一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價值變動不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。
（二）公允價值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更
《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式”�？梢�，企業(yè)一旦采取公允價值模式計量，就很難再調(diào)回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。
（三）公允價值模式的應(yīng)用不具備完全市場條件
《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量�！睖蕜t同時規(guī)定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但是由于相關(guān)市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準則所規(guī)定的兩個條件。
三、完善投資性房地產(chǎn)會計政策選擇的方向
�。ㄒ唬┩晟茣嫓蕜t與政策法規(guī)
新會計準則體系改革的方向是國際會計準則相趨同的會計準則體系。當前，我國市場經(jīng)濟的現(xiàn)實條件是：資本市場建立時間段、有關(guān)經(jīng)濟的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會計政策選擇權(quán)還需要循序漸進。首先，會計準則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計政策選擇的民主性與科學性；其次，制定會計準則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準則落后于實際的經(jīng)濟活動管理中；再次，加強會計信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會計信息披露中的人為操縱和尋租行為。
�。ǘ﹥�(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會計政策選擇中的相關(guān)權(quán)力
會計政策選擇權(quán)的配置必須建立在科學的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對相關(guān)的各方在索取權(quán)問題上有更充分的討價還價，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會計政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計政策選擇的建議權(quán)；董事會由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會理所當然的享有會計政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會有各個締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。
四、結(jié)束語
企業(yè)無論采用公允價值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值。但是公允價值計量模式在應(yīng)用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環(huán)境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計量方法,會計處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價值變動的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進行利潤操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場公允價值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計量模式預計將會在很長一段時間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進行合理的判斷。
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關(guān)于房地產(chǎn)的論文5
1 房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)及資金籌措
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)向當?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。之后應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，沒有資質(zhì)證書不能從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營，業(yè)績的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級。
房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進行某地產(chǎn)項目的開始，就應(yīng)該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發(fā)權(quán)，就應(yīng)當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源大致有四種形式：
1、企業(yè)自有資金。
2、銀行信貸。
3、社會集資。
4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發(fā)、銀團聯(lián)合貸款等)。
四種形式可單選一種也可聯(lián)動。
2 項目的選擇及選址
項目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項目選擇正確，應(yīng)該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場做全面、深入的調(diào)研，還必須對擬選項目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對項目進行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設(shè))、國土資源部門的初步批復(預審)意見。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當?shù)卣皣临Y源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關(guān)工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準書，進而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項目的選址決定了房地產(chǎn)開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營的利潤空間，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項目的立項
即項目在發(fā)改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質(zhì)的中介機構(gòu)編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預審意見或建設(shè)用地批準書);規(guī)劃部門的批復意見(選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書);環(huán)保部門出具的意見(經(jīng)有資質(zhì)的中介機構(gòu)編制的環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的`評估單位論證通過)。
4 項目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位，對擬開發(fā)項目進行規(guī)劃和施工圖設(shè)計。項目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
5 項目的招標
主要是指規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘察、施工和監(jiān)理公司的招標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托招標代理公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標代理公司組織，在建設(shè)主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發(fā)出由建設(shè)主管部門、招標代理公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽章的中標通知書，中標的施工企業(yè)應(yīng)及時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文6
隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機制，提高對于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)的管理與控制。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿足不同用戶的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財務(wù)管理也需要與時俱進，不斷改進管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護航。本文就新時期房地產(chǎn)財務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進行詳細的探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的概念以及意義
所謂房地產(chǎn)財務(wù)管控，是指企業(yè)通過運用先進的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結(jié)合的方法以及多樣化的會計方式對企業(yè)在從事經(jīng)營過程中所有的行為進行科學和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進行財務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財務(wù)信息學的真實程度，從而在企業(yè)進行新的決策時提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財務(wù)管理具有以下特點：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的復雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理要處理好外部和內(nèi)部的關(guān)系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險以及經(jīng)營風險都比較高，這要求財務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風險預測能力。
財務(wù)管理是企業(yè)的一項重要管理內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財務(wù)管控的意義就顯而易見：第一，財務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現(xiàn)，能有效調(diào)節(jié)各個部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)財務(wù)活動，通過對企業(yè)的財務(wù)進行預算以及監(jiān)測，保證企業(yè)朝預期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財務(wù)管控是當今信息化財務(wù)管理的一種必然要求。科學技術(shù)的進步，信息技術(shù)在財務(wù)管理中的應(yīng)用越發(fā)廣泛，之前簡單的財務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿足企業(yè)在新時期的發(fā)展需求，使得開放化和網(wǎng)絡(luò)化的財務(wù)管理制度和體系出現(xiàn)。最后，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理對于企業(yè)的治理和結(jié)構(gòu)具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟活動有效的統(tǒng)一起來，保證企業(yè)長期的經(jīng)營目標有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理對于企業(yè)的發(fā)展和運營來說，必不可少。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制制度薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動中的流動性以及各個項目之間的獨立性，使得企業(yè)內(nèi)部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的.企業(yè)高，財務(wù)內(nèi)部控制也顯得較為薄弱。主要體現(xiàn)在以下方面：首先內(nèi)外部審計監(jiān)督乏力，內(nèi)部審計部門職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督評審主要依靠內(nèi)部審計部門，而有些單位的內(nèi)審部門隸屬于財務(wù)部門，與財務(wù)部同屬一人領(lǐng)導，內(nèi)審在形式上缺乏應(yīng)有的獨立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因為存貨而占用的資金通常會超過成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面的流動不暢，增加資金的占用成本，嚴重影響企業(yè)的運行;第三，應(yīng)收賬款的控制不強。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長，容易導致資金的回收時間較長，這就存在很大的風險。很多企業(yè)也沒有嚴格的賒銷制度和收賬手段，導致企業(yè)的應(yīng)收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴重影響企業(yè)的經(jīng)營效益和資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)。
(二)企業(yè)財務(wù)管理和控制的意識淡薄
房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導者對財務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過程中，我們發(fā)現(xiàn)目前落后的財務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應(yīng)和滿足新時期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對財務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導致財務(wù)工作出現(xiàn)很多問題，比如賬目不清、會計信息失真以及核實不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。
(三)企業(yè)未建立健全預算管理制度及績效考評獎懲機制
目前，盡管有些企業(yè)對財務(wù)管理中的費用預算管理也比較重視，但在預算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項目前期階段著急上項目，沒有對成本進行合理的測算及層層落實，預算計劃做的并不細致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，在過程中無法做到費用預算根據(jù)實際情況進行相應(yīng)的調(diào)整，導致預算與實際嚴重脫節(jié)，使得預算形同虛設(shè)，這些嚴重影響企業(yè)的財務(wù)預算管理工作效果，進一步導致企業(yè)財務(wù)管理工作的實施和企業(yè)經(jīng)營效果和質(zhì)量的嚴重下降。有的企業(yè)只有預算管理機制，未與績效考評獎懲機制結(jié)合起來，無法確保企業(yè)預算管理目標和低成本戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。
(四)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高
財務(wù)部門的設(shè)置通常是金字塔形的，這種模式導致財務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財務(wù)管理制度以及財務(wù)設(shè)置已經(jīng)很難滿足目前房地產(chǎn)財務(wù)管理的實際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時代也需要更加專業(yè)和高素質(zhì)的財務(wù)管理人員加入到財務(wù)管理的隊伍中來，更好的運用先進技術(shù)和手段以及理念，完成財務(wù)管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財務(wù)從業(yè)人員理念相對較為落后，也缺乏主動學習財務(wù)相關(guān)知識的積極性，業(yè)務(wù)水平相對低下，不能適應(yīng)新時期財務(wù)管理發(fā)展的需求，對財務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。
三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和控制的措施
(一)不斷完善財務(wù)內(nèi)控制度，加強財務(wù)內(nèi)部審計
不斷建立和完善對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的內(nèi)部制度，這是做好財務(wù)監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)和經(jīng)營活動的各個方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)會計的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管控的制度，建立起內(nèi)部核查、會計核算、財產(chǎn)清查等一系列完整的財務(wù)管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應(yīng)收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運行。另外，企業(yè)不但需要對財務(wù)進行內(nèi)部嚴格的管控，還需要對企業(yè)的決策以及相關(guān)的規(guī)章制度的執(zhí)行力度進行控制和審計，保證企業(yè)所有進行程序都科學合理。加強企業(yè)的內(nèi)部審計，可以從以下幾個方面著手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財務(wù)管理工作的每個崗位，明確每個崗位相應(yīng)職責;其次是要建立財務(wù)會計控制制度，主要包括財會工作規(guī)則、核算流程以及財會人員的責任;第三是要建立授權(quán)審批控制，明確財務(wù)人員的授權(quán)的權(quán)限及相應(yīng)的承擔責任;第四是要建立企業(yè)現(xiàn)金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運轉(zhuǎn)健康。
(二)加強企業(yè)財務(wù)管理和控制的意識
首先要加強企業(yè)領(lǐng)導者對于財務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門都要定期檢查資金是否到位，是否�？顚Ｓ�，對于那些資金沒有到位、擅自挪用資金的基建項目，要及時進行整改，保證計劃的落實。
四、結(jié)束語
總而言之，基建項目是一項投資大、建設(shè)周期長的工作，財務(wù)管理在基建項目中至關(guān)重要，直接決定了基建項目的社會效益能否實現(xiàn)，關(guān)系著事業(yè)單位的發(fā)展，財務(wù)工作的目的是做好基建項目資金的考核、監(jiān)督、控制和預算，財務(wù)工作這不僅要對項目實施的可行性進行分析，還要了解實際花費的資金和預算之間的差額，對財務(wù)管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門一方面要正確履行本部門的職責，另一方面還要合理承擔項目投資人或者業(yè)主的角色。建設(shè)部門的會計核算是單位會計核算范疇中比較重要的一部分，包括招標投標管理、合同談判、合同管理、工程量價審核、竣工結(jié)算、財務(wù)決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財務(wù)工作總是存在著各種各樣的問題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認識基建財務(wù)管理工作的重要性，及時發(fā)現(xiàn)問題，并立即采取相應(yīng)的解決措施，不斷提高本單位基建財務(wù)工作的水平。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文7
房地產(chǎn)市場中的政府控制非常繁瑣，政府在其中的作用尤為重要，因此，加強政府職能，應(yīng)對市場變化是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中應(yīng)著重考慮的問題。
1、政府控制行為的偏差
1.1角色錯位和偏移
政府規(guī)范房地產(chǎn)市場時,應(yīng)該制定相應(yīng)的社會管理指標,而不是直接對商品房屋價格進行干預。
各地區(qū)部委根據(jù)自身利益制定的政策方針,造成了多種調(diào)控政策的沖突問題,使政策難以形成合力,效果相互抵消，中央對地方政府的房地產(chǎn)政策缺乏一定地約束機制，導致地方政府出現(xiàn)執(zhí)行不力的情況。
1.2地方財政收入與房地產(chǎn)之間的微妙關(guān)系
地方政府的主要稅收來源為房地產(chǎn)稅收。中央政府對地方政府的利益要求要引起重視,為地方政府尋找除房地產(chǎn)稅收外的其他稅源,如若不然,地方政府在執(zhí)行中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策時不能認真貫徹,使政策形同虛設(shè)。
要想發(fā)揮好宏觀調(diào)控作用，首先要厘清中央與地方之間的財產(chǎn)分配關(guān)系，如果此問題得不到有效解決,地方政府依舊會通過其他形式對房地產(chǎn)進行征稅。
1.3各部門之間的博弈
對于持續(xù)增長的房價，中央的調(diào)控決心和力度是比較大的，但嚴厲的調(diào)控又會對經(jīng)濟的發(fā)展帶來阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金有七成以上都來自銀行，因此,房地產(chǎn)的風險也被轉(zhuǎn)嫁到銀行,造成金融風險的存在。
另外,房地產(chǎn)市場的特點決定了對房價更多的決定權(quán)掌握在房地產(chǎn)開發(fā)商手中，作為企業(yè),追求最大化的利潤和政府期望通過市場自覺調(diào)整恢復正常價格本身之間就存在著難以協(xié)調(diào)的矛盾，所以執(zhí)行政策的最底線是政府與開發(fā)商之間博弈的戰(zhàn)果。
2、房地產(chǎn)市場政府的控制方向
2.1建立多層次的住房體系和廉租住房制度
政府作為保障體制的主體,應(yīng)該承擔起保障全體居民居住權(quán)力的責任。對于收入低下，經(jīng)濟困難的家庭,應(yīng)該以貼補房租的方式解決其住房困難;對處于溫飽階段的家庭,應(yīng)該通過減免稅費的方式實施經(jīng)濟適用住房的政策;對于中等收入的家庭,居民可以用政府提供的優(yōu)惠政策購買商品住房。房地產(chǎn)市場的另外一個重要組成部分是租賃市場，其總體發(fā)展還比較落后,政府要激活租賃市場首先要降低租賃的稅率,通過建設(shè)公有住房，收購閑置房的`措施給低收入家庭提供可租住房。住房問題不僅是經(jīng)濟問題,也是社會問題,政府應(yīng)該努力使廣大群眾享受到經(jīng)濟發(fā)展的成果，通過再分配的方式促進社會的公平和穩(wěn)定。
2.2轉(zhuǎn)變政府職能,改革政績考核制度
為實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和社會的長期穩(wěn)定,政府需要轉(zhuǎn)變自身角色,更好的推動落實房地產(chǎn)調(diào)控政策。目前,我國的房地產(chǎn)市場發(fā)育并不健全,走向成熟還需要經(jīng)歷一個長期的過程，僅依靠市場手段解決房地產(chǎn)問題顯然是不可行的，房地產(chǎn)市場的改革重點應(yīng)該落在政府自身,其不僅是改革的對象,也是改革的領(lǐng)導者和推動者。政府政績考核制度也要做出相應(yīng)的調(diào)整與改革，其首先要打破以往對上級負責的考核制度,重新建立對公眾負責的考核機制,將對公眾負責納入評價體系。
2.3通過稅收、金融等經(jīng)濟手段進行調(diào)控
政府運用經(jīng)濟手段進行調(diào)控時要遵循價值規(guī)律。稅收政策方面，可以通過調(diào)整和完善土地增值稅進行調(diào)節(jié)，設(shè)置一些新稅種，如房產(chǎn)稅和物業(yè)稅等,其最大作用是能夠調(diào)節(jié)貧富差距、抑制房價上升、實現(xiàn)對社會財富的再分配。
2.4法律手段的介入
在許多發(fā)達國家,對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的主要手段為法律。而我國在房地產(chǎn)市場方面缺乏相關(guān)的法律制度保障,一旦出現(xiàn)危機,往往依靠政府發(fā)文等行政手段進行干預，這樣雖然會在短時間內(nèi)緩解房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象,但持久度不足。
3、結(jié)束語
政府對房地產(chǎn)市場的控制是一個繁瑣的命題，不僅要考慮市場機制的作用，還要考慮各個主體之間的聯(lián)系。我國的房地產(chǎn)市場起步比較晚,缺乏相應(yīng)的實驗數(shù)據(jù)和經(jīng)驗總結(jié)。國外的房地產(chǎn)市場體系雖比較成熟,但在政治、經(jīng)濟、文化等方面存在很大的差距，完全借鑒和照搬也行不通。因此,我國政府應(yīng)結(jié)合自身的國情,行之有效的對房地產(chǎn)市場進行控制。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文8
摘要：目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實際經(jīng)驗，提出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從20xx年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。
�。�3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的`麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構(gòu)，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認為首先應(yīng)該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應(yīng)加強企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
�。�2）減少企業(yè)過度預支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當時企業(yè)領(lǐng)導經(jīng)過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風險引起的財務(wù)危機，使企業(yè)走出了困境。
�。�3）嚴格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。
【參考文獻】
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關(guān)于房地產(chǎn)的論文9
1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理普遍存在的問題
1.1 財務(wù)管理意識淡薄，財務(wù)制度流于形式大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊起家，經(jīng)營者本身缺乏財務(wù)管理知識，重銷售輕財務(wù)，財務(wù)管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理的要求，完全忽視了財務(wù)管理應(yīng)有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財務(wù)制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關(guān)系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務(wù)管理的缺失，勢必導致企業(yè)經(jīng)營成本增加和后期的財務(wù)風險。
1.2 財務(wù)人員自身職業(yè)能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學的行之有效的財務(wù)核算和管理體系很多財務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財稅業(yè)務(wù)知識，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者都是在取得土地后急于進行開發(fā)，回籠資金，財務(wù)人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設(shè)計好財務(wù)制度體系，進行科學的財務(wù)測算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過河的財務(wù)管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務(wù)風險。
1.3 財務(wù)的過程控制極其薄弱
1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業(yè)在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應(yīng)的控制和資金使用計劃，領(lǐng)導簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進行再投資，一個項目沒有開發(fā)完，盲目購置新地塊，財務(wù)人員也沒有提出項目投資的建設(shè)性指導意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴大規(guī)模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發(fā)的案例時有發(fā)生。
1.3.2 預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的財務(wù)預算，甚至根本就沒有財務(wù)預算，經(jīng)營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算，社會常流行的“開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關(guān)鍵靠預算”，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務(wù)預算，只有財務(wù)預算和工程造價造價預算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預算。有的企業(yè)雖然制訂了財務(wù)預算，但卻在預算執(zhí)行過程中沒有進行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化，到?jīng)Q算時發(fā)現(xiàn)利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進行科學深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現(xiàn)實中為了完成預算任務(wù)，基本上都是根據(jù)實際來調(diào)整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環(huán)，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1.3.3 不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個項目建設(shè)過程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務(wù)部才見到合同，財務(wù)部基本處于事后被動執(zhí)行合同的`處境，財務(wù)部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務(wù)專業(yè)角度把可能存在的財務(wù)或稅務(wù)風險提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進行往來結(jié)算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡單反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢必導致財務(wù)無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1.4 沒有建立有效的財務(wù)分析考核體系大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析只局限于3張財務(wù)報表的編制及簡單的財務(wù)收支統(tǒng)計，沒有完備細致的財務(wù)內(nèi)部分析報表，為領(lǐng)導層提供建設(shè)性的有價值的數(shù)據(jù)分析，沒有透過財務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財務(wù)管理存在的問題和不足。業(yè)績考核也只局限于簡單的指標完成與否。
2 建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的建議
2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的財務(wù)規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在項目開發(fā)前建立完備的財務(wù)管理體系，進行詳細的財務(wù)預測能夠避免很多后期的財務(wù)風險。
2.1.1 項目開發(fā)前進行開發(fā)項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發(fā)前期財務(wù)部會同營銷部根據(jù)項目開發(fā)計劃及產(chǎn)品類型測算出銷售總價;財務(wù)部會同工程部、合約部對開發(fā)成本進行測算，并將開發(fā)成本的構(gòu)成進行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開發(fā)間接費等項目一一對應(yīng)到相關(guān)成本項目中，最終預測總成本。財務(wù)部按照國家相關(guān)法規(guī)政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產(chǎn)負債表、預計利潤表、預算現(xiàn)金流量表，進而形成資金預算，根據(jù)營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。
2.1.2 建立完備的財務(wù)管控體系。在項目開發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項目的實際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實際的行之有效的財務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟事項的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項資本性支出及費用開支的規(guī)范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價預算細目，設(shè)置科學合理的財務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進行合同的成本控制，又便于進行往來對賬，還有助于進行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。
2.2 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風險點，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財務(wù)隱患;在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負責人對工程執(zhí)行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2.3 實行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理，加強財務(wù)控制“凡事欲則立，不預則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長，開發(fā)風險大，加強房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個開發(fā)項目的項目預算，還要將日常各項經(jīng)營活動納入到全面預算管理體系，把開發(fā)項目預算按年度、季度、月度進行指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經(jīng)營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標，對整個企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執(zhí)行情況進行深入分析找出管理中的優(yōu)點和不足，把預算執(zhí)行的偏差率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關(guān)責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2.4 加強融資業(yè)務(wù)的學習，拓寬融資渠道融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財務(wù)人員加強融資業(yè)務(wù)的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達到最好的綜合經(jīng)濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進入到不動產(chǎn)經(jīng)營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款;通過出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔保公司發(fā)行集合債等方式進行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對傳統(tǒng)融資模式進行資金補充。
3 結(jié)束語
在現(xiàn)代企業(yè)制度下，財務(wù)管理的內(nèi)容將日益豐富，提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理水平，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文10
一、分階段縱向分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收狀況
我們將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、預售、竣工交付三個不同階段應(yīng)掌握的信息包括應(yīng)取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風險點分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。
二、橫向分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題
�。ㄒ唬┦杖氲纳娑悊栴}
1.預售房款不能按時申報納稅。2.預收賬款不能及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.故意隱瞞商品房銷售價格或故意壓低房價。4.拆遷補償住房不按規(guī)定計稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對拆遷補償回遷戶有三種補償方式：貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以上兩種方式相結(jié)合。國稅函[20xx]220號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條的規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。”可見無論采取哪種方式均應(yīng)按規(guī)定確認收入，而大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對此類補償方式未按規(guī)定確認收入也未申報納稅。5.以房抵債，不作銷售。6.將價外費用和代收的各項款項不計入或少記營業(yè)收入。
�。ǘ┏杀镜纳娑悊栴}
1.開發(fā)成本的歸集不準確。主要表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)對土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費六項構(gòu)成劃分不清，不能正確的歸集。對同一開發(fā)項目的不同組成部分，其定價、功能、成本等存在較大差異時，沒有按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【20xx】31號）規(guī)定的成本核算方法，作為不同的成本計算對象進行核算。
2.開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。表現(xiàn)在大部分企業(yè)不能嚴格按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【20xx】31號）的規(guī)定來核算成本，由于在完工時有些成本取得不了發(fā)票，無法全部歸集完，有的房地產(chǎn)企業(yè)以總成本與規(guī)劃總面積的比例來核算已售面積的成本；有的房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定不能準確預提公共配套設(shè)施建造費用；有的房地產(chǎn)企業(yè)年終不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)已完工產(chǎn)品成本。
3.開發(fā)間接費用分配不合理。一些房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)間接費用應(yīng)當如何在已完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配，如何在已銷售開發(fā)產(chǎn)品和未銷售開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配，概念不清，從而導致開發(fā)間接費用分配不合理。
4.人為操縱開發(fā)成本的列支。
三、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中存在的主要問題
（一）稅務(wù)部門的管理形式是一種事后管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、驗收等工作管理的基本上都是在事前進行管理，立項批文沒辦好、設(shè)計圖紙可行性研究沒到位、前期費用沒有交齊，就不能進行開發(fā)，企業(yè)追求利潤的目標就無法實現(xiàn)，而稅務(wù)部門的管理是一種事后管理，不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、驗收等過程。
（二）涉稅信息溝通的`渠道不夠暢通、部門配合缺乏合力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的很多基礎(chǔ)信息來源于建設(shè)局、國土局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局等其他部門，由于信息不能共享，從而導致稅務(wù)部門的信息來源不暢通。
�。ㄈ⿲嶋H征管工作難以到位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)多，周期長，會計核算復雜，對這類企業(yè)實行專業(yè)化、系統(tǒng)化、連續(xù)化的管理難以到位，導致稅收征管存在諸多問題。
四、強化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作幾點建議
1.加強對房地產(chǎn)企業(yè)收入真實性的實時監(jiān)控。2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的嚴格審核。3.加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費分配合理性的審核。4.建立信息共享系統(tǒng)，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文11
在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應(yīng)主體間的資金融通得到有效實現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點的基礎(chǔ)上，進一步對加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略進行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融工具;創(chuàng)新
0.引言
金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現(xiàn)[1]。各類金融工具均是為了適應(yīng)借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場特有的，例如住房獎券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場當中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。
1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點分析
1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型 從不同角度為出發(fā)點，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據(jù)，并依照金融工具的中介功能及應(yīng)用進行分類，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個類型：
(1)價格風險轉(zhuǎn)移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進行轉(zhuǎn)移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新[2]。
(2)信用風險轉(zhuǎn)移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進行轉(zhuǎn)移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新。
(3)流動性增強型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動性變強，也可以使金融機構(gòu)具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強。
(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權(quán)型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權(quán)式融資的機會，比如對股權(quán)融資進行分享等。
1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點
在各種金融創(chuàng)新工具的'產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點主要體現(xiàn)在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機構(gòu)以投資者的需求為依據(jù)，進而在原有產(chǎn)品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。 (3)市場化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯(lián)系的收益等。
(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個基礎(chǔ)創(chuàng)新產(chǎn)生之后，圍繞著這個基礎(chǔ)創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來便形成了創(chuàng)新群。
2.加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究
2.1重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體
目前，我國房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟發(fā)展中由經(jīng)濟體系內(nèi)部力量發(fā)動的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現(xiàn)重塑，一方面，需要對專業(yè)銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經(jīng)營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構(gòu)內(nèi)部形成有效的激勵創(chuàng)新機制，發(fā)揚創(chuàng)新精神，營造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)強的創(chuàng)新人才。
2.2加強引導和監(jiān)管力度
一方面，監(jiān)管部門必須對金融風險的監(jiān)控進行強化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風險控制在能夠承受的范圍內(nèi)。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創(chuàng)新進行重點監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強弱為依據(jù)，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術(shù)主導型創(chuàng)新
目前，我國具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應(yīng)用效果不甚理想。因此，對技術(shù)主導型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給，進一步使日益增長的創(chuàng)新需求得到充分滿足。
2.4加強房地產(chǎn)金融市場的競爭力度
現(xiàn)狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒有發(fā)生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當?shù)母偁幮袨�，再加上中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行及中國建設(shè)銀行這四大國有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場的局面，因此對房地產(chǎn)金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區(qū)別對待給予取消，使全部金融機構(gòu)均具備同等的運行環(huán)境。其次，對金融業(yè)市場準入進行放寬，推廣合作制金融結(jié)構(gòu)與股份制金融結(jié)構(gòu)[4]。最后，對金融機構(gòu)種類進行多元化創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產(chǎn)金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機。
三、結(jié)語
通過本課題的探究，認識到加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對房地產(chǎn)金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強引導和監(jiān)管力度、重視技術(shù)主導型創(chuàng)新及加強房地產(chǎn)金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，還需與我國實現(xiàn)國情充分聯(lián)系起來，然后實施有針對性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實現(xiàn)創(chuàng)新，進一步為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
參考文獻：
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關(guān)于房地產(chǎn)的論文12
在房地產(chǎn)項目中,項目成本管理指的是按照房地產(chǎn)項目的總體目標和具體要求，在實施中合理地組織、實施、控制、分析、考核項目成本，從而實現(xiàn)優(yōu)化管理、降低成本、提高總體效益的目標。當前，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)濟效益，就應(yīng)不斷加強項目成本管理，在重視生產(chǎn)管理的同時,還要加強經(jīng)營決策管理，努力提高房地產(chǎn)項目的總體效益,使自身在市場競爭中立于不敗之地。
一、項目成本管理在房地產(chǎn)項目中的運用
(一)項目開發(fā)初期的通用
1、在設(shè)計階段的運用
通常來說，初步階段對房地產(chǎn)項目投資產(chǎn)生影響的可能性非常大；與之相比，擴初設(shè)計階段對項目投資的影響要小一些;而施工圖設(shè)計階段對項目造價的影響最小，可見在設(shè)計階段內(nèi)部各環(huán)節(jié)對項目成本的影響也有一定不同。設(shè)計階段的相關(guān)工作尤其是投資決策將對房地產(chǎn)項目成本控制產(chǎn)生關(guān)鍵性影響。根據(jù)房地產(chǎn)項目相關(guān)數(shù)據(jù)和統(tǒng)計，設(shè)計費在項目投資中所占的比例很少，通常只有1%上下，然而這極少數(shù)的投入能夠換來極為可觀的回報，它會對項目成本造成不低于75%的影響。
2、在項目開發(fā)之初的運用
在項目開發(fā)之初，需對所投資項目進行項目投資測算、利潤測算，但當前目標測算方法單一，測算考慮不周全，導致利潤測算和投資回報率測算偏差較大。項目方案確定后開工之前也要進行目標成本測算，即項目成本預算，預算包含一個項目所有的費用，但當前數(shù)據(jù)的來源僅限于以財務(wù)數(shù)據(jù)為主，財務(wù)為了計算出利潤，采用不同部門所提供的數(shù)據(jù)準確性也無法全部核實，導致計算出總的利潤有偏差。
(二)在項U開犮過程中的廷用
按性質(zhì)來說，招投標分為兩類，一是閉口的，二是不閉口的，按照形式劃分，則可以分為工程量招標、施工圖招標以及費率招標等，根據(jù)具體情況作出不同的招標方式選擇。對于項目開發(fā)者而言，要盡早了解項目的大致造價，從而實現(xiàn)對預期價格的提前確定。具體來說，可以從兩個方面采取措施。一方面，采用閉口價格，然而選擇閉口價應(yīng)有前提，即施工圖紙出齊，一般多層住宅采用該方式。另一方面，選取非閉口價包干時，在施工圖出齊后，可以進行預算審價，不僅要審核施工單位預算，而且要采取包干的方式，這有利于較早敲定工程造價。但當前開工后目標成本管理落后，沒有及時跟蹤數(shù)據(jù)，無法第一時間知道成本狀況，不能及時反映動態(tài)項目成本。
(三)在項龍工店的運用
在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，工程過程造價監(jiān)控同樣應(yīng)當引起重視。所謂工程過程造價監(jiān)控，指的是社會中介機構(gòu)接受發(fā)包方的委托，使用專業(yè)技術(shù),從房地產(chǎn)項目立項開始到項目竣工結(jié)算，為建筑單位進行建設(shè)項目的過程、方位的造價咨詢服務(wù)。借助于房地產(chǎn)項目工程造價監(jiān)控，有利于為投資價款合理使用提供一定程度的保證，從而使房地產(chǎn)項目工程的投資效益發(fā)揮到最大水平。在項目完工后，目標成本的管理基本上結(jié)束了，但由于沒有及時進行歸納和總結(jié),加之認為項目已完成無需再花費精力去總結(jié)，因此造成目標成本預決算出現(xiàn)偏差。
二、運用項目成本管理控制房地產(chǎn)項目成本的措施
(一)項目成本管理控制措施
1、經(jīng)濟措施
要對人員方面的支出進行有效管理，積極培訓和訓練員工很有必要，需要制定和實施有效的獎懲制度，完善激勵機制，充分調(diào)動員工工作熱情與積極性。人工費雖然占整體目標成本比重小，但不能忽視一支訓練有素隊伍所起到的直接作用。
2、技術(shù)措施
要做好施工方案的設(shè)計工作，保證方案的經(jīng)濟合理性和技術(shù)先進性，從而促進施工工期的時段、施工質(zhì)量的提升以及項目成本減低的最終目標。一般來說，施工方案有四個組成部分,即施工方法、施工順序、施工器具以及流水施工的'組織工作。要充分考慮成本因素對施工方案予以優(yōu)化分析和選擇。在項目施工中，應(yīng)積極嘗試提高工藝、減少消耗的新技術(shù)、新材料、新方法，以技術(shù)手段為核心展開成本控制。
3、組織措施
房地產(chǎn)項目成本管理的首要負責者是項目經(jīng)理，因此，項目經(jīng)理要對項目成本管理工作進行統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，組織相關(guān)人員落實各項管理制度，在第一時間掌握和分析盈虧情況。合同實施及管理工作通常由成本控制部負責，特別是項目進度款的申報、催款以及施工賠償問題的處理，要做好合同預算管理，通過合理預算降低成本。房地產(chǎn)項目施工技術(shù)和進度的負責機構(gòu)是工程技術(shù)部，要在保證工期和質(zhì)量的前提下改進技術(shù)，積極嘗試先進技術(shù),通過工作效率的提高來減少工程造價。財務(wù)工作由財務(wù)部負責，要對項目財務(wù)收支狀況進行及時的記錄和分析，對項目資金進行有效調(diào)度。
(二)解決成本箐理過程中問超的措旄
在項目開發(fā)之初，根據(jù)市場行情設(shè)計確定產(chǎn)品類型，多做幾種方案，多維度考慮,從中選擇最優(yōu),使投資回報最高、利潤最大化。
在項目開工后，用靜態(tài)和動態(tài)的目標成本管理方法對項目進行跟蹤管理，使項目處于可控狀態(tài)。
在項目完工后，需要及時整理項目各項數(shù)據(jù)，并與預算數(shù)據(jù)進行對比,明確控制較好的方面，及時對項目出現(xiàn)問題的地方進行總結(jié)，為其他項目決策提供參考數(shù)據(jù)。
三、結(jié)束語
項目成本管理對房地產(chǎn)項目成本控制和總體效益的提高有十分積極的意義，在房地產(chǎn)項目施工的不同階段，項目成本管理有著廣泛的運用空間，要加強房地產(chǎn)項目的成本控制，就需要將成本管理運用于項目開發(fā)初，項目開發(fā)時，項目開發(fā)后三個階段中，注重已完成項目經(jīng)驗歸納和總結(jié)。
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房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計探析
一、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬特點
(一)員工有相對較高的薪酬。隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進程速度日益加快，加速了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)
展，許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時機，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報，房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎金相對其他行業(yè)的員工明顯較高。所以，很多大學畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè)，學歷高的畢業(yè)生希望來到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，因為那里有良好的鍛煉平臺，可以得到規(guī)范的培訓，對于長遠發(fā)展有極大的好處；學歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè)，因為短期內(nèi)可以得到豐厚的收入。
(二)不同部門的員工薪酬差別較大。房地產(chǎn)企業(yè)進行良好的運轉(zhuǎn)，必須包括綜合部、投資部、設(shè)計部、合約部、發(fā)展管理部、項目部、營銷部、財務(wù)部等部門，而不同部門員工所從事的工作差異較大，有的從事技術(shù)性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質(zhì)和難易程度導致了不同部門的員工具有不同的收入。據(jù)調(diào)查，一般行政人員、投資專員、設(shè)計專員、會計、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著職位的升遷同一級別的薪酬差別將會更大。
(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國不同的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差別較大，而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當?shù)氐慕?jīng)濟水平息息相關(guān)，所以大城市、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級管理人員會有比較高的薪酬待遇，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔當高級管理人員，獲取高額的回報。
二、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計原則
(一)薪酬設(shè)計的團隊原則。房地產(chǎn)開發(fā)需要各個部門的不同人員通力合作來完成，團隊的力量在開發(fā)過程中顯得尤為重要，所以基于團隊的獎勵對于整個企業(yè)人的績效具有十分重要的作用。設(shè)置團隊獎勵有助于提高各部門的協(xié)作能力，同時注意不要出現(xiàn)上下級之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。
(二)薪酬設(shè)計的公平性原則。薪酬設(shè)計過程中遵循公平性原則，這是絕大多數(shù)企業(yè)從事人力資源人員的共識。公平的薪酬設(shè)計可以對員工進行有效的激勵，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，同時可以大量引進優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體在操作過程中，要對不同部門的員工，根據(jù)其工作性質(zhì)來設(shè)計薪酬標準，同時要考慮不同性質(zhì)的報酬，即金錢報酬和非金錢報酬，非金錢報酬屬于隱性報酬，分為職業(yè)性獎勵和社會性獎勵，職業(yè)性獎勵包括自我發(fā)展、晉升等，社會性獎勵包括表揚、榮譽、成就等。總之，薪酬設(shè)計必須體現(xiàn)公平、客觀、透明，使不同的員工獲得應(yīng)得的報酬。
(三)薪酬設(shè)計的相符原則。在任何企業(yè)薪酬設(shè)計過程中，都應(yīng)該保持個人和組織薪酬相符合的原則，不能讓兩者產(chǎn)生沖突。在一個企業(yè)或組織中，個人和組織都有其薪酬目標指向，每個員工參與到企業(yè)或組織中，就是為了通過自己的努力，獲得相應(yīng)的報酬，實現(xiàn)自己的薪酬目標，而對于一個組織來講，為了獲取最大的利潤，必定想通過各種辦法節(jié)省開支，每個員工的報酬就包括其中，此時，個人和組織的目標就發(fā)生了矛盾，產(chǎn)生了沖突，兩個薪酬目標之間就不相符。企業(yè)付出的薪酬不能滿足員工的需求，造成員工工作效率下降，不能夠按質(zhì)按量完成企業(yè)分配的任務(wù)。所以，企業(yè)管理者在制定薪酬制度時，一定要充分考慮員工的需求，讓員工參與薪酬制度的制定，制定出企業(yè)和員工都比較滿意的薪酬制度。與沒有員工參與制定薪酬制度相比，讓員工參與制定出來的薪酬
制度不僅令人滿意而且具有長期激勵的效果。對企業(yè)的長遠發(fā)展具有十分重要的作用。
三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計方法與過程
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計包括以下步驟：
(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，合理地設(shè)置不同的崗位。職位分析是對職位進行說明，并形成職位說明書，明確職位與職能的關(guān)系。
(二)職位評估。職位評估的主要目的是保證制定出來的薪酬制度在內(nèi)部是公平的。所以對不同部門的員工職位，根據(jù)其重要程度，得出等級序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來說，就是建立統(tǒng)一的職位評估標準，使不同部門的職位具有可比性。
(三)薪酬市場調(diào)查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關(guān)鍵，只有留住了人才，企業(yè)才有可能進行比較好的'發(fā)展。薪酬調(diào)查一般要選擇專門的咨詢公司，對其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進行調(diào)查，制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是，在對其他房地產(chǎn)企業(yè)進行薪酬調(diào)查時，最好選擇與本企業(yè)有競爭關(guān)系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來源。調(diào)查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等，確保取得全面詳實的數(shù)據(jù)資料。
(四)薪酬定位。經(jīng)過分析同行業(yè)與自己關(guān)系相對緊密的企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)后，考慮企業(yè)的內(nèi)外部關(guān)系，外部關(guān)系包括通貨膨脹、行業(yè)特點、人才供應(yīng)狀況等，內(nèi)部關(guān)系包括盈利能力、人員素質(zhì)等，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海、萬科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才，壯大企業(yè)人實力。
(五)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計。薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計具體來說是指員工薪酬的構(gòu)成，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結(jié)構(gòu)是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動調(diào)薪制度，固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況，結(jié)合市場薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤水平和個人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個人技能情況和個人績效，形成薪酬結(jié)構(gòu)的三個部分：職位工資、技能工資和績效工資。
職位工資結(jié)合市場薪酬水平制定，同時參考員工對企業(yè)的貢獻。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來多大的貢獻。一般來說，所具有的技能越強，技能工資相對就高，比如設(shè)計人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績效工資就越高。
(六)薪酬體系的實施和修正。薪酬制度制定后，要嚴格執(zhí)行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經(jīng)常和員工進行溝通，調(diào)查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調(diào)動其工作的積極性，同時要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營狀況和市場薪酬水平的變化，不斷合理地調(diào)整薪酬制度，確保企業(yè)長期健康發(fā)展。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文14
房地產(chǎn)行業(yè)是近年來突飛猛進發(fā)展的行業(yè)，其管理模式和方法也是根據(jù)公司不同而有各自的特色，房地產(chǎn)公司以工程專業(yè)管理為核心競爭力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理，本科階段學習的也是建筑工程專業(yè)，再次我想理論結(jié)合實際淺談如何帶領(lǐng)團隊做好房地產(chǎn)公司的工程管理。
08年6月開工建設(shè)的置地匯豐廣場項目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬平米，功能為五星級酒店、商業(yè)及辦公。如何在短短的一個多月時間內(nèi)把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個問題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過改進基坑支護的施工工藝、分階段24小時流水施工計劃落實到天、責任落實到人、每天開碰頭會檢查、反饋、會商對策、實施等措施完美實現(xiàn)了第一個節(jié)點計劃。為了在保證工程質(zhì)量和現(xiàn)場安全文明施工的前提下完成主體20xx年9月份結(jié)構(gòu)封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”控制目標要求，以施工計劃、施工組織設(shè)計、施工合同和現(xiàn)行規(guī)范為工作準則，始終堅持“質(zhì)量第一、安全第一”，“樣板引路，過程控制”的管理理念；找出工程施工過程中的重點和難點，早計劃、早安排并要求施工單位編制專項施工方案，組織相關(guān)專業(yè)有經(jīng)驗的工程師對施工方案進行評審并嚴格要求施工單位按照投標文件、審批的施工方案執(zhí)行以及按照合同中的相關(guān)規(guī)定和承諾，做好現(xiàn)場文明施工和安全生產(chǎn)的措施；要求項目組管理人員嚴格執(zhí)行旁站制度和施工材料的現(xiàn)場抽檢；要求監(jiān)理單位每月組織參建單位對項目進行進度、質(zhì)量、安全大檢查并制成幻燈片組織項目管理人員學習和研究對策并在下一階段的施工中避免同一問題的再次發(fā)生，通過這些管理手段加強了項目的過程管理和控制，確保了節(jié)點目標的實現(xiàn)并取得了一定的成績，該項目在20xx年8月28日結(jié)構(gòu)封頂創(chuàng)造了安徽置地新的速度，同時在20xx年度獲得“合肥市結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)獎”及“安徽省級質(zhì)量安全標準化示范工地”。
同時同項目管理團隊管理的財富廣場三期和栢景雅筑1-3#樓住宅樓處于項目施工的后半階段。財富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業(yè)三種業(yè)態(tài)模式，五月份該項目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應(yīng)不及時，室外管網(wǎng)及環(huán)境還未開工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環(huán)境土方尚未回填，針對這些問題我們做出了如下措施：
1.對總包單位現(xiàn)有的項目管理班子和工程部項目負責人進行了調(diào)整，撤換了項目經(jīng)理、項目負責人和不稱職的管理人員；
2.建立項目負責制和專業(yè)負責制的雙重管理模式，對財富廣場三期工程分專業(yè)和項目雙重管理；
3.安排項目管理成員對現(xiàn)場剩余工程量進行了盤點，重新安排勞動力和施工計劃；
4.采取先立項后消項的辦法，工程量和責任落實到個人；
5.每天開由我主持的工程協(xié)調(diào)會，現(xiàn)場解決工程中的設(shè)計、協(xié)調(diào)、材料等問題。因為管理措施得力再加上施工單位和項目組的共同努力，財富三期還是按照公司既定的目標完成了20xx年10月28日的交房任務(wù)。栢景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財富廣場三期的管理措施，也完成的非常好。
我們的團隊在工程管理工作中的不足與改進：
一、要加強對新開工工程的施工隊伍的考察和篩選。
工程開工建設(shè)前根據(jù)項目自身的.特點做好施工單位（特別是擬派的項目管理班子）和勞務(wù)隊伍的考察工作，承建的施工單位及項目的監(jiān)理單位對整個項目的成敗關(guān)系重大，選的合適正確也就成功一大半了！
二、加強工作的計劃性。
在項目開工前項目的工期標準編制切實可行的含設(shè)計、施工、設(shè)施設(shè)備、驗收、備案、交付使用全過程的控制計劃。對關(guān)鍵線路上的工序節(jié)點要早計劃、早安排。提前解決項目中設(shè)計及營銷專業(yè)的待定問題，否則將又會產(chǎn)生兩頭緊中間松的工程現(xiàn)象，從而造成工程趕工、返工等不穩(wěn)定的工程建設(shè)周期，導致工程后期遺留問題多、細部節(jié)點處理粗糙。而且極易降低客戶的滿意度，進而對公司品牌造成不良影響。
三、安排落實好管理框架。
首先，根據(jù)每個人的專業(yè)和特長安排到不同的崗位和不同的項目，做到人盡其才，讓每個人充分體現(xiàn)到在管理團隊存在的價值，每個階段都有新的收獲，都有成就感。其次、完善項目負責制與專業(yè)負責制相結(jié)合的雙重管理模式，鼓勵年輕同志在項目負責人和專業(yè)負責人的指導下放手干。第三、要求團隊成員每天都要堅持寫施工日志，每個星期都要匯報工作計劃和完成情況以及需要部門協(xié)調(diào)解決的問題，增強專業(yè)之間、同事之間相互協(xié)作的團隊意識，第四、保持嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，明確每個人的責任和權(quán)利，獎罰分明，多指導少代辦，培養(yǎng)員工獨立解決問題的能力，每個人把自己負責的工作都保質(zhì)保量的完成了。
四、加強管理團隊的學習。
1.在工程項目不多的情況下對公司已竣工的工程分項目分專業(yè)由專業(yè)負責人牽頭結(jié)合現(xiàn)場實例進行總結(jié)，把工程中暴露出的問題擺出來，分析原因，分清責任，研究對策如何改進，結(jié)合工程實際，對員工進行針對性的教育，特別是培養(yǎng)新員工對工程部優(yōu)良傳統(tǒng)的傳承和創(chuàng)新。促使其快速成長；
2.工程售后服務(wù)中變被動為主動，由項目負責人牽頭聯(lián)合物業(yè)公司主動的定期對已交房進行住戶回訪，通過回訪和物業(yè)反饋來了解工程施工管理的薄弱環(huán)節(jié)，同時把容易出現(xiàn)問題的節(jié)點作為工程管理控制的重點；
3.學習工作職責和流程，做到讓每位員工都能熟悉工作職責，掌握辦事流程，尤其是對新畢業(yè)的大學生在公司指引人的指導下能夠盡快的融入到工作實踐中。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文15
一、前言
商業(yè)房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著重大促進作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費嚴重、排放過大等，這一定程度上對環(huán)境造成了負面影響。因此要想達到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對自己負責也是對子孫后代負責。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟問題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國家中長期低碳經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個發(fā)展階段目標、途徑以及重點支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標準，鼓勵開發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費體系。
二、低碳經(jīng)濟對我國商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
1.不利影響
�。�1）低碳經(jīng)濟無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國作為發(fā)展中國家，科學技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達國家相比相對不成熟，而且發(fā)達國家對于中國的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢必會增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國目前對太陽能、風能等新能源的開發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會大大提高成本，因此對于建筑行業(yè)來說低碳經(jīng)濟是一種成本很高的經(jīng)濟。大部分開發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場要求來決定開發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產(chǎn)品能否受到市場歡迎，對于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個項目的開發(fā)，因此并無充足的經(jīng)濟實力投入到低碳經(jīng)濟的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺以及有實力的合作者，因此低碳經(jīng)濟在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經(jīng)濟會抬高房價因為低碳經(jīng)濟需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟會涉及土地應(yīng)用，這就會使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價。同時，綠色建筑通常成本高、售價高，面向的是高消費群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認同與普及，會被認為綠色建筑與高房價是對等的，從而導致開發(fā)商推波助瀾來抬高房價，致使房價短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟會限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展據(jù)測算，因為我國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達到歐洲的三倍，這說明我國當前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因為能源的使用方便與廉價才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會受到嚴重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會牽一發(fā)而動全身引起連鎖反應(yīng)，這對于整個建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。
2.有利影響
�。�1）利于對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房價持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導致的。這些開發(fā)商只會為了利益一味把房價炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場門檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導致的。很多消費者只看到房子的價錢與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個問題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠來看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場，背后隱藏著泡沫危機，一旦房價被持續(xù)炒高，市場將失去承接能力，將會導致金融危機。所以，低碳經(jīng)濟的地產(chǎn)行業(yè)作為一個投資周期長、收益風險大的投資方式，能夠避免炒房的`發(fā)生，此外開發(fā)商還會更專注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長遠考慮對商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過于追求短期內(nèi)的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經(jīng)濟能夠?qū)⑹袌鲑Y本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來有望實現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。
三、低碳經(jīng)濟下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展
在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟將會成為未來發(fā)展的趨勢。在未來，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟技術(shù)的競爭，誰能主動建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業(yè)市場占得先機。而隨著社會發(fā)展、經(jīng)濟的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會責任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益與社會效益；而對于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環(huán)保型住宅。
1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟時代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實行低碳發(fā)展，可以實現(xiàn)企業(yè)與消費者直接溝通，讓企業(yè)了解消費者需求，做到優(yōu)化資源配置，達到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。
2.戶型布局合理，加強開發(fā)能力
我國目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關(guān)心消費者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導致資源嚴重浪費。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費者自己裝修，浪費了財力物力。而在低碳經(jīng)濟時代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質(zhì)量戶型設(shè)計又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用
我國目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經(jīng)濟起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內(nèi)必須開空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導低碳生活，提高人們的低碳意識
商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對低碳的認識，不但要加大資金投入而且要加強宣傳，提高人們對低碳經(jīng)濟的認識。5.立足實際，長遠發(fā)展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實踐經(jīng)驗探索低碳發(fā)展模式，以便在未來的發(fā)展中取得突破。
四、結(jié)束語
在低碳經(jīng)濟時代，降低能源消耗、減少排放是未來商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)主導著低碳經(jīng)濟的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多的問題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)引進先進的理念，立足于實際，依據(jù)經(jīng)驗積極探索，開發(fā)出新技術(shù)，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類、造福于社會。現(xiàn)在低碳成了發(fā)達國家新的經(jīng)濟增長點，各個發(fā)達國家都在忙著研發(fā)新的低碳技術(shù)，這是一次全球范圍內(nèi)的技術(shù)變革，我們要緊緊抓住這次機遇，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟，使低碳經(jīng)濟發(fā)展模式成為實現(xiàn)我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動力。
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