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房地產(chǎn)論文
現(xiàn)如今，大家都有寫論文的經(jīng)歷，對論文很是熟悉吧，論文的類型很多，包括學(xué)年論文、畢業(yè)論文、學(xué)位論文、科技論文、成果論文等。相信寫論文是一個讓許多人都頭痛的問題，以下是小編收集整理的房地產(chǎn)論文，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)論文1
【摘要】隨著國家經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在其中所占比重也逐漸壯大起來，發(fā)揮的作用亦愈來愈大，這得益與財政稅收政策的積極推動。本文通過對財政稅收政策的分析，明確了稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的影響，并對促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的積極發(fā)展影響，提出了優(yōu)化策略，以期為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好、更快地發(fā)展提供一定的幫助，同時對我國積極的財政稅收政策改革提供一些參考借鑒。
【關(guān)鍵詞】財政稅收政策；房地產(chǎn)市場經(jīng)濟；概述；影響；策略
前言
隨著國家經(jīng)濟調(diào)控與市場經(jīng)濟的不斷調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻(xiàn)�，F(xiàn)階段，在全球經(jīng)濟一體化的大背景下，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟面臨著前所未有有的機遇與挑戰(zhàn)，需要國家有利的財政稅收政策進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，才能夠在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。在市場經(jīng)濟條件下，供需關(guān)系影響著房價的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策，才能更好地促進(jìn)理性消費，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實意義。
1財政稅收政策的概述
眾所周知，財政政策是國家整個經(jīng)濟政策的重要組成部分，它是國家對經(jīng)濟進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現(xiàn)其職能按照法律預(yù)先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強制的、無償?shù)娜〉秘斦杖氲囊环N手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產(chǎn)要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當(dāng)增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩(wěn)定作用，在經(jīng)濟蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業(yè)投資的過度下降，阻止經(jīng)濟的衰退，在經(jīng)濟過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經(jīng)濟的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經(jīng)濟發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的'環(huán)境；還對社會生產(chǎn)、分配、交換和消費直接產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟亦是如此。
2財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的影響
2.1有利于房價的穩(wěn)定，消費的理性化與科學(xué)化
從當(dāng)前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴(yán)重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產(chǎn)供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調(diào)整，加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)價格，來引導(dǎo)房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場，搞活房地產(chǎn)市場經(jīng)濟[2]。財政稅收政策的落實，細(xì)化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)范，對于滿足標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調(diào)動其調(diào)控的積極性，使得過于膨脹的房地產(chǎn)市場趨于謹(jǐn)慎，積極引導(dǎo)消費者樹立理性的消費觀念，科學(xué)地進(jìn)行消費，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟長期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實現(xiàn)利益分配的公平性
土地作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經(jīng)濟價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權(quán)，這也是其利益分配受到極大的關(guān)注的主要原因。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產(chǎn)開發(fā)商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟建立規(guī)范的政策與制度
我國是法治國家，法律是保障一切發(fā)展有序進(jìn)行的根本，尤其對于較為混亂的房地產(chǎn)市場，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場經(jīng)濟完善了相關(guān)的稅法政策，健全了相關(guān)的運行制度，不僅規(guī)范了市場秩序，還使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產(chǎn)投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴(yán)格的法律與制度進(jìn)行規(guī)范，完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場積極發(fā)展的有效策略
3.1完善房地產(chǎn)稅收政策，保證供需平衡
在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展中，相關(guān)部門應(yīng)該在實踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，根據(jù)我國財政稅收大政策，依據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展自身的特點，完善房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量充足，維護(hù)市場的供需平衡。在實施房地產(chǎn)政策時，要有針對性，對于房地產(chǎn)市場價格偏高的地區(qū)，應(yīng)降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調(diào)節(jié)土地交易量，增加房屋供應(yīng)量，提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的健康發(fā)展；針對短期內(nèi)二手房賣方，應(yīng)該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經(jīng)濟中，以此哄抬房價，擾亂市場經(jīng)濟發(fā)展秩序；針對房地產(chǎn)市場價格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產(chǎn)開發(fā)商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產(chǎn)市場，提升房地產(chǎn)的銷量，帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟快速發(fā)展。
3.2嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商場上的不良投機行為
在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，存在著大量的不良投機現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn)，以低進(jìn)高出的形式進(jìn)行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經(jīng)濟，使得經(jīng)濟不向前發(fā)展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復(fù)轉(zhuǎn)讓的稅費，限制土地的重復(fù)轉(zhuǎn)讓，以此來達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為；針對房地產(chǎn)的投機行為，應(yīng)降低一手房的稅費，減免持有環(huán)節(jié)的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅費，增加二手房專用稅費，嚴(yán)厲打擊利用房產(chǎn)進(jìn)行炒作牟取利益，保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟正常有序發(fā)展。
3.3健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制
房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟下，有自動調(diào)節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國家對其進(jìn)行有效地調(diào)控，以期規(guī)范市場的發(fā)展。可以利用財政稅收政策中的物業(yè)稅來進(jìn)行調(diào)節(jié)規(guī)范，對于不同群體實施區(qū)別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產(chǎn)權(quán)登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經(jīng)濟損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場管理機制，提升房地產(chǎn)市場的管理質(zhì)量與效率。
4結(jié)束語
房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對社會的進(jìn)步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中的影響非常巨大，不僅使其實現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，更為國民經(jīng)濟的增長做出了巨大貢獻(xiàn)。財政稅收政策在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應(yīng)在實踐中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，加大科學(xué)研究力度，使稅收政策引導(dǎo)好居民的消費，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在我國更穩(wěn)定地長期發(fā)展下去。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)論文2
引言
房地產(chǎn)市場營銷主要是生產(chǎn)力發(fā)展以及商品經(jīng)濟發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場營銷的組成部分主要有經(jīng)營商以及營銷人員和開發(fā)商等幾個重要部分所構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)在實際的銷售環(huán)節(jié)所面臨的問題比較突出，營銷管理在當(dāng)前的市場激烈競爭下面臨著重大的挑戰(zhàn)，而營銷渠道的重要性程度也隨著市場競爭不斷的加強，這對房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長就有著很大的影響。所以在當(dāng)前的房地產(chǎn)營銷發(fā)展下要能夠充分的對其理論加強研究，這樣才能更好的指導(dǎo)實踐的科學(xué)合理化的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)營銷渠道以及發(fā)展階段分析
1. 房地產(chǎn)營銷渠道主要內(nèi)涵分析
對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)的企業(yè)要能夠注重營銷渠道的應(yīng)用，要能從傳統(tǒng)的被動營銷理念當(dāng)中解放出來。營銷渠道主要是產(chǎn)品從生產(chǎn)者向終端使用者中轉(zhuǎn)移的過程并通過中間環(huán)節(jié)所連接成的發(fā)展路徑。結(jié)合房地產(chǎn)的特征以及單個樓盤特性進(jìn)行針對性的構(gòu)建靈活營銷渠道這對開發(fā)商而言在目標(biāo)市場上就能夠有效實現(xiàn)銷售數(shù)量的最大化，從而來獲得更多的利潤，這樣才能夠在激烈競爭的市場當(dāng)中占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢[1].對于房地產(chǎn)的營銷渠道而言，完整的渠道主要由層級結(jié)構(gòu)以及廣度結(jié)構(gòu)和寬度結(jié)構(gòu)幾個類型所組成。
2. 房地產(chǎn)營銷重要發(fā)展階段分析
房地產(chǎn)營銷渠道的發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個重要的階段，在建設(shè)觀念階段處在計劃經(jīng)濟的大背景下，這一時期只有房地產(chǎn)這一簡單概念，在住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層面是通過政府進(jìn)行統(tǒng)一化制定的。房地產(chǎn)走向了市場化的階段，一些大的項目開發(fā)意識還是停在計劃經(jīng)濟 ,在市場調(diào)研以及消費者的需求調(diào)查層面相對比較缺乏，這一時期是樓盤觀念的階段。在房地產(chǎn)的推銷觀念的發(fā)展階段，一些開發(fā)商為能夠?qū)潜P空置及泡沫現(xiàn)象等問題得以有效解決，就開始主動的進(jìn)行房地產(chǎn)推銷，但是在推銷過程中仍是停留在銷售策劃以及廣告策劃層面[2].
再者，到了準(zhǔn)營銷的發(fā)展階段，在這一過程中消費者在居住條件上有了更高的要求，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產(chǎn)商就要按照用戶為中心的方式增加樓盤的賣點，這就逐漸的將樓盤的品質(zhì)得到了有效提升，而開發(fā)的成本層面也因此得到了增加。房地產(chǎn)整合營銷的發(fā)展階段，要求在營銷的活動能夠整體和協(xié)調(diào)發(fā)展，成為當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的新的營銷形式。
二、房地產(chǎn)營銷渠道的方式以及房地產(chǎn)營銷市場發(fā)展現(xiàn)狀分析
1. 房地產(chǎn)營銷渠道的方式分析
從當(dāng)前我國的房地產(chǎn)營銷渠道的方式發(fā)展層面來看，有幾個渠道方式，即加盟連鎖店的房地產(chǎn)營銷渠道、多家代理房地產(chǎn)營銷渠道、區(qū)域獨家代理房地產(chǎn)營銷渠道以及全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道這幾種類型。其中在加盟連鎖店房地產(chǎn)營銷渠道層面房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)分銷商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產(chǎn)品銷售分給了不同房地產(chǎn)分銷商。還有的企業(yè)是結(jié)合產(chǎn)品特征以及在各地進(jìn)行設(shè)立連鎖總部，在各大城市進(jìn)行設(shè)立連鎖店，這樣能夠?qū)⒔K端以及消費者得到細(xì)分，在銷售的環(huán)節(jié)上就得到了有效減少[3].多家代理的.房地產(chǎn)營銷渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結(jié)合不同布點銷售形成的銷售結(jié)構(gòu)，這一銷售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，并且有著比較強的滲透性。
另外，區(qū)域獨家的房地產(chǎn)營銷渠道是在產(chǎn)銷雙方平等互利基礎(chǔ)上并在一定協(xié)議下形成的，這一模式最為顯著的優(yōu)點就是在區(qū)域內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理，并且在價格層面也能得到有效控制，效率層面也相對較高。除此之外，全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道，這也是在產(chǎn)銷雙方平等互利上在簽訂協(xié)議形式下所形成的。這一模式的主要優(yōu)點就是能夠在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)協(xié)調(diào)的運作和管理，從運營的效率層面來說有了很大程度的提升。
2. 房地產(chǎn)營銷市場發(fā)展的現(xiàn)狀分析
縱觀 20xx 年上半年，宏觀經(jīng)濟方面，20xx 年我國一季度GDP 同比增長 7% 增速 6 年來新低，創(chuàng) 20xx 年二季度以來歷史新低；一季度固定資產(chǎn)投資增速為 13.5%（ 同期基建設(shè)施投資增速為23.1%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為 8.5% ），房地產(chǎn)開發(fā)首次跌破10%,達(dá)到歷史新低，房地產(chǎn)的深度調(diào)整已經(jīng)拖累了 GDP.對于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，在房地產(chǎn)的價格層面上漲的比較迅速，國家在這一方面雖然出臺了相應(yīng)的政策來對這一問題進(jìn)行抑制，但是從總體上來看房價還處在高位階段。房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)性的矛盾比較突出，這樣在高價位以及大套型的商品房供應(yīng)的總量商就相對比較大，一些中小戶型的商品房供應(yīng)就出現(xiàn)了不足的狀況，從而也就導(dǎo)致了供給結(jié)構(gòu)以及需求結(jié)構(gòu)之間的不協(xié)調(diào)問題。另外在保障性住房的體系建設(shè)層面還比較落后，這些方面的發(fā)展問題對房地產(chǎn)營銷市場的健康發(fā)展就會產(chǎn)生相應(yīng)的影響[4].
當(dāng)前我國的房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展過程中還有著諸多層面存在著問題有待解決，這些問題主要體現(xiàn)在營銷渠道之間的有著較大的沖突性。在同一分銷渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出，由于信譽以及促銷和價格等層面的原因所致。同一分銷渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突，在這一層面所產(chǎn)生的問題原因是服務(wù)因素以及價格因素和道德因素所致。
除此之外，房地產(chǎn)的中間商的相關(guān)問題比較突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中間商在發(fā)展過程中較為緩慢，整體的人員素質(zhì)和有待進(jìn)一步提升，這樣對房地產(chǎn)的銷售企業(yè)就必然會帶來很大的不利。由于競爭壓力相對比較大，在這樣的發(fā)展趨勢下通過合理化的方式對房地產(chǎn)進(jìn)行銷售就有著其必要性。
三、房地產(chǎn)營銷渠道的影響因素及戰(zhàn)略優(yōu)化策略探究
1. 房地產(chǎn)營銷渠道的影響因素分析
通過實際的分析能夠發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)營銷渠道產(chǎn)生影響的因素是多方面的，其中在市場營銷環(huán)境層面比較突出，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)對市場環(huán)境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場銷售環(huán)境在急劇變化過程中必然就會對房地產(chǎn)營銷渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場中渠道中間商作用就會比較突出。
而從微觀環(huán)境的影響因素來看房地產(chǎn)企業(yè)和周邊活動共同組成。而在競爭對手的影響因素層面，在產(chǎn)品市場中渠道戰(zhàn)略就要求著企業(yè)選擇和競爭對手相同以及相近的營銷渠道，而在另一些行業(yè)以及產(chǎn)品市場當(dāng)中，企業(yè)間的競爭又有著另一方面的營銷渠道戰(zhàn)略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠?qū)η莱蓡T的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響因素的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)自身的實力因素層面，是管理的經(jīng)驗以及財務(wù)實力等，最后有產(chǎn)品的特征。其中在管理經(jīng)驗層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內(nèi)部組織方面建立屬于自己的營銷渠道，還要能夠和企業(yè)文化保持一致性。
2. 房地產(chǎn)營銷渠道的戰(zhàn)略優(yōu)化策略探究
第一，對房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略的優(yōu)化要從多方面進(jìn)行考慮，從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的設(shè)計上來看要能夠是全過程的，主要有營銷渠道的優(yōu)化以及修正。從房地產(chǎn)營銷渠道的結(jié)構(gòu)設(shè)計流程層面來看主要有識別渠道設(shè)計決策需要，建立和協(xié)調(diào)分銷目標(biāo)，明確具體的分銷任務(wù)，開發(fā)可選擇的渠道結(jié)構(gòu)，評價影響渠道結(jié)構(gòu)的變量，選擇最優(yōu)化的渠道等[6].營銷渠道要能夠是有限網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，還要能夠?qū)η赖慕Y(jié)構(gòu)實施詳細(xì)化的分析，這就要能夠認(rèn)識到組成營銷渠道的開放性系統(tǒng)。對于當(dāng)前能夠開發(fā)的渠道要按照渠道的長度以及寬度和廣度作為依據(jù)。
第二，針對房地產(chǎn)的營銷渠道的開發(fā)來說，要能采用當(dāng)前最新的營銷渠道，當(dāng)前的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷蓬勃發(fā)展下，要能夠加強網(wǎng)絡(luò)營銷渠道的應(yīng)用。這主要是通過現(xiàn)代化的電子商務(wù)手段在互聯(lián)網(wǎng)下來實現(xiàn)的房產(chǎn)的租賃能，通過網(wǎng)絡(luò)化的房地產(chǎn)營銷渠道能夠?qū)I銷的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進(jìn)行溝通，這對房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)增加就比較有利，并能有效的消除房地產(chǎn)銷售地域性的限制。通過房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷方式能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的特質(zhì)得到有效呈現(xiàn)，能夠立體化的將房地產(chǎn)的全景向客戶進(jìn)行展示 [7].
第三，對于房地產(chǎn)的營銷渠道中跨地區(qū)的銷售層面，由于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中有著較大的競爭力么諸多的房地產(chǎn)企業(yè)就將目標(biāo)瞄向了全國的市場進(jìn)行尋求跨地區(qū)的銷售。這就說明了地區(qū)外的房地產(chǎn)市場的發(fā)掘潛力還比較大，為能夠?qū)N售的成本得以有效降低以及對房地產(chǎn)的銷售速度得到有效加快，就能夠委托市場所在地的代理商進(jìn)行銷售。這一銷售渠道下就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌形象得到了有效宣傳，同時對各地房地產(chǎn)的市場信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產(chǎn)在未來的發(fā)展中提供了前進(jìn)的動力，在這一銷售渠道下所取得的市場銷量還是比較客觀的。
第四，對于中間商組織營銷渠道房地產(chǎn)開發(fā)商能夠選擇子集的銷售部門以及產(chǎn)品，將其和營銷戰(zhàn)略的目標(biāo)發(fā)展相一致。在營銷渠道應(yīng)用中，對兩個層面要注意即專業(yè)化與勞動分工，和關(guān)聯(lián)效率。房地產(chǎn)是比較復(fù)雜化的產(chǎn)業(yè)，在項目生命周期層面也涉及到選址以及規(guī)劃設(shè)計等諸多內(nèi)容[8].而中間商組織的專業(yè)性就表現(xiàn)在營銷的功能層面能夠得以有效實現(xiàn)，同時也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的商品價值得到有效實現(xiàn)，從而就能夠有效保障了房地產(chǎn)開發(fā)公司的效益。另外從關(guān)聯(lián)效率層面分析來看主要為實現(xiàn)營銷目標(biāo)實施的談判程度，中間商運用的愈多在關(guān)聯(lián)的效率層面就會愈高。
第五，對房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略探索過程中要能夠?qū)ζ放撇呗缘玫匠浞种匾暎康禺a(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中進(jìn)行有計劃和有目的的設(shè)計以及塑造的，使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象以及服務(wù)水平統(tǒng)一體。品牌作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個重要象征，實施品牌戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤提升有著積極促進(jìn)作用，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)開展品牌拓展也有著積極的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提升也比較喲里，在對風(fēng)險的抵御以及樹立房地產(chǎn)企業(yè)的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營銷渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問題。
四、結(jié)語
總而言之，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正處在興盛階段，所以在營銷渠道的多樣化實施上要能保障其科學(xué)性。房地產(chǎn)營銷的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)是獨立的經(jīng)濟實體，在營銷過程中只有掌握最新的營銷方式才能夠在激烈的競爭中獲得發(fā)展的優(yōu)勢，也只有將社會營銷理念得以貫穿才能夠為房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象，從而促進(jìn)企業(yè)的健康長久發(fā)展。此次主要就房地產(chǎn)營銷渠道的類型方式以及發(fā)展現(xiàn)狀和戰(zhàn)略優(yōu)化策略進(jìn)行了相應(yīng)分析，希望對實際發(fā)展有所裨益。
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房地產(chǎn)論文3
【摘要】隨著經(jīng)濟發(fā)展的需要和國家的宏觀調(diào)控政策的不斷頒布與實施。我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的發(fā)展階段。既然房地產(chǎn)行業(yè)的熱量已經(jīng)冷卻下來了,房地產(chǎn)企業(yè)就要在市場環(huán)境的改變下調(diào)整公司的經(jīng)營戰(zhàn)略以及管理方式,使企業(yè)的發(fā)展更能適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己企業(yè)的特點來調(diào)整自己的經(jīng)營與管理體制。整合所有的資源,制定穩(wěn)定的發(fā)展計劃完成平穩(wěn)的過渡。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司;經(jīng)營;管理;發(fā)展戰(zhàn)略
房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后,成為了國內(nèi)重要的經(jīng)濟支柱之一。國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機遇和挑戰(zhàn),在新的機遇和挑戰(zhàn)到來之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理方面進(jìn)行簡要分析與探討。
1 新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。
國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控,使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見,房地產(chǎn)公司的經(jīng)營面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。
1.1 國家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國家對于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺,使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期,投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。
1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營中占有主導(dǎo)地位,公司的經(jīng)營重點主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營和精品化經(jīng)營。如今房地產(chǎn)公司面對市場激烈競爭的壓力,不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營為應(yīng)對新的市場環(huán)境所存在的問題。
1.2.1 公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場中占主導(dǎo)地位的時候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經(jīng)營成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境,房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營和服務(wù)上的關(guān)注度。
1.2.2 公司需要對資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進(jìn)行項目運作或者是周轉(zhuǎn),甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運轉(zhuǎn)量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴(yán)峻的考驗。
1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制。沒有競爭就沒有進(jìn)步,房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營成果,也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴(yán)重的損失�，F(xiàn)代化經(jīng)營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設(shè)以及成本核算的能力,優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計團(tuán)隊,優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊和管理團(tuán)隊等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。
2 關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產(chǎn)公司所處的市場環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進(jìn)行的分析與探討,為了更好的經(jīng)營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經(jīng)濟。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1 加強公司的人才培養(yǎng)與招攬,建立公司的經(jīng)營體制。
人才是公司經(jīng)營發(fā)展的根本,管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險和擴大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。
2.2 加強成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。
房地產(chǎn)競爭的激烈化勢必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營成果與經(jīng)營成本,房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強經(jīng)營成本核算的能力,很好的控制公司的財務(wù)運營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢,以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根,對于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中離不開融資,這就需要經(jīng)營者在融資渠道的開辟上多動頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式,有效地減少開發(fā)占用資金,擴大與基金、信托等等金融機構(gòu)的合作。
2.3 加強公司的內(nèi)部管理,合理有效的規(guī)避風(fēng)險。
房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來,多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經(jīng)濟的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風(fēng)險都將對房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強公司的內(nèi)部管理,無疑是降低和規(guī)避風(fēng)險最好的措施,也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級階段。建立健全管理體制,構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營部門體系;建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺。都是加強公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營的過程中由于工程開發(fā)和資本運作帶來的資金風(fēng)險和質(zhì)量風(fēng)險等等。
2.4 做好對市場動態(tài)的把握,根據(jù)市場的需求設(shè)計、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的`運用。
由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營狀態(tài),使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài),去探析消費者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容,只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的最終目的。
2.5 整合資源,合理有效的運用資源。
企業(yè)經(jīng)營與管理的過程也是對各種資源經(jīng)營與管理的過程,房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運作的過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運作有著運轉(zhuǎn)周期長、運轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用,對于房地產(chǎn)公司的資金鏈運轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時,因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象。所以,對于現(xiàn)有資源進(jìn)行全面得的整合,在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要工作。
總結(jié)
本文主要對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施進(jìn)行了簡要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的研究工作中來。為房地產(chǎn)公司及國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。
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房地產(chǎn)論文4
1.低碳經(jīng)濟的發(fā)展會增加房地產(chǎn)業(yè)的成本
由于受制于技術(shù)發(fā)展水平的制約，我國低碳技術(shù)水平不高，在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如果廣泛應(yīng)用低碳技術(shù)，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來進(jìn)行技術(shù)研發(fā)。同時低碳經(jīng)濟的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術(shù)的研發(fā)使用上具有高成本的特點，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用低碳技術(shù)，會導(dǎo)致建筑成本大幅度提高。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過程中資金并不充足，這也導(dǎo)致無法廣泛的應(yīng)用低碳技術(shù)。
2.低碳經(jīng)濟的發(fā)展會抬高房價
在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟發(fā)展的道路，這就需要加大對新型技術(shù)和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優(yōu)越性進(jìn)行宣傳，并以此來提高房價。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中應(yīng)用低碳技術(shù)，房屋質(zhì)量必然會有所提升，高質(zhì)量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟發(fā)展下極易導(dǎo)致房價抬高。
3.低碳經(jīng)濟短期對房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開充足的能源供應(yīng)，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟背景下，如果沒有充足的能源供應(yīng)，那么必然會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策
當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境較為復(fù)雜，而且經(jīng)濟發(fā)展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會產(chǎn)生較多的問題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會導(dǎo)致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤較髙，從而導(dǎo)致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價格還會出現(xiàn)虛假等情況。所以在當(dāng)前低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過程中需要加快各項政策及法律法規(guī)的完善。
2.倡導(dǎo)綠色環(huán)保
在當(dāng)前低碳經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實現(xiàn)，需要加快在材料和技術(shù)上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來有效地代替高能耗的材料，實現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達(dá)到良好保溫效果的同時，也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達(dá)到環(huán)保的目的。近年來，我國科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，各種新技術(shù)不斷涌現(xiàn)出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術(shù)上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)過程中，還需要加大對太陽能和地?zé)崮艿膽?yīng)用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。
3.提高環(huán)保意識
在全社會中加強對低碳環(huán)保的宣傳和教育力度，提高全民的環(huán)保意識，使人們在生產(chǎn)和生活中都能夠黯較強的低碳意識，養(yǎng)成使用節(jié)能減掃隹產(chǎn)品的習(xí)慣’加快人們思想和生活的方式的轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)人們綠色生活和健康生活，以便于為低碳房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)o
低碳經(jīng)濟背景K房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新發(fā)展相關(guān)措施：
1.健全法律法規(guī)控制排碳量
最近幾年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟更加健康的發(fā)展’但是我國對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經(jīng)濟房產(chǎn)的排碳量沒有嚴(yán)格控制，對于一些沒有按照規(guī)定經(jīng)營的房產(chǎn)商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟背景下’房地產(chǎn)建筑過程中多
會使用環(huán)保型材料和技術(shù)，這樣房地產(chǎn)的成本必然會提高，所以在房地產(chǎn)建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應(yīng)用新型技術(shù)，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現(xiàn)象發(fā)生，科學(xué)對房地產(chǎn)建筑的前期成本進(jìn)行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對
于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展的'方式都要有相應(yīng)變化，并爾房勺要求麵放低.耗能低，因此國家要對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進(jìn)行充分分析，為低碳背景下房地產(chǎn)如何纖發(fā)展做出策劃，對于房地產(chǎn)
低碳經(jīng)濟下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟影響程度。
4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問題，而目前
提倡的低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問題也就越來越多，而房地產(chǎn)市場環(huán)境也愈來愈復(fù)雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經(jīng)濟的前提下，國家要對房地產(chǎn)市場環(huán)境和企業(yè)本身的問題進(jìn)行分析，制定一些列規(guī)章制度，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟做出指導(dǎo)，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟下穩(wěn)步發(fā)展。
5.低碳背景下地產(chǎn)財稅政策的完善在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導(dǎo)致投資風(fēng)險增加。因此國家需要出臺相關(guān)的政策來加大對房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟方向的發(fā)展。
結(jié)束語
隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴(yán)竣，低碳經(jīng)濟已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識，有效地推動房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進(jìn)程。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作上進(jìn)行不斷創(chuàng)新，在加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效地對居民生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行改善，確保經(jīng)濟和環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)論文5
投資性房地產(chǎn)及界定
投資性房地產(chǎn)為規(guī)范企業(yè)投資性房地產(chǎn)的行為,我國財政部在20xx年2月發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》,對投資性房地產(chǎn)的概念做了明確的界定。投資性房地產(chǎn)就是指為了賺取租金或者資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩方面的內(nèi)容。由于我國的土地所有權(quán)的擁有者是國家和集體,因此,企業(yè)所擁有的只是土地的使用權(quán)。因此,在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中的房地產(chǎn)主要包括“土地使用權(quán)”以及建設(shè)在這些擁有土地使用權(quán)土地上的建筑物,其內(nèi)容主要包括:已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個人的土地使用權(quán),其出租是指經(jīng)營性的租賃,而不包含融資租賃。企業(yè)持有的閑置土地。在投資性房地產(chǎn)過程中,企業(yè)常常持有大量的閑置土地,以便在土地增值后轉(zhuǎn)讓獲取利潤。但是,由于企業(yè)只擁有土地的使用權(quán),如果土地在一定時間內(nèi)不進(jìn)行開發(fā),那么國家就要收回該公司對于該閑置土地的使用權(quán)。已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個人的建筑物。(二)投資性房地產(chǎn)的界定在投資性房地產(chǎn)界定的過程中,首先必須嚴(yán)格依據(jù)《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的概念,其次要對和該項房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟利益是不是已經(jīng)流入到企業(yè)中,第三要看該項房地產(chǎn)的成本是不是能夠進(jìn)行可靠的計量。
投資性房地產(chǎn)的會計核算問題
在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在的問題所謂投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,就是在房地產(chǎn)使用性質(zhì)發(fā)生變化時房地產(chǎn)的再分類。在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中這樣規(guī)定:在進(jìn)行公允價值模式下的投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變成自用房地產(chǎn)后,必須將轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價值當(dāng)作轉(zhuǎn)變完成后的該項目的賬面價值,其公允價值和原來賬面價值之間的差額要記入到公允價值的變動損益的項目之中;當(dāng)存貨或者自用性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后,投資性房地產(chǎn)必須按照轉(zhuǎn)換完成后的當(dāng)天的公允價值進(jìn)行計價,賬面價值大于轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價值,那么,其差額就要記入到公允價值的變動損益項目之中,如果賬面價值大于公允價值,其差額就記入到資本公積項目之中。(二)在投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下會計核算中的問題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中,對于投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下的會計核算做了這樣的規(guī)定:在計量過程中按照公允價值模式,對于投資性房地產(chǎn)不進(jìn)行計提折舊或者攤銷,要按照資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值作為調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值的基礎(chǔ),原賬面價值和公允價值存在的差額要公允價值變動損益項目之中。(三)在投資性房地產(chǎn)被處置情況下會計核算中的問題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中,對于投資性房地產(chǎn)被處置情況下的會計核算做了這樣的規(guī)定:企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出售、報廢或者損毀投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)該把扣除賬面價值以及相關(guān)稅費后的處置收入記入到當(dāng)期損益之中,也就是說收入要計入到奇特業(yè)務(wù)收入之中,相對應(yīng)的成本所產(chǎn)生的費用要計入到其他業(yè)務(wù)成本之中。
投資性房地產(chǎn)會計核算問題的改進(jìn)措施
在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在問題的改進(jìn)措施在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算過程中,同樣都是賬面價值與公允價值之間的差值,在進(jìn)行會計核算時后續(xù)計量和初始計量卻出現(xiàn)了不一致的狀況,這樣就和會計信息質(zhì)量的可比性原則相違背。在實際操作中,要想不再發(fā)生類似的問題,在完成轉(zhuǎn)換后的當(dāng)天不管房地產(chǎn)的賬面價值和公允價值誰高誰低,存在著多大的差額,都必須按照房地產(chǎn)的實際賬面價值計入到該項投資性房地產(chǎn)的成本項目之中;賬面價值和公允價值之間存在的差額,要同時計入到該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動項目以及資本公積的項目之中。為了以后更好的對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理或者和另外的資本公積進(jìn)行區(qū)別,在會計核算過程中,有必要在資本公積項目之下添加變動公積項目,這樣就能夠準(zhǔn)確判斷投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換過程中的價值變化,確保會計信息可比、一致。
在投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下會計核算中問題的改進(jìn)當(dāng)整個房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)蒸蒸日上的態(tài)勢時,如果進(jìn)行公允價值模式進(jìn)行計量,對投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行重估的過程中,由于公允價值發(fā)生變化而產(chǎn)生的收益也要納入利潤總額,但是,這部分收益并沒有產(chǎn)生相應(yīng)的現(xiàn)金流量。由于房地產(chǎn)的價值比重特別大,在房地產(chǎn)的價格發(fā)生比較大的波動時,由房地產(chǎn)產(chǎn)生的利潤空間就會呈現(xiàn)相當(dāng)大的變化。這樣就使企業(yè)操縱利潤的空間相對放大,還對企業(yè)管理人員在解讀財務(wù)報表以及企業(yè)盈利能力產(chǎn)生重大影響,進(jìn)而對企業(yè)管理層的決策產(chǎn)生影響。正是因為這樣,在公允價值發(fā)生變化的情況下,投資性房地產(chǎn)賬面價值和公允價值間存在的差額應(yīng)該同時計入到公允價值變動項目以及公允價值變動公積項目之中。這樣做盡管會引發(fā)資產(chǎn)總額以及所有者的權(quán)益總額發(fā)生變動,但是這樣做更加符合進(jìn)行長期性的資產(chǎn)價值重估,從而使企業(yè)的`賬面信息更準(zhǔn)確、更真實、更可靠。
在投資性房地產(chǎn)被處置情況下會計核算中問題的改進(jìn)和其他資產(chǎn)相比較,投資性房地產(chǎn)除了使用用途不相同,并沒有什么沒有本質(zhì)上的不同。在持有期間,作為一種特殊的資產(chǎn)形式,投資性房地產(chǎn)和其他的資產(chǎn)核算存在著一定的區(qū)別。按照會計信息的重要性原則進(jìn)行分析,投資性房地產(chǎn)的主要運行方式就是出租,出售、報廢和損毀相對較少,并且其出售、報廢、損毀在企業(yè)的經(jīng)濟活動中不是經(jīng)常性的活動,因此。其處置的收益就不應(yīng)當(dāng)記入到收入之中。另外,在業(yè)務(wù)方式的比對上,出租和出售、報廢、損毀存在著本質(zhì)上的不同,其中出租是行使讓渡資產(chǎn)的使用權(quán),而出售、報廢和損毀屬于轉(zhuǎn)移所有權(quán)或者退出使用。因此,在出售、報廢和損毀凈損益的處置上要按照哦其他資產(chǎn)相關(guān)賬務(wù)的處理,利得的內(nèi)容計入營業(yè)外的收入,損失的內(nèi)容計入營業(yè)外的支出,這樣就吻合了《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中關(guān)于收入和利得、費用和損失的規(guī)定�？傊�,隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展,在投資性房地產(chǎn)的會計核算過程中,還會出現(xiàn)新矛盾新問題,在這種情況下,我們必須認(rèn)真分析這些新出現(xiàn)的矛盾和問題,將其放在市場經(jīng)濟大環(huán)境中進(jìn)行考量,從而對相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改,只有這樣,才能保證企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益,才能確保投資性房地產(chǎn)會計核算更加準(zhǔn)確,從而不斷為企業(yè)提供真實、準(zhǔn)確的會計信息,為企業(yè)制定正確決策服務(wù)。
房地產(chǎn)論文6
1房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理中存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購包括咨詢服務(wù)采購、工程采購、設(shè)備采購、材料采購等，其中材料采購和工程采購是主要內(nèi)容。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)場施工逐步弱化，工廠生產(chǎn)逐漸強化，材料采購成了物資采購的主體。從房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的現(xiàn)狀來看，還存在一些不足，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)管理的水平。
1.1物資采購成本較高
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購直接影響開發(fā)項目的建造成本。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在物資采購中存在成本較高的情況，一是采購權(quán)分散，采購計劃不完整，存在采購數(shù)量不成批量的現(xiàn)象，導(dǎo)致采購價格未達(dá)到最優(yōu);二是采購人員素質(zhì)不一，對采購計劃不能正確評估，存在人情采購、關(guān)系采購的問題，出現(xiàn)物資庫存積壓，增加了材料管理費用;三是采購管理結(jié)構(gòu)不嚴(yán)謹(jǐn)，采購渠道單一，采購環(huán)節(jié)繁多，存在舍近求遠(yuǎn)的情況，加大了項目開發(fā)的總體成本。
1.2質(zhì)量控制難度較大
房地產(chǎn)項目開發(fā)同施工材料密切相關(guān)，物資采購質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量，進(jìn)而影響樓盤銷售和企業(yè)利潤，所以物資采購質(zhì)量非常重要。在采購供應(yīng)中，有些企業(yè)對供應(yīng)商評估分析不足，導(dǎo)致部分采購物資不能完全達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建筑標(biāo)準(zhǔn)，使得工程質(zhì)量難以得到保障，因此，采購物資的驗收檢查環(huán)節(jié)不可缺少。對采購物資的質(zhì)量控制不像對價格、交貨期要求那么簡單，操作難度很大，采購部門不可能全部把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)表述在合同中，更多在事后進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，這無形中加大了物資采購質(zhì)量控制的難度。
1.3合作關(guān)系問題較多
房地產(chǎn)企業(yè)同物資供應(yīng)商之間本應(yīng)是一種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，相互共享信息，聯(lián)合生產(chǎn)和銷售，合作降低成本，共同提高競爭力。但在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商很難發(fā)展成“榮辱與共、不可分割”的合作關(guān)系，二者往往是臨時性短期行為，合作關(guān)系并不緊密。同時在過程中經(jīng)常消耗較長時間博弈各自利益和解決日常問題，對于長期的有計劃的合作戰(zhàn)略決策所花費的時間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購管理帶來了更多問題，也為物資采購質(zhì)量控制埋下了一些隱患。
1.4成本管理意識較少
在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數(shù)員工缺少成本管理意識，認(rèn)為成本管理是財務(wù)行為，缺乏全員參與的主動性。這種粗放的管理機制直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，主要表現(xiàn)為:注重項目成本的絕對發(fā)生額度，忽略整個項目開發(fā)經(jīng)營的效率;注重項目建造成本控制，缺少項目各階段成本的管理;注重項目大額支出監(jiān)督，缺乏項目全面成本管理的意識。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)員工存在出工不出力的現(xiàn)象，在實際操作中沒有有效執(zhí)行規(guī)章制度，以致物資采購質(zhì)量得不到保證。
2提升房地產(chǎn)物資采購管理績效的途徑
面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強內(nèi)部管理，明晰部門崗位職責(zé)，規(guī)范物資采購業(yè)務(wù)，優(yōu)化物資采購流程，嚴(yán)控物資采購質(zhì)量，有效控制項目開發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競爭力。
2.1建立健全規(guī)章制度
建立健全規(guī)章制度是房地產(chǎn)企業(yè)開展物資采購管理工作的根本保證。在物資采購的過程中，由于規(guī)章制度缺位，可能會出現(xiàn)部分物資采購管理失控，造成一些不可彌補的質(zhì)量問題，大大損耗房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤空間。因此，學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理理念和實踐經(jīng)驗，并結(jié)合企業(yè)自身實際情況，建立健全物資采購管理相關(guān)的制度、標(biāo)準(zhǔn)和程序十分必要，能扎實推進(jìn)物資采購管理績效的提升。但是，規(guī)章制度畢竟是紙上之物，要使規(guī)章制度發(fā)揮作用，必須通過系統(tǒng)教育、日常教育樹立全員成本管理的意識，必須通過效績評價體系建設(shè)強化制度實施的'效能。在意識樹立方面，應(yīng)讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財務(wù)部門的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績評價體系建設(shè)方面，應(yīng)以企業(yè)盈利最大化為目標(biāo)，在管理鏈條中做到全程可控，在部門之間形成相互制約監(jiān)督機制，在全體員工中充分調(diào)動工作積極性，把成本管理滲透到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
2.2全面實行公開招標(biāo)
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，實施物資采購公開招標(biāo)，物資供應(yīng)按進(jìn)度分批配送十分重要。第一，公開招標(biāo)選擇優(yōu)秀供應(yīng)商，包括供應(yīng)商的信譽度、生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、管理水平、服務(wù)水平等方面的考量，采取與多家供應(yīng)商合作完成物資采購計劃的辦法，這不僅能保障物資采購的品質(zhì)，而且對項目正常生產(chǎn)起著決定作用。第二，強化管理監(jiān)督供應(yīng)商，供應(yīng)商在利益驅(qū)動下更多考慮自身需求是正常的經(jīng)濟行為，因此通過合同條款和過程約束來加強物資質(zhì)量監(jiān)督和供應(yīng)期限管理是必要的，可更好防止房地產(chǎn)企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)同物資供應(yīng)商建立長期合作的伙伴關(guān)系，保持穩(wěn)定的業(yè)務(wù)往來，不斷更新物資供應(yīng)商的物資質(zhì)量、價格、服務(wù)等信息，并適時向物資供應(yīng)商反饋使用情況，這既有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)物資價格和施工進(jìn)度選擇恰當(dāng)?shù)墓⿷?yīng)商，也有利于物資供應(yīng)商及時掌握物資使用信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商之間保持良好的長期合作的戰(zhàn)略關(guān)系，對雙方的發(fā)展都有利。
2.3借助電商平臺采購
如今，電子商務(wù)已經(jīng)成行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)跟上時代的腳步，充分利用電子商務(wù)平臺進(jìn)行物資采購管理。電商平臺采購的優(yōu)點主要有兩點，一是規(guī)范物資采購過程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時省錢，讓決策更加高效。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本控制方面主要有三個方面的作用，一是降低物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，通過電商平臺可使物資采購達(dá)到陽光透明的采購招標(biāo)和方便快捷的供應(yīng)投標(biāo)，直接降低了物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，間接增加供應(yīng)商對物資降價讓利的意愿;二是降低物資采購工作費用成本，通過電商平臺進(jìn)行物資采購，可以便捷進(jìn)行遠(yuǎn)程發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)等工作，不僅能擴選供應(yīng)商，提高物資采購的快速響應(yīng)能力，而且能實現(xiàn)隨用隨提，大幅降低物資采購工作費用和管理成本;三是降低物資采購總成本，通過電商平臺進(jìn)行物資采購，可以開展戰(zhàn)略性采購、聯(lián)合采購、集中采購等活動，以規(guī)模性物資采購獲取生產(chǎn)商或經(jīng)銷商更多的價格和服務(wù)優(yōu)惠，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的總成本。
2.4全程負(fù)責(zé)采購任務(wù)
在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購中，供應(yīng)商選擇對于采購產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)至關(guān)重要。在物資采購中，通常采用流水線式采購模式，由項目部提供技術(shù)文件，由采購部編制招標(biāo)文件并完成招標(biāo)活動，最后交給工程部實施。這種模式有各負(fù)其責(zé)、相互制約的優(yōu)點，但分割了采購過程，不利于部門間的合力協(xié)作，容易出現(xiàn)“需要什么采購什么”和“采購什么就用什么”的現(xiàn)象，當(dāng)出現(xiàn)問題時難以追查責(zé)任，使得物資采購效益低下。而在物資采購中實行招標(biāo)工程師全程負(fù)責(zé)采購任務(wù)的模式，包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、招標(biāo)文件編制、招標(biāo)活動開展、供應(yīng)商選擇、釆購合同簽訂、采購活動實施和采購履約評估等所有環(huán)節(jié)均由招標(biāo)工程師負(fù)責(zé)，可以有效避免部門間相互推諉、不負(fù)責(zé)任的問題。當(dāng)然，這種模式也有權(quán)力過度集中、容易出現(xiàn)貪腐的弊病，因此需要設(shè)置必要的督察機構(gòu)對所有物資采購活動進(jìn)行抽查驗證，約束招標(biāo)工程師和供應(yīng)商的行為，防止暗箱操作避免尋租現(xiàn)象出現(xiàn)，保證物資采購科學(xué)合理，保障物資采購效益最大化。
3結(jié)論
物資采購是房地產(chǎn)企業(yè)需要著重控制的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到項目工程的質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)營的效益。在市場競爭激烈的網(wǎng)絡(luò)時代，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變成本管理理念，抓好關(guān)鍵環(huán)節(jié)，做好源頭控制，管好支出大項，有效解決物資采購中存在的問題，大幅提供物資采購管理的績效，有力控制項目開發(fā)的成本，才能持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文7
摘要：本文在簡要介紹土地增值稅的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢，進(jìn)而提出了有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算的技巧，以求明顯縮減房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，對其以后的發(fā)展有所益處。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃；清算技巧
伴隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也在持續(xù)增多，稅收金額也是一筆很大的數(shù)目。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員及財稅人員如果進(jìn)行一系列完備的稅收籌劃，不但可以緩解企業(yè)的稅收壓力，增強企業(yè)的獲利能力，而且有助于縮減企業(yè)的稅收風(fēng)險，更加迅速的實現(xiàn)企業(yè)的價值追求。
一、土地增值稅概述
土地增值稅的實施目的是適當(dāng)增強國家對房地產(chǎn)開拓、業(yè)務(wù)行為的全面調(diào)控，限制土地炒價現(xiàn)象以保證土地的合理使用，進(jìn)而維持國家穩(wěn)定。土地增值稅具有如下幾個特征：一是征稅范圍相對廣；二是利用扣除法得出增值額；三是采用超率累進(jìn)稅率；四是按照次數(shù)征稅；五是納稅時期、納稅方式依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀確定。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢
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在稅率上，土地增值稅采取了累進(jìn)計算法，按照納稅義務(wù)人增值率的差異而選取對應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免稅，增值率20%是關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)。一旦增值率高于20%，就不可以免稅。針對一般住宅而言，可在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價，這樣不僅能避免減少企業(yè)的稅前收入，還很有可能帶來稅前收入的增多，這是由于在有差別的籌劃方式里，所降低的土地增值稅額度不一樣。如此特別的稅收優(yōu)惠政策給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃帶來了契機，所以，在籌劃時要適當(dāng)?shù)倪\用。此外，在進(jìn)行籌劃時，必須明晰其各種條件，比如與一般標(biāo)準(zhǔn)相符的小區(qū)住宅，在售出房屋時，其升值額扣掉項目金額的比重必須少于20%。如果企業(yè)的房地產(chǎn)項目是多個項目的結(jié)合，還要分別算出其增值額，不這樣做的話就無法利用有關(guān)的稅收待遇。
（二）有利于全面調(diào)控
加大對房地產(chǎn)的全面調(diào)控，能夠推動我國經(jīng)濟更上一個臺階。稅收政策屬于宏觀調(diào)控中的關(guān)鍵舉措，對于房地產(chǎn)行業(yè)的成長有著關(guān)鍵的推進(jìn)作用。比如房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)土地增值稅的有關(guān)優(yōu)惠政策決定是否注資和開建，以便減輕企業(yè)的資金壓力，從而使企業(yè)獲得很大的利潤。另外，稅收政策還有利于國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，實現(xiàn)市場資源的最優(yōu)分配，推動經(jīng)濟的繁榮進(jìn)步。
（三）有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的收益
依靠土地增值稅稅收籌劃，不但增強了企業(yè)的繳稅認(rèn)識度，也使企業(yè)的財務(wù)管理水準(zhǔn)上升到了一個新層次，進(jìn)而提升企業(yè)的運營收益。針對房地產(chǎn)企業(yè)，在支出、盈收等因素確定的情形下，繳稅金額與稅前利潤二者是此起彼伏的關(guān)系。經(jīng)過稅收籌劃后，可以幫助企業(yè)采用適當(dāng)?shù)谋芏愂侄螠p少企業(yè)的納稅金額，這對提高企業(yè)的運營效益有著關(guān)鍵的推動作用。
三、土地增值稅稅收籌劃及清算技巧
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在稅率上，土地增值稅采取累進(jìn)計算法，按照納稅義務(wù)人增值率的差異而選取對應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免稅，住宅增值率20%是關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)。一旦增值率高于20%，就不可以免稅。針對一般住宅而言，可在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價，增值比例不同，稅率也不同，在稅率臨界點的基礎(chǔ)上，計算出降價金額與稅收的數(shù)值相比較，適當(dāng)降價或許能增加稅前收入，降低稅負(fù)，使公司利潤增大。并非銷售價額越高公司利潤越大。這是由于在有差別的籌劃方式里，考慮土地增值稅的同時，也需兼顧增值稅及其他稅種。對于成本的加計扣除費用的列支也是籌劃的重點，成立項目部，其成員的所有費用列入開發(fā)間接費而并非期間費用，計入的科目不一樣，直接影響著土地增值稅額。一塊地上，土地增值稅可以按辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的時間不同而進(jìn)行分別清算。如果一塊地上有高層、別墅及商業(yè)辦公樓等，合在一起清算，根據(jù)這塊地的容積率按照建設(shè)面積分?jǐn)偟脑�，高層增值很少；但對于別墅來說，增值很大，土地增值稅按累計稅率交納非常不合適，這些問題就是籌劃的重點，預(yù)測收入、成本、費用、稅金等，適當(dāng)?shù)姆珠_申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證，可以少交納土地增值稅，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。根據(jù)清算政策，公司可以選擇先蓋什么、后蓋什么，因清算日期不同，對公司的現(xiàn)金流及稅負(fù)也有一定的影響。
（二）恰當(dāng)選取清算的時點
當(dāng)前，國家在征繳土地增值稅時，采用了預(yù)征的方法，對預(yù)征率統(tǒng)一確定后，在項目核算完畢后計算土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在拿到預(yù)售資格后所獲取的資金收入依照固定的預(yù)征率上繳土地增值稅，當(dāng)項目符合增值稅清算前提時再按規(guī)定核算。當(dāng)前，我國各地政府在土地增值稅預(yù)征率制度上還有著相當(dāng)明顯的'差別，在對其進(jìn)行預(yù)征時，如果應(yīng)繳納稅款的額度高于清算時應(yīng)繳納稅款的額度，就要立刻進(jìn)行清算；如果土地增值稅預(yù)征要繳納的稅款額度低于土地增值稅清算要繳納的稅款額度，就要延遲清算。在詳細(xì)的籌劃方案里，企業(yè)必須關(guān)注對房地產(chǎn)項目清算時點的選取，當(dāng)土地增值率低于其臨界值時必須盡早清算；與之相反，必須延遲清算。還要注意的是，必須在項目符合清算條件前的籌劃清算時點，唯有如此才可以增強企業(yè)在清算時點上的主動性，最大限度的為企業(yè)爭取利益。
（三）適度明確可扣除項目金額
土地增值稅應(yīng)繳納稅款的多少，同所扣除的項目數(shù)額有著不可分割的聯(lián)系。適度的明確可扣除項目的金額，可以大幅度縮減土地增值稅稅額。借助稅收籌劃，可以明顯增多稅前利潤；雖說在籌劃的過程中，容易產(chǎn)生扣除項目金額增多的狀況，但是，基于整體的稅收利潤比較大，依然可以彌補項目金額過多的窘境，實現(xiàn)籌劃的目的。針對可扣除項目金額，需要參考企業(yè)的現(xiàn)實狀況，選取適當(dāng)?shù)念~度，使稅前利潤抵達(dá)最高值，最終落實稅收籌劃的目的。
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房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建立住宅樓時，在一些情形下可憑借選取合作伙伴減少稅負(fù)，國家在有關(guān)稅法中也有類似的規(guī)定。依照制度分房供自己用的，姑且免于征收土地增值稅。若是對土地項目開拓，建成住房樓，那么在出售住房時，就要依照確定的稅率繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在確定合作搭檔時，必須切實思考這個層面，合理參考增值稅對征稅范疇的界定，然后作出納稅籌劃。除此之外，還可利用房地產(chǎn)的代建房來減少稅款。房地產(chǎn)企業(yè)在代建房屋的過程中，獲得了相應(yīng)的代建費用，但是這種代建費用單純是房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)費用，而竣工的房舍在未移轉(zhuǎn)所有權(quán)的前提下，是無須繳付增值稅的。此種代建房屋的方式，房地產(chǎn)企業(yè)必須首先斟酌最后的房屋用戶，然后進(jìn)行適當(dāng)開發(fā)，進(jìn)而在一定范圍內(nèi)減少稅款。
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房地產(chǎn)企業(yè)在上繳土地增值稅的時候，可借助借款利息支付方式的差異來做納稅籌劃。從如今借款利息扣除的限額手段來講，大體有如下兩類：其一，在銀行同期借款利率中，依照可扣掉的最大額度來扣除；其二，把利息費同其他費用相結(jié)合，大體上根據(jù)稅法確定的原則，即按房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以下扣除。不一樣的利息支付方式，所產(chǎn)生的減稅成效也不一樣，這樣能夠為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)減稅目的提供可靠參考。
四、結(jié)語
由于土地增值稅稅收籌劃關(guān)涉到房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，對企業(yè)的財務(wù)活動而言，必須確定恰當(dāng)?shù)幕I劃管控方案，使企業(yè)的管理和決策具備可靠的參考，從而緩解企業(yè)的資產(chǎn)壓力，提升企業(yè)的運營成效。
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房地產(chǎn)論文8
一、建筑經(jīng)濟
建筑經(jīng)濟學(xué)的研究內(nèi)容包括：建筑經(jīng)濟學(xué)的性質(zhì)、理論、方法，建筑業(yè)的宏觀經(jīng)濟問題，建筑企業(yè)的經(jīng)濟問題，建筑市場的建立與發(fā)展問題等。中國的建筑經(jīng)濟學(xué)已初步建立起學(xué)科基礎(chǔ)，取得了一批比較好的研究成果，但無論從理論上還是從研究方法上，都需要進(jìn)一步發(fā)展提高。研究建筑經(jīng)濟的目的在于探索建筑行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在此基礎(chǔ)上改善生產(chǎn)關(guān)系，最終為促進(jìn)建筑生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展，更好地提升建筑行業(yè)活動的經(jīng)濟效果。
二、提出房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟的鏡像關(guān)系
廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟是指房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟范疇，其可以是獨立的經(jīng)濟體，也可以與其他任何產(chǎn)業(yè)相互交叉和關(guān)聯(lián)。建筑經(jīng)濟則是指在建筑領(lǐng)域，對建設(shè)項目經(jīng)濟方面做出的預(yù)測、分析、實施、決策、評估等各項活動。對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行評價時，多從可建設(shè)用地面積、規(guī)劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)入手。為了方便講房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟對比論述，把它們分別看做相對獨立的整體。房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟之間的關(guān)系可以用鏡像關(guān)系來形容。通俗一點講，照鏡子時，鏡子內(nèi)外的像很相似，但實際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實實在在存在的實物，鏡子里面是通過照鏡子產(chǎn)生的影像。從這個角度上來講，建筑經(jīng)濟是實在的、活動的人和物，而房地產(chǎn)經(jīng)濟則是產(chǎn)生的影像�？梢詮囊韵氯齻�方面具體論述二者之間的鏡像關(guān)系。
(一)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的關(guān)系
建筑企業(yè)是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主體，而產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的`主體則是房地產(chǎn)企業(yè)。一個完整的過程應(yīng)該是，首先，房地產(chǎn)企業(yè)項目立項、批準(zhǔn)，之后，建筑企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)，接下來，轉(zhuǎn)化為建筑產(chǎn)品乃至房地產(chǎn)產(chǎn)品，最終，房地產(chǎn)企業(yè)對建筑產(chǎn)品進(jìn)行銷售活動。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)營活動和建筑生產(chǎn)活動的特點
房地產(chǎn)企業(yè)的角色比較復(fù)雜，更像是一個整合商，將各種資源或者與資源相關(guān)的經(jīng)濟活動進(jìn)行整合，房地產(chǎn)企業(yè)更多地是從事高端經(jīng)營管理，通過前期業(yè)務(wù)人員、工程現(xiàn)場管理人員、銷售人員以及會計人員共同完成房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。建筑企業(yè)卻與之不同，建筑企業(yè)提供建筑生產(chǎn)活動，包括實實在在的勞動、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉(zhuǎn)化成建筑產(chǎn)品，成型的建筑產(chǎn)品再配上建筑企業(yè)的組織經(jīng)營管理，最終構(gòu)成建筑企業(yè)的日常生產(chǎn)活動。
(三)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)緊密聯(lián)系，息息相關(guān)
房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)二者既有獨立生產(chǎn)活動部分，又有穿插交叉環(huán)節(jié)，其中，建筑業(yè)施工與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)是兩大產(chǎn)業(yè)的交叉點�？梢赃@樣說，沒有建筑業(yè)的生產(chǎn)活動就沒有房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營活動，同時，沒有房地產(chǎn)業(yè)立項，也就沒有建筑業(yè)的生產(chǎn)，兩者關(guān)系密切，共同承擔(dān)起了國民經(jīng)濟中重要的一部分。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟汲水理論分析
房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟之間的關(guān)系不僅僅是鏡像關(guān)系，還可以用汲水理論引出二者的關(guān)系。經(jīng)濟學(xué)中有個名詞叫做汲水政策，是指經(jīng)濟蕭條時，通過拿出一定的公共投資促使經(jīng)濟回復(fù)正常的一種活動政策，其是應(yīng)對經(jīng)濟波動的一種財政政策。這里則引用汲水理論類比房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟。建筑經(jīng)濟好像是打井，而房地產(chǎn)經(jīng)濟及其產(chǎn)品好像是井中的水。下面可以運用汲水理論闡述一下二者之間的關(guān)系。
(一)優(yōu)質(zhì)資源有限，循環(huán)資源無限
一般情況下，不同城市的水，品質(zhì)不同。同樣的，不同城市房地產(chǎn)資源，表現(xiàn)價值不同。地段的好壞直接影響了房價，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬，而放在郊區(qū)只值3千;水資源是循環(huán)的，雖然不停地汲取水資源可能會造成井中的地下水暫時性地枯竭，但通過人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實現(xiàn)循環(huán)。與水資源類似，房地產(chǎn)產(chǎn)品類同。大規(guī)模開發(fā)銷售可能會導(dǎo)致某個區(qū)域階段性的飽和，但通過舊城拆遷改造、產(chǎn)品壽命到期再生產(chǎn)，同樣可以達(dá)到循環(huán);水被使用的時候才具有使用價值，而水的價值則是通過市場最終確定的，資本論中，價值規(guī)律指出，使用價值圍繞價值上下波動，在相對時間單位內(nèi)表現(xiàn)平穩(wěn)。這個經(jīng)濟規(guī)律放在房地產(chǎn)方面來說，這個相對時間可能會比較長，而這個時間段內(nèi)則表現(xiàn)出單邊平穩(wěn)上升，上漲。
(二)打井活動是實實在在的生產(chǎn)活動必然具有實實在在的內(nèi)在價值
打井是人體力付出，是一種是實實在在的勞動，是創(chuàng)造價值的唯一源泉。同樣的，建筑企業(yè)生產(chǎn)活動也具有同樣的性質(zhì)，建筑企業(yè)通過勞動創(chuàng)造了建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了價值，同時這種勞動是創(chuàng)造價值的唯一源泉。在后期的房地產(chǎn)銷售中，建筑企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的價值就附加在房地產(chǎn)經(jīng)濟之中，通過銷售得以實現(xiàn);通貨膨脹年復(fù)一年的積累也同樣將累計價值附加到了房地產(chǎn)產(chǎn)品之中，表象為房地產(chǎn)價值在逐年升高。房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟存在的汲水理論具有其實際的應(yīng)用意義。這個看似簡單的打井取水的理論，來描繪相對復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟，會把繁瑣復(fù)雜的問題變得簡單。如果有人提出疑問：房價會不會出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象呢?可以這樣說，雖然優(yōu)質(zhì)水資源稀缺，但即使發(fā)洪水，帶來的也只是短暫的波動，波動之后，還是會遵循物質(zhì)守恒理論。水自身具有使用價值和價值，而打井這一活動又具有勞動的價值，那么，這一現(xiàn)象就必定會遵循價值規(guī)律。不管是國內(nèi)市場還是國外市場，房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟一定遵循市場規(guī)律，并受到價值規(guī)律的支配和調(diào)節(jié)。中國是一個很大的房地產(chǎn)市場，在市場經(jīng)濟和農(nóng)村人口城市化的背景下，取二十年不算太長也不算太短的相對周期，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，而投機者等待的逆轉(zhuǎn)大調(diào)不會出現(xiàn)。盡管有時在人為的調(diào)控下會表現(xiàn)出一些假象，但真正尊重的還應(yīng)是市場和價值規(guī)律這兩只無形的手。
房地產(chǎn)論文9
一、引言
隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動國家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，其投資總額在國民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，據(jù)統(tǒng)計，從20xx年至20xx年的5年時間中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調(diào)控政策收緊，加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險高等特點，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來看，競爭比較激烈，行業(yè)整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的市場風(fēng)險更大。而在房地產(chǎn)的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的一條有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點，合理管理企業(yè)資金，通過稅收籌劃手段降低稅負(fù)，進(jìn)而達(dá)到降低成本目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實現(xiàn)價值最大化的財務(wù)管理目標(biāo)，而且很好的貫徹了國家宏觀調(diào)控政策，有助于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況
�。ㄒ唬╅_發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán)，另一種是在二級市場上通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，相應(yīng)的應(yīng)該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時，還會涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業(yè)稅的征稅管理可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”，應(yīng)該征稅營業(yè)稅，相應(yīng)的就應(yīng)該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，因此還應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時，需要繳納個人所得稅。
（三）持有使用環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時，需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)一般比較低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時，一般不需要負(fù)擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)�？傊�，在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點進(jìn)行合理籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃策略
�。ㄒ唬I業(yè)稅稅收籌劃
營業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務(wù)稅，計稅依據(jù)為營業(yè)額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，營業(yè)稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進(jìn)行規(guī)劃，一是充分利用營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建房需要的`資金，兩方在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權(quán)出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權(quán)，應(yīng)該繳納營業(yè)稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷售，會增加其稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務(wù)兩種，就可以降低營業(yè)稅稅負(fù)。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產(chǎn)”規(guī)定，采用5%的營業(yè)稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現(xiàn)金折扣等，如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)，從而節(jié)省一定的營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上。
�。ǘ┩恋卦鲋刀惗愂栈I劃
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一，土地增值稅實行四級累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)增值稅的特點和相關(guān)優(yōu)惠政策，合理進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)土地增值稅相關(guān)條例規(guī)定，對于增值率不超過20%的普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對房屋進(jìn)行定價時，要充分考慮相關(guān)的優(yōu)惠政策，以提高企業(yè)利潤作為目標(biāo)。舉例來說，A地產(chǎn)在20xx年開發(fā)了一個項目，該項目列為普通住宅，共10000平方米，20xx年5月完工，該房地產(chǎn)項目共發(fā)生的費用如下：取得地盤價款300萬元，開發(fā)成本500萬元，為了響應(yīng)國家限制房價的政策，年末企業(yè)推出一批低價房源，管理層的初步定價策略有兩個，方案一的定價策略是1300元/平方米，方案二的定價策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為72.8萬元，扣除項目金額為1112.8萬元，增值率為16.82%，由于為普通住宅，且低于20%的增值率，應(yīng)該免征土地增值稅。方案一的凈利潤為247.2萬元。如果采用方案二，企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為75.6萬元，扣除項目金額為1115.6萬元，增值率為21.01%，增值率高于20%，應(yīng)交土地增值稅為70.32萬元，方案二的凈利潤為224.08萬元，很顯然，在這兩個方案中，考慮土地增值稅的優(yōu)惠政策之后，可以為企業(yè)帶來更多的利潤。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用利息扣除方法進(jìn)行稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出的扣除方法有兩種：一是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；二是不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的10%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。所以可以根據(jù)具體情況選擇適合的方法進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)企業(yè)利息費用比較高時，可以通過提供金融機構(gòu)證明，采用分?jǐn)偫⒌姆绞竭M(jìn)行利息費用扣除；如果利息支出比較小時，則可將其計入開發(fā)成本一并扣除，這樣也有利于降低企業(yè)土地增值額，進(jìn)而減輕了土地增值稅負(fù)擔(dān)。
�。ㄈ┢髽I(yè)所得稅稅收籌劃
企業(yè)所得稅稅收籌劃的重點在以下兩個方面，一是通過合理的方法實現(xiàn)遞延收入；二是對企業(yè)的成本、費用進(jìn)行籌劃，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。具體來說，企業(yè)可以根據(jù)需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計價方法等來實現(xiàn)。尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)，其固定資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比重很高，在適當(dāng)?shù)那闆r下，企業(yè)可根據(jù)發(fā)展，縮短固定資產(chǎn)折舊年限，進(jìn)而提高當(dāng)前的折舊額，企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額就會隨之減少，形成遞延所得稅。舉例來說，某房地產(chǎn)企業(yè)有一套房屋，價值100萬元，預(yù)計使用5年，凈殘值為零，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃，根據(jù)情況如果由三種可供選擇方案，一是將折舊年限變?yōu)?年，二是采用雙倍余額遞減法計提折舊，三是采用年數(shù)總和法計提折舊，通過計算可知方案一不僅可以滿足稅務(wù)機關(guān)要求，還可以給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟利益。
（四）房產(chǎn)稅的稅收籌劃
房產(chǎn)稅的計稅方法有兩種，一種是按照房產(chǎn)原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計征；另一種方法是從租計征，以房產(chǎn)租金作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的稅收籌劃重點就是如何對房屋進(jìn)行分配以及如何分解房地產(chǎn)的租金收入，以實現(xiàn)稅收最小化。比如：某公司自行建造一座辦公樓，價值400萬元，將其全部對外出租，租金每年30萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為3.6萬元，如果房地產(chǎn)企業(yè)在對外出租過程中，將水電費、物管費等分解開來，由物管公司收取客戶水電費、物管費8萬元，則企業(yè)的房產(chǎn)稅為2.64萬元，這樣就可以節(jié)省0.96萬元的房產(chǎn)稅。
�。ㄎ澹┢渌惙N的稅收籌劃
對于房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房產(chǎn)交易過程中，還會涉及到印花稅、契稅等稅種。對于印花稅，計稅依據(jù)是應(yīng)稅憑證記載金額或者應(yīng)稅憑證件數(shù)。且不同種類合同適用的稅率一般存在很大的差異，比如企業(yè)與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅，而對于企業(yè)之間的借款合同則無需繳納印花稅，因此，適當(dāng)情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過企業(yè)之間借款來代替與銀行的借款。房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)移土地以及房屋權(quán)屬時還需要繳納契稅，關(guān)于契稅稅收籌劃，一般企業(yè)可以將房屋的銷售與相關(guān)設(shè)備銷售分開進(jìn)行，簽訂兩份銷售合同，這樣可以分解收入，節(jié)約契稅。
四、結(jié)論
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其稅收籌劃的空間很大，通過采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢，而且能夠很好地響應(yīng)國家的宏觀調(diào)控政策。隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加強，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在不斷下降，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠穩(wěn)定發(fā)展，有必要通過相關(guān)措施降低成本，而稅收籌劃又是企業(yè)降低成本的一條有效途徑，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合各種稅收的特點以及自身經(jīng)營情況，做好稅收籌劃工作，以使企業(yè)資金得到有效配置，進(jìn)而實現(xiàn)利潤最大化。
房地產(chǎn)論文10
一、前言
商業(yè)房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著重大促進(jìn)作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費嚴(yán)重、排放過大等，這一定程度上對環(huán)境造成了負(fù)面影響。因此要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對自己負(fù)責(zé)也是對子孫后代負(fù)責(zé)。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟問題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國家中長期低碳經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個發(fā)展階段目標(biāo)、途徑以及重點支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵開發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費體系。
二、低碳經(jīng)濟對我國商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
1.不利影響
（1）低碳經(jīng)濟無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國作為發(fā)展中國家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國家相比相對不成熟，而且發(fā)達(dá)國家對于中國的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢必會增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國目前對太陽能、風(fēng)能等新能源的開發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會大大提高成本，因此對于建筑行業(yè)來說低碳經(jīng)濟是一種成本很高的經(jīng)濟。大部分開發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場要求來決定開發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產(chǎn)品能否受到市場歡迎，對于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個項目的開發(fā)，因此并無充足的經(jīng)濟實力投入到低碳經(jīng)濟的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺以及有實力的合作者，因此低碳經(jīng)濟在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經(jīng)濟會抬高房價因為低碳經(jīng)濟需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟會涉及土地應(yīng)用，這就會使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價。同時，綠色建筑通常成本高、售價高，面向的是高消費群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會被認(rèn)為綠色建筑與高房價是對等的，從而導(dǎo)致開發(fā)商推波助瀾來抬高房價，致使房價短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟會限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展據(jù)測算，因為我國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說明我國當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因為能源的使用方便與廉價才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會牽一發(fā)而動全身引起連鎖反應(yīng)，這對于整個建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。
2.有利影響
（1）利于對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房價持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開發(fā)商只會為了利益一味把房價炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場門檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費者只看到房子的價錢與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個問題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠(yuǎn)來看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場，背后隱藏著泡沫危機，一旦房價被持續(xù)炒高，市場將失去承接能力，將會導(dǎo)致金融危機。所以，低碳經(jīng)濟的地產(chǎn)行業(yè)作為一個投資周期長、收益風(fēng)險大的`投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開發(fā)商還會更專注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長遠(yuǎn)考慮對商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過于追求短期內(nèi)的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經(jīng)濟能夠?qū)⑹袌鲑Y本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來有望實現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。
三、低碳經(jīng)濟下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展
在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟將會成為未來發(fā)展的趨勢。在未來，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟技術(shù)的競爭，誰能主動建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業(yè)市場占得先機。而隨著社會發(fā)展、經(jīng)濟的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會責(zé)任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益與社會效益；而對于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環(huán)保型住宅。
1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟時代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實行低碳發(fā)展，可以實現(xiàn)企業(yè)與消費者直接溝通，讓企業(yè)了解消費者需求，做到優(yōu)化資源配置，達(dá)到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。
2.戶型布局合理，加強開發(fā)能力
我國目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關(guān)心消費者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費者自己裝修，浪費了財力物力。而在低碳經(jīng)濟時代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質(zhì)量戶型設(shè)計又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用
我國目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經(jīng)濟起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內(nèi)必須開空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識
商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對低碳的認(rèn)識，不但要加大資金投入而且要加強宣傳，提高人們對低碳經(jīng)濟的認(rèn)識。5.立足實際，長遠(yuǎn)發(fā)展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實踐經(jīng)驗探索低碳發(fā)展模式，以便在未來的發(fā)展中取得突破。
四、結(jié)束語
在低碳經(jīng)濟時代，降低能源消耗、減少排放是未來商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)著低碳經(jīng)濟的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多的問題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念，立足于實際，依據(jù)經(jīng)驗積極探索，開發(fā)出新技術(shù)，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類、造福于社會。現(xiàn)在低碳成了發(fā)達(dá)國家新的經(jīng)濟增長點，各個發(fā)達(dá)國家都在忙著研發(fā)新的低碳技術(shù)，這是一次全球范圍內(nèi)的技術(shù)變革，我們要緊緊抓住這次機遇，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟，使低碳經(jīng)濟發(fā)展模式成為實現(xiàn)我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動力。
房地產(chǎn)論文11
摘要：隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟的進(jìn)步以及科學(xué)技術(shù)的日新月異，在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，越來越多的企業(yè)摒棄了依靠數(shù)字分析和規(guī)章制度來強化管理工作的硬性管理方法，將更多的經(jīng)歷轉(zhuǎn)移到了文化的認(rèn)同上，通過優(yōu)化企業(yè)的文化，凝聚更多的心理趨向、行為規(guī)范和價值觀來柔性管理企業(yè)，從而在提高了企業(yè)相關(guān)工作人員的工作熱情和工作積極性的同時，使得房地產(chǎn)企業(yè)的各項工作得以順利的開展和運行，所以本文就房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵進(jìn)行闡述，探究了強化房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的重要性，分析了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的狀況，并以萬達(dá)集團(tuán)為例提出了強化我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)文化；建設(shè)；內(nèi)涵；作用；現(xiàn)狀；措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵
房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)在長期的經(jīng)營活動中逐漸形成的，為全體員工所認(rèn)同、遵守，帶有本企業(yè)特色的價值觀念、行為模式以及與其相適應(yīng)的制度和組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化以房地產(chǎn)企業(yè)的管理哲學(xué)和理念為核心的，凝聚著全體員工的歸屬感、積極性和創(chuàng)造性，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)及其成員的價值準(zhǔn)則、經(jīng)營哲學(xué)、行為規(guī)范、共同信念以及凝聚力�，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化主要包括物質(zhì)層、制度層和觀念層三個主要的層面，具有文化導(dǎo)向性，注重整體意識，有一定的精神追求，同時房地產(chǎn)企業(yè)也具有雙向?qū)傩�，即房地產(chǎn)企業(yè)既遵循文化事業(yè)的一般規(guī)律，同時，房地產(chǎn)企業(yè)又遵循市場經(jīng)濟的基本法則。
二、強化房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的重要性
強化房地產(chǎn)企業(yè)的文化建設(shè)工作是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要力量，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要法寶，同樣也是促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的靈魂。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的社會競爭中取得更好更快的發(fā)展和進(jìn)步，就必須通過提高自身的知名度、商業(yè)信譽、品牌和服務(wù)的質(zhì)量來提高自身的內(nèi)在競爭力，而這些都屬于企業(yè)文化的范疇；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化的建設(shè)是以提高企業(yè)的核心競爭力為最終目標(biāo)的，而在房地產(chǎn)界，品牌競爭又是企業(yè)的核心競爭力，所以強化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)工作能夠在很大程度上提高企業(yè)的核心競爭力；此外，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化具體穩(wěn)定性，是企業(yè)發(fā)展的土壤，能夠給予房地產(chǎn)企業(yè)更多的力量，是企業(yè)發(fā)展的靈魂，由此可見，強化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)工作對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著十分重要的作用。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的現(xiàn)狀
一方面，通過相關(guān)的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對于企業(yè)文化建設(shè)的重視程度不夠高，只是從口號上理解企業(yè)文化，沒有將企業(yè)的使命、宗旨和目標(biāo)等內(nèi)容結(jié)合起來，缺乏實際的執(zhí)行力，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)“老板文化”、“旗手文化”等企業(yè)文化，形式化的房地產(chǎn)企業(yè)文化大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)文化的價值，沒有實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實施企業(yè)文化的初衷。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)中缺乏創(chuàng)新性，眾所周知，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是誕生于改革開放后，所以大部分的房地產(chǎn)企業(yè)存在同一化和重復(fù)性，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都將“團(tuán)結(jié)求實、質(zhì)量第一、開拓創(chuàng)新、顧客質(zhì)量、服務(wù)周到”等口號作為自己的企業(yè)文化，千篇一律，模仿較多，不能和企業(yè)自身的特點和特色來建設(shè)自身的企業(yè)文化，這樣一來，既不能體現(xiàn)企業(yè)的價值觀和精神信念，也不能發(fā)揮企業(yè)文化應(yīng)有的價值。
四、強化我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的措施
1.實際案例
眾所周知，萬達(dá)集團(tuán)可謂是房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭軍，之所以萬達(dá)集團(tuán)能夠有今天的成就，與其優(yōu)秀的企業(yè)文化是分不開的，縱觀萬達(dá)企業(yè)集團(tuán)的企業(yè)文化，我們可以看出，在第一階段，萬達(dá)集團(tuán)的強調(diào)誠信經(jīng)營，老實做人，精明做事是其企業(yè)文化；第二階段，萬達(dá)集團(tuán)強調(diào)社會責(zé)任，共贏創(chuàng)富，回饋社會是其企業(yè)文化；第三階段，萬達(dá)集團(tuán)強調(diào)追求卓越，國際萬達(dá)，百年萬達(dá)是其企業(yè)文化。由此可見，萬達(dá)集團(tuán)在不同階段，都有著不同的企業(yè)文化，而且其制定的'企業(yè)文化是與其發(fā)展水平和戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合，是有利于其下一步的發(fā)展和進(jìn)步的，因此，萬達(dá)才有著今天的成功和成就。
2.強化措施
①樹立以人為本的管理理念
人是企業(yè)發(fā)展的核心，也是企業(yè)文化的靈魂，所以樹立以人為本的管理理念，增強員工對企業(yè)文化的認(rèn)同感是十分重要和必要的，也是使企業(yè)文化能夠切實發(fā)揮其應(yīng)有作用的關(guān)鍵，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說需要從兩方面著手，一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)的員工來說，要把一切活動都圍繞著調(diào)動員工的工作熱情和工作積極性來開展，使員工能夠接受企業(yè)文化，并且使員工擁有較強的責(zé)任感、使命感和榮譽感；而對外，要樹立信貸的營銷觀念，強調(diào)以顧客為中心。
�、诩訌妱�(chuàng)新和協(xié)作的力度
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在營運過程中不僅需要和本行業(yè)的其他企業(yè)進(jìn)行交流，而且需要和政府行政管理部門、金融機構(gòu)以及建筑材料供應(yīng)商等其他組織進(jìn)行溝通和聯(lián)系，所以在這個過程中，加強協(xié)作意識成為了房地產(chǎn)企業(yè)文化的必要組成部分；此外，要想在激烈的社會競爭中取得更好更快的發(fā)展就必須加以創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化中必須真正的體現(xiàn)人性化、個性化以及現(xiàn)代的服務(wù)理念。
③優(yōu)化自身的企業(yè)形象
優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)形象，不僅要樹立良好的品牌意識，還需要房地產(chǎn)企業(yè)以誠信為根本，打造具有房地產(chǎn)企業(yè)特色的企業(yè)形象，這同時也是優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)外在企業(yè)文化的必然需求，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分的考慮自身的品牌設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、市場定位、文化品味以及服務(wù)水平等，以誠信為根本，做到表里如一，加大宣傳的力度，使自身的企業(yè)形象得到不斷的優(yōu)化，強化自身的競爭力。
五、結(jié)語
雖然現(xiàn)階段越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)比較重視房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)文化的建設(shè)工作，也在一定程度上促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展，但是就實施情況來看，依舊存在一些問題和不足，所以不斷的優(yōu)化和完善房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化是需要相關(guān)工作人員一直努力的方向和目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)
[1]郝丹江.淺析國有房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的意義與途徑[J].南方論刊，20xx，（5）：79-80.
作者：侯佳楠 單位：秦皇島興龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
房地產(chǎn)論文12
摘要：《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》已于20xx年1月1日起施行。如何準(zhǔn)確地理解這個準(zhǔn)則并將其運用于實際工作是我們目前面臨的重要問題。本文將從投資性房地產(chǎn)的概念、性質(zhì)特征、初始和后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換與處置等方面對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則加以闡述。
關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則
一、投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。
我國以往的會計準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進(jìn)行反映，無疑有利于提高會計信息的相關(guān)性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。
二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量
1、投資性房地產(chǎn)的初始計量
企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的成本進(jìn)行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。
�。�1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。
�。�2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費用等。
�。�3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的.情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
�。�1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號—無形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。
�。�2）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
�。�3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。
在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。
1、公允價值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價值和已計提跌價準(zhǔn)備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準(zhǔn)備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
3、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用
企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的差額計入當(dāng)期損益。公允價值模式下，還應(yīng)將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。
四、綜合示例
20xx年4月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為20xx年5月1日。20xx年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，20xx年12月31日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為9600萬元。假定20xx年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬元出售，出售款已收訖。
20xx年5月1日轉(zhuǎn)換時：
借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
貸：公司開發(fā)產(chǎn)品90000000
資本公積—其他資本公積4000000
20xx年12月31日：
借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動2000000
貸：公允價值變動損益2000000
20xx年3月31日出售時：
借：銀行存款110000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000
借：其他業(yè)務(wù)成本96000000
貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
—公允價值變動2000000
同時，將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。
借：公允價值變動損益2000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000
同時，將轉(zhuǎn)換時計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
借：資本公積—其他資本公積4000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000
綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計量模式會對財務(wù)報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，但因不計提折舊會導(dǎo)致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況選擇合適的后續(xù)計量模式。
房地產(chǎn)論文13
摘要：改革開放以來，人們生活水平不斷提高，我們的城市每天都在緊張的建設(shè)中，每天都發(fā)生著天翻地覆的變化。作為直接參與城市建設(shè)的一員，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安全管理與生產(chǎn)更是性命攸關(guān)的大事，多年來，國家與地方政府、企業(yè)到個人，無不把安全生產(chǎn)放在了首要位置來抓，放在了人民利益的高度來抓，安全生產(chǎn)責(zé)任制落實到人，有法必依，有責(zé)必追。曾經(jīng)安全生產(chǎn)中出現(xiàn)的重大世故的慘痛教訓(xùn)，無時無刻不在提醒和警示著我們，安全生產(chǎn)無小事，人民生命財產(chǎn)安全高于一切。這就需要我們層層落實安全責(zé)任，抓好日常安全生產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，時刻監(jiān)督開展安全教育培訓(xùn)，真正的把安全生產(chǎn)意識深入到安全生產(chǎn)中的每一個環(huán)節(jié)，只有這樣才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理的各項目標(biāo)�，F(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理中所存在的問題進(jìn)行認(rèn)真分析，并提出了切實可行的措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);安全管理;措施分析
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承建的工程項目有著投入資金量大、施工建設(shè)時間長、參加的多方施工個體較多等特點，這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工建設(shè)中的安全管理提出了更加嚴(yán)格的要求，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理工作做不到位，那么必然會留下安全隱患。也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)效益利潤和生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的前提條件，并關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與穩(wěn)定。所以如何結(jié)合實際，建立和完善一套系統(tǒng)的切實有效的安全生產(chǎn)管理工作方法，是各級監(jiān)管職能部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直共同努力實踐研究的目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理中存在的隱患
1.安全意識嚴(yán)重匱乏。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某些管理人員和施工人員在施工建設(shè)中安全意識淡薄，心存僥幸心理，認(rèn)為安全生產(chǎn)有些規(guī)章制度實施起來比較麻煩，按習(xí)慣施工，只注重時間和質(zhì)量，卻忽視安全管理環(huán)節(jié)。還有些管理和施工人員認(rèn)為自己的技術(shù)能力高，干工程這一行多年，經(jīng)驗豐富，保證不能出現(xiàn)事故。對以往出現(xiàn)的安全事故不當(dāng)回事，不認(rèn)真剖析研究，也不從中吸取教訓(xùn)堅決杜絕，明知故犯現(xiàn)象時有發(fā)生。還有一些安全管理人員，工作管理水平不高，缺乏認(rèn)真負(fù)責(zé)的責(zé)任心，安全生產(chǎn)管理工作經(jīng)驗少，各項安全生產(chǎn)方案編寫的不合理，無法實際操作，未起到安全監(jiān)管的職能作用。2.安全規(guī)章制度不健全。好多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型的施工隊，沒有一整套行之有效系統(tǒng)的安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度。有的有規(guī)章制度卻沒有預(yù)案，沒有被演練過，沒有結(jié)合實際健全完善本單位的安全管理規(guī)章制度，施工現(xiàn)場只憑借管理人員個人經(jīng)驗再管理安全工作，沒有形成系統(tǒng)切實可行的安全生產(chǎn)管理機制。有的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度沒有得到及時更新，有些內(nèi)容已經(jīng)不能符合現(xiàn)代施工標(biāo)準(zhǔn)，更有些規(guī)章制度不切實際，沒有針對性，無法應(yīng)用在實際的安全生產(chǎn)建設(shè)中，這就造成了安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度制定了安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度，卻沒有得到有效的具體實施，無法達(dá)到在安全生產(chǎn)建設(shè)活動起到應(yīng)有的監(jiān)督和指導(dǎo)的作用。3.安全責(zé)任制落實不到位。健全全面的安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度都需要管理與施工人員認(rèn)真貫徹執(zhí)行，如果不能嚴(yán)重落實，那都將變成空談。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有一部分人員把安全責(zé)任制當(dāng)成是一種形式，沒有抓好貫徹落實，沒有牢固樹立“安全生產(chǎn)無小事”的安全生產(chǎn)理念，把安全管理工作當(dāng)成走過場，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程招標(biāo)過程中，分拆工程項目，有的施工隊伍私自轉(zhuǎn)包和分包工程，從而導(dǎo)致施工人員工作標(biāo)準(zhǔn)與素質(zhì)低下，安全責(zé)任制的落實更是無從談起。安全責(zé)任制得不到落實，那為項目施工建設(shè)的各項安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度就得不到有效的執(zhí)行與監(jiān)管，導(dǎo)致項目施工建設(shè)期間安全生產(chǎn)管理工作嚴(yán)重失控。4.質(zhì)量安全走過場存在隱患。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為了追求經(jīng)濟利潤，不負(fù)責(zé)的推動施工建設(shè)的進(jìn)度，在施工建設(shè)項目各項文件手續(xù)不齊的情況下，擅自違規(guī)、違法開始施工建設(shè)，從而造成各項相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)管手續(xù)沒有到位，導(dǎo)致現(xiàn)場監(jiān)管缺失，使得整個施工建設(shè)處于脫離監(jiān)管狀態(tài)，在以后的施工建設(shè)與應(yīng)用中都存在這樣那樣的安全隱患。還有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固執(zhí)的縮短規(guī)定的施工建設(shè)時間，違背科學(xué)客觀規(guī)律，不按照標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，私自不按正常程序施工，經(jīng)常為了提前工期“趕工”、“搶工”，為項目施工建設(shè)質(zhì)量和安全都留下了隱患。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強安全管理措施分析
1.強化安全意識。在項目施工建設(shè)中，應(yīng)該有針對性的.總結(jié)出各個方面容易出現(xiàn)的隱患，進(jìn)行定期的排查和梳理，組織安全管理人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，把“三級安全教育”切實執(zhí)行，普及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度，進(jìn)一步提高施工人員的安全意識，牢固樹立安全生產(chǎn)上“如履薄冰，如臨深淵”的憂患意識，把安全生產(chǎn)意識給全體人員打上深刻烙印。只有安全意識得到了提高，才能輻射到施工建設(shè)的每一個角落，才能有效保證安全生產(chǎn)管理工作的各項規(guī)章制度得到有效貫徹落實。2.建立健全安全各項規(guī)章制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了加強施工建設(shè)各個環(huán)節(jié)的安全管理工作，強化現(xiàn)場的指導(dǎo)與監(jiān)督職能，要把建立健全安全生產(chǎn)各項規(guī)章制度作為首要工作來抓，實現(xiàn)安全生產(chǎn)規(guī)范化、系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。要深入施工現(xiàn)場調(diào)查研究，組織安全專業(yè)人員制定切實可行并貼合實際的安全管理各項制度。為施工建設(shè)的現(xiàn)實安全夯實基礎(chǔ)，保證所有施工建設(shè)現(xiàn)場都在安全監(jiān)管之中，有章可循，有法可依。我們在建立健全良好的安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度的同時，落實責(zé)任到人，堅決履行安全責(zé)任，把安全責(zé)任制貫徹到底，不留隱患，消除死角。只有把安全責(zé)任制落到了實處，才能保證各項安全生產(chǎn)管理制度的有效執(zhí)行，才能保證在施工建設(shè)活動的正常進(jìn)行。3.狠抓安全責(zé)任制落實到位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與所管轄部門、部門與職員要層層落實安全責(zé)任制，層層明確各項安全目標(biāo)并簽署安全責(zé)任書，并與本企業(yè)獎罰辦法掛鉤，各級考核。與施工個體要把安全生產(chǎn)責(zé)任制落實到施工合同中，要在施工建設(shè)階段性落實安全責(zé)任，設(shè)定切實可行的各項安全生產(chǎn)目標(biāo)，并全程進(jìn)行監(jiān)督管理，隨時檢查，督促施工個體把安全責(zé)任制落實到人，把安全責(zé)任制明確到各級崗位職責(zé)中，做到各項安全制度有專人負(fù)責(zé)，有專人監(jiān)督，加大安全措施資金的投入，要及時拔付到位，各種安全設(shè)置必須保持更新完整，并且保證在日后隨時隨地能夠安全使用。從而保證各項安全生產(chǎn)管理工作目標(biāo)順利實現(xiàn)。4.強化基本施工建設(shè)程序基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要堅決執(zhí)行國家規(guī)定的基礎(chǔ)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守國家有關(guān)施工建設(shè)的各項文件規(guī)定，防止在各項手續(xù)還沒有辦理就提前開始施工建設(shè)。當(dāng)企業(yè)利潤與安全生產(chǎn)管理出現(xiàn)沖突，能嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)建設(shè)程序合理、科學(xué)安排施工建設(shè)進(jìn)度，禁止違規(guī)、違法施工建設(shè)行為的發(fā)生。
四、結(jié)語
多年來，國家、政府、企業(yè)對安全生產(chǎn)管理工作高度重視，國務(wù)院針對我國工程建筑安全生產(chǎn)制定了《安全生產(chǎn)法》等很多相關(guān)的法律法規(guī)，使得我國的安全生產(chǎn)管理工作得到了整體提升，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在安全生產(chǎn)管理工作中還存在很多不足，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安全生產(chǎn)管理工作是否完善，直接影響了項目施工建設(shè)能否順利進(jìn)行，直接關(guān)系到施工人員的生命財產(chǎn)安全，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)始終把安全生產(chǎn)管理工作放在重中之重的位置來抓，把落實安全責(zé)任制放在企業(yè)利潤之上來抓，只有把安全生產(chǎn)管理工作常抓不懈，才能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與未來奠定堅實基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
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[3]張文.建筑工程施工中的安全管理[J].科技傳播，20xx，09（16）:51-52.
房地產(chǎn)論文14
【摘要】
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的空前發(fā)展，建筑工程的規(guī)模越來越大，需要的技術(shù)水平越來越高，這對我國房地產(chǎn)業(yè)的項目管理提出了更多的新要求。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是一個新興行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對建筑工程的項目管理起點較晚，許多管理經(jīng)驗是從施工單位引入后結(jié)合自身特點慢慢衍化而來的。但是在當(dāng)今市場環(huán)境下，已經(jīng)越來越不適應(yīng)，暴露出許多問題，本文即主要研究我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的現(xiàn)狀及問題，并結(jié)合項目管理實際經(jīng)驗提出了相關(guān)的管理對策，以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的幫助。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)；項目管理；現(xiàn)狀；對策
近年來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，特別是在國家擴大基礎(chǔ)建設(shè)的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也迎來了輝煌的發(fā)展機遇。許多房地產(chǎn)企業(yè)在國家利好政策下開始做大、做強。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)企業(yè)作為項目的投資開發(fā)者，因傳統(tǒng)管理體制的影響，企業(yè)無現(xiàn)成的項目管理模式可遵循，我國較大的房地產(chǎn)企業(yè)都有根據(jù)自己發(fā)展歷程慢慢摸索、建立起來的一系列體制或制度。雖然監(jiān)理模式已經(jīng)引入我國多年，可以適當(dāng)分擔(dān)企業(yè)的一些管理精力，但這種甲乙雙方外加監(jiān)理的管理模式未能很好的提高房地產(chǎn)企業(yè)對項目管理的能力。這嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)建筑市場的健康發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理已開始變得尤為重要。
1我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理現(xiàn)狀分析
我國建筑企業(yè)由于長期受計劃經(jīng)濟體制的影響，其項目管理水平還處在較低的水平層面上。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為在市場經(jīng)濟環(huán)境下成長起來的一類企業(yè)，在引入建筑施工企業(yè)人力的同時也不同程度的吸納了較為落后的建筑施工企業(yè)的管理體制。這種重視施工現(xiàn)場的管理體制無疑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全盤考慮項目開發(fā)周期的行為不匹配。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身的特點自己建立和完善管理體制，在此過程中，因無前期企業(yè)的模范案例可遵循，企業(yè)內(nèi)部員工在專業(yè)上、素質(zhì)上不能很好的建立與企業(yè)相適應(yīng)的管理體制，故在體制建立上存在較多問題，突出表現(xiàn)為組織不科學(xué)，管理模式不合理，經(jīng)濟效益低，管理技術(shù)缺乏創(chuàng)新，人員綜合素質(zhì)低等。
1.1管理模式現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)業(yè)項目管理的突出現(xiàn)狀之一是管理模式不合理，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式仍然有很強的計劃經(jīng)濟色彩。以行政和硬性指令來代替科學(xué)管理的方法。項目總體規(guī)劃方面不夠重視，所做的各種規(guī)劃不科學(xué)，不符合實際，主要靠以往經(jīng)驗積累或其他企業(yè)類似項目的照搬。在項目規(guī)劃階段未能充分考慮后期設(shè)計、施工等方面的問題，各項計劃的制定缺乏有效支撐，拍腦袋定計劃。如果在后期項目實施過程中遇到新的變化，因時間緊迫，無法全面、妥善解決，只能主觀臆斷，導(dǎo)致制定的措施不得當(dāng)。控制方面，表現(xiàn)為企業(yè)內(nèi)部控制缺乏足夠重視，缺少完整有效的控制體系�？刂频拇蟛糠止ぷ骺繖z查、考核代替。而這些工作的開展需要等任務(wù)結(jié)束以后才能進(jìn)行，這種事后控制的方法，較多的只能做出定性判斷，不能進(jìn)行統(tǒng)計分析和量化計算。事前和事中控制沒有得到足夠的重視。
1.2組織模式現(xiàn)狀
我國目前較多的房地產(chǎn)企業(yè)的組織設(shè)置較為混亂，多數(shù)是根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)各階段的主要工作來劃分不同部門主辦的組織模式。而這種各自為陣的組織現(xiàn)狀無疑為項目順利開展增加了協(xié)調(diào)、溝通難度。在項目開發(fā)的各階段會因主辦部門不同而側(cè)重考慮的問題不同，這就導(dǎo)致項目的前期存在諸多矛盾。如設(shè)計方案階段需要滿足規(guī)劃、功能和美觀要求，往往不會過多考慮成本和后期施工的難易程度。而成本預(yù)算階段則要重點考慮節(jié)省成本的途徑和實施，這種因成本偏高問題而導(dǎo)致修改設(shè)計方案的事情屢見不鮮。類似的問題相信在不同企業(yè)都不同程度的有所體現(xiàn)。這種分部門、分專業(yè)的組織模式在能夠更好完成本職工作的同時卻忽略了項目整體考慮的思維模式，從而增加了企業(yè)內(nèi)部溝通、協(xié)調(diào)的精力和時間，不利于企業(yè)的發(fā)展。
1.3管理方法現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)作為項目的投資者，從項目開始立項就決定了企業(yè)所扮演的角色，具有對所有參與該項目各相關(guān)單位的付款權(quán)。正是因為房地產(chǎn)企業(yè)擁有該權(quán)利，導(dǎo)致了他們在對這些單位的管理方面方法較為單一，存在很大的依賴性。如果這些參與單位在各自工作中存在困難、失誤或不滿足房地產(chǎn)企業(yè)要求的情況，房地產(chǎn)企業(yè)便會以罰款或滯后付款等經(jīng)濟方式予以處罰。這種“以包代管”，事不關(guān)己，事前不充分溝通，一致克服，事后處罰的行為在我國很多房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)尤為明顯。
1.4人員綜合素質(zhì)現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)企業(yè)成立之初的員工大多數(shù)都是從建筑設(shè)計或施工企業(yè)轉(zhuǎn)變而來。這些人員之前從事的工作性質(zhì)較為單一，在房地產(chǎn)企業(yè)角色轉(zhuǎn)變較慢，而企業(yè)新吸收的高校人才往往能夠盡快融入企業(yè)氛圍中來，但是因缺乏工作經(jīng)驗，在每個項目環(huán)節(jié)的知識掌握不夠深入而不能充分發(fā)揮作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目管理涉及設(shè)計、施工、技術(shù)、管理、合同、經(jīng)濟等諸多知識，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有綜合性人才，如設(shè)計人員要考慮成本及現(xiàn)場施工的可操作性，成本人員要考慮設(shè)計方案的初衷及后期建筑使用的質(zhì)量和耐久性，現(xiàn)場施工人員要熟悉設(shè)計原理、合同約定、后期驗收等相關(guān)事宜。這就需要企業(yè)員工對項目開發(fā)建設(shè)的各階段要有一定廣度和深度的認(rèn)識，而這些能力是很多房地產(chǎn)企業(yè)員工所不具備的。
2房地產(chǎn)項目管理的相關(guān)對策
2.1改變管理模式
管理模式主要由管理觀念、管理方法和管理體制組成，改變企業(yè)的管理模式，就是要改變這三種要素。管理觀念的改變，以往企業(yè)以追求產(chǎn)值為目標(biāo)，以行政指令管理為特點。房地產(chǎn)企業(yè)雖然是我國市場經(jīng)濟下的新興企業(yè)，但是其人員隊伍依然保留些以往企業(yè)的特點。在當(dāng)前市場經(jīng)濟體制下，這種觀念已然改變，現(xiàn)在企業(yè)以追求盈利為目標(biāo)，追求創(chuàng)新發(fā)展。經(jīng)營觀念對一個企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，只有將觀念改變過來，適應(yīng)新經(jīng)濟的要求，企業(yè)才能發(fā)展壯大。管理方法的'改變，采用先進(jìn)的、科學(xué)的和量化的管理方法。例如在項目前期方案設(shè)計階段，建立方案評選的量化評比體系，成本、工程、銷售、物業(yè)等人員參與評分；項目分期、分標(biāo)段劃分上，綜合考慮不同建筑施工企業(yè)的整體實力。建立績效評價指標(biāo)體系來獲取工作達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的準(zhǔn)確性，總結(jié)規(guī)律，積累經(jīng)驗，定期培訓(xùn)，為以后工作起到借鑒、指導(dǎo)作用。管理體制的改變，建立具有彈性生產(chǎn)力，剛性結(jié)構(gòu)和符合企業(yè)特點的合理組織體系，shift企業(yè)的生產(chǎn)力組織方式符合其自身的發(fā)展規(guī)律。具體包括：房地產(chǎn)企業(yè)各部門運作與協(xié)調(diào)管理分離，建立統(tǒng)籌各部門工作的綜合管理體制。企業(yè)權(quán)力適當(dāng)下放，加快各部門決策速度，同時完善公司制度，對各部門制度執(zhí)行落實情況進(jìn)行監(jiān)督，增加或加大監(jiān)督職能的運用，以此建立集權(quán)和分權(quán)相結(jié)合而又不失衡的靈活組織機構(gòu)。
2.2提高人員綜合素質(zhì)
雖然房地產(chǎn)企業(yè)管理部門人員都是以專業(yè)化為標(biāo)準(zhǔn)，但是在日常工作中，各部門都會互相接觸。同一件事情都會由多個部門參與，這就需要企業(yè)加強對人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，企業(yè)內(nèi)部營造提高綜合素質(zhì)的氛圍，開展宣傳和學(xué)習(xí)，讓企業(yè)員工逐步了解、認(rèn)識其他部門的專業(yè)化知識，使員工能夠在干本職工作的同時考慮相關(guān)環(huán)節(jié)，盡可能統(tǒng)籌考慮問題。在日常工作中可實施有效的培訓(xùn)考核策略，拓展員工的專業(yè)知識，提高員工認(rèn)識和解決問題的高度，促使企業(yè)員工綜合素質(zhì)的提高。
3結(jié)語
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，一個企業(yè)同時開發(fā)兩個以上項目已是司空見慣，這種企業(yè)層面的多項目管理對項目管理的能力又提出了更高的要求。通過項目管理水平的提高，來解決房地產(chǎn)企業(yè)由項目多項性和多樣性而引起的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)難以實現(xiàn)、資源矛盾、協(xié)調(diào)困難、管理復(fù)雜等問題，以實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，取得最佳經(jīng)濟效益和社會效益。本文旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個全新視角，以重新審視、改革當(dāng)前管理模式和技術(shù)，提高企業(yè)的核心競爭力。
房地產(chǎn)論文15
摘要：運用營銷力理論和系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論，分析房地產(chǎn)樓盤營銷力的相關(guān)影響要素，構(gòu)建了房地產(chǎn)樓盤營銷力系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型，并結(jié)合全程策劃的思想，提煉出了以房地產(chǎn)樓盤營銷力提升為主線的營銷策劃模式。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);樓盤營銷力;系統(tǒng)工程;策劃模式
我國房地產(chǎn)營銷策劃大致經(jīng)歷了概念策劃模式、賣點群策劃模式、等值策劃模式以及增值策劃模式幾個階段，從忽視顧客需求到以顧客需求為導(dǎo)向逐步發(fā)展。營銷不再限于解決樓盤的廣告推廣和銷售問題，而是要對項目立項、市調(diào)、定位、規(guī)劃、推廣、銷售直至后期管理的全過程進(jìn)行策劃，增值策劃模式就是以提高房屋的顧客讓渡價值為目標(biāo)的全程策劃模式。但顧客讓渡價值僅僅是影響買房決策的一個因素，開發(fā)商受利益驅(qū)動往往又不愿向顧客讓渡價值，房價是一漲再漲，大大削弱了樓盤競爭力。因此，以樓盤營銷力提升為目標(biāo)的營銷力策劃模式得到了發(fā)展和應(yīng)用，取得了良好效果。
1營銷力理論和系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論綜述1.1營銷力理論綜述狹義的營銷力是指企業(yè)營銷力，這是我國學(xué)者于1998年最早提出來的全新理念，由于研究還處于初級階段，對營銷力的界定還較混亂，尚未形成成熟、系統(tǒng)的理論體系。關(guān)于企業(yè)營銷力的構(gòu)成，日本CI高級顧問加藤邦宏先生認(rèn)為主要由產(chǎn)品力、銷售力和形象力構(gòu)成。而國內(nèi)則存在資源能力假說、競爭能力假說、策略能力假說、動力假說等理論流派。動力派將企業(yè)營銷力放在營銷流研究系統(tǒng)中，認(rèn)為它是推動企業(yè)營銷流在企業(yè)營銷鏈上運動的動力系統(tǒng)，它由三大要素構(gòu)成：1)產(chǎn)品力。主要受到產(chǎn)品功能、形式、外延、價格等因素的影響。
2)形象力。主要受到企業(yè)知曉度、知名度、美譽度、指名度、負(fù)指度、滿意度、抱怨度等因素影響。
3)銷售力。主要受到組織、戰(zhàn)略、策略、人才、資金、銷售管理等因素影響。
還有學(xué)者進(jìn)一步把它擴展為七大要素，即情報力、商品力、品牌力、渠道力、促銷力、協(xié)調(diào)力、服務(wù)力等。
由于動力學(xué)派對營銷力的研究是把營銷力放在營銷流系統(tǒng)中來研究的，動態(tài)地考察營銷力對推動產(chǎn)品銷售的作用，內(nèi)容完備，機理清晰，對營銷實踐活動具有較強指導(dǎo)意義。
1.2系統(tǒng)解釋結(jié)構(gòu)模型理論
解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)是美國J.華費爾特教授于1973年提出的一種結(jié)構(gòu)模型化技術(shù)，它將復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素，通過對表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運算,得到可達(dá)性矩陣,然后分解可達(dá)性矩陣，最終使復(fù)雜系統(tǒng)分解成層次清晰的多級遞階結(jié)構(gòu)模型，幫助人們理解和把握住系統(tǒng)的特性。此模型以定性分析為主，屬于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法轉(zhuǎn)化為直觀的具有良好結(jié)構(gòu)關(guān)系的模型。解釋結(jié)構(gòu)模型在制訂企業(yè)計劃、城市規(guī)劃等領(lǐng)域已廣泛使用，尤其對于建立多目標(biāo)、元素之間關(guān)系錯綜復(fù)雜的社會系統(tǒng)及其分析，效果更為顯著。特別適用于變量眾多、關(guān)系復(fù)雜而結(jié)構(gòu)不清晰的系統(tǒng)分析中，它的應(yīng)用面十分廣泛。
2房地產(chǎn)樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM構(gòu)建房地產(chǎn)樓盤不等同于企業(yè)，關(guān)于企業(yè)營銷力構(gòu)成的相關(guān)理論不能直接用于樓盤營銷力策劃。因此，房地產(chǎn)樓盤營銷力研究需要用ISM理論，對影響因素進(jìn)行分析，構(gòu)建樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM，才會對房地產(chǎn)營銷策劃具有指導(dǎo)意義。
2.1房地產(chǎn)樓盤營銷力影響因素分析對樓盤營銷力有影響的因素很多，為了找準(zhǔn)影響因素，應(yīng)組建一個由業(yè)界內(nèi)經(jīng)驗豐富的營銷策劃人構(gòu)成的團(tuán)隊，召開座談會。會上，由主持人首先提供給大家一份業(yè)內(nèi)著名營銷人關(guān)于提高樓盤競爭力的策劃意見，要求與會專家圍繞樓盤營銷力提高的主題，展開影響樓盤營銷力因素及其相互關(guān)系的分析，通過歸納整理專家們的討論意見，結(jié)合企業(yè)營銷力理論，歸納出影響樓盤營銷力(S1)的主要因素有：S2產(chǎn)品、S3形象、S4價格、S5促銷、S6樓盤品質(zhì)(代表戶型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套等)、S7升值潛力、S8外觀、S9品牌、S10單價、S11總價、S12廣告、S13公關(guān)、S14營業(yè)推廣、S15推銷等。
2.2構(gòu)建房地產(chǎn)樓盤營銷力系統(tǒng)的ISM根據(jù)ISM相關(guān)理論原理可知，要確定影響樓盤營銷力的因素及其相互關(guān)系，是可以通過專家對話過程來建立可達(dá)矩陣和解釋結(jié)構(gòu)模型的。據(jù)此，在專家座談會上，通過專家對話形式，對以上影響因素，對樓盤營銷力的影響力傳遞關(guān)系和路徑進(jìn)行分析，并構(gòu)建出各因素的可達(dá)關(guān)系如圖1。圖中單元格內(nèi)的“V”表示該單元格所在行元素對所在列元素有影響關(guān)系(即可達(dá)關(guān)系)。
根據(jù)以上可達(dá)關(guān)系，可建立可達(dá)矩陣。其具體做法是：在圖1表達(dá)的可達(dá)關(guān)系基礎(chǔ)上，加上了個單位矩陣。即在第一行第1列空格上記上矩陣元素“1”，表示S1可達(dá)S1;在第二行第2列空格上記上“1”，表示S2可達(dá)S2，又在S1列與S2行空格上記“1”，表示S1可達(dá)S2。依此類推，即可建立可達(dá)矩陣。
在此基礎(chǔ)上按照矩陣元素為1的數(shù)量多少，由少到多將因素依次排列，即可得到樓盤營銷力提高的可達(dá)矩陣如圖2所示。
圖1影響樓盤營銷力提高的各因素間關(guān)系圖2樓盤營銷力提高的可達(dá)矩陣最后，建立樓盤營銷力解釋結(jié)構(gòu)模型。
由圖2可達(dá)矩陣可知，影響樓盤營銷力的因素可以分為兩個層級，產(chǎn)品、形象、促銷、價格四大要素屬直接因素，它們又可進(jìn)一步分解為樓盤品質(zhì)、外觀、品牌、公關(guān)、廣告、推銷、營業(yè)推廣、價格、升值潛力等若干第二級影響因素。
據(jù)此，可建立樓盤營銷力的ISM如圖3。
圖3樓盤營銷力提高的解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)3房地產(chǎn)樓盤營銷力策劃模式分析通過樓盤營銷力提高的解釋結(jié)構(gòu)模型揭示，為了提高樓盤營銷力，應(yīng)從產(chǎn)品、形象、促銷、價格四個方面提高競爭力，提升途徑是從樓盤品質(zhì)、外觀、品牌、公關(guān)、廣告、推銷、營業(yè)推廣、價格、升值潛力各方面進(jìn)行綜合提升的。但該模型僅為樓盤營銷策劃指明了一個方向，要形成一個具有實踐指導(dǎo)作用的樓盤營銷策劃模式，還需要引入“全程策劃”的思想。即以“全程圍繞樓盤營銷力提升”為指導(dǎo)思想，在開發(fā)各環(huán)節(jié)努力提高樓盤的產(chǎn)品、形象、促銷、價格競爭力，從而增加其營銷力，這就是“全程圍繞樓盤營銷力提升的營銷力策劃模式”(以下簡稱“營銷力策劃模式”)。該模式是一個動態(tài)的全程策劃概念，特別適用于激烈競爭的市場。其策劃流程：營銷力分析→營銷力提升→營銷力展示與傳播→營銷力釋放與延伸。
3.1營銷力分析
由圖3可知，樓盤營銷力主要受產(chǎn)品、形象、價格、促銷四要素影響，產(chǎn)品因素又可細(xì)化為戶型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區(qū)位、交通、配套、外觀、品牌等品質(zhì)因素;價格可分解為升值潛力、單價、總價因素;形象則受樓盤外觀、品牌、廣告、公關(guān)、客戶關(guān)系等影響;促銷則受營業(yè)推廣、推銷、廣告、公關(guān)、銷售管理和銷售人員，以及售樓部、樣板間、示范景觀、銷售氣氛等銷售展示因素影響。因此，樓盤營銷策劃的起點就是要通過調(diào)研分析，弄清樓盤的營銷力影響要素的現(xiàn)狀、存在的問題以及對樓盤可能帶來的影響。
3.2營銷力的提升
房地產(chǎn)樓盤營銷力是可以借助有效的'方法進(jìn)行提升的，提升工作主要從以下方面展開：1)設(shè)計能體現(xiàn)項目核心競爭優(yōu)勢且新穎獨特的開發(fā)理念。
2)市場定位。通過市場細(xì)分，選定目標(biāo)市場、項目定位，為規(guī)劃設(shè)計和營銷推廣指明方向。
3)合理進(jìn)行總體規(guī)劃。包括總體布局、建筑朝向、出入口、人車分流、建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格、容積率、綠化率、綠地率、建筑高度、建筑密度、樓間距等。
4)規(guī)劃生活和商業(yè)配套、物管設(shè)施。如會所、停車位、活動中心、運動設(shè)施、游泳池、商業(yè)街、休閑廣場等硬件設(shè)施。
5)樓盤外立面設(shè)計,確定項目名稱。重視項目名稱及外立面造型、天際線設(shè)計和色彩規(guī)劃，提升樓盤外觀形象和品牌競爭能力。
6)環(huán)境景觀設(shè)計。包括規(guī)劃景觀風(fēng)格、景觀軸線和節(jié)點，設(shè)置景觀小品，選擇綠化植物，水景觀規(guī)劃設(shè)計等。
7)合理的戶型配置。包括：戶型的面積范圍、格局配比和面積配比，以及各種戶型的功能配置。
8)智能化設(shè)計。重點做到樓宇自動化、通信自動化、通訊自動化、安保自動化。如小區(qū)廣播和語音系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、寬帶、光纖、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)施、消防設(shè)施、門衛(wèi)室等。
9)物業(yè)管理策略。包括安保、物業(yè)維護(hù)及周到的親情式服務(wù)。
10)外部環(huán)境治理和配套設(shè)施規(guī)劃。協(xié)助相關(guān)部門完善小區(qū)外道路網(wǎng)絡(luò)、公交設(shè)施、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、金融網(wǎng)點、郵政設(shè)施、環(huán)衛(wèi)和治安設(shè)施等。
3.3營銷力的展示與傳播
樓盤的競爭力需要通過各種有效、合理的媒介運用，開展針對性的促銷、公關(guān)活動等，將其展現(xiàn)于目標(biāo)客戶群的眼前，刺激其購買。具體工作包括：1)確定適宜的推廣主題和各階段廣告策略。
2)建立視覺形象識別系統(tǒng)。
3)廣告表現(xiàn)策略與廣告設(shè)計。
4)制定開盤慶典、公關(guān)活動方案。
5)推廣媒介組合及費用安排。
6)銷售現(xiàn)場包裝及展示系統(tǒng)設(shè)計。包括施工場地、周邊環(huán)境和售樓部的包裝，設(shè)計示范景觀、樣板間、生活體驗館、沙盤、模型、多媒體系統(tǒng)、室內(nèi)看板等。
7)宣傳資料設(shè)計。包括：樓書、戶型圖、海報、DM單等。
8)促銷策略制定與促銷活動實施。
9)安保及物管服務(wù)的示范實施。
10)評估推廣效果，調(diào)整廣告及促銷策略。
3.4營銷力的釋放與延伸
1)制定銷售部管理辦法和管理制度，規(guī)范銷售人員言行，提高銷售力。
2)準(zhǔn)備銷售資料。包括：銷售人員服裝、名片、客戶登記表、定價表、銷控表、認(rèn)購協(xié)議、銷售合同、補充協(xié)議、前期物管協(xié)議等。
3)銷售流程設(shè)計，規(guī)范銷售接待工作。
4)銷售人員培訓(xùn)。包括銷售基礎(chǔ)知識、項目情況、銷售實戰(zhàn)演練、商務(wù)禮儀訓(xùn)練等培訓(xùn)。
5)制定現(xiàn)場氛圍營造策略。通過營造適宜的現(xiàn)場氣氛，打消意向客戶顧慮，激發(fā)購買欲望，促進(jìn)銷售。
6)銷售控制。利用銷售控制表展示并有效控制銷售數(shù)量、銷售價格、銷售進(jìn)程、銷售現(xiàn)場氣氛等，營造一種熱銷氣氛，穩(wěn)步推進(jìn)樓盤銷售。
7)實施“低價入市，低開高走，有序調(diào)價”的總體價格策略，展示樓盤良好的增值前景，促進(jìn)銷售。
8)開展有效的促銷活動、巡展活動、團(tuán)購和公關(guān)活動。
9)加強客戶追蹤和客戶關(guān)系管理，通過口碑傳播，促進(jìn)新的銷售，實現(xiàn)銷售力的持續(xù)和延伸。
4結(jié)語
營銷力策劃模式體現(xiàn)了全程為提高樓盤營銷力服務(wù)的思想，系統(tǒng)地分析了影響樓盤營銷力的各因素，提出了營銷力提升實現(xiàn)的途徑，操作性較強。但由于影響樓盤營銷力的因素較多，關(guān)系較復(fù)雜，因此，應(yīng)把營銷力提升看作一個系統(tǒng)工程，以樓盤營銷力為目標(biāo)，綜合運用各種營銷手段，形成營銷合力。
此外，由于營銷力策劃模式的構(gòu)建是基于相關(guān)專家意見基礎(chǔ)上的，專家意見的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成樓盤ISM構(gòu)成要素和解釋關(guān)系與具體樓盤的營銷實際情況有差異，加之系統(tǒng)各構(gòu)成要素是處于動態(tài)變化中的，這就要求該模式在應(yīng)用中需要不斷改進(jìn)和完善，才能更加貼近房地產(chǎn)營銷實際，充分發(fā)揮其指導(dǎo)作用。
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