地產(chǎn)策劃

地產(chǎn)策劃經(jīng)典[7篇]

地產(chǎn)策劃 篇1

　　認(rèn)清策劃師在商業(yè)策劃中的作用

　　策劃師在項(xiàng)目方案構(gòu)思過(guò)程中必須充分研究項(xiàng)目投資商、開(kāi)發(fā)商自身的條件，對(duì)大量市場(chǎng)調(diào)研提供的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行系統(tǒng)分析和整理。

　　這些要素和條件都將成為建筑師開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃的前提。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程上分析，策劃師的工作重點(diǎn)集中在以下三個(gè)方面：

　　1、從城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展的專(zhuān)業(yè)角度對(duì)土地進(jìn)行的分析和研究。

　　從經(jīng)濟(jì)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)項(xiàng)目土地價(jià)值進(jìn)行分析，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策、資金運(yùn)作決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

　　2、通過(guò)消費(fèi)者行為分析和品牌資源的研究，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)的知識(shí)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模擬分析和國(guó)內(nèi)外相似案例的調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出概念性設(shè)計(jì)原則。

　　同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)、規(guī)模、周期、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、市場(chǎng)定位進(jìn)行數(shù)量化、標(biāo)準(zhǔn)化提議，提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性論證。

　　3、在項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)施規(guī)劃的的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)配合，共同制定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并對(duì)后期的工程管理的重要節(jié)點(diǎn)提出工作安排。

　　開(kāi)發(fā)和工程管理規(guī)劃為建筑師的建筑設(shè)計(jì)提供了比較準(zhǔn)確的參考依據(jù)，有助于項(xiàng)目建筑策劃中對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的評(píng)估。

　　商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)本著土地價(jià)值最大化、商業(yè)利潤(rùn)最大化的原則，將各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)整合，使各環(huán)節(jié)的增值程度加大，最終確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的成功。

　　商業(yè)項(xiàng)目的前期策劃與建筑設(shè)計(jì)作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值的主要環(huán)節(jié)更應(yīng)重視和加強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)的策劃師不僅要熟悉各種業(yè)態(tài)的生存條件和環(huán)境，還應(yīng)對(duì)其所依存的建筑空間十分清晰。

　　掌握商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范尺度

　　商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)范是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的主要依據(jù)，也是項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn)的制約條件之一。

　　但我國(guó)現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)范相對(duì)于行業(yè)的快速發(fā)展顯得滯后了。

　　目前，對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)主要可以參考的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等有限的設(shè)計(jì)依據(jù)。

　　而上面的準(zhǔn)則對(duì)于設(shè)計(jì)日益復(fù)雜的商業(yè)建筑來(lái)講，已經(jīng)很難滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求和發(fā)展了。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，相應(yīng)產(chǎn)生的綜合性賣(mài)場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)權(quán)型百貨商場(chǎng)等新型商業(yè)在策劃和設(shè)計(jì)時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)要求和設(shè)計(jì)規(guī)范之間的矛盾。

　　以某商業(yè)項(xiàng)目為例，投資商希望適當(dāng)減少面寬以增加臨街商鋪的數(shù)量，小面積的商鋪因其售價(jià)或租金相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)范圍靈活多樣，便于轉(zhuǎn)型等更適合個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)和投資。

　　但這種設(shè)計(jì)與現(xiàn)行的規(guī)范之間很難協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

　　每個(gè)商鋪按照消防規(guī)范需要設(shè)兩個(gè)安全出口，但對(duì)于小面寬大進(jìn)深的商鋪很難做到兩個(gè)出口。

　　設(shè)計(jì)規(guī)范中對(duì)于一個(gè)出口的商店有著明確的規(guī)定，根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，“除地下室外的.兩個(gè)相鄰防火分區(qū)，當(dāng)防火墻上有防火門(mén)連通，且兩個(gè)防火分區(qū)的建筑面積之和不超過(guò) 20xxm2的 1.4 倍的公共建筑，可設(shè)一個(gè)安全出口”。

　　依據(jù)規(guī)范，開(kāi)發(fā)商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預(yù)留防火門(mén)或增加店鋪的建筑面積。

　　但相鄰兩個(gè)商鋪的連通顯然不滿(mǎn)足商鋪日常經(jīng)營(yíng)的要求，而增大商業(yè)面積有與開(kāi)發(fā)商實(shí)際銷(xiāo)售的最小單元不符。

　　此外，對(duì)于策劃為上下兩層的獨(dú)立商鋪內(nèi)設(shè)置樓梯的寬度也與實(shí)際經(jīng)營(yíng)矛盾。根據(jù)規(guī)范，“營(yíng)業(yè)部分室內(nèi)樓梯，每梯段凈寬不應(yīng)小于 1.4 米�！�

　　按照上面的規(guī)定，勢(shì)必減少商鋪內(nèi)可用于經(jīng)營(yíng)的面積。對(duì)于經(jīng)營(yíng)時(shí)裝等物品的零售型商業(yè)來(lái)講，樓梯的寬度必然影響其產(chǎn)品的陳列和擺放。

　　此外諸如商業(yè)建筑內(nèi)的安全疏散距離、商業(yè)每層的人口疏散寬度等等規(guī)范要求，都對(duì)后期商業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。

　　因此，對(duì)與商業(yè)地產(chǎn)的策劃人來(lái)講，如何給建筑人員提供更具商業(yè)價(jià)值性的參考意見(jiàn)，如何借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，如何做好項(xiàng)目的適當(dāng)變通等都是十分重要的課題。

　　把握商業(yè)與設(shè)計(jì)二者之間的聯(lián)系

　　建筑策劃對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目起到的作用是多方面的，對(duì)于建筑師設(shè)計(jì)思路的引導(dǎo)和修正更是起著不可替代的作用。

　　但商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須要與商業(yè)價(jià)值相融合，否則再好的作品也很難成為好的產(chǎn)品。下面以城市中心商業(yè)綜合體項(xiàng)目為例，進(jìn)行一些簡(jiǎn)單說(shuō)明：

　　1、高層樓體的選位與布局

　　城市中心的商業(yè)綜合體建筑，主樓一般為超高層建筑。建筑本身的選位對(duì)于建筑物本身的使用及和周?chē)�環(huán)境都會(huì)造成重要的影響。

　　高層建筑對(duì)于道路形成的壓迫感，會(huì)對(duì)在區(qū)域內(nèi)工作、消費(fèi)、生活的人們產(chǎn)生心理緊張，降低建筑本身帶給人們的舒適度。

　　因此，在很多實(shí)際案例中，高層建筑沿主路都進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐俗專(zhuān)�形成部分城市綠地廣場(chǎng)，擴(kuò)展了建筑本身的外部公共空間。

　　這對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)的人流的聚集和疏導(dǎo)會(huì)產(chǎn)生積極的作用，但退讓部分形成的視覺(jué)空間，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目本身的形象展示帶來(lái)一定的影響。

　　因此，在道路、公共空間、商業(yè)入口進(jìn)行必要的商業(yè)過(guò)渡對(duì)于人流與車(chē)流的合理引導(dǎo)將起著非常重要的作用。

　　2、商業(yè)項(xiàng)目的交通與人流處理

　　當(dāng)今的商業(yè)建筑強(qiáng)調(diào)人流步行的通暢性和公共交通的易達(dá)性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考慮項(xiàng)目人流的時(shí)差和高峰期間的擁擠程度。

　　車(chē)輛的進(jìn)出要考慮到對(duì)步行人群的影響。臨街易設(shè)計(jì)多個(gè)臨時(shí)停車(chē)空間，以滿(mǎn)足臨時(shí)購(gòu)物的需求和緊急需要的考慮。

　　分散停車(chē)是大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的發(fā)展潮流，例如日本的六本木新城項(xiàng)目：為解決項(xiàng)目龐大的交通及停車(chē)問(wèn)題，在新城的不同位置中設(shè)計(jì)了多個(gè)停車(chē)場(chǎng)，平面往復(fù)式的停車(chē)設(shè)計(jì)完全實(shí)現(xiàn)了人車(chē)動(dòng)線的分離，即使在車(chē)流量較多的情況下，也可以保持停車(chē)空間的有序和充足。

　　此外，商業(yè)項(xiàng)目的停車(chē)也要兼顧與周邊商業(yè)的互動(dòng)和商業(yè)的展示要求。

　　3、項(xiàng)目整體使用功能的布置

　　商業(yè)建筑本身的功能組合十分復(fù)雜，多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)需要充分考慮。

　　對(duì)于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項(xiàng)目，處理的難度會(huì)更大。從本人一些項(xiàng)目上看：商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。

　　這種設(shè)計(jì)的好處可以便于樓體管線的布置;低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設(shè)置;高端部分的景觀優(yōu)勢(shì)更有利于項(xiàng)目高價(jià)值的產(chǎn)品。

　　但在具體項(xiàng)目中，還應(yīng)充分考慮建筑本身的豎向交通效率對(duì)商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設(shè)計(jì)中，空間的使用效率也要同建筑形式、結(jié)構(gòu)做法相結(jié)合。

　　例如很多高層項(xiàng)目在設(shè)計(jì)是采用了轉(zhuǎn)角的做法，按照經(jīng)濟(jì)性的測(cè)算，這種做法可以增加大約30%的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但在具體的項(xiàng)目中要注意不要對(duì)街角形成破壞。

地產(chǎn)策劃 篇2

　　父親節(jié)將至，樓盤(pán)活動(dòng)趁節(jié)起勢(shì)，活動(dòng)蜂擁而至。面對(duì)諸多活動(dòng)的轟炸。網(wǎng)友帶疑笑言“這是給父親買(mǎi)房，還是給兒子買(mǎi)房”。更有網(wǎng)友希望陪父親去游山玩水，“佛山有無(wú)去海邊的看房團(tuán)”等希望不時(shí)冒出。

　　五月以來(lái)大小節(jié)日不斷，地產(chǎn)活動(dòng)亦沒(méi)停歇過(guò)。此外前幾日央行三年來(lái)首降息，央行重提七折房貸，首套二套一視同仁，市場(chǎng)吹著如此多的暖風(fēng)。很多人都在磨掌擦拳，欲在房貸優(yōu)惠之際抄底存貨。面對(duì)如此多的樓盤(pán)活動(dòng)，真叫人看花了眼。

　　“最好海邊看房?jī)扇沼巍本W(wǎng)友說(shuō)道

　　據(jù)筆者了解，對(duì)樓盤(pán)的`眾多活動(dòng)一些網(wǎng)友們覺(jué)得是好事“讓我們有了更多了解樓盤(pán)的機(jī)會(huì)”。這次父親節(jié)大多朋友打算攜家?guī)Э谌�參加樓盤(pán)活動(dòng)，看看心儀的房，也順便增加親子交流的時(shí)間。

　　但也有些網(wǎng)友表示再多的活動(dòng)都是無(wú)用，開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)透明化，房?jī)r(jià)真正的降下來(lái)才是正道。

　　趁節(jié)起勢(shì)活動(dòng)蜂擁而至

　　筆者環(huán)視一圈：鄭州的看房團(tuán)高舉“父親節(jié)為愛(ài)筑家”，煙臺(tái)看房團(tuán)“父愛(ài)如山送給父母養(yǎng)老房盤(pán)點(diǎn)”，更有媒體爆言“無(wú)論您是新婚沒(méi)孩子的“剛需”準(zhǔn)父親，還是人到中年事業(yè)有成，想改善住房條件為孩子選學(xué)區(qū)房的“剛改”父親，或是想為自己選套養(yǎng)老房安享天倫之樂(lè)的老年父親，小編為您送上合適的盤(pán)�！贝笥袑⒏赣H們一網(wǎng)打盡的架勢(shì)。

地產(chǎn)策劃 篇3

　　時(shí)間：

　　地點(diǎn)：

　　1、海鹽新天地廣場(chǎng)

　　2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處

　　活動(dòng)目的.：

　　聚集開(kāi)盤(pán)人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響海鹽首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

　　活動(dòng)方式：

　　現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓

　　活動(dòng)安排：

　　一、前期廣告宣傳

　　3。30—4。05著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。

　　宣傳主題：

　　未來(lái)城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷(xiāo)售在即。

　　引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居金仕海岸。

　　金仕海岸4月5號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。

　　因?yàn)檎湎�，所以珍貴。

　　金仕開(kāi)盤(pán)有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。

　　二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置

　　1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。

　�。ù_定小高層購(gòu)買(mǎi)資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶(hù)數(shù)多30%）

　　2、地點(diǎn)選定：海鹽新天地廣場(chǎng)

　�。╝、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地。b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)。c、有聚集人氣的先例。）

　　3、軟環(huán)境布置：

　　高空氣球4個(gè)；大型氣拱門(mén)1個(gè)；30平方左右舞臺(tái)1個(gè)；樓盤(pán)效果展示牌1套；廣告宣傳易拉寶4個(gè)；宣傳折頁(yè)1000份，周遍跨街橫幅、燈箱20套

　　4、員工統(tǒng)一著裝

　　三、活動(dòng)進(jìn)程（4月5日）

　　1、下午14：00正式開(kāi)始（13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展示）

　　2、14：00——14：30

　　主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話2分鐘。

　　3、搖號(hào)開(kāi)始（14：30——15：00）同時(shí)登記匯總

　　4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)（15：00——16：00）

　　獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)（100份）

　　5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂(lè)活動(dòng)（16：00——17：00）工作人員休息

　　6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果（17：10——17：30）

　　7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)（17：30——17：50）

　　四、搖號(hào)辦法

　　五、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算

地產(chǎn)策劃 篇4

　　一、期權(quán)與實(shí)物期權(quán)

　　期權(quán)(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)有權(quán)利，但沒(méi)有義務(wù)(可以但不一定)按照合約規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)和賣(mài)出某項(xiàng)資產(chǎn)。也可以說(shuō)，期權(quán)是一種選擇權(quán)，指在當(dāng)前做出較小的投入或付出，進(jìn)而擁有在未來(lái)可以行使但也可以不行使的某種行動(dòng)的權(quán)利。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)。

　　金融期權(quán)(financeoption)的標(biāo)的資產(chǎn)是本身具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實(shí)物期權(quán)(realoption)是以各種實(shí)物資產(chǎn)(如機(jī)器設(shè)備、土地、技術(shù)、項(xiàng)目等)為標(biāo)的物的期權(quán)。

　　簡(jiǎn)單地說(shuō)，實(shí)物期權(quán)就是在動(dòng)態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機(jī)會(huì)估值和項(xiàng)目投資支出，是在運(yùn)用期權(quán)理論的時(shí)候，利用金融理論、經(jīng)濟(jì)分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)模型估計(jì)實(shí)物資產(chǎn)（相對(duì)于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目涉及的實(shí)物期權(quán)方法，在國(guó)外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中來(lái)了，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、再開(kāi)發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。

　　二、實(shí)物期權(quán)法及其評(píng)價(jià)

　　傳統(tǒng)的投資決策方法是現(xiàn)金流貼現(xiàn)法�，F(xiàn)金流貼現(xiàn)法由于考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，全面地分析了項(xiàng)目壽命期內(nèi)所有可能的現(xiàn)金流入與流出，并且對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作了一定的分析，但是，DCF法結(jié)構(gòu)上存在兩個(gè)致命的局限性:一是每一個(gè)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流量如何精確地估計(jì)；二是貼現(xiàn)率如何確定，特別是有風(fēng)險(xiǎn)的情況下（一般而言，風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的)�，F(xiàn)金流的估計(jì)和貼現(xiàn)率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項(xiàng)目以可趁之機(jī)，有些單位為使項(xiàng)目能夠通過(guò)審批，任意夸大現(xiàn)金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險(xiǎn)，以高貼現(xiàn)率去反映高風(fēng)險(xiǎn)，往往低估項(xiàng)目的價(jià)值。

　　因此，只有當(dāng)現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率能夠精確地預(yù)測(cè)時(shí)，DCF法才能夠精確地反映出項(xiàng)目的價(jià)值，而現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率的精確預(yù)測(cè)只能在市場(chǎng)比較穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)比較平穩(wěn)的情況下才能出現(xiàn)。

　　傳統(tǒng)的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現(xiàn)率問(wèn)題，往往使得企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。對(duì)于不確定性很大、周期很長(zhǎng)的復(fù)雜的投資決策，傳統(tǒng)方法更是顯得力不從心。如果說(shuō)項(xiàng)目?jī)r(jià)值可以用凈現(xiàn)金流大小來(lái)表示的話，投資項(xiàng)目的價(jià)值并不僅僅是項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還應(yīng)該包括其帶來(lái)的戰(zhàn)略利益。這一切都集中體現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略適應(yīng)性上。經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定性條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn)，而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策分析方法中沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。實(shí)物期權(quán)分析方法正是針對(duì)這種“病癥”給出的“一劑良藥”。

　　實(shí)物期權(quán)分析方法在項(xiàng)目投資分析中的兩個(gè)重要貢獻(xiàn)是：

　�。ㄒ唬┙�(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性來(lái)源于投資項(xiàng)目中包含的實(shí)物期權(quán)，確定這些實(shí)物期權(quán)的價(jià)值才能科學(xué)地估價(jià)投資項(xiàng)目的價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)分析方法解決了長(zhǎng)期困擾人們的項(xiàng)目?jī)r(jià)值估價(jià)問(wèn)題。

　　（二）有些項(xiàng)目中自然包含實(shí)物期權(quán)，但是更多地要靠決策者精心設(shè)計(jì)和構(gòu)造，然后鑲嵌在項(xiàng)目中，這為項(xiàng)目決策者和管理者進(jìn)行投資項(xiàng)目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實(shí)物期權(quán)分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動(dòng)的、有效的項(xiàng)目估價(jià)和項(xiàng)目決策方法。

　　研究待決策問(wèn)題的實(shí)物期權(quán)性質(zhì)，也就是把實(shí)際投資決策問(wèn)題轉(zhuǎn)換成標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)物期權(quán)問(wèn)題。這一步驟需要投資者使用實(shí)物期權(quán)思維對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的過(guò)程進(jìn)行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時(shí)候進(jìn)行決策，誰(shuí)有權(quán)利執(zhí)行這個(gè)決策:進(jìn)而分析包含了哪些實(shí)物期權(quán)、哪類(lèi)實(shí)物期權(quán)。為很好地解決決策中的不確定性問(wèn)題，需要對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行書(shū)面描述，這將成為解決過(guò)程中有用的參考要點(diǎn)。

　　三、實(shí)物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用

　　按照實(shí)物期權(quán)理論的觀點(diǎn)，不確定性越大，風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)越大，但面對(duì)這些不確定因素，好的管理者會(huì)面對(duì)變化的形勢(shì)，充分利用管理柔性，通過(guò)選擇最佳投資時(shí)機(jī)擴(kuò)張成功的項(xiàng)目，關(guān)停或推遲不好的項(xiàng)目。從而可能獲得更好的投資機(jī)會(huì)和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定性因素，給項(xiàng)目的最終決策提供可靠的依據(jù)。

　�。ㄒ唬�決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的估計(jì)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中包含的實(shí)物期權(quán)的來(lái)源是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面臨的不確定性，體現(xiàn)在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的判斷，將直接影響到項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。期權(quán)價(jià)值就是體現(xiàn)在對(duì)不同的投資機(jī)會(huì)的選擇上，如果決策者事先并沒(méi)有全面的意識(shí)到項(xiàng)目在不確定情況下各個(gè)階段存在的各種投資機(jī)會(huì)，那么此項(xiàng)目在各階段就丟掉了很多投資機(jī)會(huì)的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來(lái)的價(jià)值，即失去了一部分項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)具有很強(qiáng)的判斷力是確定項(xiàng)日期權(quán)價(jià)值的前提。

　　根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價(jià)公式，投資者可以定量的測(cè)算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。投資者要獲得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，必須支付土地出讓金等先期費(fèi)用。根據(jù)期權(quán)價(jià)格不應(yīng)當(dāng)高于期權(quán)價(jià)值，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先期費(fèi)用也不應(yīng)當(dāng)高于項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。因此投資者必須事先測(cè)算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。

　　（二）決策者對(duì)最佳投資時(shí)機(jī)的確定

　　房地產(chǎn)投資決策有一個(gè)時(shí)效性特征，即投資決策是立刻執(zhí)行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當(dāng)確定要對(duì)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，還要確定項(xiàng)目的最佳投資時(shí)間。在傳統(tǒng)投資決策理論中，當(dāng)項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資時(shí)，投資者就應(yīng)當(dāng)投資；而在實(shí)物期權(quán)理論中最佳的投資點(diǎn)上項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資與投資機(jī)會(huì)成本之和。如果把等待開(kāi)發(fā)和立即開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值曲線繪在一張坐標(biāo)圖上，在最佳投資點(diǎn)上這兩條件曲線是相切的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)利用動(dòng)態(tài)規(guī)劃和微分方程等數(shù)學(xué)工具對(duì)最佳投資點(diǎn)上的項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行了描述，在最佳投資點(diǎn)上，項(xiàng)目的價(jià)值大于項(xiàng)目的直接投資，最佳投資點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間也應(yīng)當(dāng)比傳統(tǒng)投資決策的投資時(shí)間要晚，因此在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中經(jīng)常會(huì)看到投資者將有價(jià)值的土地空置，或者是很長(zhǎng)一段時(shí)間不開(kāi)發(fā)，這就意味著土地放在將來(lái)開(kāi)發(fā)所具有的潛在價(jià)值大于現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的價(jià)值。

　�。ㄈ�）決策者對(duì)最優(yōu)投資規(guī)模的確定

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在決策時(shí)還要確定是分期開(kāi)發(fā)還是一次開(kāi)發(fā)，除了考慮開(kāi)發(fā)商資本實(shí)力的因素外，還必須考慮項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)所包含的成長(zhǎng)期權(quán)。通過(guò)對(duì)一次開(kāi)發(fā)和分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析表明，在大多數(shù)情況下，分期開(kāi)發(fā)由于有成長(zhǎng)期權(quán)的價(jià)值存在，因而具有更高價(jià)值。如果采用分期開(kāi)發(fā)，就必須確定首期的.投資規(guī)模，而首期的投資規(guī)模往往又會(huì)對(duì)后期投資有較大的影響。

　�。ㄋ模┩顿Y項(xiàng)目的所有權(quán)特征

　　所有權(quán)特征，即該項(xiàng)目中所包含的期權(quán)是獨(dú)占期權(quán)還是共享期權(quán)。顯然，對(duì)于獨(dú)占期權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權(quán)、延期權(quán)、擴(kuò)張權(quán)、收縮權(quán)、停啟權(quán)等，這些權(quán)利的價(jià)值將體現(xiàn)在期權(quán)的時(shí)間價(jià)值中。但是，如果期權(quán)不是獨(dú)占的，這意味著有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與本企業(yè)共享執(zhí)行該實(shí)物期權(quán)的權(quán)利。實(shí)物期權(quán)的共享直接導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)r(jià)值的共享。因此，對(duì)企業(yè)而言，項(xiàng)目帶來(lái)的期權(quán)價(jià)值必然有一定的損失，項(xiàng)目的價(jià)值將有一定程度的降低，這種降低是由于競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的。

　　（五）投資者對(duì)信息的掌握

　　房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，幾乎一直沒(méi)有嘗試對(duì)租金、房屋造價(jià)和利潤(rùn)等主要變化因素提供一種定量的嚴(yán)格估算。傳統(tǒng)的做法是依靠專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)（如估價(jià)師、測(cè)量師等）的“經(jīng)驗(yàn)”。近年來(lái)，不斷增加的信息數(shù)據(jù)文件已經(jīng)建立起來(lái)，用于測(cè)算租金、造價(jià)、投資收益和房?jī)r(jià)的執(zhí)行情況。毫無(wú)疑問(wèn)，這種數(shù)據(jù)服務(wù)系統(tǒng)的使用將比單純地記錄過(guò)去的事件有效的多，而且，隨著這種系統(tǒng)將不斷地?cái)U(kuò)大并變得更精細(xì)、更適用和更富有權(quán)威性。在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，這些已存在的能測(cè)算趨勢(shì)的指數(shù)將被設(shè)計(jì)成能預(yù)測(cè)將來(lái)可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統(tǒng)將會(huì)給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問(wèn)提供有價(jià)值的資料，從而使他們能對(duì)不確定性做出更好的估計(jì)，而非僅靠“感覺(jué)”和經(jīng)驗(yàn)。

　　四、案例分析

　　本文擬以一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)物期權(quán)案例來(lái)說(shuō)明實(shí)物期權(quán)理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。

　　假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開(kāi)發(fā)權(quán)，擬定投資總額為1050萬(wàn)元，投資項(xiàng)目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬(wàn)元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬(wàn)元，該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。如果無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為10%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。

　　如果按傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)法分析該問(wèn)題，可以求出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值NPV為-52.6萬(wàn)元。根據(jù)傳統(tǒng)NPV法評(píng)價(jià)該項(xiàng)目，因?yàn)閮衄F(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則該項(xiàng)目將被拒絕。但實(shí)際上，該例子是一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)物期權(quán)問(wèn)題:該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資，即相當(dāng)于持有一份2年投資的延遲期權(quán)，執(zhí)行價(jià)格為1050萬(wàn)元，同時(shí)由于該項(xiàng)目尚未建成，相當(dāng)于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型，求得該延遲投資期權(quán)的價(jià)值C為225.8萬(wàn)元。

　　所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權(quán)的價(jià)值進(jìn)行決策，則項(xiàng)目總價(jià)值為(-52.6+225.8=173.2萬(wàn)元，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較大的投資價(jià)值，投資項(xiàng)目在等待2年后的價(jià)值是可觀的。

　　基于實(shí)物期權(quán)的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實(shí)物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對(duì)傳統(tǒng)的NPV法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊(yùn)含著大量的靈活性，例如土地的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇、初始投資規(guī)模的確定、是否需要分期開(kāi)發(fā)等等，如果能夠在這些過(guò)程中依照實(shí)物期權(quán)的方法，按照投資決策分析步驟對(duì)這些靈活性的價(jià)值進(jìn)行定量評(píng)估，或者在決策過(guò)程中引進(jìn)實(shí)物期權(quán)的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程更加的科學(xué)和合理。

地產(chǎn)策劃 篇5

　　委 托 人： （以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）

　　地 址：

　　電 話： 傳 真：

　　受 托 人： （以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）

　　地 址：

　　電 話： 傳 真：

　　甲方為“ ”項(xiàng)目之發(fā)展商，并同意乙方為本合同約定的標(biāo)的物業(yè)提供銷(xiāo)售策劃及銷(xiāo)售代理服務(wù)。雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以資共同遵守：

　　第一條 標(biāo)的物業(yè)

　　1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)： 項(xiàng)目（以下稱(chēng)本項(xiàng)目）；

　　1.2 項(xiàng)目位置：位于 �？傉嫉孛娣e： ㎡。項(xiàng)目地塊編號(hào)為：

　　1.3 項(xiàng)目類(lèi)型：住宅；

　　1.4 銷(xiāo)售策劃及銷(xiāo)售代理服務(wù)范圍：標(biāo)的物業(yè)為本項(xiàng)目預(yù)售許可證經(jīng)批準(zhǔn)的部分可售住宅，建筑面積共約40000平方米，具體銷(xiāo)售服務(wù)區(qū)域、單位、面積由甲方在項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售前書(shū)面確定。

　　1.5 甲方可直接向自身關(guān)系客戶(hù)銷(xiāo)售標(biāo)的物業(yè)。甲方關(guān)系客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物業(yè)可售單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“關(guān)系成交單位”）的：

　　（1）在不超出全部標(biāo)的物業(yè)總面積5% 的范圍內(nèi)，甲方無(wú)需就這些關(guān)系成交單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“免傭成交單位”）向乙方支付銷(xiāo)售代理服務(wù)費(fèi)；

　　（2）在全部標(biāo)的物業(yè)總面積5%以外的關(guān)系成交單位，甲方仍需向乙方支付銷(xiāo)售代理服務(wù)費(fèi)。甲方應(yīng)在客戶(hù)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)的同時(shí)或之前，以書(shū)面形式確認(rèn)該成交單位是否為關(guān)系成交單位。免傭成交單位的物業(yè)面積僅在計(jì)算乙方銷(xiāo)售率的情況下計(jì)入乙方可服務(wù)銷(xiāo)售之總面積/總套數(shù)，不參與代理銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算。乙方須對(duì)甲方所有關(guān)系客戶(hù)進(jìn)行全程接待，不得怠于履行相關(guān)客戶(hù)服務(wù)及推售之義務(wù)，不得提供低于接待其他客戶(hù)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，否則影響甲方銷(xiāo)售的，甲方有權(quán)要求乙方賠償所有損失。

　　1.6 除本合同另有約定或乙方存在違法、違約行為外，甲方不得采取其他方式自行銷(xiāo)售或委托其它公司在本合同銷(xiāo)售代理服務(wù)期限內(nèi)為標(biāo)的物業(yè)提供銷(xiāo)售代理服務(wù)。

　　第二條 本合同服務(wù)期限

　　由簽訂本合同之日起至項(xiàng)目首次正式公開(kāi)發(fā)售后三個(gè)月止。

　　合同期滿(mǎn)，后續(xù)合作事宜由甲乙雙方另行協(xié)商確認(rèn)。在甲乙雙方未以書(shū)面方式明確終止服務(wù)合同之前，乙方有權(quán)繼續(xù)為本項(xiàng)目提供銷(xiāo)售代理服務(wù)，甲乙雙方仍需按本合同所約定之權(quán)利和義務(wù)繼續(xù)履行合同直至甲乙雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議或甲方另行書(shū)面指定的終止履行合同之日止，此期間銷(xiāo)售代理服務(wù)費(fèi)率按雙方已結(jié)算的最高銷(xiāo)售代理服務(wù)費(fèi)率計(jì)算。

　　第三條 工作內(nèi)容

　　本合同訂立后，乙方組成專(zhuān)項(xiàng)工作小組參加甲方的營(yíng)銷(xiāo)工作，提供前期策劃服務(wù)，指導(dǎo)整個(gè)銷(xiāo)售工作。

　　3.1 前期策劃工作包括但不限于：

　　3.1.1 完成市場(chǎng)調(diào)研、物業(yè)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣；

　　3.1.2 提供競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案例分析及推薦意見(jiàn)書(shū)，根據(jù)甲方需要按時(shí)派遣相關(guān)工作人員配合甲方與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工作溝通和交流；

　　3.1.3 向甲方提供項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及分析，當(dāng)出現(xiàn)突發(fā)的政策調(diào)整及市場(chǎng)急速激變的情況，及時(shí)提供專(zhuān)業(yè)分析及對(duì)策建議；

　　3.1.4 根據(jù)甲方需要推薦物業(yè)管理、設(shè)計(jì)單位等相關(guān)專(zhuān)業(yè)公司；

　　3.2 銷(xiāo)售服務(wù)工作包括但不限于：

　　3.2.1 項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售準(zhǔn)備期內(nèi)（以甲、乙雙方書(shū)面確認(rèn)的公開(kāi)發(fā)售計(jì)劃時(shí)間為準(zhǔn)）完成標(biāo)的物業(yè)銷(xiāo)售的各項(xiàng)籌備工作，包括標(biāo)的物業(yè)的銷(xiāo)售管理制度、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組建、完善公開(kāi)銷(xiāo)售期各種銷(xiāo)售情況應(yīng)對(duì)預(yù)案等，并獲得甲方的確認(rèn)；

　　3.2.2 標(biāo)的物業(yè)銷(xiāo)售期內(nèi)定期提交銷(xiāo)售報(bào)告及下階段銷(xiāo)售對(duì)策分析，嚴(yán)格做好客戶(hù)資料的保密，協(xié)助督促回籠銷(xiāo)售資金，杜絕內(nèi)部的各類(lèi)炒籌、炒樓行為，配合做好樓盤(pán)銷(xiāo)售各項(xiàng)的后期服務(wù)工作。

　　第四條 雙方聲明和保證

　　4.1 甲方向乙方保證，在簽署本合同時(shí)及本合同有效期限內(nèi)：

　　4.1.1 甲方系在中國(guó)正式成立和登記的法人，有依其章程規(guī)定、在其企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)行事的法律能力；

　　4.1.2 甲方有簽署和執(zhí)行本合同一切條款的權(quán)利和權(quán)力。

　　4.1.3 甲方保證甲方是本項(xiàng)目預(yù)售許可證中載明的唯一權(quán)利人，對(duì)本項(xiàng)目享有完全所有權(quán)。如本項(xiàng)目預(yù)售許可證中載明有其它權(quán)利人，則甲方應(yīng)當(dāng)保證于預(yù)售許可證經(jīng)批準(zhǔn)之日起五個(gè)工作日內(nèi)向乙方提交其它權(quán)利人認(rèn)可本合同并同意甲方將預(yù)售許可證經(jīng)批準(zhǔn)的標(biāo)的物業(yè)交由乙方提供銷(xiāo)售代理服務(wù)的書(shū)面文件。甲方保證本項(xiàng)目不存在與合作方、出資方、土地權(quán)益分享方等主體的任何糾紛，并保證上述主體不會(huì)就本合同約定之任何事項(xiàng)提出任何異議。甲方承諾，將嚴(yán)格按照本合同約定之銷(xiāo)售代理服務(wù)費(fèi)率由甲方向乙方支付乙方標(biāo)的物業(yè)之銷(xiāo)售代理服務(wù)費(fèi)及本合同約定的其他費(fèi)用，并不得因本項(xiàng)目存在其它合作方而對(duì)銷(xiāo)售代理服務(wù)費(fèi)及本合同約定的其他費(fèi)用之給付義務(wù)提出任何異議。如因甲方保證之事項(xiàng)不能實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致本合同無(wú)法履行、乙方未能為標(biāo)的物業(yè)提供銷(xiāo)售代理服務(wù)的或乙方其它主體享有權(quán)利的物業(yè)提供了銷(xiāo)售代理服務(wù)而無(wú)法收取銷(xiāo)售代理服務(wù)費(fèi)及本合同約定的其他費(fèi)用，則甲方應(yīng)向乙方賠償相應(yīng)的損失。

　　4.1.4 甲方對(duì)因標(biāo)的物業(yè)本身之權(quán)屬或資格之瑕疵而引致的糾紛承擔(dān)全部責(zé)任。

　　4.2 乙方向甲方保證，在簽署本合同時(shí)及本合同有效期限內(nèi)：

　　4.2.1 乙方系在中國(guó)正式成立和登記的法人、有依其章程規(guī)定、在其企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)行事的法律能力；

　　4.2.2 乙方有簽署和執(zhí)行本合同一切條款的權(quán)利和權(quán)力。

　　第五條 雙方權(quán)責(zé)

　　5.1 甲方權(quán)責(zé)：

　　5.1.1 合同簽訂后，甲方應(yīng)向乙方提供書(shū)面項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售服務(wù)所需要的有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的圖紙、數(shù)據(jù)等，以及項(xiàng)目運(yùn)作的整體計(jì)劃、方案及甲方要求等；在本項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售日前，甲方必須提供本項(xiàng)目公開(kāi)銷(xiāo)售所需的各項(xiàng)文件數(shù)據(jù)：《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》和補(bǔ)充協(xié)議書(shū)、《國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)施工許可證》以及經(jīng)甲方書(shū)面蓋章確定的'可售單位清單及價(jià)格表，盡可能提供房屋總平面圖及標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、房屋結(jié)構(gòu)、房屋裝修、建材配套、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)明書(shū)、所有綠化環(huán)境的設(shè)計(jì)施工、小區(qū)智能化設(shè)計(jì)施工標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)明書(shū)、工程進(jìn)度計(jì)劃、對(duì)外《銷(xiāo)售服務(wù)證明》資料或文件等，以確保本項(xiàng)目策劃和銷(xiāo)售服務(wù)工作的順利展開(kāi)。甲方保證上述數(shù)據(jù)真實(shí)并承擔(dān)上述數(shù)據(jù)所產(chǎn)生的法律責(zé)任。若本項(xiàng)目甲方須提交的相關(guān)文件資料分期分批取得，則甲方應(yīng)分別提交。

　　5.1.1.1 甲方須在每個(gè)客戶(hù)簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》當(dāng)日，將甲方加蓋公章的該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》原件一份交給乙方，作為乙方服務(wù)工作的確認(rèn)。

　　5.1.1.2 標(biāo)的物業(yè)之銷(xiāo)售代理服務(wù)權(quán)具有排他性，甲方在未征得乙方書(shū)面認(rèn)可的前提下不得就標(biāo)的物業(yè)自行銷(xiāo)售，也不得另行讓其它主體提供銷(xiāo)售代理服務(wù)。

　　5.1.2 甲方享有如下合同權(quán)利:

　　5.1.2.1 甲方根據(jù)乙方在各階段提供的分析報(bào)告及相關(guān)建議，最終確定本項(xiàng)目在不同階段的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，乙方需根據(jù)甲方書(shū)面蓋章確認(rèn)的實(shí)施方案完成方案中應(yīng)當(dāng)由乙方完成之工作。

　　5.1.2.2 甲方有權(quán)對(duì)乙方派出的項(xiàng)目小組提出項(xiàng)目策劃、銷(xiāo)售的相關(guān)工作要求，并對(duì)乙方工作表現(xiàn)提出意見(jiàn)。甲方可要求乙方對(duì)銷(xiāo)售人員的不當(dāng)行為進(jìn)行處理并對(duì)不符合甲方要求的策劃及銷(xiāo)售人員進(jìn)行更換。

　　5.1.2.3 甲方指定專(zhuān)門(mén)人員參與乙方策劃項(xiàng)目小組，配合乙方工作。

　　5.1.2.4 甲方有權(quán)隨時(shí)向乙方工作人員了解項(xiàng)目進(jìn)展情況，如遇突發(fā)事件，乙方應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)以包括但不限于電話、書(shū)面文字、向甲方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人口頭通知等方式告知甲方。

　　5.1.2.5 甲方對(duì)與購(gòu)房客戶(hù)簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》、補(bǔ)充協(xié)議及相關(guān)文件的起草、變更、終止享有決定權(quán)。

地產(chǎn)策劃 篇6

　　旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要組成部分，前期策劃的科學(xué)合理性直接關(guān)系著旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，對(duì)于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著非常重要的作用。本文從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃運(yùn)作與管理的角度出發(fā)，簡(jiǎn)要概述了旅游房地產(chǎn)的前期策劃，介紹了其主要內(nèi)容，提出當(dāng)前在旅游房地產(chǎn)前期策劃工作中存在的問(wèn)題，并且針對(duì)這些問(wèn)題提出了應(yīng)對(duì)措施，為保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的正常運(yùn)作與管理提供一定的理論依據(jù)。

　　近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到較好的發(fā)展，而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也受到越來(lái)越多人的關(guān)注。從風(fēng)險(xiǎn)收益的角度來(lái)看，旅游房地產(chǎn)是一種高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，如果能夠保證該項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)，就能夠保證開(kāi)發(fā)者收到很高的經(jīng)濟(jì)收益。而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，就是該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應(yīng)當(dāng)對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃進(jìn)行成分的了解，并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理，這樣才能把握住旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功關(guān)鍵，從而有效促進(jìn)旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定進(jìn)步。

　　一、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃概述

　�。ㄒ唬┣捌诓邉澋暮�義

　　旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃，其實(shí)就是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，來(lái)制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來(lái)看，人們對(duì)其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷(xiāo)策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷(xiāo)出去；當(dāng)前，人們對(duì)于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專(zhuān)業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

　�。ǘ�）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則

　　從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則來(lái)看，其主要分為四個(gè)方面：

　　其一，客觀性原則，具體來(lái)講就是在進(jìn)行前期策劃時(shí)，必須要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，了解具體的市場(chǎng)情況，充分了解客觀的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)環(huán)境；

　　其二，深入性原則，具體來(lái)講，就是要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的'分析挖掘，找出其與別的項(xiàng)目的不同點(diǎn)，保證差異化競(jìng)爭(zhēng)；

　　其三，創(chuàng)造性原則，具體來(lái)講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來(lái)講，就是在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場(chǎng)發(fā)展情況，做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目策劃。

　　（三）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的重要性

　　在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。

　　首先，它是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“指示燈”，指引項(xiàng)目的正確運(yùn)作；

　　其次，它是“導(dǎo)演”，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目起著全局把控的作用，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；

　　最后，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“船長(zhǎng)”，對(duì)項(xiàng)目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目走向的正確性。

　　二、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容

　　旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個(gè)方面。

　　其一，市場(chǎng)調(diào)研及走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)，市場(chǎng)調(diào)研所獲得的資料是走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，有著非常重要的參考價(jià)值，所以，必須要做好前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，并且著重對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行定性調(diào)查，這樣才能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更加符合看客戶(hù)需求，更加利于項(xiàng)目的推廣。

　　其二，前期產(chǎn)品及市場(chǎng)定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)定位可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。

　　其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來(lái)講就是項(xiàng)目的前期策劃要有一定的側(cè)重點(diǎn)，如人文環(huán)境建設(shè)、生態(tài)景觀建設(shè)等。

　　三、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問(wèn)題

　　首先，把握不住策劃核心，這是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作中存在的突出問(wèn)題，很多的前期策劃中只有對(duì)項(xiàng)目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項(xiàng)目的特點(diǎn)，沒(méi)有創(chuàng)造性，根本無(wú)法提出有建設(shè)性的策劃。

　　其次，當(dāng)前很多的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃都只是進(jìn)行理論的闡述，根本就沒(méi)有結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行具體的分析，可操作性不強(qiáng)。

　　再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對(duì)現(xiàn)有的相關(guān)偵測(cè)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目策劃，卻沒(méi)有將目光放的長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，過(guò)于重視短期的營(yíng)銷(xiāo)。

　　最后，風(fēng)險(xiǎn)防范有待加強(qiáng)，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，要想保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范，但結(jié)合實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)防范還有待加強(qiáng)。

　　四、應(yīng)對(duì)措施

　　第一，要保證市場(chǎng)調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來(lái)講就是要全方位的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，充分了解市場(chǎng)環(huán)境及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，并且結(jié)合消費(fèi)者的具體需求，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確性。

　　第二，要保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃中，要注意結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出具有較高可行性的項(xiàng)目策劃。

　　第三，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及推廣的前提，所以，在實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，應(yīng)當(dāng)充分重視對(duì)其前期策劃的運(yùn)作與管理，這樣才能有效把握住旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵，從而獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益。

地產(chǎn)策劃 篇7

　　一、活動(dòng)目標(biāo)

　　了解感恩節(jié)的來(lái)歷，知道感恩節(jié)是表達(dá)謝意的日子；知道感恩節(jié)的特色食物與象征物；通過(guò)為他人做事、送感恩卡等行動(dòng)體驗(yàn)感恩的美好。

　　二、活動(dòng)策劃

　　1、感謝信：全園發(fā)放感恩信，告訴家長(zhǎng)感恩節(jié)我們要做什么以及對(duì)家長(zhǎng)的'感謝。

　　2、大廳：制作大火雞標(biāo)識(shí)語(yǔ)：happy—thanks—giving day，感恩節(jié)快樂(lè)！擺放每班制作的小人（風(fēng)格各異，幼兒參與，和幼兒一樣高，站立起來(lái)）。

　　3、班級(jí)：各班級(jí)制作感恩節(jié)海報(bào)貼到醒目處；裝飾班級(jí)環(huán)境，如手印火雞、爆米花吊飾、羽毛等；感恩節(jié)的相關(guān)教育，如感恩節(jié)故事欣賞、感恩節(jié)標(biāo)志性詞匯學(xué)習(xí)；和幼兒一起制作感恩賀卡。繪畫(huà)愛(ài)心卡：我們愛(ài)爸爸媽媽的方式很多很多，為了表達(dá)對(duì)他們愛(ài)，讓我們把對(duì)父母的愛(ài)畫(huà)在愛(ài)心卡上，送給爸爸媽媽。

　　4、當(dāng)天活動(dòng)前的準(zhǔn)備：

　　早上開(kāi)始抱抱日，擁抱我們的孩子；跟家長(zhǎng)表達(dá)：謝謝您，感恩節(jié)快樂(lè)；孩子之間擁抱。9：00全體幼兒在操場(chǎng)集合，播放暖場(chǎng)音樂(lè)10分鐘。9：10，主持人宣布活動(dòng)開(kāi)始，簡(jiǎn)單介紹感恩節(jié)相關(guān)知識(shí)。英語(yǔ)教師帶領(lǐng)幼兒集體表演歌曲Tenlittle，Indians，大聲喊出Happy，Thanks—giving！集體表演《感恩的心》，擁抱身邊的人。（主任）上臺(tái)互動(dòng)，請(qǐng)出后勤人員并剪彩。園長(zhǎng)發(fā)言并進(jìn)行揭幕儀式。各班級(jí)其他兩位老師帶領(lǐng)孩子們進(jìn)入樓內(nèi)，對(duì)暗號(hào)方可從牌子下穿過(guò)，逐層有秩序地在享受感恩大餐。英語(yǔ)老師裝扮成部落服務(wù)員。講“火雞語(yǔ)”對(duì)暗號(hào)。

　　三、活動(dòng)結(jié)束

　　每班精彩照片發(fā)至班級(jí)群與家長(zhǎng)共享；幼兒制作的感恩賀卡送給家長(zhǎng)，并且把感謝表達(dá)出來(lái)（說(shuō)、親、抱等形勢(shì)）；幼兒寫(xiě)講述感恩節(jié)的過(guò)程與收獲。教育幼兒感恩節(jié)雖然結(jié)束了，但是我們要一直擁有一顆感恩的心，去關(guān)注身邊所有的美好、應(yīng)該感謝的事物和人們，做一個(gè)懂得說(shuō)謝謝、知道表達(dá)感恩的人。

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