房地產(chǎn)市場總結(jié)暨展望 -總結(jié)
多事之秋的2010年終于落下帷幕，房地產(chǎn)市場總結(jié)暨展望
。這一年，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩個拐點：第一個拐點是市場的拐點，之前一直被過熱所困擾中國的房地產(chǎn)市場終于降溫，而且幅度之大超出很多人的預(yù)計，成交大幅減少，樓價普遍下跌；第二個拐點是政策的拐點，在連續(xù)幾年的“防止樓市過熱，抑制樓價過快上漲”之后，從2010年下半年開始政府根據(jù)經(jīng)濟全局的需要開始轉(zhuǎn)變思路出臺系列“鼓勵合理住房消費”的 政策，“維護樓市穩(wěn)定，防止樓價過度下跌”的提法開始出現(xiàn)，并且漸漸成為各個地方政府新的工作指導(dǎo)方針。在此大環(huán)境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應(yīng)的特點，包括：市場完成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)換，土地拍賣市場遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價跌”，行業(yè)面臨洗牌，等等。
一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻，密集出臺，上半年“穩(wěn)健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無法打破，一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。
2010年是名副其實的“政策年”。上半年，在“穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策”的指導(dǎo)方針下，為了防止經(jīng)濟過熱以及通貨膨脹，央行5次提高存款金率，至17.5%的歷史新高。下半年，為了應(yīng)對由美國次貸危機引發(fā)的世界性金融危機的新形勢，中國轉(zhuǎn)為實施“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，多次降低存款準(zhǔn)備金率，并從9月中旬開始百日之內(nèi)連續(xù)5次降息，累計降息216個基點，同時出臺了多個鼓勵合理住房消費的樓市利好新政，包括首次購買普通住宅契稅降至1%、首付降至二成、享受最低7折的利率優(yōu)惠；給予改善型置業(yè)人群房貸優(yōu)惠；二手房營業(yè)稅征收年限從5年降至2年、征稅方式由全額征收改為差額征收等，密集的政策對防止樓市“大落”起到了積極的作用。
不過，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危機之下市民“現(xiàn)金為王”的理財觀念，頻頻出臺的政策始終無法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來。在此情況下，包括大開發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)商一方面難以獲得資本市場和商業(yè)銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價這個最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。
與一手開發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的高速擴張之后，面對突然降溫的市場也不得不收縮陣線、開源節(jié)流。為了應(yīng)對市場變化，一些品牌大中介紛紛開展與一手開發(fā)商的“一二手聯(lián)動”代理合作，力爭多渠道度過經(jīng)營難關(guān)。
二、土地出讓市場低迷，年度土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無法完成，“底價出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開發(fā)商趁機抄底拿地，取代大開發(fā)商成為土地出讓市場的主角。“地王”表情尷尬，紛紛難產(chǎn)。
2010年12月16日，廣州年內(nèi)最后一宗住宅地塊僅用了5分鐘不到的時間就以底價成交，為全年的土地供應(yīng)劃上了句號。至此，2010年廣州十區(qū)共出讓住宅用地19宗，用地總面積1.32平方公里，超過年度計劃1.8平方公里的7成。在此之前，廣州市曾兩度調(diào)整住宅用地供應(yīng)計劃，在9月份將最初的4.9平方米公里調(diào)整為2.5平方米公里，又在11月份修正為1.8平方公里，但是由于頻繁出現(xiàn)“流拍”，最終還是未能完成年度土地供應(yīng)計劃。
綜觀2010年的廣州住宅土地出讓市場，年初員村絹麻廠地塊經(jīng)過兩百多輪競投，創(chuàng)下了13053元/平方米的樓面地價，刷新了天河區(qū)住宅歷史最高地價成為“地王”，但是只是曇花一現(xiàn)。此后，受商業(yè)銀行惜貸、ipo受阻、銷售業(yè)績大幅滑坡等多個因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈危機凸顯，過去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無力再續(xù)，令土地出讓市場一蹶不振，頻頻出現(xiàn)“流拍”、“底價出讓”的狀況。大開發(fā)商的退出給了中小開發(fā)商“抄底”的機會。據(jù)統(tǒng)計，全年共有10宗地塊以底價成交，有8宗地塊的樓面地價在1000元/平方米左右，其中絕大部分為不知名的中小開發(fā)商拍得。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年廣州的平均樓面地價僅為3000元/平方米出頭，與XX年年相比下跌了30%左右。例如，年末最后一塊地花都新華寶田豬場地塊樓面地價僅1040元/平方米，與去年賣出的同區(qū)域的地王相比降幅高達約80%。
在地價回落的同時，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在7月份過期，由于開發(fā)商沒有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會被收回，但是至今無論是國土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得而知。在XX年年產(chǎn)生的多個“地王”中，盡管對外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動工的是極少數(shù)。開發(fā)商們對“地王”的冷處理，資金鏈緊張導(dǎo)致開發(fā)困難是一個原因，而現(xiàn)時不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實。
不過盡管如此，廣州在10年出讓的地塊加上之前兩年開發(fā)商拿下的地塊，仍然足以滿足未來兩三年的市場供應(yīng)需求，郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場形成比較突出的供大于求，
總結(jié)
《房地產(chǎn)市場總結(jié)暨展望》(http://clearvueentertainment.com)。高價地與低價地同臺共舞將大大考驗房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)智慧。三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價從XX年第四季度的萬元高位回落至9000多元/平方米；市場供求格局轉(zhuǎn)變，明顯供大于求，消化率僅為68.1%。根據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)，1-11月，全市新建商品住宅共成交504.46萬平方米，同比大幅減少33.5%；與此同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏的延續(xù)，全市的新建商品住宅供應(yīng)并沒有因為市場拐點的出現(xiàn)而減少，1-11月批準(zhǔn)預(yù)售量達到了740.45萬平方米，同比大增23.2%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，僅有6月份的成交量大于批準(zhǔn)預(yù)售量，市場供銷比從去年的1比1.21逆轉(zhuǎn)為1.47比1，消化率只有68.1%，處于明顯供大于求的格局。
(1) (2)
具體到各個月份來看，前5個月市場受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬平方米左右，直到6月份才首次沖破60萬平方米。下半年，隨著政府一系列 政策的出臺，市場成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場表現(xiàn)頗為反復(fù)，其中10月份一度降至35.83萬平方米，但是11月份又很快回到50萬平方米以上。以產(chǎn)品來看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價房以及以低價策略出擊的郊區(qū)樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場前頭果斷降價的市區(qū)樓盤銷售情況也較樂觀。
價格方面，1-11月全市一手住宅成交均價為9466元/平方米，同比上漲11.5%。盡管樓價水平仍然高于XX年年，但是與XX年年第四季度的平均過萬元的均價水平相比已經(jīng)下了一個臺階。其中，9月份由于限價房以及遠郊商品房的大量成交均價一度下降至8244元/平方米，回到XX年年7月份左右的水平。需要指出的是，全市90平方米以下普通住宅的成交均價走勢呈上升趨勢，這與樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。年初“90/70”產(chǎn)品尚未大量出現(xiàn)，主要以限價房和郊區(qū)商品房為主，因此成交均價相對較低。從下半年開始，樓市包括市區(qū)在內(nèi)的“90/70”商品房的大量供應(yīng)，拉高了成交均價。
總體來看，2010年廣州市區(qū)的一手樓價依然比較堅挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價普遍保持在萬元以上，但是花都區(qū)等遠郊地區(qū)的樓盤價格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與XX年、XX年的水平相當(dāng)。
四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到XX年之前的水平；二手樓價從高位振蕩下跌，但是整體水平仍然高于XX年年；自住剛性需求成為樓市的主導(dǎo)力量。
受XX年年第四季度實施的房貸新政引爆的宏觀調(diào)控累積效應(yīng)影響，廣州二手樓市在XX年年第四季度進入“拐點”，出現(xiàn)成交量減少、價格下跌的趨勢，并且這種影響隨著經(jīng)濟形勢的變化在2010年被持續(xù)放大、加深，盡管從下半年開始中央頻頻出臺 政策，但是樓市調(diào)整的大趨勢已經(jīng)形成，成交低迷的'情況并沒有得到根本改觀。根據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)，1-11月，全市二手住宅成交面積為413.03萬平方米，同比大幅減少28.5%；月均成交面積僅為約37.5萬平方米，大大低于XX年年月均62.3萬平方米的成交水平，與XX年之前的成交水平基本相當(dāng)。
在成交低迷的同時，廣州二手樓價也呈振蕩下跌的態(tài)勢。11月份，二手住宅成交均價年內(nèi)首次跌破6900元/平方米的支撐線，與XX年年8月份的水平相當(dāng)。不過，從總體而言，2010年廣州二手樓價的平均水平仍然高于XX年年。滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，1-11月的成交均價為7058元/平方米，同比上漲10.8%，但漲幅明顯低于之前三年（XX年至XX年年的漲幅分別為15.9%、19.5%和32.1%）。二手樓價沒有因為成交量的大幅萎縮大跌，表明盡管廣州樓市的投資性需求已經(jīng)離場，但是以首次置業(yè)和改善需求為主的自住剛性需求在樓市形成了有效的支撐力，所以只要樓價回到合理水平就會形成交易。滿堂紅地產(chǎn)研究部在2010年12月份針對二手樓市成交買家的電話訪問調(diào)查顯示，有70.8%的買家購房目的是自��；其次是換房的買家，比例為19.0%。此外，投資型買家的比例合計只有5%，樓市的投資氣氛明顯消退。
五、展望2010年，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng)濟脈搏，低位盤整等待回暖時機”將會是09樓市的典型概括。
在度過了最為困難的2010年后，2010年的中國經(jīng)濟依然面臨著巨大的挑戰(zhàn)，由美國次貸危機引發(fā)的世界性金融危機對中國實體經(jīng)濟的影響有多廣、有多深都會在這一年顯現(xiàn)出來，并且成為包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)的發(fā)展風(fēng)向標(biāo)。
滿堂紅地產(chǎn)研究部認為，在實行“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”之后， 連續(xù)重拳出擊的 政策為保持中國經(jīng)濟的穩(wěn)定增長提供了積極的動力，但是國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢依然錯綜復(fù)雜，經(jīng)濟發(fā)展面臨很大的壓力。同樣的，雖然2010年下半年密集出臺的惠及和針對樓市的利好政策對防止房地產(chǎn)市場“大落”有正面的作用，但是由于供大于求的市場格局的形成以及置業(yè)者信心的欠缺，2010年的廣州樓市也難言快速走出低谷，“緊貼經(jīng)濟脈搏，低
【房地產(chǎn)市場總結(jié)暨展望 -總結(jié)】相關(guān)文章：
1.上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年展望 -總結(jié)
3.企業(yè)市場銷售部工作總結(jié)及工作展望 -總結(jié)
5.房地產(chǎn)公司企劃部個人總結(jié)及展望與建議 -總結(jié)