- 相關(guān)推薦
區(qū)分宅基地房屋買賣與小產(chǎn)權(quán)房買賣
區(qū)分宅基地房屋買賣與小產(chǎn)權(quán)房買賣
作者：郭靈艷 葉春容 劉兆陽 林惠娟
來源：《法制博覽》2013年第08期
【摘要】本文主要討論了小產(chǎn)權(quán)房屋買賣問題，在反對小產(chǎn)權(quán)房買賣的同時，適當(dāng)允許城鎮(zhèn)居民購買村民自身的宅基地住房，以此促進資源的利用。
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；房屋買賣；宅基地住房
城鎮(zhèn)房價近幾年迅速上竄，城市居民在農(nóng)村購房，可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題，村民都能夠在得到可觀的收益，由此產(chǎn)生了大量小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和農(nóng)村房屋買賣糾紛。’
一、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的定義
所謂“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障，如果說土地承包經(jīng)營權(quán)滿足了農(nóng)民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用權(quán)則是實現(xiàn)了農(nóng)民“居者有其屋”的夢想（1）。所謂小產(chǎn)權(quán)房，其通常都是在農(nóng)村集體土地上，由享有該集體土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）府、村委會或是聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商或是村民在自己的宅基地建設(shè)，然后對村集體以外的人銷售的房屋。
二、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別
（一）宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地權(quán)屬上看，宅基地是法定的用于農(nóng)村集體居民個人建造房屋的土地，用于合法的土地使用權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房可能是建造在宅基地上，也有建造在集體建設(shè)用地上，有的甚至建造在農(nóng)用土地上。對于后兩種土地，小產(chǎn)權(quán)房明顯改變了土地用途，其超過了法定的土地使用權(quán)限。
（二）宅基地修建的目的大多是為了自住，而且在農(nóng)村，普遍的觀念是宅基地作為祖產(chǎn)，一般是不會出賣的。通常在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)民才會把多余空置的房屋用于銷售。而后者是一種開發(fā)性建設(shè)，修建的目的就是為了對外銷售，賺取利潤。
（三）基于第二條兩者的區(qū)別，從國家保護耕地和保障農(nóng)村居民基本生活的出發(fā)點看，由于村民出賣自身的宅基地房，一般是基于家里搬遷等原因要將閑置的宅基地房賣給他人，這對于國家保護耕地和保障農(nóng)村居民住房條件并不沖突。而小產(chǎn)權(quán)房則不同，其一般都是以大批量的商品房形式買賣，這對于國家對農(nóng)村土地的管理及其不利。
（四）對于小產(chǎn)權(quán)房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承擔(dān)風(fēng)險上也有很大的區(qū)別。由于小產(chǎn)權(quán)房的違法性，注定其房屋買賣合同也不受法律保護。由此產(chǎn)生了一系列的購房糾紛和
各種后續(xù)問題。其中的幾個主要問題大多都集中在購房人的權(quán)益保護上，例如以下幾個可能產(chǎn)生的問題：
1.購房人在夠買小產(chǎn)權(quán)房后，不能得到國家建設(shè)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因而在使用房屋的過程中，遇到房屋質(zhì)量、售后保修、公共設(shè)施，入住后的物業(yè)管理問題，都難以解決。
2.由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，購房后，不能轉(zhuǎn)讓過戶，http://clearvueentertainment.com/news/557B7F5369742A63.html對房屋升值保值影響很大，如果遇到國家征地拆遷，購房人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，很可能就無法得到拆遷補償。
3.購買小產(chǎn)權(quán)房，如果發(fā)生糾紛，即使是開發(fā)商違約，訴至法院，法院也不會按照正規(guī)房屋買賣糾紛處理，只能按普通合同無效處理。購房人其中的權(quán)益又將無法得到保障。但總體來說，購買村民自身的宅基地房的風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于小產(chǎn)權(quán)房，因為小產(chǎn)權(quán)房在某種意義上可以說是一種不規(guī)范甚至不合法的房地產(chǎn)開發(fā)，購房人在購買小產(chǎn)權(quán)房時就要承擔(dān)開發(fā)時、開發(fā)后等各個階段的風(fēng)險。而宅基地房在這些方面就好很多。
三、區(qū)別對待宅基地房和小產(chǎn)權(quán)房
正是由于小產(chǎn)權(quán)房的諸多缺陷，尤其是其在以下兩個方面嚴(yán)重背離了國家的愿望和損害了政府的利益：損害耕地以及農(nóng)村居民的住房。
政府反對小產(chǎn)權(quán)是無可厚非的，但是政府應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房。原因主要有三：
第一，對于上訴小產(chǎn)權(quán)房的兩個主要缺陷，村民自身的宅基地房出賣則幾乎不會出現(xiàn)上訴問題。
第二，隨著城市化進程的加快，農(nóng)村居民涌入城市的人口數(shù)量大大增加，由此在農(nóng)村的閑置的宅基地房則大大增加。對于這些宅基地房，一方面房屋主人很多都舉家在外地，房屋長期閑置；另一方面，由于房屋主人通常未取得外地戶口，而且也不會想要拋棄房屋，因此村集體也無權(quán)利收回宅基地，由此就造成房屋的長期閑置，浪費房屋資源。
第三，城鎮(zhèn)的住房壓力在現(xiàn)今極大，對于那些想在城市生存，但對于住房實在負(fù)擔(dān)不起的，這些郊區(qū)閑置的房屋則是最好的去處。因此，適當(dāng)?shù)恼胤课葙I賣對農(nóng)村居民和購房者雙方都是有利的，并且也無損國家和政府的利益。
四、解決宅基地房屋買賣糾紛的幾點建議
（一）可以該宅基地房屋買賣合同作為一個長期租賃合同，并且雙方在合同中約定房屋購買人可以對房屋轉(zhuǎn)租等，充分賦予房屋購買人對房屋行使的各項權(quán)利，使之與所有權(quán)相近。
【區(qū)分宅基地房屋買賣與小產(chǎn)權(quán)房買賣】相關(guān)文章：
農(nóng)村房屋買賣無產(chǎn)權(quán)06-13
小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同樣本必備02-10
精裝房房屋買賣合同范本05-17
農(nóng)村宅基地房屋買賣簡單協(xié)議書（精選5篇）08-11
無產(chǎn)權(quán)房購房合同04-21
尚未取得產(chǎn)權(quán)證房屋買賣協(xié)議書（通用11篇）12-30
城市房屋買賣協(xié)定書03-10
房屋買賣承諾書12-27