房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理
物業(yè)管理與建筑管理的關(guān)系
面向21世紀(jì)，人類住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展是我們的必由之路，但它的實(shí)現(xiàn)并非朝夕之功，而要靠多方面的努力�！叭纸ㄔO(shè)，七分管理”，要實(shí)現(xiàn)住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，研究建筑管理開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理之間的互動(dòng)關(guān)系，對(duì)于推動(dòng)兩者的發(fā)展和實(shí)現(xiàn)人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展均具有積極作用。
物業(yè)管理作為建筑管理業(yè)延伸出的新行業(yè)，作為建筑管理消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要管理活動(dòng)，與建筑管理開(kāi)發(fā)建設(shè)互動(dòng)互進(jìn)。它實(shí)際上是建筑管理開(kāi)發(fā)的延續(xù)與完善，在建筑管理開(kāi)發(fā)建設(shè)、流通、消費(fèi)使用的全過(guò)程中，起著至關(guān)重要的作用。實(shí)踐表明，良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象，加快其市場(chǎng)銷售的進(jìn)度，而且有利于維護(hù)房屋購(gòu)買者或投資者的利益，達(dá)到保值、增值的目的。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，仍有很多建筑管理商對(duì)物業(yè)管理重視不夠，對(duì)新的物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不全面，沒(méi)能夠充分發(fā)揮好物業(yè)管理對(duì)建筑管理開(kāi)發(fā)的輔助和推動(dòng)作用，造成了對(duì)業(yè)主、對(duì)開(kāi)發(fā)商、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)社會(huì)的一些不必要的麻煩和損失。對(duì)此，本文擬從以下三個(gè)方面對(duì)兩者之間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行探討：
一、建筑管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
我國(guó)的物業(yè)管理作為新興的服務(wù)業(yè)，是于本世紀(jì)80年代初在沿海地區(qū)由香港引入的。它是一種與建筑管理綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推動(dòng)進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理。
建筑管理的開(kāi)發(fā)建設(shè)為人們提供了入住空間，提供了生活和工作的場(chǎng)所。物業(yè)管理則是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依照物業(yè)管理委托合同對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各房屋建筑和附屬配套設(shè)施以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務(wù)。
從物業(yè)管理釋義中，可知凡已交付給物業(yè)管理的都是已經(jīng)形成的實(shí)物，而這些實(shí)物的形成者就是開(kāi)發(fā)商。建筑管理開(kāi)發(fā)在先，物業(yè)管理在后，建筑管理開(kāi)發(fā)為物業(yè)管理提供了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。建筑管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、建造質(zhì)量及環(huán)境優(yōu)劣，都會(huì)直接影響著日后物業(yè)管理工作的開(kāi)展。所以開(kāi)發(fā)商在以下幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的充分支持是物業(yè)公司開(kāi)展好物業(yè)管理工作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
1、認(rèn)識(shí)到位
雖然已有越來(lái)越多的建筑管理開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，但“重開(kāi)發(fā)而輕管理”、“重銷售利潤(rùn)而輕售后服務(wù)”的現(xiàn)象仍比較普遍。我國(guó)的建筑管理業(yè)，在過(guò)去一段很長(zhǎng)的時(shí)間，建管分離，重建輕管，有的甚至只建不管，使興建的物業(yè)一年新，二年舊，三年破，其成果和效益得不到充分的發(fā)揮，對(duì)建筑管理開(kāi)發(fā)商造成了不良影響，因此物業(yè)管理越來(lái)越成為直接影響建筑管理開(kāi)發(fā)的重要因素。我國(guó)建筑管理業(yè)十幾年的發(fā)展已充分證明，如果說(shuō)開(kāi)發(fā)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等是建筑管理開(kāi)發(fā)企業(yè)取得良好效益的基礎(chǔ)的話，那么這種聲譽(yù)和效益真正產(chǎn)生影響并不斷得到提高，在很大程度上取決于租售后的物業(yè)管理工作，建筑管理企業(yè)物業(yè)的管理水平，也真實(shí)反映出其企業(yè)管理水平及對(duì)物業(yè)管理的重視程度。完善的物業(yè)管理使公眾從心底里建立起對(duì)該物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信任；同時(shí)，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)提高管理水平和開(kāi)發(fā)水平，爭(zhēng)取遠(yuǎn)期效益的有效途徑之一。此外，一座現(xiàn)代化城市的形成，不僅取決于現(xiàn)代化的建設(shè)，更取決于現(xiàn)代化的管理，尤其是物業(yè)管理。不然，城市建設(shè)的輝煌成果在缺乏完善的管理和維護(hù)的情況下也會(huì)黯然失色。所以，有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商會(huì)特別重視物業(yè)管理，建筑管理對(duì)物業(yè)管理的重視，不僅意味著樓盤賣點(diǎn)的增加，也不僅僅是品牌內(nèi)涵的增加，更體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)大目光和對(duì)社會(huì)的責(zé)任感。
2、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)到位
規(guī)劃、設(shè)計(jì)和工程建設(shè)是物業(yè)管理的硬件保證。規(guī)劃、設(shè)計(jì)決定了物業(yè)管理的硬件條件（管理客體之一）。一個(gè)再好的管理單位如果碰到一個(gè)房屋質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不全或根本沒(méi)有配套的小區(qū)，也難免會(huì)英雄無(wú)用武之地。所以說(shuō)，完善的配套設(shè)施和一定的環(huán)境質(zhì)量是住宅區(qū)管理的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，而這個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)的建立有賴于開(kāi)發(fā)商十分到位的規(guī)劃設(shè)計(jì)，否則容易造成管理上的困難及矛盾。如常見(jiàn)的車位不夠、住房使用功能不全、空調(diào)位置失當(dāng)?shù)�，這種整體布局上的缺陷以后的往往難以補(bǔ)救。因此，開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員要樹(shù)立物業(yè)管理觀念或要求物業(yè)管理人員要參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使它更符合使用管理需求，并為日后的管理工作打好基礎(chǔ)。另外，有了合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，關(guān)鍵還要保證施工質(zhì)量。對(duì)這一問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不僅要予以高度的重視，而且要有嚴(yán)密的施工監(jiān)理措施，切實(shí)保證其物業(yè)質(zhì)量。為樹(shù)立一個(gè)精品的物業(yè)品牌而創(chuàng)造應(yīng)有的硬件條件，最好是在施工過(guò)程中，讓物業(yè)公司參與工程監(jiān)理，向他們了解以往工程中容易產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題的部位和工藝，加以避免或改進(jìn)。否則，因物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，將會(huì)給物業(yè)管理者和使用者帶來(lái)難以預(yù)計(jì)的麻煩和經(jīng)濟(jì)上的損失。
3、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)投入到位
作為企業(yè)而存在的物業(yè)管理公司，要想在市場(chǎng)上生存，必要的資金投入是必不可少的。開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的資金投入，一方面來(lái)說(shuō)是對(duì)于配套設(shè)施、管理用房和環(huán)境美化的投入。這種投入表面上看似乎不產(chǎn)生效益，但實(shí)際上會(huì)產(chǎn)生實(shí)在而久遠(yuǎn)的廣告效應(yīng)。一種實(shí)在的、生動(dòng)的、方便優(yōu)美、居民同聲贊譽(yù)的住宅和專業(yè)化服務(wù)，其廣告效應(yīng)絕非幾頁(yè)報(bào)紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。另一項(xiàng)重要的投入，是在物業(yè)移交時(shí)，一次性向物業(yè)管理委員會(huì)按政府規(guī)定以建設(shè)總投資一定的比例劃撥公用設(shè)施專用基金。據(jù)有關(guān)資料介紹，一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，從建設(shè)到使用60年后拆除為止，整個(gè)過(guò)程聽(tīng)資金投入，房屋建設(shè)費(fèi)僅占13.6％，而投入使用后的物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用占總費(fèi)用的86.4％。如此巨大的比差很明顯地說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商投入一定比例的基金是完全必需的，是物業(yè)能真正得以正常運(yùn)行的物質(zhì)保證。如果物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)投入不到位，物業(yè)管理企業(yè)就缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)來(lái)維持自身運(yùn)作和正常運(yùn)營(yíng)。物業(yè)管理運(yùn)作不正常，勢(shì)必影響到管理服務(wù)的質(zhì)量，形成經(jīng)費(fèi)不到位——管理服務(wù)跟不上——物業(yè)使用功能受影響、業(yè)主意見(jiàn)大——建筑管理開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)、效益受影響的惡性循環(huán)。
二、物業(yè)管理在建筑管理開(kāi)發(fā)中的重要位置
一項(xiàng)建筑管理開(kāi)發(fā)最長(zhǎng)3－5年，而物業(yè)管理工作則長(zhǎng)達(dá)50－70年，甚至上百年。就其有利于延長(zhǎng)物業(yè)壽命、完善使用功能角度看，有人把物業(yè)管理稱之為建筑管理的第二次開(kāi)發(fā)，也有人說(shuō)，物業(yè)管理是建筑管理開(kāi)發(fā)的互補(bǔ)品，只有與這種互補(bǔ)品結(jié)合，建筑管理才能夠被正常地使用和消費(fèi)。住房作為耐用不動(dòng)產(chǎn)，其使用周期是所有消費(fèi)商品中壽命最長(zhǎng)的一種。由于它在長(zhǎng)期的使用過(guò)程中具有自身需要維護(hù)、保養(yǎng)的特點(diǎn)，又有其居住主人（物業(yè)所有權(quán)人和物業(yè)使用權(quán)人）不斷接受服務(wù)（特殊商品）的需求，同時(shí)，它還具有美化環(huán)境和裝點(diǎn)城市的功能。這些遠(yuǎn)不是作為物質(zhì)形態(tài)的房產(chǎn)可以獨(dú)立完成的，而必須輔之以管理、服務(wù)。這種服務(wù)并不是簡(jiǎn)單的維修和保養(yǎng)，而是一種綜合的、高層次上的管理和服務(wù)。
尤其重要的是，管理服務(wù)必須是經(jīng)常性的。作為一種存量的建筑管理如何同這種流量相結(jié)合？其實(shí)，建筑管理作為一種耐用品，表面上是一個(gè)存量，實(shí)際上則是一個(gè)連續(xù)的服務(wù)流量，這個(gè)流量貫穿了其全部壽命期。因此，正是建筑管理自身的服務(wù)流量加上外部的管理、服務(wù)流量才共同構(gòu)成完整的享用對(duì)象。這說(shuō)明物業(yè)管理不僅是建筑管理的消費(fèi)、使用不可或缺的，而且是經(jīng)常性的、貫穿于整個(gè)壽命的行為。
三、物業(yè)管理在建筑管理開(kāi)發(fā)中的作用
1、物業(yè)管理參與建筑管理開(kāi)發(fā)，有助于把握市場(chǎng)動(dòng)向
我們正步入營(yíng)銷時(shí)代，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，把握市場(chǎng)動(dòng)向至關(guān)重要，而現(xiàn)實(shí)卻是，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，各類樓盤的硬件差距在不斷縮小，而如何把握目標(biāo)消費(fèi)群的心理訴求，獲得他們的認(rèn)同就成為開(kāi)發(fā)商孜孜以求的目標(biāo)。
而這正是物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)。在日常工作中，管理者與消費(fèi)者面對(duì)面，時(shí)刻保持緊密聯(lián)系，可以隨時(shí)傾聽(tīng)產(chǎn)品使用者對(duì)樓房軟、硬件等各方面的評(píng)價(jià)，從而修正市場(chǎng)定位，改進(jìn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和服務(wù)，使訴求更鮮明、更有力、更能打動(dòng)人心，就這一點(diǎn)，物業(yè)管理人是開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)之間的橋梁。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)為看，已有一些開(kāi)發(fā)商把物業(yè)管理作為建筑管理的營(yíng)銷流程，讓他們直接參與項(xiàng)目的立項(xiàng)分析、小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理等，從而更有效地把握市場(chǎng)脈博，迎合市場(chǎng)需求。
2、物業(yè)管理的早期介入有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高
規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑管理開(kāi)發(fā)源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始。一方面因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的.先天制約因素；另一方面，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，建筑管理開(kāi)發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，必須具有超前意識(shí)。所謂的超前意識(shí)，就是要從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)考房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理慮房屋的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個(gè)建筑管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)需要幾年的時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年甚至上百年。這期間，科學(xué)的發(fā)展，技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，生活水平的提高使人們對(duì)居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的建筑管理的設(shè)計(jì)人員僅從設(shè)計(jì)技術(shù)的角度考慮問(wèn)題，往往忽視了以后的管理和使用問(wèn)題。比如通常的鋁合金窗移動(dòng)的滑軌都是平口槽的，但是沿海地區(qū)都有臺(tái)風(fēng)季節(jié)，臺(tái)風(fēng)夾著暴雨，就可能會(huì)使槽內(nèi)浸水，并倒灌進(jìn)屋，因此必須對(duì)平口槽進(jìn)行改進(jìn)，變成外低內(nèi)高，就可有效防止進(jìn)水。又如對(duì)室內(nèi)各種管線與設(shè)施的布局、位置、高度這些物業(yè)管理中的實(shí)際問(wèn)題，一般設(shè)計(jì)人員很難完全預(yù)料、估計(jì)。而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)卻十分清楚，因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段早期介入，一則反映以后專業(yè)化專業(yè)管理得以順利實(shí)施各種需求；二則從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題和缺陷，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的設(shè)計(jì)缺陷問(wèn)題及保持建筑管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
3、促進(jìn)銷售
（1）物業(yè)管理已越來(lái)越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)
近年來(lái)，隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，而是安全、文明、舒適的工作和生活環(huán)境。購(gòu)買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務(wù)。
隨著建筑管理市場(chǎng)逐步走向理性和成熟，在新一輪經(jīng)濟(jì)周期里，建筑管理企業(yè)之間可能將價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向多元化競(jìng)爭(zhēng)，功能、品質(zhì)、位置和物業(yè)管理好的建筑管理將占有更多的份額。據(jù)專家評(píng)估，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價(jià)值的20％－30％，而且越來(lái)越多的建筑管理投資者和消費(fèi)者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費(fèi)的重要選擇因素。
（2）物業(yè)管理有利于住房制度改革的深入進(jìn)行，有利于住房商品化
物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展和物業(yè)管理法制的日趨完善，使人們?nèi)罕妼?duì)居住質(zhì)量、居住環(huán)境的要求和權(quán)益保護(hù)意識(shí)逐步提高，原有的房屋管理體制的缺陷日益明顯。由行政性、福利性、分級(jí)多頭的管理向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制轉(zhuǎn)軌就成為歷史的必然，從而亦促進(jìn)了住房制度改革的深入進(jìn)行。
新體制的物業(yè)管理解決了在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下、在傳統(tǒng)的建筑管理管理模式下長(zhǎng)期得不到解決的“有效管理”的問(wèn)題，使得越來(lái)越多的人愿意通過(guò)購(gòu)置物業(yè)而成為可以真正享受有效管理和服務(wù)的業(yè)主，促進(jìn)了住房商品化，為整個(gè)的建筑管理市場(chǎng)帶來(lái)利好消息。
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