新增利息費用26.57億元房企資金壓力陡增
連續(xù)四次加息對負債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言，無疑在脖子上又多了一道枷鎖�！凹酉⒓葧岣唛_發(fā)商的財務成本，又會增加購房者的按揭壓力從而抑制成交�！遍L江證券研究員蘇雪晶認為，“考慮到未來還可能加息，地產(chǎn)業(yè)資金面最糟糕的階段仍未來臨�！� 部分中小房企“入不敷出” 根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，按照證監(jiān)會行業(yè)分類，截至4月7日收盤，119家上市房企已有67家公布2010年年報，其中ST興業(yè)(600603)連續(xù)9年虧損，資產(chǎn)負債率高達864.18%，已獲利息倍數(shù)為-6.38。剔除沒有主業(yè)收入的ST興業(yè)，余下已公布年報的66家上市房企中，資產(chǎn)負債率超過60%的有43家，占到近七成，其中魯商置業(yè)、西藏城投、上實發(fā)展、順發(fā)恒業(yè)、格力地產(chǎn)和寧波富達資產(chǎn)負債率均逾80%。2010年年報顯示，保利地產(chǎn)(600048)、萬科A(000002)、金地集團(600383)、首開股份(600376)和招商地產(chǎn)(000024)的長期借款金額分別達到470.29億元、247.91億元、180.64億元、115.94億元和99.96億元。按利率上調(diào)1%計算，這5家公司的長期借款未來一年新增利息費用分別達到4.70億元、2.48億元、1.81億元、1.16億元和1億元。 我們再來算一筆賬，由于上市房企的2010年年報尚未披露完畢，我們就以2010年三季報為樣本，2010年前三季度上市房企長期借款總額約為2657億元，據(jù)此估算，四次加息后，地產(chǎn)上市公司未來一年新增利息費用將達到26.57億元。 “由加息所帶來的流動性收緊將對企業(yè)擴張所需資金支持提出更高的要求�！眹鹱C券地產(chǎn)研究員曹旭特表示，“我們了解到，目前房地產(chǎn)信托的實際貸款利率已經(jīng)上升至15%-18%�！� 新增的利息費用不僅將進一步增加上市房企的財務成本，并有可能“侵蝕”部分上市公司的經(jīng)營業(yè)績。新增利息費用與凈利潤比值較大的上市公司，業(yè)績可能面臨一定的“縮水第一文庫網(wǎng)”壓力，部分上市公司好不容易攢下的盈利，可能會被連續(xù)加息抵消。對于那些經(jīng)營虧損的上市公司而言，持續(xù)加息對其業(yè)績的打壓顯然更是雪上加霜。 這個問題在中江地產(chǎn)(600053)體現(xiàn)得尤為突出，公司2010年因開發(fā)項目枯竭而業(yè)績大幅下滑，僅實現(xiàn)凈利潤648.66萬元，同比下降50%。而其長期借款超過2.5億元，新增利息費用可能讓公司陷入入不敷出的境地。 樓市或提前實現(xiàn)軟著陸 目前不少銀行由于信貸額度等方面的原因，已經(jīng)取消了居民購房貸款的優(yōu)惠利率，甚至不少地方銀行按基準貸款利率進行上浮來放貸。假定按基準貸款利率，20年期100萬元貸款計算，則本次加息將會增加月利息支出118.68元，年增加利息支出1424元。如果將經(jīng)過四次利率的累計影響作一比較，則在上述貸款條件相同的情況下，經(jīng)四次調(diào)整后的月利息支出合計增加為503.4元，年合計增加6040元。總體上看，經(jīng)過連續(xù)四次上調(diào)利率，雖然目前其使得購房者還款支出的增加并不太大，但連續(xù)加息預期將會影響購房者的心理預期和購房行為，會在一定程度上抑制潛在的購房需求。 業(yè)內(nèi)樂觀派認為這樣有助于房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸�！袄鄯e加息對行業(yè)基本面產(chǎn)生的影響將在未來得到實質(zhì)體現(xiàn)，但基本面的'下滑有利于政策預期的減弱�！辈苄裉乇硎�，“由于存量貨幣的過剩和較為樂觀的市場預期存在，行業(yè)基本面出現(xiàn)下滑但不至于明顯波動�！� 二季度地產(chǎn)股或現(xiàn)階段買點 地產(chǎn)股的估值在近階段始終處于歷史最低估值區(qū)域，甚至連成長性較為確定的部分一線地產(chǎn)股的動態(tài)市盈率低于10倍。自今年初國務院出臺“新國八條”以來，政策始終處于高壓狀態(tài)之中，但隨著各地陸續(xù)公布2011年的房價控制目標以來，除北京以外基本上所有的城市沒有一個將房價下跌列為調(diào)控目標，這從心里上給了投資者做多地產(chǎn)股的理由。 華泰聯(lián)合證券地產(chǎn)研究員魚晉華認為，“經(jīng)歷了多年的行業(yè)波動，企業(yè)面今年呈現(xiàn)的快速反應態(tài)度將很有可能使行業(yè)在二季度迎來一輪比預期更早的調(diào)整，而這將很有可能帶來房地產(chǎn)股票在二季度的買點。”魚晉華預計“下半年地產(chǎn)股將有一個上漲級別在20%以上的行情。”
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