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業(yè)主大會指導規(guī)則京建發(fā)〔〕739號
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會辦關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的通知
京建發(fā)〔2010〕739 號
各區(qū)縣建委、房管局，各區(qū)縣民政局、社會辦，各有關(guān)單位：
為貫徹實施《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號），進一步規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及活動，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會辦等部門研究制訂了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（京建發(fā)[2010]739號），現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認真貫徹執(zhí)行。
附件：《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市民政局
北京市社會建設(shè)工作辦公室
二〇一〇年十二月三十日
附件：
北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則
（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委 市民政局 市社會辦 二〇一〇年十二月三十日）
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動，保護業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的合法權(quán)益，協(xié)助、指導全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，進一步建立和完善權(quán)責一致、依法有序的住宅區(qū)業(yè)主自我治理機制，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》（市政府令第219號）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和活動，適用本規(guī)則。
第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則行使共同管理權(quán)利、承擔共同管理責任。
第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個人的非法干涉。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 本市建立業(yè)主決定共同事項公共決策平臺，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過公共決策平臺進行決策。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，本著依法行政、合理行政、程序正當、高效便民、權(quán)責統(tǒng)一、政務(wù)公開的原則對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動提供協(xié)助、指導和監(jiān)督。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應當及時責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作應當接受司法行政主管部門的指導和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會成立
第七條 本規(guī)則所稱業(yè)主，包括：
（一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；
（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人；
（三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人；
（四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的人。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔業(yè)主義務(wù)。
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
（一）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理；
（二）對共同管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）對需要業(yè)主共同決定的事項，行使表決權(quán)；
（四）在物業(yè)管理活動中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
（五）對物業(yè)管理活動享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；
（八）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；
（九）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況具有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：
（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；
（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，并承擔相應的責任；
（四）履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)；
（五）按照規(guī)定和約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費用和其他應當由業(yè)主共同分攤的費用。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會。
占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。
第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到成立業(yè)主大會申請之日起60日內(nèi)，指定首次業(yè)主大會會議籌備組組長，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
籌備組組長在籌備組中沒有表決權(quán)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔任籌備組組長的，該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會委員。
本市鼓勵和支持公益律師為業(yè)主大會的成立和活動提供法律服務(wù)。提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔任籌備組組長。
第十二條 籌備組組長應當履行以下職責：
（一）召集和主持籌備組會議；
（二）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認；
（三）簽發(fā)籌備組公告；
（四）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告上簽字；
（五）籌備組自動解散的，由籌備組組長將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時保管；
（六）籌備組賦予籌備組組長的其他職責。
籌備組組長不履行或者不適當履行前款規(guī)定職責的，經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請另行指定組長，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時指定。
第十三條 籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表最終名單按照推薦票數(shù)順序確定。
業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、具備必要的工作時間。 籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。
第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。
第十五條 建設(shè)單位在籌備活動中應當履行以下義務(wù)：
（一）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應更新至籌備組成立之日�；I備組應當對業(yè)主資料保密，不得將本項相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動。
（二）根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺；
（三）承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。
建設(shè)單位拒不履行承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會會議的活動。相關(guān)費用可先由業(yè)主墊付。
第十六條 籌備組負責首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
（一）制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細及費用結(jié)算方案和籌備組的解散等；
（二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；
（四）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
上述事項公示時間為7日，在公示期間，業(yè)主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見，籌備組應當予以記錄。
公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應當參考業(yè)主的建議和意見對各事項進行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。
首次業(yè)主大會會議召開前，籌備組應當將首次業(yè)主大會會議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，公告期不少于15日。
第十七條 首次業(yè)主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：
（一）管理規(guī)約（草案）；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；
（三）選舉業(yè)主委員會委員。
《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，首次業(yè)主大會會議除完成前款事項表決外，還應當就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。
第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項依法作出約定：
（一）物業(yè)的基本情況；
（二）物業(yè)管理方式；
（三）業(yè)主共同管理的權(quán)利和責任；
（四）物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配；
（五）物業(yè)的使用、維護和管理；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應急預案；
（七）違約責任；
（八）爭議解決方式；
（九）其他應當依法約定的事項。
管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當規(guī)定以下事項：
（一）業(yè)主大會會議種類；
（二）業(yè)主大會會議召開的形式、程序；
（三）業(yè)主大會議事和表決方式；
（四）關(guān)于業(yè)主小組、業(yè)主代表、業(yè)主的代理及業(yè)主大會
解散的規(guī)定；
（五）業(yè)主委員會委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補及補
充辦法；
（六）業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會等執(zhí)行機構(gòu)經(jīng)費的籌集以及、使用和管理制度；
（八）業(yè)主大會、業(yè)主委員會設(shè)置的財務(wù)、秘書等專職人員的聘任程序以及職責；
（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案等管理制度等。
第二十條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業(yè)服務(wù)費用和其他應當分攤的費用等，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，限制時限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，業(yè)主大會備案或者變更備案事項時應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說明。
管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應承擔的義務(wù)。
第二十一條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。
業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售
和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記但是具有銷售（預售）許可證的車庫、車位,按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計算投票權(quán)。 第二十二條 籌備組應當遵守以下工作原則：
（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；
（二）籌備組作出決定應當經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。
（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對會議記錄簽字確認；
（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；
（五）籌備組應當自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議；
（六）業(yè)主大會成立后，籌備組應當將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。
因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。
第二十三條 籌備組應當自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。
第二十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員選舉事項全部通過的，業(yè)主委員會自首次業(yè)主大會決議作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
（一）籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
（二）業(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當當場予以備案，出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。
第二十五條 業(yè)主委員會憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章。
第二十六條 本市試行業(yè)主大會登記制度。業(yè)主大會成立并完成業(yè)主委員會備案的，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會登記，業(yè)主委員會憑業(yè)主大會登記證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主大會印章。
第三章 業(yè)主大會活動
第二十七條 業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)利和管理責任主體，履行以下職責：
（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；
（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標準和收費方案；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；
（五）籌集、管理和使用專項維修資金；
（六）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益；
（七）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；
（八）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；
（九）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；
（十）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動；配合相關(guān)行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作；負責治理房屋建筑安全問題；
（十一）對業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；
（十二）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第（五）項事項，應當經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（八）項事項，應當經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十八條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。
業(yè)主大會表決時，提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行。
第二十九條 業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加會議前3日，就業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主們的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達業(yè)主大會會議投票表決。
第三十條 業(yè)主大會會議提議事項應當符合本規(guī)則第二十七條的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則。 業(yè)主委員會應當自提議確定之日起，將業(yè)主大會擬表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，公告期間不少于15日。
公告期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見，業(yè)主委員會應當予以參考，可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項經(jīng)修改后應重新公告，公告期間不少于15日。
公告期滿后，業(yè)主委員會應當確定擬表決事項，可以啟動公共決策平臺進行決策。
第三十一條 業(yè)主大會會議投票期限由首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會根據(jù)具體情況決定。因故無法按期完成會議投票的，籌備組或者業(yè)主委員會應當按照首次業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限，但延長期限最長不得超過15日。
第三十二條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第三十三條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內(nèi)容：
（一）上一年度物業(yè)管理情況報告；
（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報告；
（三）上一年度業(yè)主大會收支情況報告；
（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。
業(yè)主大會定期會議應當討論并決議以下內(nèi)容：
（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的年度工作計劃；
（二）選舉需要補選或者定期改選的業(yè)主委員會委員；
（三）決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項；
（四）決議下一年度業(yè)主大會收支預算；
（五）決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項。
第三十四條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應當自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會提議召開業(yè)主大會臨時會議的；
（二）出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。
第三十五條 業(yè)主委員會對提議業(yè)主人數(shù)有異議的，應當自收到業(yè)主提議之日起30日內(nèi)自行核查或者向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并作出是否召集業(yè)主大會臨時會議的書面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主對業(yè)主委員會自行核查的結(jié)果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十六條 業(yè)主委員會未按時作出決定或者業(yè)主委員會決定不召開臨時會議，但經(jīng)公共決策平臺核查后業(yè)主提議符合第三十四條規(guī)定的情形的，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，應當由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會但相關(guān)業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當于10日內(nèi)責令其限期履行職責，業(yè)主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會臨時會議并對相關(guān)事宜進行表決。
第三十七條 業(yè)主大會可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前，應當對擬定的詳細的自行管理方案以及應急保障措施進行表決，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會應當就是否變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項召開業(yè)主大會會議進行表決。
決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿3個月前告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同并按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行了告知義務(wù)的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項和服務(wù)標準等。
第三十九條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主委員會，可以設(shè)立監(jiān)事會，可以聘用財務(wù)人員和秘書等工作人員。相關(guān)工作經(jīng)費具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會、聘用財務(wù)人員和秘書的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會委員、監(jiān)事會監(jiān)事、應當由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生；財務(wù)人員和秘書的聘用方式應當由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第四章 業(yè)主委員會
第四十條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會一般由5人以上單數(shù)組成，具體數(shù)額、選舉結(jié)果的確認應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定。
業(yè)主委員會委員每次選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應當組織召開業(yè)主委員會會議，推選主任委員、副主任委員等。
主任委員、副主任委員應當由業(yè)主委員會委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會委員推選不得連任，具體產(chǎn)生辦法可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第四十一條 業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，并應當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時間；
（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。
除上述條件外，主任委員還應當符合以下條件：
（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；
（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。
業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。
第四十二條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；
（二）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；
（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；
（五）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用；
（六）監(jiān)督物業(yè)共用部分的經(jīng)營及經(jīng)營收益的管理和使用；
（七）督促業(yè)主按照約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費和其他應當由業(yè)主共同分攤的費用；
（八）建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復制檔案資料的便利；
（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十）對違反國家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)；
（十一）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；
（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責，但《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項不得授權(quán)業(yè)主委員會直接行使。
第四十三條 業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會議事規(guī)則召開。會議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。業(yè)主委員會作出的決定自公告之日起對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主委員會召開會議時，業(yè)主大會業(yè)主大會指導規(guī)則京建發(fā)〔2010〕739號設(shè)立監(jiān)事會的，監(jiān)事會監(jiān)事應當列席會議，并可以同時邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會參加。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應當先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議。重要事項的范圍由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。
第四十四條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：
（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；
（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議和決定；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項服務(wù)合同等；
（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；
（五）專項維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益賬目；
（六）業(yè)主的意見和建議；
（七）業(yè)主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；
（八）業(yè)主委員會工作中產(chǎn)生的其他書面材料和音像資料等。
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員等事項內(nèi)容發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)到原備案機關(guān)辦理變更備案。
業(yè)主可以對以上工作檔案進行查詢、抄錄和復制，但涉及業(yè)主個人隱私的，應當征得相關(guān)業(yè)主本人同意。
第四十五條 業(yè)主委員會委員實行任期制，委員每屆任期不得超過六年，連選可以連任。業(yè)主委員會每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會議時，應當按照委員在業(yè)主大會選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應當在第2年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票居中的一組委員應當在第4年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票較多的一組委員應當在第6年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選。
第四十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：
（一）任職期限屆滿的；
（二）不再具備業(yè)主身份的；
（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；
（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第四十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的業(yè)主共有的相關(guān)財物及本規(guī)則第四十四條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有，任何組織或者個人不得侵占。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當予以協(xié)助。
第四十八條 業(yè)主委員會委員任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的候補制度自動遞補并辦理變更備案，遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。
候補委員遞補后人數(shù)仍不足的,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。
第五章 指導監(jiān)督
第四十九條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正；違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結(jié)果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。
第五十條 業(yè)主委員會不履行職責，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，應當由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會但經(jīng)相關(guān)業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當于10日內(nèi)責令其限期履行職責；業(yè)主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，共同決定有關(guān)事項。
第五十一條 業(yè)主委員會委員空缺達半數(shù)以上的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員，在委員增補之前，不得以業(yè)主委員會的名義從事組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員以外的活動。
業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應當向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由監(jiān)事會指定的人員保管；未設(shè)立監(jiān)事會的，交由業(yè)主大會秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，監(jiān)事會應當及時組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會；未設(shè)立監(jiān)事會或者監(jiān)事會不履行職責的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會不移交其保管的檔案資料、印章及其他財務(wù)賬目的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當予以協(xié)助。
新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，檔案保管人員應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員離任時，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定是否對離任委員進行財務(wù)審計。
第五十二條 業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員應當忠于職守，依法履行職責。業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會共同決定。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū)居民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會開展工作，維護居民的合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應當告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并聽取其意見。
第五十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。由區(qū)縣房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。
第五十五條 對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作出的撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以依據(jù)《行政復議法》提出行政復議申請，或者依據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。
第六章 附則
第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主行使共同管理的權(quán)利。
第五十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》實施前已經(jīng)辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應當向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊以及業(yè)主變動信息，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺；建設(shè)單位注銷的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行以上義務(wù)。
第五十八條 非住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立和活動，參照本規(guī)則。
第五十九條 本規(guī)則自2011年1月1日起實施。
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