山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法-辦法

時間：2024-03-07 23:40:41 好文我要投稿

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　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范商品房預售資金監(jiān)督管理，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場健康發(fā)展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》和《山東省人民政府辦公廳關于做好房地產領域易發(fā)問題治理工作的通知》(魯政辦字〔20xx〕118號)等法律、法規(guī)、規(guī)章及相關規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條本省行政區(qū)域內商品房預售資金的收存、支出、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。

　　本辦法所稱預售人，是指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產開發(fā)企業(yè)。

　　本辦法所稱預購人，是指購買預售商品房的單位或者個人。

　　第三條省住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責指導和監(jiān)督全省商品房預售資金監(jiān)管。

　　設區(qū)的市、縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設、房產管理部門(以下簡稱房地產主管部門)按照職責分工負責本行政區(qū)域內商品房預售資金監(jiān)管。

　　第四條商品房預售資金監(jiān)管，遵循“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”的原則。

　　第五條商品房預售資金監(jiān)管期限，自取得《商品房預售許可證》開始，至取得房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件終止。

　　第六條房地產主管部門應當建立健全以樓盤表為索引的商品房預售管理信息系統(tǒng)(含商品房預售許可、預售合同網簽備案、預售資金監(jiān)管等模塊)，實現預售資金監(jiān)管信息化、自動化。

　　第二章監(jiān)管銀行及賬戶

　　第七條具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務能力及網絡技術條件的商業(yè)銀行，經房地產主管部門審核確認后，可以列入商品房預售資金監(jiān)管合作銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)名錄，配合開展商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務。

　　第八條監(jiān)管銀行在與房地產主管部門簽訂商品房預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議后，提供相應的金融服務，并與商品房預售管理信息系統(tǒng)對接，實現信息互通共享，確保業(yè)務辦理連續(xù)、安全、便捷。

　　第九條房地產開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應當選擇監(jiān)管銀行名錄內的商業(yè)銀行，按照一次商品房預售許可申請對應賬戶的原則，開立商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱監(jiān)管賬戶)。監(jiān)管賬戶應當按幢或者多幢開立，并由房地產主管部門、監(jiān)管銀行、房地產開發(fā)企業(yè)三方簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。未開立監(jiān)管賬戶的，房地產主管部門不得核發(fā)《商品房預售許可證》。

　　第十條商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議主要包括下列內容：

　　(一)當事人的名稱、地址;

　　(二)監(jiān)管項目的名稱、坐落位置;

　　(三)監(jiān)管賬戶名稱、賬號;

　　(四)監(jiān)管項目范圍;

　　(五)監(jiān)管資金使用節(jié)點;

　　(六)監(jiān)管資金的收存、支出、使用方式;

　　(七)新建物業(yè)質量保修金劃轉方式;

　　(八)違約責任;

　　(九)爭議解決方式。

　　第十一條預售人應當將商品房預售資金監(jiān)管相關規(guī)定告知預購人，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確。

　　第十二條預售人需變更監(jiān)管銀行、企業(yè)名稱、監(jiān)管賬號、開戶范圍、項目名稱等相關信息的，應當到房地產主管部門、監(jiān)管銀行辦理相關變更手續(xù)。

　　第三章預售資金收存

　　第十三條商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管賬戶，房地產開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價款。

　　第十四條預售人與預購人簽訂商品房預售合同后，應當盡快進行商品房預售合同網簽，同時根據合同相關約定，預售人向預購人出具《商品房預售資金監(jiān)管收存通知單》。預購人憑《商品房預售資金監(jiān)管收存通知單》將預售資金存入監(jiān)管賬戶后，房地產主管部門按規(guī)定辦理商品房預售合同備案。

　　預購人申請按揭貸款(含商業(yè)貸款和住房公積金貸款)的，預購人將首付款存入監(jiān)管賬戶，并書面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款足額轉入監(jiān)管賬戶。

　　第十五條監(jiān)管銀行收到預購人交存和貸款銀行轉入的房價款后，向預購人出具《商品房預售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至房地產主管部門。

　　《商品房預售資金監(jiān)管收款憑證》內容包括但不限于：商品房預售合同編號、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、預購人資金結算個人賬戶、預售資金總額、本次交存數額、累計交存數額、交存時間等。

　　第四章支出和使用

　　第十六條商品房預售資金監(jiān)管標準，是指商品房預售項目自批準預售的工程節(jié)點開始，到完成建筑安裝和區(qū)內配套等工程建設、達到竣工綜合驗收條件所需的單位建筑面積費用;應當實行商品住宅全裝修的，還應當將裝修費用計算在內。商品房預售資金監(jiān)管標準，由設區(qū)的市房地產主管部門組織相關專業(yè)機構結合區(qū)域、建筑結構、用途等因素綜合測定，并定期調整公布。

　　商品房預售資金監(jiān)管額度，是指批準預售的商品房面積與商品房預售資金監(jiān)管標準的乘積，由房地產主管部門核發(fā)《商品房預售許可證》時確定，并在商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議中予以載明。

　　第十七條商品房預售資金進入監(jiān)管賬戶后，當資金總額達到既定監(jiān)管額度后，預售人方可自行提取監(jiān)管額度以外的資金，并優(yōu)先用于預售項目工程建設。

　　第十八條房地產主管部門要優(yōu)化商品房預售監(jiān)管資金的核撥流程，保證及時用于商品房預售項目工程建設。

　　第十九條商品房預售資金監(jiān)管按照工程建設進度一般分為4個控制節(jié)點，分別為建成層數達到規(guī)劃總層數一半、主體結構封頂、單體竣工驗收合格、竣工綜合驗收備案。

　　監(jiān)管資金留存比例，是指監(jiān)管賬戶中的資金余額占商品房預售資金監(jiān)管額度的百分比。當建成層數達到規(guī)劃總層數一半時，監(jiān)管資金留存比例為60%-70%;當主體結構封頂時，監(jiān)管資金留存比例為30%-35%;當單體竣工驗收合格時，監(jiān)管資金留存比例為15%-18%;當取得房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收備案文件時，監(jiān)管終止。

　　對于高層、超高層或者大體量建筑，各地可以增加1-2個控制節(jié)點，但監(jiān)管資金留存比例不得突破上述規(guī)定。

　　第二十條房地產主管部門可根據預售人信用狀況、資質等級等情況，適當降低商品房預售監(jiān)管資金留存比例，但最多不得超過5個百分點。

　　第二十一條在主體結構封頂控制節(jié)點之前，預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監(jiān)管資金，但不得突破監(jiān)管額度的30%。

　　第二十二條預售人申請使用商品房預售資金監(jiān)管額度以內的資金，應當按照工程建設進度控制節(jié)點提出用款申請，并不得突破本辦法第十九條規(guī)定的監(jiān)管資金留存比例。預售人應當如實填寫、提交以下材料，并對材料的真實性負責：

　　(一)企業(yè)用款申請表;

　　(二)工程建設進度相關證明材料及影像資料;

　　(三)監(jiān)管賬戶對賬單;

　　(四)授權委托書及受托人身份證復印件;

　　(五)預售人已經向施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位撥付款項的，提供付款證明;預售人擬向上述單位撥付款項的，提供對方指定的銀行賬戶;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

　　第二十三條各地根據當地房地產市場狀況及調控需要，可以按照魯政辦字〔20xx〕118號文件“從嚴掌控新建商品房預售許可條件，鼓勵推行現房銷售”的要求，提高商品房預售許可條件，并合理確定商品房預售資金監(jiān)管標準、監(jiān)管額度、控制節(jié)點及監(jiān)管資金留存比例。

　　第二十四條預售人申請?zhí)崛∩唐贩款A售資金監(jiān)管額度以內的資金，房地產主管部門應當自受理之日起5個工作日內完成審核，并進行必要的現場查勘。符合使用條件的，出具《商品房預售監(jiān)管資金撥付通知單》;不符合條件的，出具不予撥付通知單。

　　《商品房預售監(jiān)管資金撥付通知單》中應當明確資金撥付額度及方向。預售人按照本辦法第二十二條規(guī)定提供付款證明的，明確將相應額度的資金撥付至預售人指定的銀行賬戶;提供擬付款證明的，明確將相應額度的資金撥付至施工、材料設備供應或者專業(yè)經營單位指定的銀行賬戶。

　　第二十五條監(jiān)管銀行應當按照《商品房預售資金監(jiān)管撥付通知單》撥付相應款項，與商品房預售管理信息系統(tǒng)實現信息互通共享的，應當同時核對電子信息。

　　第五章終止和解除

　　第二十六條預售人取得房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件后，可申請終止商品房預售資金監(jiān)管，如實填寫、提交以下材料，并對材料的真實性負責：

　　(一)終止監(jiān)管申請書;

　　(二)房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件;

　　(三)監(jiān)管賬戶對賬單;

　　(四)授權委托書及受托人身份證復印件。

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

　　第二十七條預售人申請終止商品房預售資金監(jiān)管，房地產主管部門應當自受理之日起5個工作日內進行審核，并進行必要的現場查勘。符合終止預售資金監(jiān)管條件的，出具《商品房預售資金監(jiān)管終止通知單》;不符合條件的，出具不予終止通知單。

　　第二十八條監(jiān)管銀行應當按照《商品房預售資金監(jiān)管終止通知單》終止監(jiān)管，與預售管理信息系統(tǒng)實現信息互通共享的，應當同時核對電子信息。

　　第二十九條房地產主管部門應當依據省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳聯(lián)合發(fā)布的《山東省新建物業(yè)質量保修金管理辦法》(魯建發(fā)〔20xx〕5號)有關規(guī)定，按物業(yè)主管部門的要求，在核發(fā)房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件前，按照商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議約定，從監(jiān)管賬戶中一次性劃轉規(guī)定數額的保修金到指定專戶，并告知預售人。

　　第三十條預售人和預購人協(xié)商一致或者生效法律文書判決解除商品房預售合同的，預售人和預購人可以到房地產主管部門申請撤銷商品房預售合同網簽備案。房地產主管部門對撤銷商品房預售合同網簽備案、解除預售資金監(jiān)管申請進行審核，符合條件和本地相關規(guī)定的，準予撤銷商品房預售合同網簽備案，并出具《商品房預售資金監(jiān)管解除通知單》。

　　監(jiān)管銀行按照《商品房預售資金監(jiān)管解除通知單》和生效法律文書，將監(jiān)管資金退回預購人指定的交易資金結算個人賬戶和貸款銀行賬戶。

　　第六章法律責任

　　第三十一條預售人有下列行為的，房地產主管部門責令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴重的可暫停其預售合同網簽業(yè)務，并依法予以行政處罰：

　　(一)未按規(guī)定將商品房預售資金全部存入監(jiān)管賬戶的;

　　(二)變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的;

　　(三)未按規(guī)定使用商品房預售資金的;

　　(四)提供虛假材料的;

　　(五)其它違反本辦法或者商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

　　第三十二條監(jiān)管銀行有下列行為的，房地產主管部門按照商品房預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議暫�；蛘呓K止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報金融管理部門：

　　(一)未按規(guī)定將預售資金存入監(jiān)管賬戶的;

　　(二)未經房地產主管部門同意，擅自支付商品房預售資金的;

　　(三)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;