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學(xué)府杏林項(xiàng)目管理模式探討論文
學(xué)府杏林項(xiàng)目是四川省“成都國(guó)際醫(yī)學(xué)城”城市功能片區(qū)的首個(gè)商品房項(xiàng)目，致力于為客戶(hù)提供高品質(zhì)的生活，項(xiàng)目位于溫江區(qū)醫(yī)學(xué)城八一路與芙蓉大道相交處，占地約10.4ha,總建筑面積約43x104m目前，成都市政府著力打造“成都國(guó)際醫(yī)學(xué)城”的發(fā)展，學(xué)府杏林項(xiàng)目周邊將形成一流的醫(yī)療、教育、商業(yè)配套。作為集團(tuán)同期開(kāi)發(fā)面積最大的單個(gè)住宅項(xiàng)目,為順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo),業(yè)主方在該項(xiàng)目引人了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)代建管理;四川凱邦建設(shè)工程管理有限公司作為項(xiàng)目代建方”主要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行工程（質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明施工）、成本、技術(shù)等的全過(guò)程精細(xì)化管理，秉承“為您想得更多，為您做得更好”的經(jīng)營(yíng)理念,優(yōu)選項(xiàng)目管理人員組建強(qiáng)大的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。目前該項(xiàng)目巳圓滿(mǎn)交付，實(shí)現(xiàn)了各項(xiàng)里程碑節(jié)點(diǎn)、質(zhì)量、安全、成本控制目標(biāo);同時(shí)，通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化、招標(biāo)采購(gòu)、各項(xiàng)目標(biāo)過(guò)程控制，為項(xiàng)目增值和業(yè)主方創(chuàng)造了實(shí)質(zhì)價(jià)值。
項(xiàng)目無(wú)一例重大安全、質(zhì)量事故發(fā)生，榮獲四川省及成都市“標(biāo)化工地”、“優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)”、“芙蓉杯”等14項(xiàng)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。項(xiàng)目在建過(guò)程中,上級(jí)主管部門(mén)質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站均給予了項(xiàng)目管理高度評(píng)價(jià)。
1.項(xiàng)目策劃
項(xiàng)目開(kāi)工前,由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員編制《項(xiàng)目策劃書(shū)》，從團(tuán)隊(duì)組建到工程、成本、技術(shù)管理進(jìn)行全過(guò)程管理策劃,做到事前預(yù)控，事中控制、事后總結(jié)三大點(diǎn)。
項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)主要來(lái)自地產(chǎn)板塊具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為強(qiáng)化精細(xì)化管理奠定了基礎(chǔ)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組成有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目助理各一名，下設(shè)由公司各中心派駐監(jiān)理組、技術(shù)組、成本組等專(zhuān)業(yè)人員組成，公司總工辦對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及重大事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)以服務(wù)為理念，以合同為基礎(chǔ),增強(qiáng)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，既要充分考慮業(yè)主方的利益,代表業(yè)主方行使項(xiàng)目管理，同時(shí)又要為施工方及時(shí)排憂(yōu)解難，提高工作效率。
2.工程管理
通過(guò)在學(xué)府杏林項(xiàng)目一期的管理實(shí)踐,公司成功建立和完善了項(xiàng)目管理服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)，為今后的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。
2.1風(fēng)險(xiǎn)管理
項(xiàng)目開(kāi)工前，進(jìn)行各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)控制，特別是施工合同的簽訂，通過(guò)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管控梳理,有效預(yù)防了因合同內(nèi)容不健全而造成管理被動(dòng)及各種不合理工期和費(fèi)用索賠、成本失控等風(fēng)險(xiǎn)隱患。重點(diǎn)梳理和控制客戶(hù)關(guān)注的質(zhì)量、觀感及敏感點(diǎn)，如：屋面/廚衛(wèi)/外墻滲水、室內(nèi)觀感、空鼓開(kāi)裂、室內(nèi)地面管道露管、門(mén)窗質(zhì)量、公區(qū)裝修、園林總平效果等，有效提高了房屋交付時(shí)業(yè)主方滿(mǎn)意度。
招標(biāo)采購(gòu)所需候選單位優(yōu)先選取集團(tuán)合格供方庫(kù)中優(yōu)質(zhì)單位;根據(jù)招標(biāo)進(jìn)度及時(shí)更新合格供方信息，本質(zhì)上降低了工程管理過(guò)程中由于施工單位違約而造成管理難度增大的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2質(zhì)量管理
實(shí)行樣板先行制度,各工序皆需通過(guò)樣品確認(rèn),并現(xiàn)場(chǎng)打樣，待通過(guò)驗(yàn)收后才可大面積施工。同時(shí)，加強(qiáng)材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收’工程師對(duì)各項(xiàng)材料入場(chǎng)需嚴(yán)格核查，并建立相關(guān)臺(tái)賬，工程師見(jiàn)證取樣送檢及平行試驗(yàn)，有效把控材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量管理關(guān)口。項(xiàng)目成立質(zhì)量檢查小組，開(kāi)展QC活動(dòng),對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行雙控管理，監(jiān)督定樣、過(guò)程質(zhì)檢，促使工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)顯著提高。
除此之外，項(xiàng)目倡導(dǎo)采用新材料、新工藝與時(shí)俱進(jìn)，保證工程質(zhì)量，例如:樓層廚衛(wèi)間模板支立采用定型模板工藝，不但提高了混凝土成型觀感質(zhì)量,還有利于優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程的創(chuàng)建;②樓梯采用定型模板，安裝、拆除方便且可重復(fù)使用，增強(qiáng)樓梯的觀感質(zhì)量;③主體模板全部采用全新覆膜板，成型質(zhì)量較好，基本達(dá)到清水混凝土效果;④砌體工程水電管道采用砌磚包管工藝，避免炮體剔槽影響觀感及后期使用開(kāi)裂，確保工程質(zhì)量，對(duì)項(xiàng)目創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程起到創(chuàng)新性關(guān)鍵作用。
2.3進(jìn)度管理
通過(guò)project軟件編制項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)里程碑節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)控制，要求各施工單位根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度編制詳細(xì)施工進(jìn)度計(jì)劃，通過(guò)報(bào)送月、周計(jì)劃實(shí)行計(jì)劃分解和控制，并通過(guò)召開(kāi)周、月度、專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議等進(jìn)行問(wèn)題梳理，及時(shí)進(jìn)行問(wèn)題解決和進(jìn)度糾偏；同時(shí)，嚴(yán)格按照施工合同對(duì)各施工單位進(jìn)行有效監(jiān)督和進(jìn)度管理。
2.4安全文明施工管理
從臨設(shè)布置到現(xiàn)場(chǎng)施工各階段施工按排,需按照招標(biāo)要求《安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行，直至竣工階段。通過(guò)每月檢查考評(píng),進(jìn)行獎(jiǎng)懲,實(shí)現(xiàn)過(guò)程安全文明施工管理。通過(guò)合同約定創(chuàng)建“安全文明標(biāo)化工地”，對(duì)未達(dá)標(biāo)者按合同金額進(jìn)行一定比例的處罰。
3.技術(shù)管理
項(xiàng)目部在滿(mǎn)足規(guī)范和驗(yàn)收的前提下，對(duì)項(xiàng)目的每一個(gè)方案進(jìn)行了分析和比較，最終選擇最優(yōu)方案。同時(shí)，通過(guò)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化,很大程度上控制了項(xiàng)目成本，為項(xiàng)目目標(biāo)成本節(jié)約的貢獻(xiàn)率達(dá)到了70%，其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
3.1優(yōu)化戶(hù)型平面布置
在戶(hù)型平面布置中墻的錯(cuò)位會(huì)直接給結(jié)構(gòu)布置中的梁造成錯(cuò)位影響，致使結(jié)構(gòu)形式不規(guī)則，各參數(shù)指標(biāo)容易超標(biāo)從而導(dǎo)致含鋼量控制困難；因此，在設(shè)計(jì)初期對(duì)戶(hù)型進(jìn)行調(diào)整時(shí)，墻體需盡量對(duì)齊，保證結(jié)構(gòu)布置更加合理。
3.2優(yōu)化立面設(shè)計(jì)
立面過(guò)于復(fù)雜會(huì)產(chǎn)生大量建筑線(xiàn)條，在日后施工過(guò)程中將會(huì)帶來(lái)施工困難、工藝復(fù)雜、人工成本增加等，導(dǎo)致造價(jià)總成本增加，因此在滿(mǎn)足立面效果的前提下要求立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，合理減少不必要的立面線(xiàn)條。
3.3優(yōu)化車(chē)位設(shè)計(jì)
在滿(mǎn)足規(guī)劃的停車(chē)比例前提下,盡量增加停車(chē)位數(shù)量；對(duì)地下停車(chē)位方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)得以解決車(chē)位不足的問(wèn)題，同時(shí)避免加大地下室而使成本提高。
3.4.合理減少吟下室面積
合理控制地下室車(chē)輛轉(zhuǎn)彎半徑，在滿(mǎn)足規(guī)范要求的前提下,車(chē)輛轉(zhuǎn)彎半徑由原來(lái)的6m調(diào)至5.5m,共節(jié)約了近500m2地下室面積。
3.5優(yōu)化立面涂料
對(duì)立面涂料部分進(jìn)行重新規(guī)劃，非景觀面由面磚改用涂料,在保證效果的同時(shí),將項(xiàng)目立面線(xiàn)條、客廳陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、采光井、屋面女兒墻面磚調(diào)整為涂料，節(jié)約了項(xiàng)目成本。
3.6優(yōu)化結(jié)構(gòu)控制參數(shù)
在設(shè)計(jì)初期就對(duì)結(jié)構(gòu)技術(shù)參數(shù)進(jìn)行控制，對(duì)位移角、位移比、剪重比控制在合理的參數(shù)范圍內(nèi)，使得結(jié)構(gòu)參數(shù)和配筋更為合理。
3.7優(yōu)化結(jié)構(gòu)荷栽
在設(shè)計(jì)初期,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)荷載進(jìn)行了詳細(xì)的清理,空心磚代替多孔磚以減少結(jié)構(gòu)的荷載;在建筑合理使用的范圍內(nèi)，100mm厚的隔墻代替200mm厚的隔墻以減少結(jié)構(gòu)的荷載;同時(shí),設(shè)計(jì)院根據(jù)實(shí)際情況對(duì)建筑的門(mén)窗洞口荷載進(jìn)行折減，使得所得荷載符合建筑實(shí)際情況，避免因荷載人為放大而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)含鋼量增加。
3.8優(yōu)化地下室結(jié)構(gòu)抗浮措施
在同地勘單位協(xié)商的情況下,使地勘單位提供地下水位由原來(lái)的528.00m下調(diào)至527.8m。同時(shí)和設(shè)計(jì)院協(xié)商，地下室抗浮設(shè)計(jì)參數(shù)參照建筑設(shè)計(jì)細(xì)則執(zhí)行，即抗浮安全系數(shù)取1.1,恒載安全系數(shù)取1.0，從而使整個(gè)地下室均可不設(shè)抗浮錨桿(設(shè)計(jì)院原定采用建筑設(shè)計(jì)細(xì)則，即抗浮安全系數(shù)取1.2,恒載安全系數(shù)取1.0，在此情況下需要進(jìn)行地下室抗浮設(shè)計(jì)），從而節(jié)約施工工期1~2個(gè)月。按照地勘單位初步估算提供的抗浮錨桿初設(shè),錨桿間距約2.4mX2.4m—個(gè),根據(jù)初步估算節(jié)約1萬(wàn)根抗浮錨桿,節(jié)約成本300萬(wàn)元左右。
4.成本管理
工程的二次深化設(shè)計(jì)由多家單位同時(shí)進(jìn)行,擇優(yōu)選用。通過(guò)二次深化確保工程效果和控制工程成本。
4.1目標(biāo)成本執(zhí)行情況
學(xué)府杏林一期共計(jì)經(jīng)辦合同108個(gè)，結(jié)算共計(jì)節(jié)約金額比例為8.32%,相對(duì)目標(biāo)成本，合同（結(jié)算）變化主要體現(xiàn)在以下個(gè)方面：
(1)建安類(lèi)成本節(jié)約：主體結(jié)構(gòu)及初裝、公區(qū)精裝修、主體安裝、外墻石材。
(2)總平園林在實(shí)施過(guò)程中，為了滿(mǎn)足效果，優(yōu)化園林施工圖,結(jié)算較目標(biāo)成本有所增加。
(3)電梯供應(yīng)及安裝目標(biāo)成本選擇中檔電梯，實(shí)施過(guò)程中由于營(yíng)銷(xiāo)需要調(diào)整為一線(xiàn)品牌電梯，實(shí)際結(jié)算較目標(biāo)^^本有所增加。
4.2方案優(yōu)化控制
成本作為項(xiàng)目重點(diǎn)的控制對(duì)象，成本中心對(duì)方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行了較為緊密的跟蹤，配合技術(shù)中心做好方案測(cè)算和比選工作’在方案評(píng)審階段最大限度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)，如電視、電話(huà)方案采用三網(wǎng)合一方式，為項(xiàng)目節(jié)約847萬(wàn)元，通過(guò)學(xué)府杏林一期成本控制編制分部分項(xiàng)工程的工料機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)，為后期項(xiàng)目管理積累了大量經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。
4.3成本過(guò)程控制
在招標(biāo)前期做好合約規(guī)劃,針對(duì)不同的分項(xiàng)工程采取對(duì)應(yīng)的招標(biāo)方式和計(jì)價(jià)方式,為成本控制創(chuàng)造了有利條件。在實(shí)施過(guò)程中，嚴(yán)格控制方案變更,做到變更前有費(fèi)用預(yù)算、方案比選，及時(shí)做好項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制。
4.4結(jié)算管理
學(xué)府杏林一期項(xiàng)目分包繁多，工作量大，項(xiàng)目管理部通過(guò)增加造價(jià)人員，制定結(jié)算計(jì)劃，加班加點(diǎn)辦理結(jié)算資料。對(duì)結(jié)算資料的完整性、嚴(yán)謹(jǐn)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)要求，并順利通過(guò)審計(jì)單位審查。
5.結(jié)束語(yǔ)
項(xiàng)目管理不但為“業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，項(xiàng)目增值”，更重要的是在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,做到過(guò)程可視化管理，從而保證項(xiàng)目質(zhì)量;通過(guò)項(xiàng)目管理持續(xù)性開(kāi)展,不斷積累經(jīng)驗(yàn)’避免設(shè)計(jì)和施工失誤造成返工而增加的成本、資源浪費(fèi),更為項(xiàng)目后期使用過(guò)程中滿(mǎn)足不同個(gè)性化需求而提高舒適度。
(1)通過(guò)前期項(xiàng)目管理總結(jié),在后期項(xiàng)目管理中得到了進(jìn)一步提升，不斷完善管理措施,為業(yè)主方創(chuàng)造了價(jià)值，更為項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的過(guò)程質(zhì)量得到了保證，各種風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制，尤其在工程支付方面,避免了大量的費(fèi)用索賠和工期索賠，大幅度提升了項(xiàng)目的品質(zhì)建設(shè)；
(2)公司通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)，積累了大量的成功案例及數(shù)據(jù)庫(kù)，也實(shí)現(xiàn)了管理PDCA循環(huán)，提升了公Kl的項(xiàng)目管理能力，鍛煉和培養(yǎng)了大批的管理人才，增強(qiáng)了公司在管理行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；
(3)公司通過(guò)“精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化、保姆式”管理，秉承“為您想得更多，為您做得更好”的服務(wù)理念，開(kāi)展了項(xiàng)目管理工程監(jiān)理、造價(jià)咨詢(xún)、設(shè)計(jì)管理等業(yè)務(wù)，培養(yǎng)出大批管理人才和專(zhuān)業(yè)人才，為公司擴(kuò)張業(yè)務(wù)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了工程“一站式”管家服務(wù)宗旨，向“工程管理系統(tǒng)服務(wù)商”穩(wěn)步前進(jìn)。
(4)隨著公司業(yè)務(wù)的不斷增長(zhǎng)，綜合管理能力加強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)全面提升,培養(yǎng)和儲(chǔ)備優(yōu)秀的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人同樣也亟待解決。
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