南京市鼓樓區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等訴盛名公司未經(jīng)其他區(qū)分所有人同意占用共用部分并對(duì)其專有部分作有害全體區(qū)分所有人的改建侵權(quán)案
原告：南京市鼓樓區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)公司）。原告：鐘寶強(qiáng)等住婁子巷164號(hào)19戶住戶。
被告：江蘇盛名實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱盛名公司）。
南京市婁子巷164號(hào)六層商住樓，底層為商業(yè)用房，層高4.2米，建筑面積362.04平方米，產(chǎn)權(quán)屬被告盛名公司所有。二至六層為居住房，由原告鐘寶強(qiáng)等19戶居住使用，產(chǎn)權(quán)部分屬原告房產(chǎn)公司所有，部分由住戶按房改政策購買。1998年3月，被告將底層部分的填充墻拆除，地面部分下挖至0.9？1.2米深，準(zhǔn)備增建夾層，由此引起與原告方的糾紛。同年6月，被告委托南京市房屋安全鑒定處（下稱安鑒處）就其在婁子巷164號(hào)底層增設(shè)夾層進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：夾層施工對(duì)主體未造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全，但夾層設(shè)計(jì)、施工中存在問題，建議被告采取有關(guān)整改措施。此后，被告按照安鑒處提出的要求進(jìn)行整改。同年9月，被告又委托安鑒處對(duì)其增設(shè)夾層方案進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：現(xiàn)經(jīng)持證設(shè)計(jì)單位出具的正規(guī)施工圖，能滿足安全使用要求，建設(shè)施工期間被告應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，確保工程質(zhì)量。同年11月，江蘇省建設(shè)委員會(huì)抗震辦經(jīng)審核同意被告在婁子巷164號(hào)底層加一夾層；南京市公安局鼓樓區(qū)分局消防科經(jīng)審核，同意被告按所報(bào)圖紙進(jìn)行施工。1999年1月，原告向南京市鼓樓區(qū)人民法院起訴，訴稱：被告大規(guī)模地拆改主體結(jié)構(gòu)，房屋裝修加大荷載，造成樓上住房墻體嚴(yán)重開裂，屋面、墻面滲水，水箱受損、水管漏水，既嚴(yán)重影響了樓上住戶的居住安全，也嚴(yán)重侵犯了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，要求被告恢復(fù)房屋原有的主體結(jié)構(gòu)，拆除夾層，將下挖的部分恢復(fù)原狀，并對(duì)受損的給排水系統(tǒng)及主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)框架柱采取補(bǔ)救加固措施。
被告盛名公司答辯稱：婁子巷164號(hào)底層房屋產(chǎn)權(quán)屬我公司所有。我公司根據(jù)使用需要，對(duì)自己的房屋進(jìn)行裝修改造，并委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案經(jīng)南京市建委、規(guī)劃局審核批準(zhǔn)，安鑒處亦作出鑒定認(rèn)可，我公司是按法定程序進(jìn)行的，屬合法行為。要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
審理期間，被告領(lǐng)取了南京市規(guī)劃局頒發(fā)的準(zhǔn)予在婁子巷164號(hào)室內(nèi)加一層夾層的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。受案法院委托安鑒處對(duì)原告鐘寶強(qiáng)等19戶的住房損壞情況進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：原告鐘寶強(qiáng)等戶住房出現(xiàn)的問題，并非被告底層增建夾層造成的；建議被告對(duì)底層公共部分大平臺(tái)樓梯間的墻體裂縫部位用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿粉刷，對(duì)地梁露筋部位做好保護(hù)層。
「審判」
南京市鼓樓區(qū)人民法院認(rèn)為：原、被告屬同幢異產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活，團(tuán)結(jié)互助，公平合理的精神，正確處理好相鄰關(guān)系，共同維護(hù)大樓的安全。被告進(jìn)行整改，其設(shè)計(jì)是按照有關(guān)部門的要求所作。原告主張二至六層房屋受到損壞是被告增建夾層所致，被告提供了相關(guān)證據(jù)證明與自己的行為無關(guān)，原告沒有提出反證，對(duì)原告的主張，不予支持。但被告應(yīng)按批準(zhǔn)的施工質(zhì)量要求組織施工，并由有關(guān)監(jiān)理部門對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督。在訴訟中，被告自愿補(bǔ)償原告鐘寶強(qiáng)等19戶每戶1000元，予以準(zhǔn)許。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條、第八十三條及有關(guān)部門的規(guī)章，該院判決如下：
一、被告盛名公司對(duì)南京市婁子巷164號(hào)底層公共部位大平臺(tái)樓梯間墻體裂縫部位用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿粉刷，對(duì)地梁露筋部位做好保護(hù)層，疏通下水管道。由原告房產(chǎn)公司和被告盛名公司共同委托監(jiān)理部門負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，監(jiān)理費(fèi)用由被告盛名公司負(fù)擔(dān)。
二、被告盛名公司給付原告鐘寶強(qiáng)等19戶每戶1000元補(bǔ)償費(fèi)。
原告鐘寶強(qiáng)等19戶不服原審判決，以原起訴理由向南京市中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判，改判由盛名公司恢復(fù)房屋原狀。
南京市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：婁子巷164號(hào)六層商住樓由盛名公司、房產(chǎn)公司及鐘寶強(qiáng)等戶區(qū)分所有。盛名公司、房產(chǎn)公司及鐘寶強(qiáng)等人既對(duì)各自的專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，又對(duì)共用部分按其專有部分的比例享有共有權(quán)。各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分有權(quán)進(jìn)行裝修和必要的改造，但在行使這一權(quán)利時(shí)不得妨礙建筑物的正常使用及損害全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。一區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分的使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過全體區(qū)分所有權(quán)人的同意。盛名公司未經(jīng)其他區(qū)分所有權(quán)人的同意，擅自開發(fā)利用屬共用部分的地下空間，侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的共同利益，故鐘寶強(qiáng)等19戶以盛名公司侵犯了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益為由，要求盛名公司將下挖的部分恢復(fù)原狀的上訴理由成立，應(yīng)予支持
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