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地下室空間設(shè)計(jì)對開發(fā)成本控制的作用論文
內(nèi)容摘要：當(dāng)下尤其是當(dāng)前的二三線城市，房地產(chǎn)需求急劇下降，企業(yè)利潤越來越低時，開發(fā)項(xiàng)目需要更加合理控制開發(fā)成本，優(yōu)化設(shè)計(jì)方法，降低工程造價，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最大利潤�；诖�，本文根據(jù)某工程實(shí)例，從覆土厚度、柱網(wǎng)合理布局、材料選用、基礎(chǔ)選型、樓蓋體系、外墻設(shè)計(jì)、構(gòu)造措施等方面對影響地下室造價的諸多因素進(jìn)行分析，提出了地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制的方法。
關(guān)鍵詞：地下室；建造成本控制；房地產(chǎn)開發(fā)；影響因素
對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，地下室與地上建筑物相比，建設(shè)成本高，銷售價值低，其土建和設(shè)備所占建安成本比重大，故應(yīng)盡量控制地下室成本的投入，才能實(shí)現(xiàn)資源合理利用，有效節(jié)省投資。當(dāng)前正值房地產(chǎn)開發(fā)市場處于低迷階段，更需要開發(fā)商嚴(yán)格控制地下室建造成本，才能在不斷追求項(xiàng)目開發(fā)的利潤最大化過程中，使地下室空間也成為創(chuàng)造利潤的來源。本文通過某工程案例闡述產(chǎn)業(yè)樓開發(fā)地下室空間設(shè)計(jì)要素與成本控制之間的關(guān)系，及應(yīng)采取的對策和措施，以供同行參考。
一、工程案例
�。ㄒ唬╉�(xiàng)目開發(fā)概況。某產(chǎn)業(yè)樓工程由A、B、C座三棟開發(fā)項(xiàng)目組成，2010年已完成總建筑面積60，943m2（其中：地上面積為54，818m2，地下為6，125m2）的A座開發(fā)，截至目前已售出40687．43m2，去化率達(dá)到74%。為滿足產(chǎn)業(yè)樓工程整體功能，地產(chǎn)商決定繼續(xù)開發(fā)該工程BC座項(xiàng)目，總占地面積24835．43m2，總建筑面積103445．94m2，其中：地上89324．15m2、地下14121．79m2，框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為7度，抗震設(shè)防類別為丙類。BC座地下室平面布置見圖1。近期由于國家陸續(xù)出臺史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控政策，使得樓市銷售冷熱不均，市場分化，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變得尤為復(fù)雜。因此，開發(fā)期所處的時間正值房地產(chǎn)市場環(huán)境不佳、銷售壓力大時期。開發(fā)商經(jīng)多方研究，提出節(jié)約增效措施，即嚴(yán)格控制地下室建造成本，在安全合理的范圍內(nèi)降低成本，最大限度增加利潤空間，同時也提出開發(fā)項(xiàng)目的利潤目標(biāo)。
（二）地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的影響因素。
1．地下室層高。地下室層高的決定因素：頂板結(jié)構(gòu)高度、設(shè)備管線高度、車庫凈高、地面構(gòu)造層厚度。嚴(yán)格控制頂板結(jié)構(gòu)高度，滿足規(guī)范設(shè)計(jì)要求，選擇合理的結(jié)構(gòu)形式；設(shè)備管線高度盡量控制在最小；凈高空間應(yīng)滿足規(guī)范最小凈高尺寸，并根據(jù)停放車輛的種類，確定一個較佳的凈高尺寸。
2．結(jié)構(gòu)形式。一般高層建筑地下室結(jié)構(gòu)常用形式有：梁板式樓蓋、無梁樓蓋兩種，其對層高影響的優(yōu)缺點(diǎn)分析如下。（1）梁板式樓蓋結(jié)構(gòu)。優(yōu)點(diǎn)：受力簡單明確，材料用量少。缺點(diǎn)：層高要求相對高，由此增加土方開挖量、基坑支護(hù)量以及基坑降水費(fèi)用。（2）無梁樓蓋結(jié)構(gòu)。優(yōu)點(diǎn)：地下室層高可減小，減少土方開挖量，降低基坑支護(hù)難度及工程量，可減少降水費(fèi)用，施工簡單，凈高相對較高，綜合成本相對低。缺點(diǎn)：材料用量增加、含鋼量大，建造成本增大。經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目通采用梁板式樓蓋，地下室層高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為4．2m。但考慮現(xiàn)階段業(yè)主的使用率不高等，為節(jié)約成本，按最低限度壓縮部分空間。一期產(chǎn)業(yè)樓BC座項(xiàng)目地下室結(jié)構(gòu)層高設(shè)為3．95m，梁高0．85m，管道空間高度0．5m，地坪厚度0．2m，凈高為3．95－0．85－0．5－0．2=2．4m。3．頂板覆土厚度。地下室頂板覆土厚度在前期需要設(shè)備專業(yè)、園林專業(yè)介入，結(jié)合景觀規(guī)劃、設(shè)備管網(wǎng)等綜合考慮確定，避免后期變更工程而增加費(fèi)用。設(shè)備管網(wǎng)盡量布置在地下室外圍，減少頂板覆土，盡量考慮回填輕質(zhì)營養(yǎng)土，降低頂板荷載。頂板覆土結(jié)構(gòu)計(jì)算時，讓景觀提出在整體空間的標(biāo)高關(guān)系，以及具體位置的覆土厚度。大型樹木的種植，盡量與結(jié)構(gòu)柱位對位。綜合考慮這些因素之后，一期產(chǎn)業(yè)樓BC座項(xiàng)目地下室頂板覆土厚度設(shè)計(jì)為0．35m。以減少土方回填量，降低頂部荷載和頂板的含鋼量等。
二、嚴(yán)格控制地下室建造成本
（一）地下室面積大小的控制。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住率不高，使得目前的停車需求也不高。但隨著今后私家車擁有量增多，車輛停放會增多，故園區(qū)需要大量配建停車設(shè)施，才能滿足停車需要。如果全部考慮地面停車，需要占用大量土地，浪費(fèi)土地資源，土地成本高，效益低；如少量配備則杯水車薪，既不能解決停車問題，又影響樓盤品質(zhì)；再如建設(shè)地面停車庫會影響容積率；考慮機(jī)械停車，前期設(shè)備投入高。因此考慮地下停車庫是解決停車問題的最佳方式。加之，地下室不計(jì)容積率，大量配建使總建筑面積增多，影響開發(fā)項(xiàng)目的可售比�？墒郾仁强射N售面積占總建筑面積的比例。地下室面積過大使開發(fā)項(xiàng)目的可售比變小，可售成本高，如不可售部分投入的成本過大，不產(chǎn)生溢價就等于浪費(fèi)，導(dǎo)致利潤空間減少，市場競爭力下降，銷售業(yè)績下滑。經(jīng)驗(yàn)證明，如果地下室面積超過地上建筑面積的比例過大，將不具有經(jīng)濟(jì)性，因此要嚴(yán)格控制地下室大小。地下室面積大小主要取決于車庫大小，跟車位配比相關(guān)，車位配比高，會設(shè)計(jì)成大的地下室，導(dǎo)致地下成本高，使得結(jié)構(gòu)、樁基、土方、支護(hù)等工程分項(xiàng)增加很多成本；同時鋼筋、砼、模板技術(shù)含量增大，導(dǎo)致不經(jīng)濟(jì)，性價比低。因此，地下車庫的設(shè)計(jì)，一是爭取優(yōu)惠政策，在車位配比上盡可能滿足規(guī)劃報(bào)批和功能要求；二是考慮開發(fā)前期階段入住率不高的問題，應(yīng)在合理范圍內(nèi)，少做地下停車、多做地面停車；三是在地下室功能布局上注重設(shè)計(jì)合理性，充分利用空間，避免空間浪費(fèi)；四是通過車道、車位合理布置，盡可能增加停車位數(shù)量。據(jù)該樓盤當(dāng)?shù)匾?guī)定的工業(yè)廠房車輛配比為按地上面積每100m2配0．5個車位�？紤]市場銷售行情，產(chǎn)業(yè)樓售價不高，市場潛力一般，且某產(chǎn)業(yè)樓盤體量比A座大；綜合車位配比要求、人防設(shè)計(jì)要求、后期使用情況、租金回收情況、品質(zhì)提升方面等。采取調(diào)低地下車位配比，多建地上車位的方案，按地上面積每100m2配0．4個車位進(jìn)行地下室設(shè)計(jì)。再加上設(shè)備房的面積，確定地下室的建筑面積為14121．79m2，地下與地上的比例為15．8%。
�。ǘ┑叵率移矫娌贾玫挠绊�。開發(fā)項(xiàng)目配建的地下室一般設(shè)計(jì)為整體大地下室，其功能單一明確，主要是停車用。地下室的平面布置內(nèi)容主要包含車庫、人防、設(shè)備間的布置、車道與車位的布置、柱網(wǎng)的布置、以及與其它功能部分相協(xié)調(diào)等方面。地下室的總平布置受地上建筑的影響較大。由于地上建筑須滿足建筑容積率、建筑密度、樓棟間距等技術(shù)和使用要求，有時對地下室的布局造成不利影響，其中最主要的一個方面便是上部的結(jié)構(gòu)豎向構(gòu)件，如框架柱、剪力墻等豎向構(gòu)件對地下的影響。上部較密的豎向構(gòu)件常常把地下室分隔成零散的片區(qū)，使停車效率大大降低，影響車行道的通暢。因此，在設(shè)計(jì)構(gòu)思初期就必須把地上建筑的總體布局與地下室的設(shè)置作為一個整體來考慮。平面布置應(yīng)充分考慮不利因素的影響，例如，充分利用停車庫內(nèi)無法利用的邊角位置用作設(shè)備房或者人防的口部建筑等，利用樓座下作人防設(shè)備機(jī)房，減少地庫內(nèi)人防面積，把柱距較大且較規(guī)整的區(qū)域用作停車區(qū)，兩者合理地匹配，爭取獲得地下室的最佳使用效益。
�。ㄈ┲W(wǎng)布置的影響因素。
1．地下室框架結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)布置要點(diǎn)。保證足夠的行車、停車空間，避免車輛的碰撞損壞；留有一定的使用靈活性；結(jié)構(gòu)的合理性和經(jīng)濟(jì)性；減少不好利用的空間；盡可能統(tǒng)一柱網(wǎng)尺寸。柱網(wǎng)太小不便于行車與停放，太大柱網(wǎng)雖然有利于使用，但柱距增大，使得水平結(jié)構(gòu)跨度增大、結(jié)構(gòu)成本升高，因此，應(yīng)根據(jù)國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定合理控制地下室的柱網(wǎng)尺寸，有效地控制地下車室單車位面積指標(biāo)，提高地下室的停車效率。嚴(yán)格控制車位和車道的尺寸，合理組織行車路線；行車道以便捷、快速、進(jìn)出車位與連接車庫出入口方便為原則，避免交叉與逆行，盡量設(shè)環(huán)形車道。
2．地下室框架柱網(wǎng)布置不合理對成本的影響。該產(chǎn)業(yè)樓BC座地下室的設(shè)計(jì)，須結(jié)合地上及占地情況考慮，地下室設(shè)計(jì)為一層，為配合地上兩棟樓的規(guī)劃布局，由圖1可以看出，地下室平面布置未完全方正。因地上兩棟產(chǎn)業(yè)樓，每棟樓帶夾角布置，使得地下室不能成為正方，因此，盡量按多邊形考慮，避免外墻出現(xiàn)很多折線，減少地下室的外墻面積。車庫考慮以商務(wù)車為主，兼顧舒適性與經(jīng)濟(jì)性，柱網(wǎng)采用8．4m×8．4m布置。另考慮人防產(chǎn)權(quán)不屬于本公司，把人防考慮在后期建設(shè)，因而地下室整體較簡單，以此節(jié)省成本。
三、地下室空間設(shè)計(jì)與停車效率關(guān)系
�。ㄒ唬┑叵峦＼囆实挠绊�。隨著生活水平提高私家車日益增多，地下停車庫已成為業(yè)主頻繁使用的功能空間，其經(jīng)濟(jì)效益也愈加突出。車位多，今后的收益多，但前期成本投入多，回收慢，成本相對不經(jīng)濟(jì)。投入與產(chǎn)出需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地域租售情況、成本控制以及樓盤定位和目標(biāo)客戶群制定，合理控制單個車位面積。
�。ǘ└纳仆＼囆什扇〉拇胧Ｌ蕹叵率覂�(nèi)無用的面積，減少多余空間；柱網(wǎng)布置緊湊；避免行車道靠外墻布置；避免布置平行車道或斜向車位；避免設(shè)備房及非機(jī)動車庫擠占行車道兩邊的停車位；設(shè)備房面積不考慮富余，夠用即可；應(yīng)集中布置，根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)要求考慮進(jìn)線、出線與市政管網(wǎng)接口；變電室位置應(yīng)選擇在接近負(fù)荷中心或大容量用電設(shè)備處，方便管線布置；如建人防，人防入口處設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方。
（三）合理安排開發(fā)工期。地下室應(yīng)合理安排工期，保證工程質(zhì)量和成本，間接降低成本費(fèi)用，如：南方地區(qū)地下室應(yīng)盡量避開雨季招標(biāo)，雖開發(fā)商不直接參與施工，但處在雨季，施工單位投標(biāo)報(bào)價中會增加排水、降水等措施費(fèi)用，相應(yīng)的合同價就高。四、結(jié)語綜上所述，本文列舉了地下室空間設(shè)計(jì)與成本合理控制的框架思路，其中各要素都有著較大節(jié)省空間，需要再進(jìn)一步挖掘和完善。隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷追求設(shè)計(jì)精細(xì)化和利潤最大化，地下室空間也逐漸從單純的沉沒成本變成開發(fā)商創(chuàng)造利潤和控制成本的重要因素，從而地下室空間的開發(fā)與利用變得越來越重要。
參考文獻(xiàn)：
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