對油田社區(qū)物業(yè)管理改革的思考
對油田社區(qū)物業(yè)管理改革的思考
社區(qū)物業(yè)管理是油田經(jīng)濟的重要組成部分。隨著油田改革的不斷深化，上市與存續(xù)部分實現(xiàn)了分開分立和獨立核算，按照集團公司關(guān)于社區(qū)改革的指導(dǎo)意見，社區(qū)物業(yè)走什么樣的發(fā)展路子，查字典范文網(wǎng)網(wǎng)如何實現(xiàn)社會化、企業(yè)化、市場化、專業(yè)化，成為油田改革中迫切需要解決的重要問題。本文擬結(jié)合油田社區(qū)物業(yè)管理的實際情況，根據(jù)石化集團公司關(guān)于社區(qū)改革的指導(dǎo)意見，就今后社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展模式作一初步探討。一、油田現(xiàn)行社區(qū)物業(yè)管理模式的基本特點勝利油田地處鹽堿荒灘，經(jīng)過幾十年的開發(fā)建設(shè)，已成為我國東部地區(qū)一個重要的石油工業(yè)基地。由于油田生產(chǎn)的分散性和艱苦性，在油田開發(fā)建設(shè)過程中，按照“有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，逐步形成了散布于百里油區(qū)的工業(yè)和物業(yè)布局。在原來的計劃經(jīng)濟條件下，油田職工住房都是企業(yè)自建、自管，并配套建設(shè)了包括基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、生活服務(wù)在內(nèi)的企業(yè)辦社會體系。1997年，勝利油田在借鑒國內(nèi)外社區(qū)管理和物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，將企業(yè)辦社會部分整體剝離，在全油田范圍內(nèi)按區(qū)域劃分先后成立了10個社區(qū)管理中心，油田物業(yè)管理在社區(qū)層面上實現(xiàn)了專業(yè)化。從近幾年的運轉(zhuǎn)情況看，社區(qū)成立以后，油田物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)走上了正確的發(fā)展軌道，目前已形成一定的經(jīng)濟規(guī)模。從整體來說，現(xiàn)行社區(qū)物業(yè)管理模式具有以下特點和優(yōu)勢：1、以專業(yè)化為基本取向的管理體制改革，使物業(yè)管理作為一個系統(tǒng)占有了重要地位。原來油田的職工住房建設(shè)與管理以及教育衛(wèi)生等，分散于各個二、三級單位，是作為生活后勤來對待的，只是生產(chǎn)的后勤保障，其地位得不到應(yīng)有的重視，作用得不到充分發(fā)揮，發(fā)展基本處于一種被動性的自發(fā)狀態(tài)。在許多人眼里，生活后勤是“養(yǎng)老院”，是“包袱”，是難以解脫的沉重負(fù)擔(dān)。特別是八十年代以來，隨著職工住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，住房管理越來越成為油田各單位不得不認(rèn)真重視的一個迫切問題。尤其是有些辦社會負(fù)擔(dān)重的單位，非經(jīng)營性支出越來越高，嚴(yán)重影響到生存和發(fā)展。社區(qū)成立以后，把原來分散于各個單位的辦社會部分集中起來，實行條塊結(jié)合的矩陣式專業(yè)化管理模式，并在全局平衡的基礎(chǔ)上保證社區(qū)運轉(zhuǎn)的基本投入，一方面使主營單位能夠輕裝上陣，集中精力辦好主營業(yè)務(wù)，另一方面，從社區(qū)本身來說，也第一次有了自己明確的管理范圍、管理對象和管理內(nèi)容，原來分散于各單位的“副業(yè)”成為集中于社區(qū)的“主業(yè)”，有力地促進了社區(qū)工作的發(fā)展。在社區(qū)的努力和各方面的大力支持下，油田物業(yè)管理水平有了明顯提高，物業(yè)管理從規(guī)模到內(nèi)容都成為油田工作的重要組成部分，社區(qū)經(jīng)濟也成為油田經(jīng)濟中不可缺少的重要板塊。2、按區(qū)域進行集中管理，統(tǒng)一規(guī)劃，促進了油田物業(yè)資源的優(yōu)化配置。原來，由于各單位相互獨立，各自為政，分片建設(shè)，自成系統(tǒng)，所以油田物業(yè)資源的浪費十分嚴(yán)重。尤其是各單位之間的重復(fù)建設(shè)，不僅浪費了大量資金，而且造成大量人員隱性閑置。譬如：每個小區(qū)都建設(shè)獨立的供熱、供水、供電系統(tǒng)，不僅加大了投資，而且由于規(guī)劃混亂，造成系統(tǒng)配套不完備，管理難度大，居民的水、電、氣、暖供應(yīng)得不到充分保障。社區(qū)成立后，能夠從區(qū)域范圍內(nèi)統(tǒng)一考慮規(guī)劃居民區(qū)內(nèi)物業(yè)資源的配置，有利于減少重復(fù)建設(shè)和各種浪費。3、社區(qū)物業(yè)基本形成了“建、管、修一體化”的格局，加快了油田住宅建設(shè)步伐。多年來，由于受“先生產(chǎn)、后生活”觀念的影響，加上各單位對住宅建設(shè)投入不足、管理不善，油田職工住宅緊張的局面始終沒能得到根本改變。由于受體制和機制的影響，有的單位住宅雖然建起來了，但在管理上不到位，水不通、燈不明、外排堵塞、路不平的現(xiàn)象時常發(fā)生，職工群眾的意見很大。社區(qū)成立以后，住宅建、管、修的責(zé)任主體明確了，加上近幾年房改政策的貫徹實施，油田住宅建設(shè)速度明顯加快，而且建成一片、配套一片、使用一片，大大提高了住宅的使用效率。在管理局的大力支持下，各社區(qū)還加大了對老區(qū)配套系統(tǒng)更新改造的力度，目前1990年以前住宅樓內(nèi)的水、電、暖系統(tǒng)已基本改造完畢，老區(qū)其他生活配套基礎(chǔ)設(shè)施也得到了比較徹底的改造，舊區(qū)呈現(xiàn)出了新的容顏。由于實行“建、管、修”一體化，近幾年油田住宅小區(qū)建設(shè)和改造已逐步引入了小區(qū)規(guī)劃的理念，更加講求建筑形式的多樣性，建筑布局的合理性，小區(qū)綠化工作也得到加強，使廣大居民享受到了現(xiàn)代化的建筑氣息。4、社區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化，使社區(qū)管理和服務(wù)質(zhì)量有了很大提高。勝利油田的物業(yè)管理由于工礦企業(yè)的特殊性質(zhì)，從一開始就是把提高對居民的服務(wù)水平和質(zhì)量放在第一位的。社區(qū)成立以后，各物業(yè)公司以“居民是親人，服務(wù)是天職”為宗旨，狠抓了小區(qū)綠化、環(huán)衛(wèi)保潔、治安巡邏等各項工作，并深入推行了ISO9001質(zhì)量管理體系和HSE管理體系，物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化水平有了很大提高。尤其是狠抓了“440”服務(wù)承諾落實，從接聽用戶報修電話開始，對為用戶提供服務(wù)的經(jīng)過、記錄、收費情況等進行了規(guī)范，充分
對油田社區(qū)物業(yè)管理改革的思考第2頁
體現(xiàn)了“440”的“事事靈”和“時時靈”的特點，得到了居民的廣泛好評。由于對社區(qū)物業(yè)管理的考核辦法是將居民滿意率作為一項重要指標(biāo)，并將這一指標(biāo)與工資獎金直接掛鉤，所以各物業(yè)公司都在提高居民滿意率方面采取了一些具體措施，服務(wù)態(tài)度改善了，服務(wù)范圍拓寬了，社區(qū)居民得到了更加便捷和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。5、服務(wù)與創(chuàng)收相結(jié)合，使物業(yè)管理成為油田經(jīng)濟中一個新的經(jīng)濟增長點。油田社區(qū)是企業(yè)社區(qū)，最終要走向社會獨立生存，而且這種改革步伐正在顯著加快，因此必須堅持優(yōu)質(zhì)服務(wù)開拓市場增加創(chuàng)收，增加創(chuàng)收補貼管理服務(wù)經(jīng)費不足。目前，社區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟運行主要有兩個方面。一是節(jié)支。積極推進小區(qū)物業(yè)管理的市場化進程，在社區(qū)與物業(yè)公司之間、物業(yè)公司與物業(yè)站之間、物業(yè)站與各專業(yè)隊之間形成了明確的甲乙方關(guān)系，依靠市場機制促進內(nèi)部挖潛，降本增效，輔之以其他方面的挖潛增效措施，物業(yè)管理費用大幅度降低。二是創(chuàng)收。隨著油田職工福利逐步貨幣化，社區(qū)物業(yè)公司充分發(fā)揮貼近職工、貼近生活和自己擁有的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)商點優(yōu)勢，普遍加大了創(chuàng)收力度，在拓寬創(chuàng)收渠道方面取得了很大成績。有些物業(yè)公司在轉(zhuǎn)變思想觀念上先人一步，積極開拓外部市場，取得了比較顯著的社會和經(jīng)濟效益，為市場化發(fā)展積蓄了后勁。二、油田社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題油田社區(qū)物業(yè)管理雖然同以前相比有了很大進步，但受各種因素的影響，目前還存在不少矛盾和問題。尤其是油田是一個獨立的工礦企業(yè)，物業(yè)管理長期帶有行政計劃的色彩，在由計劃向市場轉(zhuǎn)變的過程中，存在的問題主要有：1、油田社區(qū)點多面廣，布局分散，很難形成規(guī)模優(yōu)勢。油田社區(qū)是圍繞資源開發(fā)而相應(yīng)發(fā)展起來的，普遍存在“先有礦區(qū)、后有社區(qū)”的狀況，布局分散，規(guī)劃落后，生活基礎(chǔ)設(shè)施與生產(chǎn)設(shè)施混在一起，加上多數(shù)區(qū)域沒有城市作為依托，管理難度很大，發(fā)展前景不好。目前油田10個社區(qū)分布于山東省的東營、濱州、濟南、德州、淄博五個市地，居住小區(qū)更是七零八落。物業(yè)公司管理范圍從不足25萬平方米到250萬平方米，大小不一，實力很不均衡。部分居民小區(qū)偏離城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，隨著資源的日益消耗，發(fā)展前途十分渺茫。點多面廣、布局分散，帶來的問題主要有兩方面：一是投入大，效果差。雖然總體投入比較高，但分散到各個點上又明顯不足。各居民區(qū)普遍存在著基礎(chǔ)設(shè)施老化，功能不配套的問題，影響到物業(yè)管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物業(yè)管理公司相比，用工成本高出1倍以上。在物業(yè)管理的初期發(fā)展階段，很難實現(xiàn)物業(yè)管理公司的自立生存。2、物業(yè)管理起步晚，許多方面還不完善。勝利油田在上世紀(jì)的九十年代末期才開始引入物業(yè)管理，至今只有五年的時間。雖然物業(yè)管理達(dá)到了一個新的水平，但從總體上講還剛剛起步，物業(yè)管理多是低標(biāo)準(zhǔn)收費、低水平服務(wù)，規(guī)模小，效益差，物業(yè)公司的虧損面比較大。同時，由于法規(guī)制度不健全，市場競爭不規(guī)范，也使物業(yè)管理難度大、水平低，與居民的需求形成較大的反差。雖然國家和地方政府也出臺了一些物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，但由于油田作為一個獨立的工礦區(qū)情況比較特殊，所以如何執(zhí)行國家關(guān)于物業(yè)管理的政策法規(guī)，還有許多問題需要探討和實踐。3、物業(yè)管理中還沒有形成全面的競爭機制。各社區(qū)物業(yè)公司都是從原來主營單位后勤服務(wù)系統(tǒng)中分離出來重組改造而成的，主要任務(wù)仍然是為內(nèi)部職工家屬和企業(yè)生產(chǎn)服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容、對象和運行機制并沒發(fā)生很大變化。油田重組改制后，社區(qū)系統(tǒng)由存續(xù)公司管理，作為一種轉(zhuǎn)型過程中的過渡體制，目前行政計劃依然留有很大的比重。從總體上看，油田社區(qū)物業(yè)管理依然停留在行政福利型階段，沒有形成統(tǒng)一、開放、有序、競爭的市場。物業(yè)公司既缺乏業(yè)務(wù)開拓的積極性，又沒有多少參與市場競爭的能力。社區(qū)與社區(qū)之間，物業(yè)公司之間，從根本上說吃的還是“大鍋飯”。物業(yè)公司之間相對封閉，沒有產(chǎn)生真正的競爭，管理上的隨意性和盲目性很大。4、職工家屬的思想觀念需要進一步轉(zhuǎn)變。在過去的計劃經(jīng)濟條件下，油田職工的住房、生活服務(wù)等基本上是由企業(yè)負(fù)擔(dān)，職工很少交錢或不交錢。受此影響，職工思想上形成了很強的福利觀念，對物業(yè)管理中的收費行為不理解，甚至采取抵制態(tài)度。有些職工雖對實施物業(yè)管理的優(yōu)越性已基本認(rèn)同，但對“花錢買服務(wù)，花錢買享受”，還是不能像購買其他商品一樣以平靜的態(tài)度來對待�？陀^地說，這既是一個觀念問題，同時也是一個政策問題。如果不能適當(dāng)提高職工工資，變福利型的“暗補”為消費型的“明補”，使職工能夠在不減少收入的情況下承受物業(yè)消費，那么真正意義上的物業(yè)管理就難以實現(xiàn)。5、物業(yè)建設(shè)和管理沒有形成有效的投入產(chǎn)出機制。目前社區(qū)物業(yè)管理在很大程度上仍然依靠油田的補貼，補貼總額比較大。今后油田給予物業(yè)管理的補貼會越來越少，投入不足將成為物業(yè)管理過程中的一個重要矛盾�，F(xiàn)在物業(yè)管理除單位交費外，基本上實行的是對居民低收費，且收費到位率比較低，物業(yè)管理收費連基本的損耗都抵消不了，更難說有什么利潤了。另外，從油田物業(yè)總體狀況看，普遍存在著建成時間長、設(shè)施不完善、配套不完備的問題，必須邊修補、邊管理、邊建設(shè)，需要大量的資金投入，而目前還沒有明確的資金渠道來保證。如何實現(xiàn)物業(yè)建設(shè)管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，是今后必須解決的一個問題。6、油田內(nèi)部物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)，造成了物業(yè)管理單位的效益流失。目前油田內(nèi)部的水、電、氣、暖設(shè)施布局，是從全油田整體效益角度出發(fā)形成的。尤其是在物業(yè)管理方面，通過社區(qū)成立后幾年來的調(diào)整改造，物業(yè)資源的配置已經(jīng)比較優(yōu)化。但受局部利益的驅(qū)動，有些內(nèi)部單位從緩解本單位減員壓力等問題考慮，又在社區(qū)的水、電、氣、暖系統(tǒng)之外，自辦供水、供暖系統(tǒng)，其他物業(yè)管理項目也排斥社區(qū)，使社區(qū)的工作量和服務(wù)市場萎縮，社區(qū)物業(yè)運行效率降低，物業(yè)管理的范圍縮小，造成了顯著的效益流失。今后隨著上市和存續(xù)部分的徹底分開，這種現(xiàn)象恐怕會進一步加劇。7、油地關(guān)系中一些磨擦和問題制約了物業(yè)管理工作的有序運行。油田職工住宅小區(qū)和地方城鄉(xiāng)雜處，工農(nóng)雜居，受各種因素的影響，油地關(guān)系不時出現(xiàn)一些磨擦和問題，這種現(xiàn)象在社區(qū)表現(xiàn)尤甚。有的地方政府部門和有些人員對社區(qū)施工、收費等提出各種條件和限制，給物業(yè)管理工作的正常開展造成很大影響。如社區(qū)為改變環(huán)境面貌，在居民小區(qū)內(nèi)搞一些維修工程，往往會遭到周邊地方勢力的無端干擾和阻撓。整個油區(qū)建筑市場秩序極不規(guī)范，強要工程、漫天要價、強行裝運沙石料等現(xiàn)象十分普遍。8、物業(yè)管理人員的素質(zhì)亟待提高。由于歷史原因，油田物業(yè)管理人員大都是從原來各單位分離出來的后勤服務(wù)人員，職工年齡偏大，專業(yè)不對口，技術(shù)水平低，缺少應(yīng)有的管理能力和操作技能。目前物業(yè)管理隊伍一是人員多，各物業(yè)公司普遍存在著超員現(xiàn)象；二是高素質(zhì)的人才少，引進和培養(yǎng)的途徑也很窄；三是隱性閑置的人員多，一方面有些崗位用了外雇工，一方面自己的職工卻頂不上去。今后隨著物業(yè)管理逐步走上正軌，如何提高物業(yè)管理隊伍素質(zhì)，并切實解決人浮于事的問題，是一個必須解決的重要課題。三、油田社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。油田近幾年實行社區(qū)物業(yè)管理的實踐充分證明，實行專業(yè)化物業(yè)管理的路子是走對了。目前的主要任務(wù)，是適應(yīng)形勢的發(fā)展變化，不斷提高物業(yè)管理的規(guī)范化水平和自主經(jīng)營、自我發(fā)展的能力。根據(jù)油田實際情況和物業(yè)管理自身的發(fā)展規(guī)律，油田社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路應(yīng)該是：以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價值和改善居住環(huán)境為根本出發(fā)點，努力促進物業(yè)管理方式由職工福利型向市場經(jīng)營型轉(zhuǎn)變；經(jīng)費來源由以單位支付為主向以住戶繳納為主轉(zhuǎn)變；服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會開放型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟目標(biāo)和社會目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。1、堅持企業(yè)化經(jīng)營，服務(wù)與創(chuàng)收并重。物業(yè)管理是社區(qū)經(jīng)濟的主體。勝利油田的社區(qū)經(jīng)濟目前有兩項基本任務(wù)：一是加強內(nèi)部管理，搞好服務(wù)創(chuàng)收，努力減少油田的補貼；二是在零補貼后，通過管理和創(chuàng)收實現(xiàn)自立生存和發(fā)展。兩個方面的核心都是創(chuàng)收，通過創(chuàng)收不斷擴大經(jīng)濟規(guī)模，提高自立生存能力。多年來，油田物業(yè)管理一直是以服務(wù)為主體的，創(chuàng)收不是一個硬性的任務(wù)指標(biāo)，社區(qū)基本上是靠油田的補貼來維持。隨著油田補貼逐年減少和零補貼的即將到來，社區(qū)要自立生存，必須在創(chuàng)收上多做文章。除了在油田政策范圍內(nèi)提高收費水平、擴大收費范圍以外，今后社區(qū)經(jīng)營的重心要放在服務(wù)創(chuàng)收上。從形勢發(fā)展看，現(xiàn)在已到了對油田物業(yè)管理實行企業(yè)化經(jīng)營的時候了。明確這一點，一方面可以促使物業(yè)管理公司以企業(yè)的眼光來審視自己的經(jīng)營行為，把服務(wù)創(chuàng)收與追求利潤作為自己的最高追求；二是可以引導(dǎo)各單位和廣大居民對物業(yè)管理的認(rèn)識，使其切實把物業(yè)管理作為一種商品來對待。當(dāng)然，服務(wù)是創(chuàng)收的前提，物業(yè)管理公司的創(chuàng)收必須建立在為居民提供高水平服務(wù)的基礎(chǔ)之上。服務(wù)與創(chuàng)收并重，在搞好服務(wù)的前提下增加創(chuàng)收，不僅可以增強物業(yè)公司作為企業(yè)的自立生存能力，而且有利于全油田物業(yè)管理水平的進一步提高。2、堅持市場化運作，引入競爭機制。市場化運作就是在培育建立內(nèi)部物業(yè)管理市場的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司要通過招投標(biāo)來取得物業(yè)管理項目的管理權(quán)。從物業(yè)管理發(fā)展的規(guī)律和趨勢看，只有引入競爭機制，通過市場上激烈的角逐和較量，將企業(yè)追求自身經(jīng)濟利益的內(nèi)在要求轉(zhuǎn)化為外部壓力，并將這種壓力變成動力，才能激勵各物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)的水平和素質(zhì)。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)整體水平的重要途徑。因為在市場競爭之中，企業(yè)面臨著優(yōu)勝劣汰的抉擇，企業(yè)內(nèi)有追求經(jīng)濟效益的動力，外有搞不好就會被淘汰的壓力，必將在努力提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量上下功夫。從油田實際情況看，實行市場化運作，引入競爭機制，也是物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)階段的一個必然結(jié)果，未來3—5年，油田物業(yè)管理將打破行政區(qū)域界限重新“洗牌”。現(xiàn)在各物業(yè)公司雖然都在搞服務(wù)、搞創(chuàng)收，但都封閉在各個區(qū)域，服務(wù)水平的高低、質(zhì)量的好壞與其生存并沒有多大關(guān)系，所以有的物業(yè)公司無形當(dāng)中形成了一種惰性。只有引入競爭機制，才能給其以壓力和動力，才能把那些經(jīng)營不善、管理服務(wù)不到位的企業(yè)被淘汰出局。同時，各物業(yè)公司內(nèi)部也要引入競爭機制，在物業(yè)管理公司與各專業(yè)隊伍之間形成明確的甲乙方關(guān)系，明晰利益分配的程序和格局，形成優(yōu)勝劣汰的局面。3、堅持社會化服務(wù)，實現(xiàn)經(jīng)濟目標(biāo)和社會目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。物業(yè)管理公司作為一個經(jīng)營性的公司，當(dāng)然要強調(diào)營利性的經(jīng)營活動，以及為業(yè)主提供各類有效服務(wù)的管理活動。但是，物業(yè)公司是一個以密集的人群（居民）及其相關(guān)建筑物業(yè)為管理對象的企業(yè)，其工作目標(biāo)不能僅僅鎖定在為業(yè)主提供服務(wù)、為自己營利上。尤其是油田的物業(yè)管理，本身就是社區(qū)下屬的一項主要業(yè)務(wù)，更應(yīng)把自身發(fā)展與社區(qū)思想、文化、環(huán)境、治安建設(shè)結(jié)合起來，在社會化服務(wù)上多做文章。這也是提高物業(yè)管理公司的知名度、樹立過硬品牌的一條途徑。物業(yè)管理集經(jīng)營與管理于一體，也應(yīng)當(dāng)成為社區(qū)建設(shè)的主導(dǎo)思想。因為社區(qū)的職能是制定發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化資源配置、完善服務(wù)設(shè)施、強化管理職能等，主要是著力于宣傳組織、協(xié)調(diào)管理層面上的，而物業(yè)管理公司則擁有更多的資源來從事計劃的實施。所以，社區(qū)建設(shè)要把物業(yè)公司作為主體骨干力量，物業(yè)公司要把社區(qū)建設(shè)作為主要內(nèi)容、主要目標(biāo)，兩者攜手共建，共同開創(chuàng)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的新局面。4、在政策扶持下，實現(xiàn)物業(yè)建設(shè)管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。物業(yè)管理是國家扶持發(fā)展的新興行業(yè)，提高物業(yè)管理的能力和水平也是今后油田工作的一個重要方面。但油田物業(yè)管理目前還處于起步狀態(tài)，作為一個獨立的工礦區(qū)，物業(yè)管理又不得不承擔(dān)大量的企業(yè)辦社會職能，所以自立生存的能力很差。目前城市的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，相當(dāng)一部分物業(yè)管理處于虧損狀態(tài)。相比而言，油田的物業(yè)管理基礎(chǔ)更差、難度更大，離開油田的政策支持，很難得到進一步發(fā)展。就油田物業(yè)管理承擔(dān)的職能來說，大部分屬于企業(yè)辦社會的范疇，原來是作為一個包袱和負(fù)擔(dān)來看的。所以，油田應(yīng)尊重現(xiàn)實，加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上自立生存、自我發(fā)展的健康軌道。油田對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，主要體現(xiàn)在兩個方面：①規(guī)劃方面的政策扶持。油田新上建設(shè)項目和進行住宅建設(shè)，要堅持統(tǒng)一規(guī)劃的原則，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，把新上項目與社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造結(jié)合起來統(tǒng)籌考慮。這樣既可以節(jié)省建設(shè)投資，又可以加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。②資金方面的政策扶持。一是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入，如社區(qū)道路建設(shè)、主干管線更新改造等，必須由油田承擔(dān)資金費用；二是承擔(dān)企業(yè)辦社會部分的資金費用，如社區(qū)治安管理、道路管理等，本身應(yīng)是城市政府的職能，其費用需由油田來承擔(dān)；三是給予社區(qū)以必要的費用補貼，在社區(qū)物業(yè)管理不可能短期內(nèi)自立生存的情況下，油田給予費用補貼是必要的必須的，這樣也有利于增強社區(qū)自身的造血功能。另外，油田社區(qū)物業(yè)管理還要積極爭取地方政府的政策扶持，主要有三個方面：①資金方面的扶持。油田社區(qū)是地方城市建設(shè)的重要組成部分，但多年來，油田每年上繳地方的上億元城市建設(shè)維護費卻很少用于油田社區(qū)建設(shè)。油田應(yīng)爭取地方政府對油田社區(qū)給予城建維護費返還政策，返還資金用于對油田社區(qū)進行整治改造，這樣不僅有利于改善居民的生活環(huán)境，也有利于改善投資環(huán)境，吸引外資，促進地方經(jīng)濟的繁榮。②稅收方面的政策扶持。油田物業(yè)管理應(yīng)充分利用國家的有關(guān)法律法規(guī)，搞好稅務(wù)策劃，爭取地方政策對物業(yè)管理企業(yè)在稅費方面給予一定程度的優(yōu)惠。③地方政府主管部門的政策支持。油田社區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)調(diào)好與地方政府土地、規(guī)劃、城建、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等部門的關(guān)系，使其在政策范圍內(nèi)給予盡可能多的政策傾斜，同時規(guī)范社區(qū)經(jīng)濟秩序，給物業(yè)管理造就一個比較寬松的外部環(huán)境。四、油田社區(qū)物業(yè)管理工作的'重點取向根據(jù)上述思路和模式構(gòu)想，在今后相當(dāng)長一個時期，油田物業(yè)管理工作的重點取向應(yīng)該是：1、在堅持區(qū)域化物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，對物業(yè)管理資源進行重新整合，進一步優(yōu)化資源配置。油田社區(qū)是類似于地方政府行政區(qū)劃的組織機構(gòu)，在管理局管轄范圍大，住宅區(qū)相對分散的情況下，這種管理體制是可行的。實踐表明，實行區(qū)域化物業(yè)管理，可以提高油田住宅小區(qū)的整體管理水平，可以使物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模效益，可以減輕主營單位和用戶的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，可以加速創(chuàng)建文明示范小區(qū)活動的開展，可以在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上實現(xiàn)油田的最大效益。所以，區(qū)域化管理的基本框架不能改變，而應(yīng)將其作為油田社區(qū)物業(yè)管理的基本原則加以堅持。但是，由于社區(qū)內(nèi)部是由互不相屬的行業(yè)組合而成的，而每個行業(yè)又都有各自的運行規(guī)律，實踐證明把幾個行業(yè)硬性合在一起運行效果也并不好，所以應(yīng)對社區(qū)的物業(yè)管理資源進行重新組合�；驹O(shè)想是物業(yè)管理系統(tǒng)可以組建多個獨立的模擬法人企業(yè)，并使其具備參與市場競爭的資格和能力，同時加大專業(yè)化重組的步伐，形成內(nèi)部維修、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安等專業(yè)化隊伍。物業(yè)管理公司和專業(yè)化隊伍形成甲乙方關(guān)系，使社區(qū)物業(yè)管理在市場機制下，逐步走上健康發(fā)展的良性軌道。供熱系統(tǒng)要從社區(qū)當(dāng)中分離出來，打破社區(qū)界限實行專業(yè)化管理，具體經(jīng)濟運行模式可以比照供水、供電系統(tǒng)來確定。另外，在社區(qū)內(nèi)部整合的過程中，要堅持集中規(guī)劃、集中建設(shè)、集中管理的原則，對一些邊遠(yuǎn)的住宅小區(qū)逐步進行整體搬遷。2、走“建管修一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。隨著油田取消實物性分房、實行貨幣化分配，住宅建設(shè)必須按房地產(chǎn)開發(fā)的模式運作。將商品房開發(fā)與物業(yè)管理相結(jié)合，實行“建管修一體化”，是油田物業(yè)管理今后發(fā)展的必經(jīng)之路。所謂“建管修一體化”，就是油田社區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)職工住房需求集中進行商品住宅開發(fā)，按市場價格出售給職工，然后進行全面的物業(yè)收費管理。實行“建管修一體化”，一是有利于社區(qū)對住房建設(shè)和物業(yè)管理進行綜合考慮，從效益最大化目標(biāo)出發(fā)，對住宅建設(shè)進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)，在減少建設(shè)投資、提高建筑質(zhì)量的同時，為以后順利開展物業(yè)管理、減少成本支出打下基礎(chǔ)。二是有利于加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，促進房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，改善居民的居住條件和生活質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)建設(shè)是管理的基礎(chǔ)，良好的物業(yè)管理是建設(shè)的延續(xù)。今后隨著住房分配的貨幣化，居民對住房將有越來越高的需求，原來住房建設(shè)管理中存在的重建輕管的思想以及誰建誰管權(quán)責(zé)不清、物業(yè)建設(shè)不利于管理、配套不完善、設(shè)施不齊全、接管驗收把關(guān)不嚴(yán)等現(xiàn)象，將會越來越引起居民的不滿。所以，實行“建管修一體化”，從根本上解決物業(yè)建管的銜接問題十分必要。三是可以通過商品性住宅開發(fā)，為物業(yè)管理提供必要的資金保證。物業(yè)建設(shè)和管理是同一產(chǎn)業(yè)鏈上的兩個環(huán)節(jié)，從全國情況看，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率是比較高的，而物業(yè)管理卻很容易形成虧損。油田作為一個獨立的工礦區(qū)，實行“建管修一體化”，可以將房地產(chǎn)開發(fā)的利潤轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理來使用，這樣才能確保整個社區(qū)物業(yè)管理水平的提高。3、走“一業(yè)為主、多元經(jīng)營”之路，拓寬收入渠道，彌補經(jīng)費不足。勝利油田的社區(qū)物業(yè)管理正處于發(fā)展的初級階段，在今后相當(dāng)一個時期，服務(wù)市場發(fā)育不成熟，物業(yè)管理收入不足，將是各物業(yè)管理公司生存發(fā)展的最大障礙。所以，各物業(yè)管理公司在搞好服務(wù)創(chuàng)收的同時，必須堅持“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”，全方位地開辟創(chuàng)收渠道，提高綜合經(jīng)濟效益。從社區(qū)物業(yè)管理的實際情況看，物業(yè)管理公司開展多元化經(jīng)營具有廣闊的市場，明顯的優(yōu)勢，特別是油田物業(yè)大多數(shù)是職工住宅小區(qū)，開展以多種形式社區(qū)服務(wù)為主的多元經(jīng)營大有可為。今后物業(yè)管理公司的多元經(jīng)營應(yīng)立足于培育發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點向以下行業(yè)拓展：①房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。在根據(jù)職工需求進行商品房建設(shè)同時，要充分利用社區(qū)的土地、市場優(yōu)勢，積極參與社會性房地產(chǎn)開發(fā)。②家庭裝飾服務(wù)業(yè)。這是一個新興的行業(yè)，具有廣闊的市場和發(fā)展前景，可成立一批小型裝飾服務(wù)隊伍，為居民提供服務(wù)。③家政服務(wù)業(yè)。隨著居民生活水平的提高，家政服務(wù)業(yè)具有很好的發(fā)展前景。服務(wù)到家庭，也是物業(yè)管理水平提高一個表現(xiàn)。現(xiàn)在有的社區(qū)家政服務(wù)業(yè)已經(jīng)起步，今后的重點在于引導(dǎo)居民的消費需求，真正組織起來。④養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。目前油田人口老齡化的趨勢在加快，而各方面都缺乏應(yīng)有的準(zhǔn)備。開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)即可以成為物業(yè)管理公司的創(chuàng)收手段，又能滿足油田人口老齡化的需求。⑤商業(yè)餐飲服務(wù)業(yè)。圍繞衣食住行開展商業(yè)和餐飲服務(wù)，既有可靠持久的市場，又能避免大的經(jīng)營風(fēng)險。⑥園林綠化施工。這方面除油田以外，社會上也有很大市場，且利潤水平比較高。物業(yè)管理公司應(yīng)在搞好內(nèi)部施工和管理的同時，積極走出去開展創(chuàng)收。⑦建筑建材業(yè)。社區(qū)建設(shè)每年都需要大量的建筑建材，物業(yè)管理公司應(yīng)深挖內(nèi)部挖潛力，新上一些有規(guī)模、有效益、有發(fā)展前景的建筑建材項目，改變目前所有建材都依賴于外部的局面。⑧其他社會通用性比較強的行業(yè)，如交通運輸?shù)�，有條件的物業(yè)管理單位也可以新上一些高附加值的品項目。總的看，社區(qū)物業(yè)管理開展多元化經(jīng)營，不能求高求大，而應(yīng)立足于拾遺補缺，這樣既可以方便居民生活，又能增加收入來源，并能形成一些人員安置的渠道。4、走管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新之路，努力實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理的高水平服務(wù)、高效益發(fā)展。目前油田社區(qū)物業(yè)管理是以自我服務(wù)為主，技術(shù)含量不高，基本上屬于勞動密集型行業(yè)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和技術(shù)的進步，如何提高行業(yè)的市場競爭力是今后面臨的重要課題。進行管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新，是社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的唯一出路。首先要進行管理創(chuàng)新，在物業(yè)管理中引進現(xiàn)代化管理理念和手段。從近年來的實踐看，在物業(yè)管理中全面推行ISO9000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)，對于促進物業(yè)管理的科學(xué)化、規(guī)范化起到了巨大作用。這一標(biāo)準(zhǔn)以質(zhì)量為核心，以標(biāo)準(zhǔn)化為手段，對物業(yè)管理的各個方面都提出了明確的指南和要求，今后應(yīng)將其作為管理創(chuàng)新的主體全面推行，真正實現(xiàn)崗位有專責(zé)，事事有人管，辦事有標(biāo)準(zhǔn)，考核有獎懲，在物業(yè)管理公司形成一個職責(zé)明確、覆蓋全面、縱橫交錯、層次分明的管理體系。第二是進行技術(shù)創(chuàng)新。一方面要用信息技術(shù)提升物業(yè)管理手段，實現(xiàn)精干高效；另一方面要適應(yīng)物業(yè)建設(shè)中家庭網(wǎng)絡(luò)化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、水電暖氣自動控制系統(tǒng)等現(xiàn)代智能化系統(tǒng)的推廣應(yīng)用，及時為用戶提供高科技含量的服務(wù)。另外，還要加大對物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備技術(shù)改造的力度，尤其是對水電暖供給系統(tǒng)進行優(yōu)化和提升，努力減少系統(tǒng)損耗和流失，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本。第三是進行服務(wù)創(chuàng)新。服務(wù)是占領(lǐng)市場的法寶。物業(yè)管理公司在市場上的競爭從根本說是一種服務(wù)競爭。物業(yè)管理單位的服務(wù)創(chuàng)新主要包含兩個方面。一是從拓展服務(wù)方式入手，滿足居民群眾不同的需求。人們在物質(zhì)生活水平提高的同時，也要求精神生活水平和居住文化水平的提高，而住戶的要求多種多樣，大到住行，小到衣食，都有潛在的巨大市場空間。物業(yè)管理公司應(yīng)圍繞市場需求確定好自己的服務(wù)定位，根據(jù)居民的基本需求和承受力，選擇好服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，如積極開展家政服務(wù)等。物業(yè)管理公司開展的服務(wù)，應(yīng)堅持有償服務(wù)和無償服務(wù)相結(jié)合，不能給人以一味收錢的印象。二是從提高服務(wù)水平入手，增強市場競爭力。只要在服務(wù)上下功夫，在提高上求成效，物業(yè)管理就能做實做優(yōu)、做大做強，就能在市場競爭中站穩(wěn)腳跟。五、積極推進社區(qū)物業(yè)管理的配套改革油田社區(qū)物業(yè)管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，牽扯到油田和社會的方方面面，牽一發(fā)而動全身，任何孤軍突進的改革措施都不可能取得理想的效果。所以，在改革物業(yè)管理模式的過程中，一定要把上級要求和油田實際結(jié)合起來，把改革進程與單位和職工的心理承受能力、經(jīng)濟承受能力結(jié)合起來，堅持循序漸進，配套聯(lián)動。尤其要在配套改革上加大力度，以此促進物業(yè)管理模式的順利轉(zhuǎn)變。1、配套推進油田福利制度改革，實現(xiàn)職工福利的完全貨幣化，為物業(yè)管理轉(zhuǎn)向以向居民收費為主創(chuàng)造條件。一般來說，居民物業(yè)消費主要包括購買、租賃房屋的支出；房屋及其他物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的維修、管理和養(yǎng)護方面的支出；水、電、暖、氣及其他能源費用的支出，環(huán)衛(wèi)保潔、綠化養(yǎng)護、治安保衛(wèi)及家政服務(wù)方面的費用支出。這些費用，原來都是由油田來承擔(dān)的，近幾年進行房改和福利制度改革，有些方面已開始貨幣化，但許多改革很不徹底。今后的改革重點是：①在堅持現(xiàn)行房改政策的基礎(chǔ)上，進一步加大住房公積金的提取比例，同時對職工住房實行完全商品化銷售，計算完全成本，保持適當(dāng)利潤。房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)完全歸職工個人所有。②將物業(yè)管理方面的費用，完全計入職工工資，同時切斷單位支付物業(yè)管理費用的渠道，由物業(yè)管理公司根據(jù)服務(wù)項目向居民直接收取費用。③要改水、電、氣的條塊管理為系統(tǒng)管理，水、電、氣管理單位收費到用戶，物業(yè)公司專職搞物業(yè)管理和服務(wù)。物業(yè)公司代收水、電、氣費，應(yīng)實行有償代收。當(dāng)然，實現(xiàn)職工福利的完全貨幣化，必然會帶來許多問題，但這些問題都是可以解決的。如水、電、氣費貨幣化后，一些特殊人群根據(jù)有關(guān)政策可以得到適當(dāng)?shù)恼疹�，造成的矛盾并不大。就油田總的費用支出來說，單位支付和發(fā)給職工個人支付，進的都是企業(yè)成本，只是成本渠道不同而已。從短期看，油田可能在局部增加一些負(fù)擔(dān)，但從長遠(yuǎn)看，職工福利完全貨幣化利大于弊。2、配套推進物業(yè)管理單位的三項制度改革，大幅度降低物業(yè)管理成本消耗，調(diào)動干部職工的積極性。目前，勝利油田物業(yè)管理的成本與外部相比是比較高的，采取的基本上是總額控制、以支定收、不足部分由油田來補的辦法。收費以住戶為主以后，如果采取高于市場很多的收費標(biāo)準(zhǔn)，必將受到居民的抵制。所以，降低物業(yè)管理成本，努力控制收費標(biāo)準(zhǔn)，是今后物業(yè)管理單位的一項重要任務(wù)。為此，除強化管理措施以外，在內(nèi)部必須引入競爭機制，大力度進行三項制度改革。①精減管理機構(gòu)，減少管理層次，大幅度壓縮管理人員。物業(yè)管理單位的機構(gòu)設(shè)置要少而精，要真正管用，不能在機關(guān)養(yǎng)一批隱性閑置人員。管理人員要精干，能上能下。②建立與效益和市場接軌的分配機制。物業(yè)管理單位的分配要完全與油田脫軌，實現(xiàn)“自己掙錢吃飯”。分配上要拉開檔次，市場上通用的作業(yè)人員的收入要與市場接軌。如果不能與市場接軌，按現(xiàn)在油田職工的收入水平，居民難以承受。③提高隊伍素質(zhì)，大力實施減員增效。根據(jù)目前社區(qū)物業(yè)管理人員過多、素質(zhì)較差、用人成本過高的實際情況，減員是實現(xiàn)自立生存的一個重要措施。要精干管理層，放開作業(yè)層，對崗位以外的剩余人員必須采取堅決的減員措施。這方面，要充分利用油田的減員增效政策。減下來的人員，可以頂替現(xiàn)在由外雇工占據(jù)的崗位，同時降低工資水平。要對在崗人員進行強化培訓(xùn)，使其具有專業(yè)水平和技能。另外，還要加快人才培養(yǎng)的步伐，積極引進外部專業(yè)人才，努力造就一支適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊伍。3、引導(dǎo)居民的物業(yè)消費觀念和消費需求，增強物業(yè)管理從業(yè)人員的服務(wù)、競爭意識，開展社區(qū)物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)，在全油田形成有利于搞好物業(yè)管理的良好氛圍。搞好物業(yè)管理離不開從業(yè)人員、廣大居民、業(yè)主單位等各方面的關(guān)心、理解和支持。對廣大居民來說，要在心理上實現(xiàn)由“油田人”向“城市人”的轉(zhuǎn)變；在思想上認(rèn)識到優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、健康文明的生活方式，是城市生活的基本標(biāo)志；在行為上要從對油田福利的嚴(yán)重依賴轉(zhuǎn)變?yōu)閷ξ飿I(yè)商品的自覺消費，從而對物業(yè)管理的收費服務(wù)有一個平靜的心態(tài)。物業(yè)管理單位要加強對物業(yè)管理知識和現(xiàn)代生活方式的宣傳，使職工關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)，真正形成“花錢買服務(wù)，花錢買享受”的自覺性；同時要引導(dǎo)居民的消費需求，找準(zhǔn)服務(wù)的切入點，提高服務(wù)水平和居民生活水平。對物業(yè)管理從業(yè)人員來說，要充分認(rèn)識到目前形勢所發(fā)生的深刻變化，盡快克服“依靠大樹好乘涼”的心理定勢，努力增強服務(wù)意識和競爭意識，樹立強烈的危機感和緊迫感，從而在服務(wù)和創(chuàng)收上想辦法、盡全力。物業(yè)管理還要積極參與社區(qū)文化建設(shè)，利用自身貼近居民、貼近生活的優(yōu)勢，努力使自己的經(jīng)營行為、服務(wù)行為、管理行為，成為社區(qū)精神文明建設(shè)的一道風(fēng)景。特別是直接與職工群眾打交道的場所和崗位，應(yīng)成為傳播精神文明的陣地和窗口。物業(yè)管理公司還要廣泛深入地開展企業(yè)文化建設(shè)，樹形象，樹品牌。要樹立“服務(wù)求卓越，效益爭一流”的企業(yè)精神，并將其貫穿于物業(yè)管理服務(wù)的各個方面和環(huán)節(jié)。油田各單位也要從職工群眾的根本利益出發(fā)，積極參與、大力支持物業(yè)管理工作。有各個方面的共同努力，油田社區(qū)物業(yè)管理一定會越辦越好。
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