律師學(xué)習(xí)《物權(quán)法》心得體會(huì)
xxx年5月3日，律師協(xié)會(huì)舉辦了兩期關(guān)于《物權(quán)法》的學(xué)習(xí)班，我和十幾位同事一起去參加了第一期的學(xué)習(xí)。感覺(jué)收獲很大，特別是第一天由“泰斗”教授講授的物權(quán)法相關(guān)知識(shí)更是覺(jué)得受益匪淺，當(dāng)然其后也有許多教授或名人等人也各有特色，但可能安排的問(wèn)題，部分老師在講授內(nèi)容上存在不少重復(fù)之處，給課程帶來(lái)一定負(fù)面影響。這次物權(quán)法是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合，保留了原有部分民商法方面的法律內(nèi)容，也增加了一些新鮮事物：
一、地役權(quán)
這個(gè)內(nèi)容都是一些新增部分
二、質(zhì)權(quán)取代質(zhì)押權(quán)
摒棄了原來(lái)質(zhì)押權(quán)的概念，取而代之的是質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)，并首次提出應(yīng)收賬款也可設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)，但該質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。
三、抵押權(quán)中增加了動(dòng)產(chǎn)的浮動(dòng)抵押
這是效仿國(guó)外的一種方式，指的是可以將企業(yè)生產(chǎn)用的設(shè)備、產(chǎn)成品、半成品、原材料等均一起抵押，由工商部門辦理抵押登記后，在抵押期內(nèi)企業(yè)可以繼續(xù)生產(chǎn)、銷售，而抵押權(quán)不受影響，當(dāng)?shù)盅浩谙迣脻M時(shí)，再確認(rèn)抵押物價(jià)值的`一種方式。很新穎，但在中國(guó)這個(gè)誠(chéng)信匱乏的現(xiàn)狀中，我對(duì)它的抵押權(quán)設(shè)定與實(shí)現(xiàn)還是持一種保留的態(tài)度。但不管如何，這絕對(duì)一個(gè)新的亮點(diǎn)。
四、關(guān)于物權(quán)的種類及內(nèi)容法定
明確了物權(quán)法定的原則，即除了物權(quán)法中明確的幾種物權(quán)種類，如所有權(quán)、用益物權(quán)、地役權(quán)等內(nèi)容外，其它形式的物權(quán)方式均不被法律所認(rèn)可。比如有人曾提出過(guò)居住權(quán)是不是物權(quán)的問(wèn)題，期待相關(guān)司法解釋對(duì)其明示。
五、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)被明確為物權(quán)的一種方式
對(duì)于保護(hù)農(nóng)民利益來(lái)說(shuō)，是一件好事。并提出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在承包年限內(nèi)不得任意收回及征收。到期后，也可以按相關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)，性質(zhì)上非常象國(guó)外的永佃權(quán)，可以最大限度的保護(hù)農(nóng)民利益。
另外，集體土地被征收后，除了要按《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定給集體土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗賠償費(fèi)等以外，還應(yīng)給付農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，即為被征地農(nóng)民交納相關(guān)養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)等。
六、明確了征用與征收的概念
征收僅用于集體土地被國(guó)家收購(gòu)后轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地性質(zhì)的這樣一種方式；而征用則指在特殊時(shí)間，為了公共利益需要而由國(guó)家機(jī)關(guān)征用個(gè)人所有的物品，如意外事件中公安機(jī)關(guān)征用公民車輛用于制止犯罪等。但關(guān)于公共利益需要是指什么，物權(quán)法并未進(jìn)行明確規(guī)定。
七、關(guān)于城市房屋拆遷一事
各位教授講課過(guò)程中最常引用的一個(gè)案例就是重慶的“釘子戶”，這次物權(quán)法提出，當(dāng)城市居民房屋被拆遷時(shí)，應(yīng)保證被拆遷人的居住條件，即被拆遷后，被拆遷人獲得的補(bǔ)償費(fèi)再購(gòu)買的房屋應(yīng)不低于原居住條件。
八、不動(dòng)產(chǎn)登記
1、明確不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)統(tǒng)一登記。
以改變?cè)恋厥褂脵?quán)由土地管理部門登記、房屋由房地產(chǎn)管理部門登記的現(xiàn)狀，以避免二部門登記發(fā)生沖突的事實(shí)出現(xiàn)。但具體收歸哪一個(gè)部門，尚須司法解釋或相關(guān)法規(guī)明確。
2、登記按件收費(fèi)，取消原按標(biāo)的收費(fèi)的規(guī)定
3、首次提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，如消費(fèi)者購(gòu)買期房，為防止開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u，購(gòu)房人可以申請(qǐng)預(yù)告登記，避免房屋的再次轉(zhuǎn)讓。
4、首次提出不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的異議登記
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬不清時(shí)，為防止登記所有權(quán)人在產(chǎn)權(quán)不明時(shí)將房屋轉(zhuǎn)讓，利害關(guān)系人可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)異議登記，登記后15天內(nèi)向法院提起所有權(quán)確認(rèn)之訴，否則異議自動(dòng)失效，且異議錯(cuò)誤時(shí)異議申請(qǐng)人應(yīng)賠償?shù)怯浰袡?quán)人的損失。
九、不動(dòng)產(chǎn)善意取得問(wèn)題
以往法律均規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得”，但此次物權(quán)法卻明確規(guī)定，當(dāng)具備幾個(gè)條件，特別是已辦理了過(guò)戶登記的，不動(dòng)產(chǎn)可以善意取得。
十、遺失物處理
所有權(quán)人及其它權(quán)利人可以追回遺失物，但需對(duì)通過(guò)合法渠道購(gòu)買的善意第三人支付購(gòu)買費(fèi)用后方可購(gòu)回，所有權(quán)人支付的費(fèi)用可以向無(wú)處分權(quán)人追償。
但贓物的取得，應(yīng)適用原法律規(guī)定，不適用善意取得，權(quán)力機(jī)關(guān)有權(quán)追回。
十一、建設(shè)用地使用權(quán)取代原國(guó)有土地使用權(quán)這一稱呼，也有別于集體土地所有權(quán)、使用權(quán)。
十二、小區(qū)車位
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃為車庫(kù)、車位的，所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，但應(yīng)首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需要。規(guī)劃范圍外的、或占用公共部位的車庫(kù)車位為小區(qū)業(yè)主共有。
十三、居民購(gòu)買的房屋所附土地使用權(quán)到期問(wèn)題
曾經(jīng)是很多購(gòu)房人擔(dān)心的，因?yàn)榕峦恋厥褂脵?quán)到期后，地上房屋存續(xù)或土地出讓金補(bǔ)繳問(wèn)題，但現(xiàn)在物權(quán)法明確規(guī)定，住宅房屋存在的情況下土地使用權(quán)到期后則自動(dòng)續(xù)期。對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，等于吃了一個(gè)定心丸。
十四、抵押權(quán)設(shè)立
建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及正在建造的建筑物，均需辦理抵押登記后抵押權(quán)方設(shè)立，其它抵押權(quán)自抵押合同生效之日起設(shè)立，未經(jīng)登記的不得對(duì)抗善意第三人。
十五、留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)受償
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