物業(yè)公司工作匯報(bào)（通用5篇）
在學(xué)習(xí)和工作中，匯報(bào)和我們的生活緊密聯(lián)系著，匯報(bào)可以是工作開始前的規(guī)劃安排，也可以是工作完成后的分析總結(jié)，寫匯報(bào)都需要注意哪些格式呢？以下是小編整理的物業(yè)公司工作匯報(bào)（通用5篇），希望對(duì)大家有所幫助。
物業(yè)公司工作匯報(bào)1
去年是飛躍發(fā)展的一年，上臺(tái)階，上檔次的一年，豐收的一年。在這一年里，某物業(yè)管理處在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，在開發(fā)商各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的支持下，始終貫徹業(yè)主至上的原則精神，根據(jù)某物業(yè)公司的實(shí)際狀況，在搞好服務(wù)的同時(shí)理順完善物業(yè)管理年度工作總結(jié)的工作，初步到達(dá)“工程程序化、操作規(guī)范化、運(yùn)用使用化、管理科學(xué)化”的管理要求。使小區(qū)前期物業(yè)管理工作逐步走上規(guī)范化的軌道，物業(yè)管理工作取得了必須成績，受到小區(qū)業(yè)主的好評(píng)，現(xiàn)將物業(yè)管理年度工作總結(jié)如下：
一、日常工作目標(biāo)管理的完成狀況
（一）房屋管理房屋管理是物業(yè)管理年度工作總結(jié)的重要資料之一。為了做好這項(xiàng)工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細(xì)的管理計(jì)劃，并職責(zé)到人定期檢查。住戶房屋裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為，空房完好率為95%。
�。ǘ┕苍O(shè)施、設(shè)備的管理為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，我們制定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。維修電話24小時(shí)有人接聽，全年完成小型檢修工作17次，應(yīng)急維修工作3次，到達(dá)養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時(shí)，正常運(yùn)行的管理要求。
（三）綠化管理為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴(yán)格落實(shí)了綠化管理措施，用心配合監(jiān)督綠化公司，施工及養(yǎng)護(hù)工作，針對(duì)綠化公司在施工養(yǎng)護(hù)過程中出現(xiàn)的問題，及時(shí)發(fā)出了整改通知與合理化的推薦，督促其整改，并在綠化警示牌沒有到位的狀況下，制作簡(jiǎn)易警示牌、圍欄，加強(qiáng)綠化防護(hù)管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現(xiàn)象，綠化完好率為98%。
�。ㄋ模┉h(huán)境衛(wèi)生的管理環(huán)境衛(wèi)生方面，我們針對(duì)小區(qū)環(huán)境逐步完善的狀況，大家齊動(dòng)手定期、不定期組織進(jìn)行大掃除，制定了嚴(yán)格的保潔程序與考核辦法，并對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。班級(jí)口號(hào)霸氣押韻
�。ㄎ澹┬^(qū)安全防范工作小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。為給業(yè)主帶給一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作，對(duì)保安人員定期進(jìn)行崗位培訓(xùn)，智能設(shè)備操作培訓(xùn)、考核，制定了嚴(yán)格的崗位考核標(biāo)準(zhǔn)，并堅(jiān)持每日早操、早會(huì)，提高員工的身體素質(zhì)與日常工作管理，嚴(yán)格執(zhí)行了工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認(rèn)真巡查，禮貌執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使去年安全防范工作狀況良好。
二、今年完成的重點(diǎn)工作
�。ㄒ唬I(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
�。�1）熟悉小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的施工狀況；進(jìn)駐后，我們?yōu)楸M快熟悉小區(qū)施工狀況，設(shè)備安裝狀況，我處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日跑工地，爬高樓，掌握了超多的一手資料，為后期工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并受到了開發(fā)商的稱贊與好評(píng)。
�。�2）根據(jù)小區(qū)實(shí)際狀況，完成工作預(yù)案，提出合理的推薦；在熟悉小區(qū)各項(xiàng)狀況后，我們針對(duì)小區(qū)的實(shí)際狀況，完成了小區(qū)各項(xiàng)管理工作預(yù)案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等，共計(jì)9項(xiàng)，并提出合理化推薦11項(xiàng)，開發(fā)商采納3項(xiàng)，即報(bào)奶箱設(shè)置在門廳內(nèi)，安設(shè)綠化噴淋系統(tǒng)，部分雨水管接入地下管網(wǎng)等合理的推薦。
�。�3）搞好保安員的前期培訓(xùn)工作；保安工作是物業(yè)管理中的窗口，為了保證小區(qū)保安前期服務(wù)質(zhì)量，我處安排保安員提前培訓(xùn)一個(gè)月，制定了詳細(xì)的培訓(xùn)方案與計(jì)劃及考核辦法，加強(qiáng)保安員的自身素質(zhì)與業(yè)務(wù)技能，保證業(yè)主入住后有一個(gè)良好精神面貌和業(yè)務(wù)素質(zhì)的保安隊(duì)為業(yè)主服務(wù)，保安隊(duì)的工作受到一致好評(píng)。
�。�4）配合開發(fā)商的售樓工作；為了配合開發(fā)商的銷售工作，我處在前期人員不足的狀況下，安排專人在銷售部配合售樓工作，耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問，制作了二塊xxxx宣傳牌，宣傳本公司物業(yè)管理服務(wù)工作，并到達(dá)必須效果。我們除派專人配合銷售部，全體員工還放下節(jié)日休息，配合銷售部“十一”售樓黃金周的銷售工作。我們的工作受到銷售部的肯定和稱贊。
�。�5）搞好業(yè)主入住前期準(zhǔn)備工作，順利完成交房工作；為迎接業(yè)主入住，順利完成交樓工作，在公司的指導(dǎo)和幫忙下，我們做了超多的前期準(zhǔn)備工作，整理準(zhǔn)備了超多的入住資料和必要的文件。如入住通知書、前期物業(yè)管理協(xié)議等共計(jì)12項(xiàng)。根據(jù)方便業(yè)主、服務(wù)至上的原則，我處針對(duì)小區(qū)的實(shí)際狀況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程，和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，入住手續(xù)辦理流程圖，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使業(yè)主在辦理各項(xiàng)手續(xù)中能一目了然。使交房工作順利進(jìn)行，目前辦理入住業(yè)主139戶，辦理裝修手續(xù)戶。
�。ǘ┘訌�(qiáng)管理服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量；
�。�1）樹立小區(qū)家園化，人性化管理服務(wù)理念。
進(jìn)駐后，我們堅(jiān)持實(shí)施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務(wù)精神；業(yè)主的需要就是我們的工作中心，為開展服務(wù)，讓業(yè)主進(jìn)入小區(qū)感到有一種溫馨的感覺，我們開展特殊關(guān)照戶的服務(wù)，對(duì)小區(qū)有生活困難的業(yè)主，在生活上給予關(guān)心與照顧，服務(wù)上給予優(yōu)質(zhì)服務(wù)，我們還開展免費(fèi)代辦服務(wù)，如代辦電話、寬帶、電費(fèi)儲(chǔ)蓄，使業(yè)主有一種“有困難，找物業(yè)”的感受，服務(wù)工作受到業(yè)主良好的贊譽(yù)。
�。�2）搞好維修服務(wù)工作維修服務(wù)工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，為此我們狠抓維修工作的及時(shí)率和完成率。
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工隊(duì)、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，圓滿完成年前無遺留維修工作的目標(biāo)。今年共計(jì)接到維修投訴157起，完成152起，及時(shí)完成131起，完成率為96.8%，及時(shí)率為83.4%。在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時(shí)定期對(duì)各種設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，及時(shí)處理，如12月30日，小區(qū)蓄水池浮球閥失靈，管理人員巡查發(fā)現(xiàn)后，為讓業(yè)主正常用水，我們首先是用心的進(jìn)行搶修，再通知廠家到場(chǎng)調(diào)查原因，保證業(yè)主正常用水工作不受影響。
�。�3）加強(qiáng)小區(qū)裝修管理工作
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，這方面我們做了超多的工作，并根據(jù)小區(qū)實(shí)際狀況，與管理要求，我們制定了詳細(xì)的管理制度，如裝修須知、屋頂花園管理規(guī)定等，并堅(jiān)持每一天對(duì)裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時(shí)解決，及時(shí)處理，堅(jiān)持原則。去年共處理違章施工32起，均已整改。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，在房屋外觀方面，我們堅(jiān)持制度，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
�。�4）認(rèn)真聽以業(yè)主意見，及時(shí)為住戶排憂解難。
業(yè)主良好的工作推薦，管理推薦是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認(rèn)真記錄，及時(shí)處理，增進(jìn)與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時(shí)為住戶排憂解難，如入住業(yè)主車輛停放問題，業(yè)主裝修用沙堆放點(diǎn)等問題。我們這種“為業(yè)主著想，以業(yè)主為中心”的服務(wù)思想取得了良好的效果，受到業(yè)主好評(píng)。
�。ㄈ┌l(fā)奮提高管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理上檔次；
�。�1）組織員工進(jìn)行職工道德與管理技能培訓(xùn)，提高工員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。管理處員工的綜合素質(zhì)與物業(yè)管理的服務(wù)的質(zhì)量，水平是密切相關(guān)的。根據(jù)這種狀況，并結(jié)合小區(qū)大部分都是新進(jìn)員工，接觸物業(yè)管理時(shí)刻短的實(shí)際狀況，我制定了詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃和考核辦法，定期對(duì)員工進(jìn)行思想和業(yè)主管理水平的培訓(xùn)，并定期進(jìn)行保安業(yè)務(wù)技能考試，使員工在思想上得到充實(shí)，管理技能上得到了提高，去年共組織人員培訓(xùn)6次，技能考核4次。
�。�2）利用先進(jìn)的管理手段，建立健全科學(xué)的管理方式；我們緊跟社會(huì)發(fā)展步伐，使用電腦，對(duì)小區(qū)各檔案收費(fèi)帳目、管理計(jì)劃等工作進(jìn)行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎(chǔ)，工作到達(dá)一個(gè)新起點(diǎn)，為今后的創(chuàng)優(yōu)工作打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
�。ㄋ模└愫脤�(duì)外協(xié)調(diào)管理工作；搞好對(duì)外協(xié)調(diào)工作是物業(yè)管理工作順利開展的關(guān)鍵，為此，我們緊密與開發(fā)商配合，用心主動(dòng)與洪山房地局，城管局，電信局聯(lián)系，并圓滿完成環(huán)衛(wèi)開辦；申請(qǐng)門牌、委托合同、服務(wù)協(xié)議備案，電信局協(xié)議的簽定等工作。
三、存在的問題和教訓(xùn)。
雖然，我們?cè)谌ツ甑墓ぷ髦腥〉昧吮仨毘煽�，但還有很多需要完善與加強(qiáng)的地方。
第一，管理人員的整體素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，還要其他各方面的思考不全面，實(shí)際處理事務(wù)的潛質(zhì)還有待提高；
第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。
第三，設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強(qiáng)，針對(duì)以上幾個(gè)問題，在二零零二年工作中，我們將吸取經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，發(fā)奮提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
在新的一年里我們加快速度，不斷提高自身物業(yè)管理水平，不斷完善小區(qū)各項(xiàng)管理工作，為使早日跨入優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)做貢獻(xiàn)，為某物業(yè)公司的發(fā)展添磚加瓦。
物業(yè)公司工作匯報(bào)2
根據(jù)會(huì)議安排，現(xiàn)將我司物業(yè)管理工作情況匯報(bào)如下。
一、我司物業(yè)管理基本情況
我司物業(yè)管理工作起步于19xx年，經(jīng)歷了從無到有，逐步壯大的發(fā)展過程。截止目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)18家（其中外地在我司備案開展物業(yè)服務(wù)的企業(yè)4家），對(duì)45個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)管理面積453萬平方米（包括商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)），惠及居民2.1萬戶。全縣從事物業(yè)服務(wù)人員560人，吸納下崗職工、農(nóng)民工和退伍軍人占物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員75%。已有22個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)。共有省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)物業(yè)管理小區(qū)（項(xiàng)目）3個(gè)，市級(jí)優(yōu)秀(示范)物業(yè)管理小區(qū)（項(xiàng)目）5個(gè)。
二、主要工作開展情況
（一）加大宣傳，營造物管氛圍
近年來，我們一方面借助報(bào)紙、電視、廣播等宣傳媒體，利用小區(qū)宣傳櫥窗、專欄等多種載體，通過召開座談會(huì)、物業(yè)管理工作會(huì)議等多種形式，廣泛宣傳物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)和物業(yè)知識(shí)，對(duì)物業(yè)管理熱點(diǎn)問題進(jìn)行正面的輿論引導(dǎo)，最大限度地爭(zhēng)取廣大市民對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)知、理解和支持。另一方面編制了《涇縣物業(yè)管理宣傳手冊(cè)》，每年在3·15消費(fèi)者權(quán)益日開展街頭咨詢，為廣大市民提供物業(yè)管理知識(shí)咨詢。近五年來，累計(jì)發(fā)放國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》1千余本，物業(yè)管理法律法規(guī)匯編1千余冊(cè)，各種宣傳資料2萬余份，召開座談會(huì)和開展專題宣傳活動(dòng)50多次。
（二）健全政策，確保規(guī)范管理
相繼出臺(tái)了《涇縣住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)管理辦法》、《涇縣住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范》、《涇縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核辦法》、《涇縣物業(yè)企業(yè)“星級(jí)”評(píng)定辦法》等文件，建立了物業(yè)企業(yè)誠信制度、物業(yè)服務(wù)合同備案制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)工作通報(bào)制度、新建住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)備案制度、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用指南、外來物業(yè)企業(yè)備案制度等制度，進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)企業(yè)行為。同時(shí)，協(xié)調(diào)“文明縣”創(chuàng)建指揮部辦公室出臺(tái)《關(guān)于機(jī)關(guān)事業(yè)單位黨員干部和公職人員帶頭維護(hù)物業(yè)管理秩序的通知》，對(duì)無理拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在小區(qū)生活中有不良行為的黨員干部的處理作出明確規(guī)定。
（三）建設(shè)隊(duì)伍，提升服務(wù)水平
邀請(qǐng)專家和行家對(duì)100余名物業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行了培訓(xùn)，并組織物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目經(jīng)理到宣城、郎溪等外地不同類型的物業(yè)小區(qū)觀摩學(xué)習(xí)，交流心得，開闊眼界。20xx年，市房協(xié)對(duì)我司物業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行了綜合測(cè)試，并為測(cè)試合格者頒發(fā)《物業(yè)管理從業(yè)人員上崗證書》，目前，我們正與人社部門聯(lián)合籌備舉辦物業(yè)管理培訓(xùn)班，通過培訓(xùn)，逐步讓物業(yè)從業(yè)人員持證上崗。
�。ㄋ模┩怀鲋攸c(diǎn)，夯實(shí)物管基礎(chǔ)
一是每年組織縣內(nèi)物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人，對(duì)城區(qū)各個(gè)物業(yè)小區(qū)逐一互查，對(duì)管理不善、問題突出的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行通報(bào)。
二是近三年來，每年印發(fā)2萬余份致物業(yè)小區(qū)業(yè)主的一封公開信，動(dòng)員小區(qū)業(yè)主從自身做起，自覺維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、自覺愛護(hù)綠地花木、自覺遵守公共秩序、自覺遵守房屋裝修規(guī)定，積極配合開展各類物業(yè)服務(wù)提升活動(dòng)，營造濃厚的小區(qū)文明創(chuàng)建氛圍。
三是先后協(xié)助百園社區(qū)、城東社區(qū)、幕橋社區(qū)等社區(qū)，指導(dǎo)成立了“百園新村”、“謝園名郡”、“幕橋小區(qū)”業(yè)主委員會(huì)，并制定小區(qū)《業(yè)主管理規(guī)約》、《業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則》等制度，逐步使小區(qū)的物業(yè)管理有章可循。
四是在近年新開發(fā)住宅小區(qū)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)中明確物業(yè)設(shè)施、設(shè)備配置，提高小區(qū)物業(yè)管理硬件配置。
五是加大對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用政策的宣傳，在物業(yè)管理小區(qū)公示欄公開維修資金使用申請(qǐng)程序，擴(kuò)大專項(xiàng)維修資金管理使用透明度。
六是嚴(yán)格落實(shí)商品房綜合查驗(yàn)備案制度，嚴(yán)格規(guī)范各項(xiàng)辦事流程，確保開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理資料交接手續(xù)后，方可申辦房屋產(chǎn)權(quán)初始登記落到實(shí)處。
七是每兩年開展一次物業(yè)企業(yè)“星級(jí)”評(píng)定活動(dòng)，通過在評(píng)定中自查、在自查中整改、在整改中完善，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)做強(qiáng)做大，實(shí)行行業(yè)優(yōu)勝劣汰，幾年來共4家企業(yè)被取消物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。
八是及時(shí)化解物業(yè)矛盾糾紛。自20xx年以來，共受理、辦結(jié)物業(yè)管理各類投訴達(dá)500余件。其中處理答復(fù)政民互動(dòng)平臺(tái)投訴132件，接待、解答群眾來訪350起，辦理信訪答復(fù)18件，組織召開各種協(xié)調(diào)會(huì)6次，有效投訴受理答復(fù)率達(dá)100%。
三、存在的的主要問題
在物業(yè)管理工作取得積極進(jìn)展的同時(shí)，我們也看到，物業(yè)管理發(fā)展過程中的一些深層次的矛盾和問題也在逐步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在：
�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，服務(wù)質(zhì)量提升難
商品房小區(qū)多數(shù)由開發(fā)商自己組建或指定物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)缺乏市場(chǎng)意識(shí)和品牌意識(shí)，缺乏服務(wù)的積極性，無心提高管理服務(wù)水平，無法形成規(guī)模，很難提高盈利能力，缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力。
�。ǘ┪飿I(yè)管理收費(fèi)難、收費(fèi)率低
由于人們思想觀念未能完全轉(zhuǎn)變，部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解；少數(shù)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意；物業(yè)管理政策不健全，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)收費(fèi)細(xì)節(jié)未能明確規(guī)定；部分業(yè)主將對(duì)開發(fā)商遺留問題的不滿轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)企業(yè)等原因，物業(yè)管理收費(fèi)難、收費(fèi)率低。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理專業(yè)人才缺乏、服務(wù)水平低
一方面是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，專業(yè)物業(yè)管理人員少。另一方面是物業(yè)企業(yè)是微利行業(yè)，對(duì)員工進(jìn)行必要性的培訓(xùn)不現(xiàn)實(shí)。此外，從業(yè)人員的.工資待遇跟不上社會(huì)發(fā)展的水平，從業(yè)人員流動(dòng)性大，服務(wù)水平難提高。
�。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)成立難，已成立的業(yè)委會(huì)發(fā)揮作用不夠
由于業(yè)主法律意識(shí)不強(qiáng)、經(jīng)費(fèi)缺乏、小區(qū)入住率較低、政府無強(qiáng)制成立業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利等原因使業(yè)主委員會(huì)難成立。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由于業(yè)主委員會(huì)成員無待遇、無經(jīng)費(fèi)、無依靠，完全靠熱愛公益事業(yè)的奉獻(xiàn)精神來履行義務(wù)，各項(xiàng)工作難持久開展。
�。ㄎ澹├吓f小區(qū)物業(yè)管理開展難度大
老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施缺乏、相關(guān)部門管理缺位、業(yè)主管理作用缺失的矛盾，使老舊小區(qū)臟亂差和無物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意介入的現(xiàn)象一時(shí)難以扭轉(zhuǎn)。
（六）保障性住房物業(yè)管理滯后
受建設(shè)成本等因素影響，保障性住房基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低等問題影響物業(yè)管理整體推進(jìn)。
�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域綜合管理的各項(xiàng)機(jī)制未建立
《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖已明確有關(guān)行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、市容衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，依法處理違法行為，但由于對(duì)物業(yè)管理區(qū)域綜合管理的認(rèn)識(shí)偏差，物業(yè)屬地管理的要求和執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作沒能落實(shí)到位，社區(qū)居民委委員會(huì)對(duì)小區(qū)管理缺失，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用、市場(chǎng)監(jiān)督、違章搭建以及服務(wù)質(zhì)量糾紛等方面的監(jiān)管缺位，部門之間的推諉與扯皮造成物業(yè)管理矛盾難解決。
四、下一步工作思路和重點(diǎn)
小區(qū)物業(yè)管理涉及面廣、難度大，我們將在全力做好本職工作的同時(shí)，積極爭(zhēng)取縣政府支持和有關(guān)部門的配合，在以下幾方面取得突破。
�。ㄒ唬┘哟笪飿I(yè)管理工作的宣傳力度
爭(zhēng)取多方面支持，改變房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理工作宣傳主體的現(xiàn)狀，通過多主體、多渠道、多層次、多形式的宣傳手段，大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)政策法規(guī)和物業(yè)管理知識(shí)常識(shí)，使大家了解物業(yè)管理、關(guān)注物業(yè)管理、積極參與并支持配合物業(yè)管理，營造物業(yè)管理工作的良好氛圍。
（二）建立健全物業(yè)管理綜合管理機(jī)制
借鑒周邊縣市經(jīng)驗(yàn)，在縣級(jí)層面建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)對(duì)全縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)，研究制訂物業(yè)管理重大政策措施，決策和部署物業(yè)管理重要事項(xiàng)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重點(diǎn)難點(diǎn)問題。在社區(qū)層面建立物業(yè)管理服務(wù)站，配備專人，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)和對(duì)物業(yè)管理糾紛的調(diào)處。建立拖欠物業(yè)費(fèi)起訴綠色通道，促進(jìn)拖欠物業(yè)費(fèi)案件的快受理、快辦結(jié)。
�。ㄈ┞鋵�(shí)物業(yè)屬地管理制度
一是建立將物業(yè)管理融入社區(qū)建設(shè)和管理的工作機(jī)制。發(fā)揮社區(qū)黨建、社居委、業(yè)委會(huì)、物管企業(yè)“四位一體”作用，創(chuàng)建資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利、聯(lián)手合作的和諧社區(qū)共建新模式。二是加大業(yè)主委員會(huì)建設(shè)力度。協(xié)助社區(qū)積極組織本轄區(qū)內(nèi)符合條件的小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，力爭(zhēng)縣政府將業(yè)主委員會(huì)支出列入財(cái)政預(yù)算，并以業(yè)主委員會(huì)為主體，實(shí)施小區(qū)“自我管理、自我教育、自我約束、自我服務(wù)”。
�。ㄋ模┞鋵�(shí)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，把小區(qū)的管理作為一項(xiàng)綜合性的工作，提請(qǐng)縣政府進(jìn)一步理順各部門、社區(qū)在物業(yè)管理工作中的責(zé)任，從制度上杜絕相互推諉扯皮，形成齊抓共管、各司其職的工作局面。
�。ㄎ澹┘訌�(qiáng)物業(yè)源頭監(jiān)管
加強(qiáng)前期物業(yè)管理的監(jiān)管，提高物業(yè)管理在項(xiàng)目規(guī)劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等工作的話語權(quán)，保證為物業(yè)管理提供支撐的基礎(chǔ)配套、物業(yè)管理和社區(qū)活動(dòng)用房、安防監(jiān)控、公共活動(dòng)場(chǎng)所和設(shè)施、道路綠化等設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)到位，質(zhì)量品質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目綜合查驗(yàn)備案工作的監(jiān)管，實(shí)行項(xiàng)目綜合查驗(yàn)一票否決制，為后續(xù)物業(yè)管理的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
（六）進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為
進(jìn)一步加大物業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，采取請(qǐng)進(jìn)來、走出去的等辦法傳播新興理念、學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，開闊發(fā)展視野，使企業(yè)謀求自身發(fā)展和提高服務(wù)質(zhì)量成為他們的自覺行動(dòng)。繼續(xù)開展好物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，樹立一批物業(yè)服務(wù)明星企業(yè)，培養(yǎng)一批優(yōu)秀管理人才，推出一批企業(yè)中堅(jiān)骨干。
�。ㄆ撸┘哟罄吓f小區(qū)改造投入力度
將老舊小區(qū)改造列入年度計(jì)劃，細(xì)化方案，整體規(guī)劃，分步實(shí)施，通過以成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，逐步推動(dòng)老舊小區(qū)的改造。同時(shí)，研究制定促進(jìn)使物業(yè)管理長效化、常態(tài)化、精細(xì)化的政策措施，嘗試建立業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)零成本招投標(biāo)的招標(biāo)代理援助機(jī)制、老舊小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備改造更新的財(cái)政補(bǔ)貼機(jī)制、機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)全面市場(chǎng)化選聘機(jī)制等措施制度，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面和市場(chǎng)化程度，做實(shí)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)，做強(qiáng)幾個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
�。ò耍┞鋵�(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)惠政策
逐步建立保障性住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼制度。切實(shí)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)解決實(shí)際困難。我們將繼續(xù)在縣人大的監(jiān)督和支持下，更好地履行職責(zé)，全面推進(jìn)我司物業(yè)管理工作再上新臺(tái)階。
物業(yè)公司工作匯報(bào)3
五月份我部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)與大力支持下，按照公司及我部工作要求，開展了一系列的優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作，確保了我部服務(wù)工作的穩(wěn)步提升，保證了業(yè)主單位的絕對(duì)安全，在此對(duì)本月工作做以簡(jiǎn)要總結(jié)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，找出不足之處，為下月工作打好基礎(chǔ)。
一、當(dāng)月任務(wù)完成情況
1、進(jìn)入五月以來支行停車場(chǎng)實(shí)行新的機(jī)動(dòng)車車輛停放管理辦法，我部及時(shí)對(duì)院內(nèi)車輛進(jìn)行再次摸底落實(shí)，進(jìn)行了詳細(xì)的登記，與業(yè)主單位配合完成停車協(xié)議簽訂共52份，我部復(fù)印存檔，原件交后勤站。
2、保衛(wèi)人員配合保潔班共完成各類會(huì)議的保障11場(chǎng)次，一共服務(wù)保障參會(huì)人數(shù)約900人次。
3、我部應(yīng)公司保衛(wèi)部關(guān)于消防安全的整改措施、消防演練應(yīng)急預(yù)案等活動(dòng)，利用閑暇時(shí)間積極開展消防安全學(xué)習(xí)及消防應(yīng)急預(yù)案演練，同時(shí)資質(zhì)保潔班及時(shí)清理各樓層管道井雜物，消除安全隱患。
4、做好了辦公室交辦的各類宣傳資料及其他物品的清點(diǎn)、登記、領(lǐng)用等出入庫工作。
5、及時(shí)與公司市場(chǎng)部聯(lián)系更換各樓層落地?zé)煾资印?/p>
6、進(jìn)入雨季為防止意外事故發(fā)生，我部及時(shí)組織保潔班清理17樓、4樓東西平臺(tái)雜物，并為下水道口加蓋防護(hù)網(wǎng)，防止堵塞。
7、我部人員短缺的情況下保潔班加班加點(diǎn)完成了各項(xiàng)工作任務(wù)及各類會(huì)議的保障工作。
二、下步工作計(jì)劃
1、和市場(chǎng)部協(xié)調(diào)解決垃圾桶及保潔工作服的購買、訂做事宜；
2、和公司人力資源部及辦公室協(xié)調(diào)解決部分員工醫(yī)療保險(xiǎn)存在的問題；
3、抓好保衛(wèi)中隊(duì)班組建設(shè)；
4、了解人員思想動(dòng)態(tài)，穩(wěn)定隊(duì)伍。
5、完成公司及業(yè)主單位交辦的其他事宜。
物業(yè)公司工作匯報(bào)4
因工作需要，本人被總公司自20xx年2月24日調(diào)至XXX公司工作。 由于XXX公司領(lǐng)導(dǎo)的信任與厚愛，任職總經(jīng)理助理一職。到職一個(gè)月時(shí)間，主要是熟悉XXXX城各區(qū)環(huán)境與服務(wù)中心人員，所以對(duì)一季度工作能作好好回顧、小結(jié)的內(nèi)容不多，但為了更好地開展下季工作，盡快進(jìn)入“助理”這一角色，真正起到“為公司解難，為領(lǐng)導(dǎo)排憂”作用，現(xiàn)作小結(jié)如下：
一、一個(gè)月工作情況回顧：
㈠熟悉和了解了XXXX城各區(qū)環(huán)境與服務(wù)中心人員狀況，為方便以后工作的開展與推進(jìn)奠定了基礎(chǔ)；
㈡根據(jù)郁總要求，對(duì)U時(shí)代工作開展了一系列糾錯(cuò)與指導(dǎo)活動(dòng)。
�、鐧z查、了解、分析XXX路商鋪項(xiàng)目當(dāng)前管理情況與工作難點(diǎn)和存在問題，并根據(jù)公司的要求，進(jìn)行了工作難點(diǎn)和存在問題的匯總與對(duì)策、解決方案的匯報(bào)工作，并為以后XXX路商鋪項(xiàng)目的管理工作明確了努力方向。
�、韪鶕�(jù)XXX總要求，撰寫了《XXXX城機(jī)動(dòng)車輛管理制度》，并結(jié)合《XXXX城機(jī)動(dòng)車輛管理制度》與當(dāng)前保安機(jī)動(dòng)車輛管理的差距，撰寫了《XXXX城機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出管理作業(yè)操作規(guī)程》，為四月初開始“規(guī)范各小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出管理制度，嚴(yán)格車輛收費(fèi)操作程序，提高服務(wù)質(zhì)量，提升客戶滿意度”工作計(jì)劃提供了可操作性的規(guī)章模塊。
�、榕c部分小區(qū)經(jīng)理開展了交談心活動(dòng)，正面引導(dǎo)并起正能量作用。
二、存在的缺點(diǎn)（不足）與改進(jìn)措施：
�、骞ぷ鲝纳虾Ｕ{(diào)至昆山，思想上一下子還沒有徹底緩過氣來，有時(shí)內(nèi)心比較亂，深感生活壓力巨大。
改進(jìn)措施：調(diào)整好心態(tài)，盡快適應(yīng)新環(huán)境。
�、嬖诠镜墓芾砼c發(fā)展問題上，為領(lǐng)導(dǎo)“出謀獻(xiàn)策”方面的能動(dòng)性，顯得有些縮手縮腳。
改進(jìn)措施：不論是否屬于自己分管（份內(nèi)）的事，以后要樹立“物業(yè)是一家，工作靠大家”的思想，發(fā)現(xiàn)和掌握到新情況、新問題或自己有新的工作思路與辦法，要積極、主動(dòng)向公司總經(jīng)理匯報(bào)和“出謀獻(xiàn)策”。
三、二季度工作計(jì)劃要點(diǎn)：
�、逡浴岸嘧叱鋈�、多巡視、多收集匯總”為自己日常工作開展的基礎(chǔ)與前提，善于發(fā)現(xiàn)下面小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)上存在的瑕疵與問題，以“及時(shí)匯總、主動(dòng)提醒（小區(qū)經(jīng)理）、一般以上問題必須匯報(bào)（公司領(lǐng)導(dǎo)）”為思路，多為公司領(lǐng)導(dǎo)分擔(dān)壓力；
㈡協(xié)助好綜合管理部對(duì)各小區(qū)保安現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的檢查與考評(píng)驗(yàn)收工作；
㈢按總經(jīng)理要求，四月份開始配合抓好《XXXX城機(jī)動(dòng)車輛管理制度》、《XXXXX城機(jī)動(dòng)車輛管理制度》的組織實(shí)施與貫徹執(zhí)行工作；
�、柚笇�(dǎo)抓好光明路項(xiàng)目的日常收繳工作；
�、閰f(xié)助托管部抓好管理工作；物業(yè)月季度工作匯報(bào)
�、昱ν瓿煽偨�(jīng)理交辦的其他相關(guān)工作事項(xiàng)。
物業(yè)公司工作匯報(bào)5
今年第二季度，是我物業(yè)管理部按照年初確定的“內(nèi)抓物業(yè)管理，外抓服務(wù)，用行動(dòng)提升形象” 工作思路抓落實(shí)的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)管理部全體員工以對(duì)業(yè)主、對(duì)小區(qū)、對(duì)公司認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，扎實(shí)做好每一項(xiàng)工作。91天中，物業(yè)前臺(tái)接待業(yè)主來電來訪4088人次，受理重大投訴18件，安排工程維修2693單，維修公共區(qū)域316處。上半年接到業(yè)主贈(zèng)送錦旗5面，收到表揚(yáng)信21封，很多業(yè)主都在不同場(chǎng)合對(duì)今年物業(yè)工作的新變化給予了肯定和積極評(píng)價(jià)。
一、下大力解決歷史遺留問題
由于種種主客觀原因，綠洲有很多歷史遺留問題。今年一季度，在公司領(lǐng)導(dǎo)的直接參與下，我們將所有歷史問題梳理歸類，確定了“先易后難、先急后緩”的工作思路，從四月份起，對(duì)照“賬單”逐一解決、清理。
�。ㄒ唬┕こ填�
1、按照“逐棟恢復(fù)，步步為營”的解決辦法，先后修復(fù)了6#、1#、7#、8#、9#樓門禁系統(tǒng)，使這些樓宇的安全系數(shù)有了一定程度的提高；
2、修復(fù)1#---17#樓電梯廳脫落的墻磚；
3、重新粉刷了小區(qū)四周圍欄和通道護(hù)欄；
4、完成了2#、5#樓無障礙通道改造；
5、重新制作并安裝了“珠江綠洲文化廣場(chǎng)”大幅牌匾；
6、修復(fù)了小區(qū)部分破損路面，完成了1#樓、超市后側(cè)、15#---17#樓前甬道改造；
7、重新安裝、修復(fù)了小區(qū)圍墻燈、柱頭燈，改善了小區(qū)夜間照明條件。
�。ǘ┌踩�
1、車輛物業(yè)管理：
（1）取消了15#樓前5個(gè)固定車位；
�。�2）加強(qiáng)了對(duì)小區(qū)內(nèi)停車物業(yè)管理，取消了所有長期占道停放的車輛；
�。�3）對(duì)20#樓前停車場(chǎng)實(shí)行規(guī)范物業(yè)管理，劃線后按標(biāo)識(shí)停放，正在調(diào)查車輛情況，實(shí)行發(fā)證物業(yè)管理，為最終實(shí)現(xiàn)收費(fèi)物業(yè)管理創(chuàng)造條件。在最大限度利用現(xiàn)有場(chǎng)地的原則下，保證車輛能進(jìn)得來，開得出；
�。�4）為方便購買小件物品業(yè)主運(yùn)送東西，購置了一批小推車；
（5）選定了2處自行車停車場(chǎng)，建設(shè)用料正在車間加工，近期開工建設(shè)，15日內(nèi)建設(shè)完成；
2、安全物業(yè)管理：
對(duì)引起新聞媒體熱議、政府部門關(guān)注的地下室出租問題、群租問題，通過加強(qiáng)消防檢查、摸清租住人員底數(shù)、簽訂安全協(xié)議、進(jìn)行法制宣傳等辦法進(jìn)行物業(yè)管理，最大限度地消除隱患。
3、清理違規(guī)飼養(yǎng)的大型犬：
在政府部門特別是公安機(jī)關(guān)的幫助下，6月28日，對(duì)小區(qū)內(nèi)不按規(guī)定養(yǎng)犬戶進(jìn)行了清理，沒收違規(guī)犬2只。
�。ㄈ┚G化類：
1、與項(xiàng)目公司協(xié)商，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況和合同要求移栽、補(bǔ)種了樹木和毀損的草坪，解決了四期綠化補(bǔ)種問題；
2、已向法院提起訴訟，尋求解決業(yè)主占用綠地而引發(fā)的糾紛，法院已經(jīng)受理，在等待開庭。
二、努力解決影響業(yè)主生活的現(xiàn)實(shí)問題
物業(yè)工作，不是轟轟烈烈的工作，沒有驚天的雷聲，但它卻緊連著業(yè)主的生活，影響著業(yè)主的心情。物業(yè)服務(wù)工作做得好，會(huì)象如絲般的細(xì)雨于無聲中滋潤著業(yè)主的心田。正是基于這種認(rèn)識(shí)，今年以來，我們努力做好服務(wù)工作，于平凡之中體現(xiàn)精神。
1、注意做好保潔和綠化工作，為業(yè)主營造良好的生活環(huán)境。
�。�1）在全球防控甲型h1n1流感的大背景下，本著對(duì)廣大業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，先后兩次召開保潔專項(xiàng)會(huì)議，對(duì)做好小區(qū)公共區(qū)域消毒殺菌工作提出具體要求；小區(qū)出現(xiàn)1例確診病例后，負(fù)責(zé)任地向業(yè)主通報(bào)準(zhǔn)確情況，做好宣傳解釋和安撫工作；
�。�2）高質(zhì)量地做好路面清潔、大堂結(jié)晶和日常保潔工作；
�。�3）于5月份，安排專業(yè)人員先后3次對(duì)園區(qū)噴灑藥物，消滅蚊蠅滋生地；
�。�4）在1#樓前水池放水養(yǎng)魚，恢復(fù)小區(qū)景觀；
2、做好防火知識(shí)宣傳和消防工作，保證業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。
�。�1）不定期發(fā)布通知、溫馨提示，向業(yè)主普及消防意識(shí)；
�。�2）定期對(duì)樓宇消防器材進(jìn)行檢查，使消防設(shè)備處于良好狀態(tài)；
（3）今年6月2日，我小區(qū)5#樓發(fā)生一起因業(yè)主在床上吸煙導(dǎo)致的火災(zāi)后，我們及時(shí)向廣大業(yè)主通報(bào)情況，告知業(yè)主增強(qiáng)防火意識(shí)；
�。�4）加大對(duì)地下室、群租戶消防檢查力度，簽訂“消防責(zé)任書”。
3、與居委會(huì)、派出所一起，通過出通知、發(fā)提示、個(gè)別談話等方式，做好按規(guī)定養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬的宣傳解釋工作。
4、在市疾控中心、市衛(wèi)生局先后2次對(duì)小區(qū)水質(zhì)突擊檢測(cè)時(shí)給予配合，檢測(cè)合格后及時(shí)將情況反饋給業(yè)主，消除部分業(yè)主對(duì)水質(zhì)問題的擔(dān)憂。
5、想方設(shè)法，按規(guī)定檢測(cè)和維護(hù)設(shè)備設(shè)施，及時(shí)排除障礙，保證小區(qū)水、電、氣正常供應(yīng)。
6、以積極、主動(dòng)、負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真解決業(yè)主戶內(nèi)問題。人工費(fèi)一律減免，材料費(fèi)能免則免，全力保證業(yè)主生活不受影響，業(yè)主真切感受到了物業(yè)工作的新變化，多次寫信表揚(yáng)和稱贊。
三、努力提升小區(qū)的品質(zhì)和形象
物業(yè)工作，說到底是代表廣大業(yè)主完成一家一戶無法完成的工作，既有代表業(yè)主對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物業(yè)管理的職責(zé)，也有為需要的業(yè)主提供服務(wù)和幫助的義務(wù)。物業(yè)工作做得好，完全可以讓業(yè)主的房產(chǎn)保值增值。在這方面，二季度我們做了以下幾項(xiàng)工作：
1、主動(dòng)與三間房政府、社區(qū)黨委和居委會(huì)、公安、消防、城管、人防等部門取得聯(lián)系，匯報(bào)我們的工作，擴(kuò)大綠洲的知名度；
2、支持、配合中國傳媒大學(xué)學(xué)生在綠洲小區(qū)組織的向四川災(zāi)區(qū)兒童捐贈(zèng)玩具、圖書、衣物的活動(dòng)。發(fā)動(dòng)物業(yè)員工今年先后2次向?yàn)?zāi)區(qū)捐款XX余元；
3、在“五一”、“六一”期間，組織“與業(yè)主同樂”趣味賽，聯(lián)手有關(guān)單位共同舉辦“右腦開發(fā)，提高記憶”講座和“親子活動(dòng)”；
【物業(yè)公司工作匯報(bào)（通用5篇）】相關(guān)文章：
物業(yè)公司工作匯報(bào)10-22
物業(yè)公司工作匯報(bào)范文（通用6篇）12-01
物業(yè)公司年度工作匯報(bào)（通用6篇）12-18
物業(yè)公司年度工作匯報(bào)模板（精選7篇）12-18
物業(yè)公司日常工作匯報(bào)范文（精選6篇）12-10
餐廳工作匯報(bào)（通用7篇）11-26