小區(qū)物業(yè)管理辦

時間：2024-05-28 11:40:01 管理辦法我要投稿

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小區(qū)物業(yè)管理辦法[熱門]

小區(qū)物業(yè)管理辦法1

　　一、房屋產(chǎn)權(quán)界定及管理

　　小區(qū)單位用房的產(chǎn)權(quán)歸中國水利水電第五工程局有限公司所有，居民住宅的產(chǎn)權(quán)部分屬個人所有。公司授權(quán)高碑店基地管理處對單位用房行使財產(chǎn)所有權(quán)，對居民住宅進(jìn)行常規(guī)管理。為加強(qiáng)房屋管理，保證房屋的正常維修，維護(hù)單位和業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主應(yīng)自覺遵守《水電五局高碑店基地房屋管理辦法》的規(guī)定，由于業(yè)主違反規(guī)定的行為引起的后果和經(jīng)濟(jì)糾紛，由業(yè)主承擔(dān)。

　　1、對室內(nèi)裝修的管理

　　凡需進(jìn)行室內(nèi)裝修的業(yè)主，在動工前必須到管理處經(jīng)營部辦理申請批準(zhǔn)手續(xù),并在財務(wù)部繳納裝修押金后，到經(jīng)營部領(lǐng)取《裝修許可證》，業(yè)主憑《裝修許可證》方可進(jìn)行室內(nèi)裝修。裝修時應(yīng)遵守《水電五局高碑店基地小區(qū)住宅裝修管理辦法》。裝修押金按房屋建筑面積收取，裝修完畢后業(yè)主通知經(jīng)營部和物業(yè)公司共同檢查達(dá)標(biāo)后，憑收據(jù)退還押金。如果經(jīng)檢查有下列情況發(fā)生的，首先從押金中扣款，押金數(shù)額不足以扣款時，業(yè)主另行交款：

　　(1)破壞了房屋受力結(jié)構(gòu)，造成了安全隱患的;

　　(2)改動和損壞了公用供水、供電、供暖管線，可能影響其他業(yè)主的;

　　(3)產(chǎn)生超標(biāo)噪音引起周邊業(yè)主投訴的;

　　(4)占用公用空間堆積建筑垃圾不及時清運的。

　　2、對房屋維修的管理

　　本小區(qū)房屋分為公用和自用兩部分，公用部分的維修由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，其費用屬物業(yè)管理費用中范圍的，在物業(yè)管理費用中列支;自用部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主可以選擇物業(yè)公司提供服務(wù)，也可以選擇社會服務(wù)單位提供服務(wù)，維修費用業(yè)主自理。

　　二、共用設(shè)施管理

　　1、共用設(shè)施包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、化糞池、垃圾箱、消防、避雷系統(tǒng)和屋頂防水系統(tǒng)等，與全體業(yè)主利益和公共衛(wèi)生、安全密切相關(guān)，嚴(yán)禁任何單位和業(yè)主未辦理手續(xù)私自對其進(jìn)行拆、改、增、遷或損毀，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)上述行為，由管理處和物業(yè)公司提出限期恢復(fù)，另外還要按實際損壞程度賠償損失。如確需改、拆、增、遷共用設(shè)施，必須向管理處提出申請和說明，經(jīng)批準(zhǔn)后由物業(yè)公司指定專業(yè)人員按相關(guān)安全規(guī)范進(jìn)行施工為保護(hù)屋頂防水層，嚴(yán)禁業(yè)主私自攀爬樓頂，如因此造成屋頂防水層滲漏，責(zé)任人必須承擔(dān)防水層修復(fù)費用，以及因此造成單位或其他業(yè)主的相關(guān)財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任。

　　2、太陽能安裝

　　業(yè)主如需安裝太陽能設(shè)施，必須先到管理處的經(jīng)營部辦理申請登記手續(xù)并在財務(wù)部繳納安裝押金后，到經(jīng)營部領(lǐng)取《安裝許可證》。業(yè)主憑《安裝許可證》和押金收據(jù)到物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙，同時確保按安全要求，保證樓頂屋面和其他部位不被破壞后方可進(jìn)行安裝。業(yè)主如未經(jīng)相關(guān)部門同意，私自安裝太陽能裝置，管理處和物業(yè)公司有權(quán)阻止其行為，除限期拆除太陽能裝置外，還應(yīng)賠償造成的相關(guān)損失。對業(yè)主在使用的'太陽能設(shè)施，管理處經(jīng)營部隨時進(jìn)行檢查，如因該設(shè)施自身原因，造成樓頂防水層滲漏和公用設(shè)施的損壞，由業(yè)主承擔(dān)補(bǔ)漏費用，并承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。

　　三、物業(yè)服務(wù)費及各項代收代付費用的繳納

　　1、水費：由物業(yè)公司定期入戶抄表，業(yè)主在10日內(nèi)到物業(yè)公司繳納;

　　2、電費：業(yè)主持購電卡到物業(yè)公司購買;未安裝磁卡電表的業(yè)主或單位，由物業(yè)公司定期入戶抄表，同時收取電費;

　　3、暖氣費：業(yè)主須在通知的規(guī)定時間內(nèi)，到物業(yè)公司繳納，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合物價局相關(guān)規(guī)定。

　　4、物業(yè)服務(wù)費：業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺按規(guī)定及時繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費用的，如不能按規(guī)定及時交納，責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。凡不按規(guī)定繳納水費、電費、暖氣費、物管費等各項費用，物業(yè)公司有權(quán)采取催繳措施，并由業(yè)主按照每逾期一日支付應(yīng)繳費用總額的千分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金。

　　四、用水、用電管理

　　1、用水管理

　　(1)、業(yè)主要愛護(hù)水表和公共管線設(shè)施，防止跑、漏水現(xiàn)象發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)管道出現(xiàn)故障，請及時通知物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行維修;

　　(2)、公共給水、排水管道由物業(yè)公司負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)維修，業(yè)主不得隨意拆挖、安裝、更改管線;

　　(3)、嚴(yán)禁業(yè)主采取滴水、水表停轉(zhuǎn)和倒轉(zhuǎn)等手段無償使用水資源，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)確認(rèn)，物業(yè)公司除收繳水費外，還應(yīng)按照當(dāng)期應(yīng)繳水費的兩倍賠償經(jīng)濟(jì)損失。

　　2、用電管理

　　1)、當(dāng)電路出現(xiàn)故障時，業(yè)主應(yīng)及時通知物業(yè)公司進(jìn)行維修，不得私自維修公共配電設(shè)施。否則，由此造成的一切后果和損失由責(zé)任人負(fù)責(zé);

　　2)、嚴(yán)禁私自拉線用電，嚴(yán)禁偷、漏電現(xiàn)象發(fā)生，如有違章用電者，一發(fā)現(xiàn)，由物業(yè)公司按規(guī)定進(jìn)行處罰，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和人身傷害，由責(zé)任負(fù)責(zé)。對于經(jīng)查實偷電者，該業(yè)主需按照其上年度已繳電費的月平均數(shù)額的兩倍賠償經(jīng)濟(jì)損失。如情節(jié)嚴(yán)重，管理處和物業(yè)公司均有權(quán)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)反映、舉報;

　　3)、樓道照明燈泡損壞由業(yè)主自行更換，如需物業(yè)服務(wù)人員更換，業(yè)主需承擔(dān)材料費，燈泡限用功率在25W以下，如因使用燈泡和人為造成燈口損壞及電路故障的，由當(dāng)事人負(fù)責(zé)并支付人工、材料費。

　　五、供暖的管理

　　1、業(yè)主不得私自改裝供暖設(shè)施，不得私自關(guān)閉公用進(jìn)水、回水閥門

　　2、業(yè)主安裝其他原供暖設(shè)施以外的取暖、熱水設(shè)施(如“小保姆”)，須到物業(yè)公司登記備案，并按規(guī)定交費后方可使用。未經(jīng)批準(zhǔn)私自安裝使用的，該業(yè)主按照應(yīng)繳取暖費的兩倍繳納取暖費用

　　3、業(yè)主如發(fā)現(xiàn)供暖故障，室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)及時與物業(yè)公司聯(lián)系維修。未經(jīng)批準(zhǔn)，私自維修造成的一切后果，由當(dāng)事人自行負(fù)責(zé)。

　　六、公共環(huán)境及衛(wèi)生管理

　　1、公共衛(wèi)生管理

　　(1)、業(yè)主應(yīng)將生活垃圾裝入垃圾袋中，放入設(shè)置的垃圾箱內(nèi)，禁止亂扔、亂倒垃圾;

　　(2)、禁止隨地吐痰，亂扔煙頭、紙屑、果皮、雜物等;

　　(3)、禁止從窗戶、陽臺向外拋擲垃圾、雜物，禁止隨意傾倒污水、雜物;

　　(4)、禁止在公共區(qū)域和樓房外墻上亂寫、亂畫、亂貼廣告;

　　(5)、禁止在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽，不準(zhǔn)在公共區(qū)域隨意放養(yǎng)寵物;

　　2、公共環(huán)境管理

　　(1)、禁止在22：00 — 7：00，12：00—14：00時段在公共區(qū)域彈奏樂器、使用音響器材;

　　(2)、禁止在職工活動中心等密閉的公共場所吸煙、喧嘩、帶寵物入內(nèi)

　　(3)禁止占用公共空間擺放私人物品，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理處和物業(yè)公司有權(quán)清除;

　　七、綠化管理

　　1、禁止侵占公共綠地、在綠化區(qū)域堆放垃圾、雜物、放養(yǎng)寵物;

　　2、禁止攀折、損壞花木、圍欄及其他相關(guān)設(shè)施，如有損壞必須照價賠償;

　　3、禁止在綠地上停放、行駛各類私人車輛;

　　4、禁止在綠化帶內(nèi)種植蔬菜和挖設(shè)地窖。

　　八、治安綜合管理

　　1、車輛管理

　　對車輛的管理原則為：對車輛在小區(qū)的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看護(hù)責(zé)任。

　　(1)、禁止機(jī)動車在小區(qū)內(nèi)鳴笛，行駛限速15公里/小時;

　　(2)、禁止在暖氣溝、綠化區(qū)域、人行道停放車輛;

　　(3)、禁止在小區(qū)內(nèi)試剎車、加油和維修機(jī)動車;

　　(4)、車輛應(yīng)停放在物業(yè)公司指定的停車區(qū)域;

　　(5)、車主如損壞道路和公共設(shè)施等，需按價賠償;

　　(6)、自行車或其他人力車輛均應(yīng)停放在特定區(qū)域并自行設(shè)置防盜措施;

　　(7)、各種車輛(包括機(jī)動、人力)因第三人盜竊丟失、損壞、車內(nèi)物品丟失均由車輛所有權(quán)人自行承擔(dān)。

　　2、消防管理

　　(1)、禁止私自移動任何消防設(shè)施設(shè)備、將其用于其它用途，違者將根據(jù)情節(jié)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任;

　　(2)、禁止在樓道內(nèi)停放車輛阻礙消防通道和堆放易燃、危險雜物;

　　(3)、禁止在生活區(qū)內(nèi)，特別是陽臺上燃放煙花、爆竹;

　　(4)、禁止違章使用電器設(shè)備;

　　(5)、禁止在本小區(qū)內(nèi)傾倒液化氣殘液;

　　3、治安管理

　　治安管理的原則是：對小區(qū)生活秩序的維護(hù)。

　　(1)、禁止私自攜帶易燃、易爆、劇毒物品的人員和車輛進(jìn)入本小區(qū);

　　(2)、自覺維護(hù)內(nèi)部治安，對違法犯罪人員和行為要積極主動舉報;

　　(3)、禁止利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物;

　　(4)、禁止在小區(qū)大門前或小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點、占道經(jīng)營;

　　(5)、禁止亂貼、亂畫、隨意設(shè)置廣告、堆放雜物和危險器具;

　　九、對寵物的管理

　　1、飼養(yǎng)犬類等寵物必須到高碑店市有關(guān)部門辦理《免疫合格證》，定期為寵物注射疫苗，并到物業(yè)公司、基地安全保衛(wèi)部登記備案并簽訂《居民文明養(yǎng)犬承諾書》;

　　2、嚴(yán)禁飼養(yǎng)大型寵物、攻擊性寵物，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按治安案件處理;

　　3、嚴(yán)禁在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)放養(yǎng)寵物，嚴(yán)禁攜帶寵物進(jìn)入辦公樓、社區(qū)醫(yī)院、活動中心等公共場所。嚴(yán)禁在綠化區(qū)域遛寵物，以保持公共環(huán)境衛(wèi)生清潔;

　　4、攜帶寵物外出時，必須掛鎖鏈，長度不超過2米，并由成年人牽領(lǐng)。若飼養(yǎng)寵物產(chǎn)生噪音、出現(xiàn)傷人等事件，寵物主人必須及時處置并負(fù)全責(zé)。凡是有咬人記錄的寵物，必須自行清理出本小區(qū)，不得在本小區(qū)內(nèi)遺棄所養(yǎng)寵物。

　　5、凡豢養(yǎng)寵物者自覺交納保障金，如物業(yè)公司、安全保衛(wèi)部巡查人員發(fā)現(xiàn)有違反以上《管理規(guī)定》者，將給寵物主人送發(fā)扣除保障金通知單，保障金扣完后，飼養(yǎng)者應(yīng)自覺補(bǔ)交。

　　十、樓頂檢查口管理

　　1、禁止任何人擅自攀上樓頂，不得在樓頂嬉戲玩耍及進(jìn)行與安裝、維修等無關(guān)的活動;

　　2、禁止擅自撬鎖上樓頂，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理處及物業(yè)公司責(zé)令其賠償損失;

　　3、凡安裝、維修電話、太陽能、有線電視等，須到物業(yè)公司交納押金后領(lǐng)取鑰匙，并辦理登記手續(xù)。安裝、維修完畢后，事主須檢查“樓頂檢查口”，確認(rèn)關(guān)門上鎖后，及時向物業(yè)服務(wù)單位退還鑰匙。

　　十一、業(yè)主聯(lián)系告知管理

　　1、請業(yè)主填寫《業(yè)主基本情況聯(lián)系表》，以便在緊急情況時，物業(yè)管理公司能與您及時取得聯(lián)系。

　　2、為盡量避免因入戶通知而產(chǎn)生的打擾，敬請業(yè)主隨時留意設(shè)置在公共區(qū)域的告示牌，以便能夠及時了解小區(qū)管理的通知和相關(guān)信息。

　　3、本物業(yè)管理規(guī)定在公共區(qū)域的告示牌予以張貼公示，自張貼公示之日起滿十日后生效。

小區(qū)物業(yè)管理辦法2

　　隨著物業(yè)服務(wù)水平對小區(qū)房屋的銷售以及居住的質(zhì)量影響越來越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進(jìn)XXX的銷售，在不斷完善對XX現(xiàn)有物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，對XXXX應(yīng)進(jìn)一步提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平，使XXX業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。

　　一、日常維護(hù)：

　　1.對業(yè)主房屋的管理：每月進(jìn)行定期檢查并記錄。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對自己的房屋有所了解。（可為業(yè)主的空置房進(jìn)行簡單清掃），業(yè)主的檢查記錄進(jìn)行專門存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。

　　2.對公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理：每月定期進(jìn)行檢查，把檢查、維修計劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運行情況。

　　3.維修速度：業(yè)主報修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報修現(xiàn)場，通過檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業(yè)主感覺到維修的“深圳速度”。

　　4.對公共設(shè)施采取24小時值班制，晚上也安排人員進(jìn)行值班，以確保設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)。

　　二、環(huán)境衛(wèi)生：為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶，業(yè)主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經(jīng)過電梯影響電梯內(nèi)的衛(wèi)生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運出小區(qū)。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進(jìn)行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求。

　　三、綠化養(yǎng)護(hù)：定期施肥、及時修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長。種植時設(shè)計出各種圖案定型，按定型的圖案進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。使及第苑的綠化特色與其他園區(qū)不同。

　　四、交通秩序及車輛停放：為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設(shè)專門的交通指揮崗，進(jìn)入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的'車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。

　　五、安防：根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。

　　六、收費服務(wù)：物業(yè)公司為每戶業(yè)主在銀行開戶，物業(yè)收費項目都可以在銀行代交，物業(yè)公司收到銀行代收的費用后，用短信反饋給業(yè)主，這樣可以節(jié)省業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心交費的時間，物業(yè)公司也可以及時收到各種費用。

　　七、物業(yè)服務(wù)中心：增設(shè)服務(wù)熱線電話，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及QQ群，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對業(yè)主有更貼心的服務(wù)。增設(shè)親和大使，對業(yè)主的孩子及老人重點關(guān)注，孩子及老人的生日、節(jié)日時送小卡片、小禮物等，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司的感情。

　　八、特約服務(wù)：增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購買機(jī)票、訂餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。

　　九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序：服務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。

小區(qū)物業(yè)管理辦法3

　　京建發(fā)〔20xx〕352號

　　x市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理小區(qū)生活垃圾分類管理的通知

　　各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地局，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　為貫徹落實《x市生活垃圾管理條例》、《x市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)生活垃圾分類工作的意見》(京政辦發(fā)〔20xx〕44號)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理小區(qū)生活垃圾分類，落實物業(yè)管理小區(qū)生活垃圾分類責(zé)任，提高物業(yè)管理小區(qū)生活垃圾分類水平，現(xiàn)就加強(qiáng)本市物業(yè)管理小區(qū)生活垃圾分類管理通知如下：

　　一、各區(qū)房屋行政主管部門應(yīng)配合城市管理行政主管部門，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)定做好本小區(qū)生活垃圾分類相關(guān)工作。

　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾分類工作。開展生活垃圾分類宣傳，切實提高垃圾分類的知曉率和參與率，引導(dǎo)業(yè)主或居民對生活垃圾進(jìn)行分類。

　　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)配置具有醒目標(biāo)識的居民生活垃圾分類收集容器，擺放位置應(yīng)便于投放收集，滿足收集車輛的'停放、通行和作業(yè)場地要求。生活垃圾收集容器要確保完好和整潔，若出現(xiàn)破損、丟失或數(shù)量不足的，應(yīng)及時維修和補(bǔ)設(shè)。

　　四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)須與具有資質(zhì)的垃圾收運單位簽訂相關(guān)垃圾的收集運輸服務(wù)合同。

　　五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向?qū)俚氐慕值擂k事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行生活垃圾排放登記。

　　x市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

　20xx年xx月xx日

小區(qū)物業(yè)管理辦法4

　　一、治安管理規(guī)定

　　1、小區(qū)住戶的機(jī)動車輛實行發(fā)卡、登記制度;住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場，并辦理相關(guān)手續(xù)。

　　2、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時，住戶都有義務(wù)積極配合，維護(hù)小區(qū)的安全穩(wěn)定。及時采取措施，維護(hù)現(xiàn)場秩序，通知有關(guān)部門，并做好善后工作。

　　3、遵守小區(qū)和管理處公布的各項規(guī)章制度，對不遵守制度的住戶進(jìn)行勸阻和制止。

　　4、住戶應(yīng)“看好自家門，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識。

　　5、住戶要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人或事。

　　6、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營，遵守國家政策、法規(guī)，服從管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營活動。

　　二、環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定

　　1、愛護(hù)園林綠化，不采摘花朵，不損壞樹木。

　　2、愛護(hù)公共設(shè)施，不亂拆、亂搭、亂建、亂貼，保持小區(qū)環(huán)境整潔。

　　3、小區(qū)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點，飲食門店不得亂扔廢棄物，亂倒污水及排放其它污染物。

　　4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得制造影響居民正常休息的噪音，特別是在晚上十時至早晨八時期間嚴(yán)禁制造各種噪音，違者管理人員有權(quán)干預(yù)制止并采取必要措施。

　　5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點停放，出入禁鳴，整齊有序。

　　6、不在住宅內(nèi)使用燃燒式采暖、取暖、餐飲設(shè)備。

　　三、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

　　1、請自覺維護(hù)小區(qū)的.公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾，擺放物品。

　　2、垃圾裝好袋，置于垃圾收集點內(nèi)。

　　3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。

　　4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動物，飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定，且不得影響鄰里休息。帶寵物在小區(qū)散步時，不污染環(huán)境，寵物傷人由其主人負(fù)責(zé)賠償。

　　5、住戶裝修房屋，不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。

　　6、小區(qū)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費用，并在公告欄予以曝光。

　　7、商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴(kuò)大營業(yè)場地。

　　8、提醒進(jìn)入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)定，維護(hù)小區(qū)的整潔。

　　四、停車管理規(guī)定

　　1、小區(qū)地下停車場，專供購(租)車位的住戶使用，所有外來車輛未經(jīng)許可，不得進(jìn)入;閑雜人員不得入內(nèi)。

　　2、小區(qū)住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡，一車一卡，持卡出入;臨時停車須登記，經(jīng)同意發(fā)臨時車輛停放卡，持卡進(jìn)入，離開時退卡。

　　3、租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放，租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。對臨時進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行擇位停放。

　　4、停車場地將采取24小時智能監(jiān)控記錄，配備滅火器，煙霧器。

　　5、停車場地應(yīng)保持環(huán)境衛(wèi)生，不得在停車場內(nèi)擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。

　　6、車輛進(jìn)入停車場禁止鳴喇叭，限速5公里/小時。

　　7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。

　　8、車輛進(jìn)出和停放要注意前后左右車輛的距離，不得對其它車輛的進(jìn)出和其它車位的使用造成阻礙。

　　9、車輛停放后，車主要帶走車上所放置的物品，并鎖好車鎖、車門和車窗，否則責(zé)任自負(fù)。

　　10、車主要愛護(hù)停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設(shè)備，不慎損壞時需照價賠償，若造成嚴(yán)重事故者將追究其法律責(zé)任。

　　11、有固定車位的車主要嚴(yán)格按照小區(qū)規(guī)定的停放費標(biāo)準(zhǔn)，按時交費，臨時車輛由管理員指引停放位置，并根據(jù)停車時間規(guī)定收費。

　　12、若車主不慎丟失車輛出入卡，應(yīng)立即通知管理人員，提供有關(guān)資料，經(jīng)核實后繳納辦卡費，由管理處補(bǔ)發(fā)出入卡。

　　13、若車輛在停放區(qū)被損壞者，原則由損壞雙方協(xié)商解決，嚴(yán)重者可向保險公司索賠，當(dāng)班保安員與管理處共同協(xié)助調(diào)查處理。

　　14、所有停放車輛，必須按規(guī)定停放，對違規(guī)行車和停泊車輛的車主，管理員有權(quán)采取警告、罰款、拖車等處罰措施，由此造成的損失一概由車主負(fù)責(zé)。

　　15、院內(nèi)嚴(yán)禁停放一切車輛，違者每次罰款200元。

　　五、消防安全管理規(guī)定

　　1、消防工作堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，實行綜合管理、群防群治。

　　2、加強(qiáng)消防法律、法規(guī)和防火安全知識宣傳，提高住戶消防安全意識。

　　4、嚴(yán)禁外來裝有危險品車輛進(jìn)入小區(qū)，教育兒童勿在小區(qū)內(nèi)玩火。

　　5、發(fā)現(xiàn)初期火災(zāi)要及時撲救，對情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時撥打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。

　　6、自覺遵守政府燃放煙花爆竹的有關(guān)規(guī)定，杜絕火險隱患。

　　7、進(jìn)行室內(nèi)裝修，必須嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災(zāi)事故。

　　8、不準(zhǔn)從窗戶向外扔煙頭，沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。

　　9、樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。

　　10、消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞和丟失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將作出嚴(yán)肅處理。

　　11、管理處對違章、用電、電氣焊或損壞消防設(shè)施器材的行為，及時制止或向有關(guān)部門報告。

　　12、以上各項規(guī)定望各位住戶極積支持配合，以便小區(qū)的管理。

　　本規(guī)定自X年XX月XX日起執(zhí)行。

　　xx公司

　　本規(guī)定最終解釋權(quán)歸

小區(qū)物業(yè)管理辦法5

　　一、項目概況

　　1.地理位置

　　該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　二、物業(yè)管理內(nèi)容

　　物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為六項管理、三類服務(wù)，即房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。

　　1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

　　建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

　　房屋建筑的維護(hù)管理實行管養(yǎng)合一主要落實在以下幾個方面：

　　a、工作的主動性

　　管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

　　b、工作的多樣性

　　根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

　　c、工作的針對性

　　在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。

　　共用設(shè)施、設(shè)備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

　　共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。

　　市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

　　根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。

　　智能化設(shè)施設(shè)備

　　范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

　　根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

　　2、環(huán)境衛(wèi)生管理

　　在jt我們遵循高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和高質(zhì)量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。衛(wèi)生管理

　　是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。

　　環(huán)境管理

　　jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

　　3.綠化管理

　　綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。

　　5、車輛交通管理

　　對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

　　6、公共管理

　　住戶裝修管理

　　在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。

　　搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

　　協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

　　7、常規(guī)性公共服務(wù)

　　即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的.。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。

　　8、委托性特約服務(wù)

　　是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。

　　9、經(jīng)營性多種服務(wù)

　　即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。

小區(qū)物業(yè)管理辦法6

　　第一條為了加強(qiáng)城市住宅小區(qū)的管理，提高住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條凡本市市區(qū)的新建住宅小區(qū)必須根據(jù)本辦法實行物業(yè)管理。本辦法實施前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)依照本辦法積極創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

　　第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的建筑面積在2萬平方米以上的居住區(qū)域。

　　本辦法所稱住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和附屬配套設(shè)施進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)，對小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路等實行的統(tǒng)一管理以及對房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的綜合性服務(wù)。

　　第四條住宅小區(qū)的物業(yè)管理實行民主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。

　　第五條市房地產(chǎn)管理局是住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責(zé)是：

　�。ㄒ唬┬麄髫瀼貓�(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章和政策；

　�。ǘ﹨⑴c新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)方案的論證和竣工驗收；

　　（三）負(fù)責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查、核發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》和對物業(yè)管理人員的培訓(xùn)；

　�。ㄋ模﹨⑴c住宅小區(qū)管理委員會的組建工作；

　�。ㄎ澹⿲ψ≌^(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行組織協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查評比；

　�。┲贫ㄗ≌^(qū)管理制度和管理標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄆ撸┴�(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項資金的征收、管理和使用；

　�。ò耍┎樘庍`反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章的行為；

　　物業(yè)管理的日常工作由物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)。

　　市城建、土地、環(huán)保、公安、衛(wèi)生、民政、郵電、電業(yè)等部門及住宅小區(qū)所在區(qū)人民政府應(yīng)按職責(zé)分工配合做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第六條住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人均有參與和監(jiān)督物業(yè)管理的權(quán)利，并有遵守本辦法和各項規(guī)章制度的義務(wù)。

　　第二章住宅小區(qū)管理委員會

　　第七條住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱為管委會）是代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，進(jìn)行物業(yè)管理的民主自治組織。

　　第八條住宅小區(qū)交付使用后，在入住率達(dá)到60％以上時，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會同小區(qū)所在地街道辦事處、開發(fā)建設(shè)單位召集產(chǎn)權(quán)人和使用人大會，選舉產(chǎn)生管委會。

　　第九條管委會按下列規(guī)定組成：

　�。ㄒ唬┕芪瘯蓡T一般由5人至15人組成，分別由房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人和派出所、居委會等有關(guān)方面的人員擔(dān)任，其中房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人在管委會委員中的比例不得低于60％；

　�。ǘ┕芪瘯瘑T由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定工作能力的人擔(dān)任；

　�。ㄈ┕芪瘯O(shè)主任一名、副主任若干名，由物業(yè)管理行政主管部門與小區(qū)所在地街道辦事處、產(chǎn)權(quán)單位在管委會委員中協(xié)商提名，由管委會全體委員選舉產(chǎn)生；

　�。ㄋ模┕芪瘯O(shè)執(zhí)行秘書1至2名，負(fù)責(zé)處理管委會日常事務(wù)；

　　（五）主任和執(zhí)行秘書為專職，可享受適當(dāng)補(bǔ)貼，其它委員為義務(wù)兼職；

　�。┕芪瘯繉萌纹谌�，委員可以連選連任。

　　第十條管委會享有下列權(quán)利：

　　（一）制定管委會章程、小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及居住公約；

　�。ǘQ定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司；

　�。ㄈ⿲ξ飿I(yè)管理公司的各項管理工作的實施及規(guī)章制度執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查；

　�。ㄋ模⿲徸h物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務(wù)的重大措施。

　　第十一條管委會履行下列義務(wù)；

　�。ㄒ唬┚S護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益并接受其監(jiān)督；

　�。ǘ﹨f(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；

　�。ㄈ┙邮芪飿I(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

　　（四）組織召開住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人大會，每年向大會報告一次工作。

　　第十二條管委會決定問題采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

　　第三章物業(yè)管理公司

　　第十三條物業(yè)管理公司是指從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的綜合服務(wù)性企業(yè)，享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第十四條開辦物業(yè)管理公司必須具備下列條件：

　�。ㄒ唬⿹碛谢蚴芪泄芾斫ㄖ娣e2萬平方米以上房屋及附屬配套設(shè)施；

　�。ǘ┯�20萬元以上的注冊資金；

　　（三）有符合規(guī)定的公司管理章程；

　�。ㄋ模┯泄潭ǖ霓k公場所；

　�。ㄎ澹┯泄芾頇C(jī)構(gòu)和同經(jīng)營管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員、技術(shù)人員；

　　第十五條申辦物業(yè)管理公司必須提供下列資料：

　�。ㄒ唬┥暾垐蟾妫�

　�。ǘ┓ǘù砣说纳矸葑C明（私營企業(yè)業(yè)主身份證明）；

　�。ㄈ┕芾碚鲁蹋�

　�。ㄋ模炠Y證明；

　�。ㄎ澹┺k公場所證明；

　�。⿲I(yè)技術(shù)管理人員資格證明；

　�。ㄆ撸┲型夂腺Y企業(yè)，還須提供項目議定書、合同的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件；外商獨資企業(yè)，須委托本市具有對外咨詢資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請報批事項；

　�。ò耍┧綘I企業(yè)，還需提供雇員名冊；

　　（九）其它有關(guān)文件、資料。

　　第十六條凡申辦成立物業(yè)管理公司的單位或個人必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，合格后領(lǐng)取《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，到工商行政管理部門登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照后方可從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

　　《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》實行年審制度。

　　第十七條物業(yè)管理公司發(fā)生合并、分立的，應(yīng)在合并、分立后30日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門重新辦理資質(zhì)認(rèn)定。

　　物業(yè)管理公司破產(chǎn)或因其它原因終止業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)?shù)綄徟鷻C(jī)關(guān)注銷《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

　　物業(yè)管理公司變更法人代表、單位名稱、辦公地址等情況，均應(yīng)在變更之日起30日內(nèi)向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)辦理變更登記。

　　第十八條物業(yè)管理公司取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，一年內(nèi)未從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由審批部門吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，并提請工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

　　第十九條本辦法前，未經(jīng)審批部門審核批準(zhǔn)的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)自本辦法之日起三個月內(nèi)補(bǔ)辦經(jīng)營資質(zhì)審批手續(xù)。

　　第二十條物業(yè)管理公司的管理人員，須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門培訓(xùn)合格后方可上崗工作。

　　第二十一條物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)與管委會簽定的物業(yè)管理委托合同，實施對住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理委托合同應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┪泄芾眄椖浚�

　�。ǘ┪泄芾順�(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄈ┪泄芾頇�(quán)限；

　�。ㄋ模┪泄芾砥谙�；

　�。ㄎ澹┪泄芾碣M用；

　�。┻`約責(zé)任；

　�。ㄆ撸┢渌鼨�(quán)利和義務(wù)條款；

　　物業(yè)管理委托合同須報物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十二條新建住宅小區(qū)在工程開工后，由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司，對該住宅小區(qū)進(jìn)行前期管理。

　　管委會成立后，應(yīng)按本辦法選聘物業(yè)管理公司對該住宅小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理。承擔(dān)前期物業(yè)管理的公司在同等條件下，可優(yōu)先受聘。

　　第二十三條物業(yè)管理公司的管理范圍包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┓课菁捌涓綄僭O(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

　�。ǘ┫�、電梯、機(jī)電設(shè)備、自行車棚、停車場、綠化地、道路等共用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

　�。ㄈ┉h(huán)境衛(wèi)生；

　�。ㄋ模┕仓刃颉踩Ｐl(wèi)；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理行政主管部門規(guī)定的和行業(yè)管理部門委托的其它管理項目。

　　第二十四條物業(yè)管理公司享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合實際情況，制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法；

　�。ǘ┲浦惯`反住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為；

　�。ㄈ┻x聘專營企業(yè)承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)；

　�。ㄋ模┮罁�(jù)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；

　�。ㄎ澹┛梢詫嵭卸喾N經(jīng)營、以其收益補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費。

　　第二十五條物業(yè)管理公司應(yīng)履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮罁�(jù)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。

　�。ǘ┞男形飿I(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

　�。ㄈ┙邮芄芪瘯头课莓a(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；

　�。ㄋ模┲卮蟮墓芾泶胧⿷�(yīng)當(dāng)提交管委會審議；

　�。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理行政主管部門，有關(guān)行業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府監(jiān)督、指導(dǎo)。

　　第二十六條物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)的管理，未達(dá)到委托管理合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或違反委托管理合同規(guī)定的，管委會或委托方可以終止合同。

　　第四章住宅小區(qū)的使用與維護(hù)

　　第二十七條新建住宅小區(qū)在管理移交時，開發(fā)建設(shè)單位必須向住宅小區(qū)管委會提供以下檔案資料：

　�。ㄒ唬┳≌^(qū)的規(guī)劃圖；

　　（二）工程竣工總平面圖；

　�。ㄈ﹩误w建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

　�。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)竣工圖；

　�。ㄎ澹┓课菔┕D；

　�。┕こ藤|(zhì)量檢查合格證；

　�。ㄆ撸┓课莓a(chǎn)權(quán)明細(xì)表；

　　（八）其它有關(guān)必要的資料。

　　已建住宅小區(qū)在管理移交時，接管的物業(yè)管理公司，要通過物業(yè)管理行政主管部門指定的房屋鑒定部門，對接管的物業(yè)進(jìn)行鑒定，做為保持房屋完好率的考核依據(jù)。

　　第二十八條房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人對房屋的使用應(yīng)遵守下列規(guī)定：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋、配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀和用途，毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全；

　　（二）不得私搭亂建，隨意占用房屋共用部位；

　�。ㄈ┎坏美梅课輳氖挛：怖�、侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

　�。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓、出租房屋的`、須到物業(yè)管理公司備案；

　�。ㄎ澹┓�、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十九條房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

　　（一）室內(nèi)部分由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修；

　�。ǘ┓课莸谋倔w公用部分，由物業(yè)管理公司定期組織維修和養(yǎng)護(hù)，費用從住宅維修基金中支付。

　　第三十條住宅小區(qū)的公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)由物業(yè)管理公司按小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定實施統(tǒng)一管理，費用從物業(yè)管理服務(wù)費中支付。

　　第三十一條住宅小區(qū)的道路、路燈、停車場、自行車棚、溝渠池、井、連廊等公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、維修和養(yǎng)護(hù)，費用在管理專項基金中列支。

　　第三十二條凡房屋及附屬設(shè)備有影響市容或可能危害毗鄰房屋安全和公共安全的，按規(guī)定應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人修繕的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)及時修繕，拒不進(jìn)行修繕的，由管委會指定物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

　　第三十三條在住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┷`踏、占用綠化地；

　�。ǘ┱加玫缆�、停車場、自行車棚等公用設(shè)施；

　�。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；

　�。ㄋ模﹣y搭、亂貼、亂掛等；

　�。ㄎ澹⿹p毀、涂畫園林藝術(shù)雕刻；

　　（六）聚眾喧鬧；

　�。ㄆ撸╇S意停放車輛和亂鳴嗽叭；

　�。ò耍┌l(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)噪音；

　�。ň牛┡欧庞卸居泻ξ镔|(zhì)；

　�。ㄊ┓伞⒎ㄒ�(guī)和市政府規(guī)定禁止的其它行為。

　　第五章物業(yè)管理經(jīng)費及其使用

　　第三十四條住宅小區(qū)的物業(yè)管理，本著以區(qū)養(yǎng)區(qū)的原則，其管理經(jīng)費主要來源于開發(fā)建設(shè)單位和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人。

　　第三十五條新建住宅小區(qū)、單體棟號的開發(fā)建設(shè)單位，在拆遷前按建設(shè)總投資2％的比例提取物業(yè)管理專項基金用于住宅小區(qū)公用設(shè)施的更新、改造、維修和購買管理、商業(yè)用房。

　　第三十六條管理專項基金由物業(yè)管理行政主管部門設(shè)專帳代管，列入財政預(yù)算外資金管理，�？顚Ｓ�，接受市財政、審計部門的監(jiān)督。

　　第三十七條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時應(yīng)以成本價按建筑總面積0.4％的比例為小區(qū)提供管理、商業(yè)用房。該管理、商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)屬管委會，由管委會按民宅租金標(biāo)準(zhǔn)租給物業(yè)管理公司使用。任何單位和個人不得擅自改變其用途。

　　第三十八條本辦法前已建成并移交的缺少配套設(shè)施的住宅小區(qū)，其補(bǔ)建所需資金由原開發(fā)建設(shè)單位負(fù)擔(dān)，不足部分由政府在城市建設(shè)維護(hù)費和小區(qū)網(wǎng)點費中調(diào)劑解決。

　　第三十九條房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按規(guī)定交納住宅維修基金，住宅維修基金標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。

　　第四十條房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人還應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司提供的公共性服務(wù)項目，按規(guī)定交納各項公共性服務(wù)費。

　　公共性服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。

　　物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的專項服務(wù)和特約服務(wù)，可以收取專項服務(wù)費和特約服務(wù)費。專項服務(wù)費和特約服務(wù)費物價部門有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)的，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，由服務(wù)者和使用者協(xié)商定價。

　　第四十一條物業(yè)管理公司須按季向物業(yè)管理行政主管部門報送財務(wù)報表，同時抄送管委會。管委會應(yīng)每季向房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人公布一次。

　　第六章獎勵與處罰

　　第四十二條住宅小區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)按照《全國文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》、《全國文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評比辦法》定期進(jìn)行檢查評比，對評為市、省、部級的文明住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵。

　　第四十三條違反本辦法的，由物業(yè)管理行政主管部門或會同有關(guān)部門按下列規(guī)定予以處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　（一）違反第十六條規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的，沒收其非法收入，并處以非法收入1倍至5倍罰款；對不辦理年審的，吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

　�。ǘ┻`反第十七條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并處以500元至1500元的罰款。

　　（三）違反第二十條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的，取消其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

　　（四）違反第二十五條規(guī)定，物業(yè)管理公司管理不善，造成居民小區(qū)環(huán)境惡化、秩序混亂的，責(zé)令限期改正，賠償損失，并處以1000元至20xx元罰款。

　�。ㄎ澹┻`反第二十八條規(guī)定的，由物業(yè)管理公司予以制止，批評教育，責(zé)令其恢復(fù)原狀。

　�。┻`反第三十三條規(guī)定的，管委會和物業(yè)管理公司除有權(quán)制止、批評教育外，還可提請有關(guān)部門依法予以處罰。

　�。ㄆ撸┻`反第三十五條，第三十七條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，不予辦理房屋確權(quán)、交易、鑒證及下期房屋的拆遷手續(xù)。

　　（八）違反第三十九條、第四十條第一款，產(chǎn)權(quán)人、使用人不按規(guī)定交納各項費用的，物業(yè)管理公司可要求其限期交納，連續(xù)六個月以上拒交應(yīng)交費用的，物業(yè)管理公司可向人民法院提起訴訟。

　�。ň牛┻`反第四十一條規(guī)定，管委會沒按時向房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理公司的財務(wù)收支狀況的，給予警告，造成住宅小區(qū)利益嚴(yán)重?fù)p害的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)提請房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人大會，撤換其主要負(fù)責(zé)人及直接責(zé)任者。物業(yè)管理公司未按時報送財務(wù)報表的，責(zé)令其改正，并處以500元至1500元的罰款。

　　第四十四條對于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會和物業(yè)管理公司的工作人員執(zhí)行職務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

　　第四十五條當(dāng)事人對行政處罰不服的，可在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議，對復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定書十五日內(nèi)向人民法院起訴，逾期不申請復(fù)議、不起訴、又不履行處罰決定的，由處罰機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第七章附則

　　第四十六條縣（市）住宅小區(qū)的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

小區(qū)物業(yè)管理辦法7

　　為提升我區(qū)物業(yè)小區(qū)生活垃圾減量化，資源化和無害化管理水平，改善生態(tài)環(huán)境，加快推進(jìn)我區(qū)循環(huán)和低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《福州市垃圾分類管理辦法》和《20xx年xx區(qū)生活垃圾分類工作實施方案》要求，結(jié)合我區(qū)物業(yè)行業(yè)實際，特制定本方案。

　　一、工作目標(biāo)

　　5月1日起在全區(qū)全面推行生活垃圾分類工作，工作以“后端可消化，前端可操作”為原則，著眼源頭減量、全程分類、完善設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)，做好生活垃圾分類工作。年底物業(yè)企業(yè)服務(wù)小區(qū)生活垃圾回收利用率達(dá)35%以上，分類覆蓋率達(dá)90%以上，無害化處理率達(dá)100%。

　　二、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　把生活垃圾分類工作納入重點工作，組織全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面開展垃圾分類工作，加強(qiáng)總體部署。成立xx區(qū)物業(yè)小區(qū)垃圾分類督查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)房管局局長擔(dān)任組長,分管局長擔(dān)任副組長，物業(yè)科工作人員擔(dān)任小組成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在區(qū)房管局物業(yè)管理科，辦公室具體負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)垃圾分類工作的組織協(xié)調(diào)，工作落實，不斷完善各項制度，做好監(jiān)督檢查工作。

　　三、分類標(biāo)準(zhǔn)及方式

　　全區(qū)生活垃圾分類實行“2+3”五類分法，基于干濕二分、危害與否、體積大小、可否回收引導(dǎo)居民依次對濕垃圾、有害垃圾、大件垃圾、可回收物、其他垃圾進(jìn)行分類。五類分法具體任務(wù)以“分得清、收得齊、運得走、處理好”為工作導(dǎo)向，建立分類投放、分類收集、分類運輸、分類處置無縫銜接體系，具體如下：

　　1、廚余(濕)垃圾

　　是指易腐性的菜葉、果殼、食物殘渣等有機(jī)廢棄物。廚余(濕)垃圾采用綠色240L垃圾桶收集，由相關(guān)部門或企業(yè)對居民小區(qū)產(chǎn)生的廚余垃圾進(jìn)行定時定點收集、運輸至指定餐廚(濕)垃圾處理廠進(jìn)行無害化、資源化處置。

　　2、可回收物

　　是指適宜回收循環(huán)利用和資源化利用的廢塑料、廢紙、廢玻璃、廢金屬、廢織物等�？苫厥瘴锊捎盟{(lán)色240L垃圾桶收集，由相關(guān)部門設(shè)點并負(fù)責(zé)組織再生資源回收利用企業(yè)對居民小區(qū)產(chǎn)生的可回收物進(jìn)行回收和資源化利用，推進(jìn)城區(qū)生活垃圾分類與再生資源回收體系各環(huán)節(jié)有效銜接。

　　3、其他垃圾

　　是指除可回收物、有害垃圾以外的其他生活廢棄物。其他垃圾采用橘黃色240L垃圾桶收集，由相關(guān)部門或企業(yè)安排區(qū)間垃圾收集車定時定點收集，經(jīng)垃圾轉(zhuǎn)運站中轉(zhuǎn)或者直接運輸至指定的.垃圾綜合處理場進(jìn)行無害化處置。

　　4、有害垃圾

　　是指對人體健康或者自然環(huán)境造成直接或者潛在危害的物質(zhì)，包括廢日用小電子產(chǎn)品、廢燈管、過期藥品、廢油漆、廢日用化學(xué)品等。采用紅色240L垃圾桶收集，由相關(guān)部門組織專門的危險廢棄物收運企業(yè)定時定點或電話預(yù)約對居民小區(qū)產(chǎn)生的有害垃圾進(jìn)行收集、運輸至指定危險廢棄物處置廠進(jìn)行無害化安全處置。

　　5、大件(含綠化)垃圾

　　大件垃圾要運送至小區(qū)就近的大件垃圾指定堆放點，由福州市大件廢棄物處置服務(wù)有限公司定時或者預(yù)約上門對大件垃圾統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)范化收集、運輸至大件垃圾集散點初步破解后轉(zhuǎn)運至指定大件(園林)垃圾處理廠進(jìn)行資源化利用和無害化處置。園林綠化垃圾由建設(shè)與管理業(yè)主單位負(fù)責(zé)歸集運輸至大件(園林)垃圾處理廠。

　　可回收物、有害垃圾、大件垃圾應(yīng)當(dāng)按照收運企業(yè)與生活垃圾分類管理責(zé)任人約定的時間定期收集。易腐垃圾和其他垃圾應(yīng)當(dāng)每日定時收集、日產(chǎn)日清。禁止在人行道、綠地等公共區(qū)域堆放、分揀生活垃圾。

　　四、實施步驟

　　(一)宣傳動員階段(4月10日-5月10日)

　　4月中旬召開全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)生活垃圾分類工作動員部署和培訓(xùn)會，邀請專家授課，對我區(qū)物業(yè)小區(qū)垃圾分類工作進(jìn)行動員部署。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極參與，組織工作人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，配合屬地街道及相關(guān)部門做好垃圾分類宣傳工作，深入小區(qū)和居民家中向住戶發(fā)放垃圾分類市民應(yīng)知應(yīng)會小冊子等宣傳材料，指導(dǎo)并糾正居民以往隨意扔垃圾的習(xí)慣，做到“入戶入耳入眼入心”。利用小區(qū)宣傳欄、電梯廣告位、標(biāo)語橫幅、單元樓道溫馨提示牌、業(yè)主微信群等方式，向群眾普及垃圾分類知識。配合街道、社區(qū)在小區(qū)內(nèi)組織開展垃圾分類各項專題活動，增加垃圾分類宣傳的趣味性和廣泛性。

　　(二)推進(jìn)實施階段(5月1日-6月30日)

　　各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)業(yè)委會要積極配合開展垃圾分類工作，根據(jù)小區(qū)實際情況增設(shè)、改造垃圾分類收集的基礎(chǔ)設(shè)施和存放場所，收集設(shè)施標(biāo)識要清晰、易辨，促進(jìn)、引導(dǎo)業(yè)主正確投放;垃圾存放場所要相對封閉，定時消除異味，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，做好與垃圾運輸、處理、再生資源回收各環(huán)節(jié)有效銜接。逐步推進(jìn)定時定點收集工作，鼓勵各物業(yè)小區(qū)居民在早晨出門上班時間段或晚飯后出門散步時間段定點投放生活垃圾，并在此時間段配備垃圾分類勸導(dǎo)員進(jìn)行引導(dǎo)，讓居民更快、更準(zhǔn)確掌握垃圾分類知識，不斷總結(jié)經(jīng)驗，逐步完善垃圾分類投放模式。

　　(三)總結(jié)提升階段(7月1日-12月31日)

　　我局將把生活垃圾分類和減量工作納入對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管與長效管理內(nèi)容，會同有關(guān)部門對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目實施垃圾分類工作情況進(jìn)行檢查、抽查，組織經(jīng)驗交流，推廣好的經(jīng)驗，對該項工作中的優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀項目及項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行表彰，對工作中存在的不足制定整改措施限期整改到位。

　　五、工作要求

　　(一)高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)

　　各物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，積極行動，把垃圾分類

　　作為一項基礎(chǔ)工作抓好落實，要與市綜合行政執(zhí)法局、社區(qū)居委會等有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，建立長效工作機(jī)制，統(tǒng)一安排部署，精心組織;建立培訓(xùn)機(jī)制，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理、保潔員、勸導(dǎo)員等要定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充實相關(guān)專業(yè)儲備。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要結(jié)合項目特點制訂具體的實施方案，明確責(zé)任。層層落實，確保工作有人管，事情有人做。

　　(二)積極推進(jìn)，務(wù)求實效

　　各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要樹立責(zé)任意識，主動聯(lián)系相關(guān)主管部門在物

　　業(yè)項目中推行垃圾分類，要將垃圾分類工作與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化活動相結(jié)合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在達(dá)到規(guī)范的同時，提高服務(wù)水平。

　　(三)加強(qiáng)指導(dǎo)，推廣經(jīng)驗

　　我局將建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)生活垃圾分類工作督促檢查制度，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的督促力度，將垃圾分類納入檢查范圍，加強(qiáng)巡視。及時發(fā)現(xiàn)垃圾分類工作中的先進(jìn)經(jīng)驗和做法，樹立典型，表彰先進(jìn)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極參與、主動宣傳，深入發(fā)動和教育引導(dǎo)廣大業(yè)主支持參與垃圾分類工作，營造爭創(chuàng)文明小區(qū)、爭當(dāng)先進(jìn)個人的良好氣氛。

　　六、完善機(jī)制，嚴(yán)格獎懲

　　建立完善垃圾分類工作激勵機(jī)制和檢查考核獎懲機(jī)制：

　　1、我局將對xx區(qū)物業(yè)行業(yè)垃圾分類工作進(jìn)行督導(dǎo)考核，考核結(jié)果將作為評先評優(yōu)依據(jù)。

　　2、建立“區(qū)一街道一社區(qū)一物業(yè)”四級目標(biāo)責(zé)任體系，會同街道、社區(qū)引導(dǎo)業(yè)主委員會在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，將垃圾分類服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中明確，納入小區(qū)綜合治理、物業(yè)年終評定、企業(yè)核定示范項目等考核評價體系。

　　3、對不配合垃圾分類工作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人將根據(jù)相關(guān)規(guī)定，通過約談、通報批評、曝光，以及紅黃牌警告等懲戒措施，對違法違規(guī)的物業(yè)企業(yè)和項目負(fù)責(zé)人予以處罰，并記入福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的信用管理服務(wù)平臺，視情節(jié)輕重采取限制參加物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)、取消評優(yōu)評先資格、予以清退等處罰，記入企業(yè)誠信檔案。

　　xx區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局

　　20xx年xx月xx日

小區(qū)物業(yè)管理辦法8

　　第一條為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造和保持整潔、舒適、安全的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市市區(qū)（不含礦區(qū)）內(nèi)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的以住宅為為體，具有公用配套設(shè)施和非住宅房屋的居住區(qū)。物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋及其公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地。業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。物業(yè)管理，是指由住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）委托物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同對房屋及公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理和服務(wù)。

　　第四條市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的實施。區(qū)城區(qū)建設(shè)市容管理部門依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理實施管理和監(jiān)督。

　　建設(shè)、規(guī)劃、物價、公安、工商等部門按照職責(zé)分工對住宅小區(qū)物業(yè)管理實施監(jiān)督、檢查。

　　市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責(zé)發(fā)工，對住宅小區(qū)其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)實施維修、管理。

　　第五條新建的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)和機(jī)關(guān)、全事業(yè)單位生活區(qū)，應(yīng)按照統(tǒng)一部署逐步實行物業(yè)管理，具體范圍和方案由市物業(yè)管理行政主管部門會同有關(guān)部門確定。

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主、使用人自治管理，物業(yè)管理企業(yè)�；芾砗托姓鞴懿块T監(jiān)督、指導(dǎo)相結(jié)合的原則。

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循科學(xué)管理、財務(wù)公開、民主監(jiān)督的原則。

　　第六條業(yè)主、使用人有合理使用房屋和公用配套設(shè)施，維護(hù)住宅小區(qū)公共秩序，遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

　　第七條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴處理制度，接受管委會、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)書面答復(fù)投訴人。

　　第八條投訴內(nèi)容屬于其他行政管理部門管轄的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自接到投訴之日起二日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并書面告知投訴人。

　　第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

　　第九條轄區(qū)人民政府應(yīng)自新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之三十之日起二個月內(nèi)，組織街道辦事處、居委會、開發(fā)建設(shè)單位和全體業(yè)主、使用人推選的代表，組成管委會。

　　具備條件的住宅小區(qū)，可組建業(yè)主委員會。

　　第十條新建住宅小區(qū)管委會成立之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)自行或委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理；

　　自管委會成立之日起一個月內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會移交物業(yè)管理工作以及住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖和其他必要的資料。

　　住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公用配套設(shè)施和商業(yè)及管理用房，經(jīng)市建設(shè)行政管理部門組織有關(guān)部門綜合驗收后，移交轄區(qū)人民政府代管。轄區(qū)人民政府應(yīng)按照市人民政府有關(guān)規(guī)定移交管委會和有關(guān)部門管理、使用和維護(hù)。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照住宅小區(qū)建筑面積千分之一至一點五的比例配建物業(yè)管理用房。

　　第十一條管委會由街道辦事處、居委會干部和業(yè)主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領(lǐng)導(dǎo)兼任。管委會由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權(quán)利執(zhí)行期滿未逾五年的人員不得擔(dān)任管委會委員。

　　管委會根據(jù)工作需要可聘請專職工作人員（五至十萬平方米的住宅小區(qū)為一至二名，十萬平方米以上的住宅小區(qū)為二至三名）負(fù)責(zé)管委會日常工作。

　　第十二條管委會應(yīng)自組成之日起十日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記手續(xù)：

　�。ㄒ唬┑怯浬暾垥�；

　�。ǘ┙M成人員名單；

　�。ㄈ┱鲁�。

　　市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在接到登記申請之日起十日內(nèi)，對符合登記條件的，辦結(jié)登記手續(xù)；對不符合登記條件的，應(yīng)書面通知申請人，并提出改進(jìn)意見，責(zé)令重新申請登記。

　　管委會自登記之日起成立。

　　本辦法實施前已組成的管委會，應(yīng)在本辦法頒布實施后二個月內(nèi)辦理登記手續(xù)。

　　第十三條管委會必須在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，并履行下例職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌�、主持業(yè)主、使用人會議，報告物為管理工作情況；

　　（二）制定管委會章程和業(yè)主公約；

　�。ㄈ┻x聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　（四）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行經(jīng)業(yè)主、合作使用人會議審議通過的物業(yè)管理年度計劃和財務(wù)預(yù)決算的情況；

　　（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，責(zé)成物業(yè)管理企業(yè)改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)工作；

　�。┍O(jiān)督、檢查住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用及物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況；

　�。ㄆ撸⿲徸h和決定物業(yè)管理的其他事項。

　　第十四條管委會會議我由主任召集，每個季度不少于一次；會議必須有過半數(shù)委員參加，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過，管委會組成人員無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加會議或玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，管委會應(yīng)及時罷免其職務(wù)。管委會組成人員、工作人員不得在本住宅小區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)的經(jīng)營活動。

　　第十五條業(yè)主公約、管委會的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，其內(nèi)容不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和國家政策相抵觸。業(yè)主公約、管委會的決定，對住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。對違反者，由管委會或其授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令改正并依照業(yè)主公約的規(guī)定給予經(jīng)濟(jì)處罰。

　　第十六條同一住宅小區(qū)應(yīng)委托同一物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。有條件的，應(yīng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查合格，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證收，并到工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第十七條開發(fā)建設(shè)單位或管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)與之簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，載明下列主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬╇p方當(dāng)事人的名稱、住所；

　　（二）服務(wù)的范圍、項目；

　�。ㄈ┓⻊�(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄋ模┵M用；

　�。ㄎ澹┢谙蓿�

　�。┻`約責(zé)任及糾紛處理方式；

　�。ㄆ撸┖贤K止或者解除的約定；

　　（八）當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)以及其他事項。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，持物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評書、物業(yè)管理服務(wù)合同到市物業(yè)管理行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。

　　第十八條物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除十日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向管委會移交下列財財物和資料：

　�。ㄒ唬┙Y(jié)余的物業(yè)管理收入；

　　（二）全部物業(yè)要案次料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

　�。ㄈ┮蛭飿I(yè)管理需要占用的公用配套設(shè)施、房屋和其他財物。物業(yè)管理合同終止或解除前，管委會應(yīng)委托審計機(jī)構(gòu)對牧業(yè)管理企業(yè)管理期間的財務(wù)進(jìn)行審計并書面報告市物業(yè)管理行政主管部門。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)時，行使下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬⿲κ芪泄芾淼奈飿I(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理，承擔(dān)住宅小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務(wù)工作；

　�。ǘ┌凑找�(guī)定項目、標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用；

　�。ㄈ﹦褡韬腕翐p害或妨礙物業(yè)正常使用、管理的行為，并按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰；

　�。ㄋ模┲卮蠊芾泶胧┨峤还芪瘯䦟徸h決定，并按受管委會的業(yè)主、使用人的監(jiān)督；

　�。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理行政主管部門及有關(guān)部門、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；

　�。┘m正和罅違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，并及時移交有關(guān)行政主管部門處理；

　　（七）配合街道辦事處、管委會開展祖宗形象管理、服務(wù)的有關(guān)工作。

　　第三章物業(yè)的使用

　　第二十條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

　　第二十一條業(yè)主、使用人對房屋自用部位及設(shè)備進(jìn)行使用、裝修時，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內(nèi)外墻、梁、柱等承重結(jié)構(gòu)，不得獨占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設(shè)備。

　　第二十二條業(yè)主、使用人維護(hù)住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，保持住宅小區(qū)容貌整潔，愛護(hù)園林綠化設(shè)施。禁止下列行為：

　�。ㄒ唬﹣y倒、亂堆垃圾、雜物；

　�。ǘ╋曫B(yǎng)家禽、家畜；

　�。ㄈ┰谕ピ�、屋頂、道路及春他公共場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　（四）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　　（五）亂設(shè)攤點；

　�。┣终季G地，毀壞綠化設(shè)施、花草樹木；

　�。ㄆ撸┐娣乓兹�、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的`噪聲。

　　對違反上述規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰。

　　第二十三條管委會、物業(yè)管理企業(yè)不得改變住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地的使用性質(zhì)或挪作他用。

　　第二十四條有關(guān)單位或者個人需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；損壞地上附著物、設(shè)備、綠化設(shè)施和花草樹木的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

　　第二十五條進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)停放在設(shè)有停車標(biāo)志的場所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進(jìn)入住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)出入、行駛、停放的車輛，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。

　　第二十六條業(yè)主轉(zhuǎn)讓步或者出租房屋，應(yīng)遵守住宅小區(qū)的有關(guān)規(guī)定，并將業(yè)主公約作為房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉(zhuǎn)讓或出租后，應(yīng)書面告知管委會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十七條物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主、使用人及其他相關(guān)單位或個人提供方便物業(yè)維修、使用的專項、物約服務(wù)項目。

　　第四章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任

　　第二十八條房屋自用部位、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費用，業(yè)主與使用人另有約定的除外。管委會可代表全體業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)合同中與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一約定房屋的自用部位、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及費用等事項。

　　第二十九條房屋共同部位、設(shè)備由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)。

　　第三十條住宅小區(qū)內(nèi)由管委會負(fù)責(zé)管理的公用設(shè)施，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修，養(yǎng)護(hù)。

　　第三十一條下列事項由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)組織實施：

　�。ㄒ唬┕矆鏊ú輼淠镜男藜簦a(bǔ)植，澆水，滅蟲等綠化工作；

　�。ǘ┑缆�，樓道，庭院，公廁等公共場所的衛(wèi)生保潔及垃圾清掏，清運；

　�。ㄈ┸囕v出入，存放及停車場（庫）管理；

　　（四）保安工作。

　　第三十二條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理，保持房屋和公用設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便，安全，并達(dá)到下列要求：

　　（一）按照規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)管理服務(wù)年度計劃實施管理服務(wù)；

　�。ǘ┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同，將房屋共用部位、設(shè)備和公用設(shè)施使用，維護(hù)的方法，要求，注意事項局面告千業(yè)主，使用人；

　�。ㄈ┙�(jīng)常對住宅小區(qū)進(jìn)行全面的巡視，檢查，定期對房屋共用部位，設(shè)備和公用設(shè)施進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)；

　�。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)房屋共用部們、共用設(shè)備或者共用設(shè)施損壞時，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

　�。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時，即時進(jìn)行維修和處理；

　　（六）做好物業(yè)維修，更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

　�。ㄆ撸┟考径认蚬芪瘯䦂笏臀飿I(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

　　（八）定期聽取管委會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)管理服務(wù)工作；

　　（九）對違反本辦法或業(yè)主公約的行為進(jìn)行勸阻，制止，并向管委會和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報告；

　�。ㄊ┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同的約定，做好管理委會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項。因管理、維修養(yǎng)護(hù)不善而造成業(yè)主、使用人損失的，物業(yè)管理企業(yè)必須予以賠償。

　　第三十三條住宅小區(qū)內(nèi)的公用配套設(shè)施，按下列規(guī)定實施管理維護(hù)：

　�。ㄒ唬┕┧O(shè)施，樓下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企業(yè)負(fù)責(zé)，以仙的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

　�。ǘ┕╇娫O(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

　　（三）道路、路燈、排水設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

　�。ㄋ模┕�、供熱、通信、有線電視設(shè)施，由有關(guān)專業(yè)管理單位負(fù)責(zé)；

　�。ㄎ澹├D(zhuǎn)運由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

　　第三十四條房屋共用部位、設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

　　第三十五條物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、影響分階段安全時，管委會應(yīng)責(zé)令業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

　　第五章物業(yè)管理服務(wù)費用

　　第三十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用的來源包括：

　�。ㄒ唬┕迷O(shè)施專用基金；

　�。ǘ┳≌S修費；

　　（三）物業(yè)管理服務(wù)費；

　　（四）住宅小區(qū)商業(yè)用戶等服務(wù)設(shè)施經(jīng)營收入；

　　（五）其他合法收入。

　　第三十七條物業(yè)管理服務(wù)費用應(yīng)主要用于下列支出：

　　（一）公用設(shè)施的管理、維修和養(yǎng)護(hù)費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費等）；

　�。ǘ┕灿迷O(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費用；

　�。ㄈ┕芪瘯䦟ｊ犎藛T的工資、津貼及辦公費用等；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)費用；

　�。ㄎ澹┓ǘǘ愘M；

　�。┢渌匾С�。

小區(qū)物業(yè)管理辦法9

　　根據(jù)安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點，制定本小區(qū)物業(yè)管理方案，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

　　一、了解小區(qū)樓盤的基本概況

　　如服務(wù)合同內(nèi)容、考核標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場實地查看（所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設(shè)施設(shè)備等）。

　　二、服務(wù)處組織框架

　　根據(jù)現(xiàn)場查看的情況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及考慮管理成本的情況下，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對服務(wù)處人員進(jìn)行相關(guān)的一系列培訓(xùn)，布置小區(qū)服務(wù)處的簡易裝修、采購辦公物品等。

　　三、準(zhǔn)備接管驗收樓盤的工作包括

　　內(nèi)業(yè)資料的移交工作:

　　1、資料的接管驗收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。

　　2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機(jī)電設(shè)備的資料、供水合同等。

　　3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等。

　　小區(qū)房屋主體的接管驗收:

　　1、對小區(qū)公共部位進(jìn)行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

　　2、戶內(nèi)的驗收。

　　3、園林綠化的驗收。

　　4、工程設(shè)施設(shè)備的.驗收。包括消防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。

　　5、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙，并進(jìn)行核對。

　　6、公共水電表、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認(rèn)。

　　工程接管驗收流程：

　　1、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進(jìn)行移交，確認(rèn)簽字。對缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中。

　　2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關(guān)表格中。

　　3、機(jī)電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗收，把驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項記錄在相關(guān)表格中。

　　4、匯總接管驗收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項，分類登記、整理、存檔。

　　5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改。

　　6、整改后，在對不合格項進(jìn)行驗收，并記錄，確認(rèn)簽字、驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》

　　四、對小區(qū)公共部分進(jìn)行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)保持良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

　　五、做好迎接新業(yè)主的準(zhǔn)備工作

　　現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準(zhǔn)備、交房資料的準(zhǔn)備（房屋驗收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據(jù)實際需要選取表格使用。

　　入住程序：

　　1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門可以通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復(fù)印件。

　　2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。

　　3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實際需要填寫表格。

　　4、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據(jù)實際需要發(fā)放文件。

　　5、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。

　　6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復(fù)印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進(jìn)行歸檔。

　　7、整理在驗收過程中，業(yè)主提出的相關(guān)問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進(jìn)行整改。

　　8、整改后，通知業(yè)主前來進(jìn)行驗收查看。并在相關(guān)表格進(jìn)行確認(rèn)簽字。

　　六、二次裝修管理階段

　　1、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修申請，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》。

　　2、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點等。

　　3、服務(wù)處在接受裝修申請后，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

　　4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務(wù)處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后可以退款。

　　5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對小區(qū)公共部份進(jìn)行檢查。

　　6、裝修完畢后，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況并簽名。

　　7、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行整改，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。

　　8、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

　　9、告知、規(guī)勸、責(zé)令停工整改、上報相關(guān)執(zhí)法部門。

　　10、對于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，必須由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來服務(wù)處辦理，其它人不得辦理。進(jìn)入的材料必須在兩天運往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點堆放，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進(jìn)行清運。

　　11、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理情況。

　　七、入住后的管理階段

　　服務(wù)處追求的目標(biāo)：

　　1、房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上；

　　2、報修及時率達(dá)到100％；

　　3、清潔管理無盲點；

　　4、設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；

　　5、小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％；

　　6、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；

　　7、有效投訴處理率100％；

　　8、服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；

　　9、綠化完好率達(dá)到98％以上；

　　10、道路完好率達(dá)到98％；

　　11、各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；

　　12、全年無服務(wù)安全事故發(fā)生。

小區(qū)物業(yè)管理辦法10

　　根據(jù)《國家計委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法〉的通知》（計價費〔1996〕266號）和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令1995年第21號），結(jié)合《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（京價（房）字〔1996〕第157號）試行一年來的情況，現(xiàn)將《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　附：北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法

　　第一條根據(jù)《國家計委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法〉的通知》（計價費〔1996〕266號）和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令1995年第21號），特制定本暫行辦法。

　　第二條本暫行辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊、市房屋土地管理局資質(zhì)審查合同的物業(yè)管理單位對普通居住小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費管理。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

　　第三條市、區(qū)縣物價局是本市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的管理和監(jiān)督。

　　第四條北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由市物價局會同市房屋土地管理局制定；并將根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時進(jìn)行調(diào)整。各物業(yè)管理單位應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需要提供的特約服務(wù)收費項目，其收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位與小區(qū)物業(yè)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商，報市物價局和所在地物價部門備案。

　　第五條《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》中的“產(chǎn)權(quán)人”指小區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定負(fù)擔(dān)產(chǎn)權(quán)人交費項目。

　　物業(yè)管理單位受委托收取房屋租金的，應(yīng)將所收房屋租金抵減物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)中產(chǎn)權(quán)人交納的費用，不得重復(fù)收費。

　　普通住宅（甲類、乙類和一般住宅）與高檔住宅的界定，按首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第六條一棟樓屬多家產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)每年交付中修費；屬一家產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)人可每年交付中修費，也可在發(fā)生時按修繕定額結(jié)算。

　　產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理單位大修項目的，物業(yè)管理單位應(yīng)每年收取大修費，大修費中更新改造費和一般大修費各占50％；產(chǎn)權(quán)人未委托而發(fā)生大修項目時可按修繕定額結(jié)算。

　　物業(yè)管理單位要加強(qiáng)大、中修費用的管理，應(yīng)按每棟樓單獨設(shè)立帳戶，�？顚Ｓ�，不得挪用。

　　第七條被評為部、市級優(yōu)秀管理居住小區(qū)的，在有效期限內(nèi)（兩年）其物業(yè)管理服務(wù)收費可在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮10％－25％，可調(diào)整的項目為：

　�。�1）保潔費；

　�。�2）保安費；

　�。�3）小修費；

　�。�4）公共設(shè)施維修費；

　�。�5）管理費。

　　第八條居住小區(qū)內(nèi)配套用房，屬公益性的（如學(xué)校、醫(yī)院等），產(chǎn)權(quán)人、使用人按本辦法的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交費。屬經(jīng)營性的，視其需要提供的勞務(wù)及使用公共設(shè)施的程度，參照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定。

　　第九條物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。

　　物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督，并將各項費用的年收支情況同時報市物價局和所在地物價局備案。

　　第十條實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)按物價部門規(guī)定的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)合同要求追償。

　　第十一條物業(yè)管理單位已接受委托對居住小區(qū)實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取費用的，其它部門和單位不得再行重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用和項目。

　　對于物價部門已規(guī)定統(tǒng)一價格（收費標(biāo)準(zhǔn)）的項目，物業(yè)管理單位應(yīng)按統(tǒng)一價格（收費標(biāo)準(zhǔn)）執(zhí)行或代收。

　　勞動部門收取的電梯檢驗費按市物價局京價（涉）字〔1989〕170號文件規(guī)定執(zhí)行，由產(chǎn)權(quán)人交納。

　　環(huán)衛(wèi)部門收取的.生活垃圾清運費按市物價局京價（房）字〔1997〕第186號文件規(guī)定，每戶每年21元由產(chǎn)權(quán)人交納。

　　第十二條本辦法規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)中不含營業(yè)稅。凡按國家有關(guān)規(guī)定需交納營業(yè)稅的，物業(yè)管理單位可在本辦法規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上加應(yīng)納稅金向產(chǎn)權(quán)人收取。

　　第十三條物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進(jìn)行調(diào)處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。

　　對實行備案的收費項目，物價部門有權(quán)對項目設(shè)置不合理、標(biāo)準(zhǔn)過高的收費作出停止收費、降低標(biāo)準(zhǔn)的決定。

　　凡有下列行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機(jī)關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：

　�。ㄒ唬┰綑�(quán)定價、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

　�。ǘ┥米栽O(shè)立收費項目、亂收費用的；

　�。ㄈ┎话匆�(guī)定實行明碼標(biāo)價的；

　�。ㄋ模┨峁┓⻊�(wù)質(zhì)價不符的；

　�。ㄎ澹┲皇召M不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；

　�。┢渌粓�(zhí)行本規(guī)定的行為。

　　第十四條本辦法之前的有關(guān)規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

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