物業(yè)公司精細(xì)化管理實(shí)施方案范文（精選6篇）
為了保障事情或工作順利、圓滿進(jìn)行，預(yù)先制定方案是必不可少的，方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等都部署具體、周密，并有很強(qiáng)可操作性的計(jì)劃。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)公司精細(xì)化管理實(shí)施方案范文（精選6篇），僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)公司精細(xì)化管理實(shí)施方案1
優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是吸引客戶的法寶，是經(jīng)營者創(chuàng)造收益的源泉；而良好的經(jīng)營效益又為物業(yè)管理提供了資金支持，以經(jīng)營引導(dǎo)管理、以管理促進(jìn)經(jīng)營，二者相互依托，相互促進(jìn)。 商務(wù)寫字樓是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，為滿足高效、舒適的辦公環(huán)境需要而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)商品。其商品屬性從客觀上要求物業(yè)服務(wù)公司要圍繞經(jīng)營實(shí)施科學(xué)化、專業(yè)化的管理服務(wù),使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值。
一、組織加構(gòu)的設(shè)定
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二、物業(yè)公司的工作職能
1．制度管理：制定物業(yè)公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關(guān)的運(yùn)營管理制度。
2．財(cái)務(wù)預(yù)算：參與物業(yè)公司的整體的運(yùn)營成本費(fèi)用，擬定寫字樓對外出租收入及租金預(yù)算。
3．決策工作：分析各項(xiàng)工作任務(wù)及經(jīng)營狀況，對運(yùn)營中出現(xiàn)的問題提出意見及建議，解決運(yùn)營中出現(xiàn)的問題。
4．協(xié)調(diào)工作：協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)入駐業(yè)戶公共關(guān)系。
5．業(yè)主管理：制定管理相關(guān)規(guī)定及程序，協(xié)助業(yè)主辦理進(jìn)場、撤場手續(xù)，督促業(yè)主服從各項(xiàng)管理制度。
6．監(jiān)管工作：監(jiān)管各業(yè)主運(yùn)營情況，定期分類各類報(bào)告，了解員工工作表現(xiàn)、人員變動(dòng)、掌握商戶經(jīng)營情況，改善工作流程。
7．業(yè)主服務(wù)：巡視物業(yè)公司員工提供之業(yè)主服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技巧等，若有業(yè)主投訴，細(xì)心聆聽、查明因由，及時(shí)解決問題及投訴，保持寫字樓之信譽(yù)及形象。
8．營銷工作：配合制定全年?duì)I銷租憑計(jì)劃，執(zhí)行各項(xiàng)營銷活動(dòng)，參與營銷推廣活動(dòng)之推廣計(jì)劃及實(shí)施。
9．培訓(xùn)工作：對招商主要營銷人員進(jìn)行培訓(xùn)，如日常工作程序，商戶溝通技巧等，
10．培養(yǎng)物業(yè)公司員工團(tuán)隊(duì)精神：倡導(dǎo)彼此信任、友好一致、團(tuán)結(jié)互助、精誠合作的工作氛圍。
三、本司的發(fā)展方向確定
物業(yè)管理企業(yè)正逐步走向市場化、規(guī)范化，一些依靠開發(fā)商“過生活”的襁褓之嬰，也慢慢走出保護(hù)傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)仍然存在專業(yè)水平匱乏的現(xiàn)象，也因此導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)頻頻鬧糾紛，所以，提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化水平是我國物業(yè)管理企業(yè)的唯一發(fā)展方向。
簡言之，現(xiàn)代物業(yè)管理中大部分的職能是通過對物和對行為的管理，最終轉(zhuǎn)向以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)主經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。
物業(yè)管理涉及業(yè)主的方方面面，各項(xiàng)管理工作針對性、技術(shù)性又很強(qiáng)，要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理的成本費(fèi)用，就必須對物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，由物業(yè)管理企業(yè)來全面負(fù)責(zé)和承擔(dān)管理責(zé)任。雖然國內(nèi)物業(yè)管理市場正迅速發(fā)展，需求日益壯大，然而，綜觀國內(nèi)現(xiàn)在的物業(yè)管理水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑒香港地區(qū)和國外一些發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業(yè)管理體系，同時(shí)自己也要勇于實(shí)踐和嘗試，構(gòu)建新思路，實(shí)施新舉措。
綜上所述，物業(yè)公司應(yīng)把管理物業(yè)轉(zhuǎn)變成為經(jīng)營物業(yè)，從而走規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展之路，是本集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)展的方向，也是未來我物業(yè)公司發(fā)展的必然趨勢，這需要物業(yè)公司的每一名物業(yè)管理人去思考、去創(chuàng)造、去實(shí)現(xiàn)。
四、物業(yè)的公司收支分析
物業(yè)公司的收入來源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入：
一、公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費(fèi)；
二、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；
三、特約服務(wù)費(fèi)的收入；
四、物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。
就上述的四種收入，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)過多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場調(diào)查、研究、分析的�？梢钥闯�，第一種物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)公司為擴(kuò)大招商，促進(jìn)市場可持續(xù)發(fā)展的情況下，在短期或中長期時(shí)間內(nèi)作為市場發(fā)展吸引力的主營業(yè)務(wù)收入。作為實(shí)質(zhì)性的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。第二種公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。
再看物業(yè)公司的支出情況：
一是物業(yè)成本包含有服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)；清潔費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊等等，我在核算營業(yè)成本的時(shí)候包含了直接的人工費(fèi)、材料費(fèi)；
二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費(fèi)用；
三是核算財(cái)務(wù)費(fèi)用；
四是核算所得稅。
在實(shí)際工作中我做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，得出了如下的結(jié)果：
物業(yè)公司的支出，是在規(guī)范化操作下，按照國家相關(guān)部門審定的指導(dǎo)價(jià)，占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為：
人工費(fèi)：40％（占物業(yè)管理費(fèi)總額）；清潔：10％；工程維護(hù)、園林綠化：10%；管理成本：7％，其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%，總計(jì)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的70％以上。那么，實(shí)際盈利值只有30%左右。
按照以上數(shù)據(jù)得出，物業(yè)公司經(jīng)營是集團(tuán)有發(fā)展的必要性。
�。�、物業(yè)市場需求需要物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度
就目前的市場來看，物業(yè)公司出路是如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)著手，既不能全力搞其他經(jīng)營，而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項(xiàng)目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)公司的大好資源白白浪費(fèi)。因此，正確的做法應(yīng)當(dāng)是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動(dòng)。
�。�、經(jīng)營物業(yè)的資源及管理運(yùn)作
經(jīng)營物業(yè)的資源管理就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制物業(yè)公司的資源，以求實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)及經(jīng)營的總目標(biāo)。資源項(xiàng)目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；二是人力資源。
在物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。因?yàn)槊總�(gè)服務(wù)性項(xiàng)目的經(jīng)營管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高于其它行業(yè)。
物質(zhì)資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。
物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽(yù)及形象，物業(yè)項(xiàng)目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時(shí)間等，都可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。
物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理者的目標(biāo)就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù)，同時(shí)獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個(gè)方面的基本管理運(yùn)作：
�。�1）、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實(shí)施方案來達(dá)到目標(biāo)。就根據(jù)物業(yè)公司的實(shí)際情況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點(diǎn)，商家的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。
�。�2）、組織。組織是指充分利用物業(yè)項(xiàng)目中一切可利用資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營管理的目標(biāo)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)公司中各個(gè)職能單位，每項(xiàng)設(shè)備，每個(gè)員工在經(jīng)營管理活動(dòng)中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。
（3）、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。
（4）、控制�？刂萍幢O(jiān)督和檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。如成本控制、財(cái)務(wù)控制、質(zhì)量控制。
所以，具備上述的運(yùn)作能力后，我們的經(jīng)營與服務(wù)在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。
物業(yè)公司精細(xì)化管理實(shí)施方案2
一、公司的基本情況
大理鴻元物業(yè)管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批準(zhǔn)成立的，公司注冊資本伍是萬元，在冊股東共兩人，分別是：大理鴻元經(jīng)貿(mào)有限公司，出資額為40萬元，占公司注冊資本的80﹪；大理鴻元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，出資額為10萬元，占公司注冊資本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建設(shè)局頒發(fā)的物業(yè)管理叁級資質(zhì)證書。于2003年12月通過了ISO9001：200國際質(zhì)量認(rèn)證。公司于2008年3月31日出資購買大理蒼山感通山泉有限公司。公司成立以來，始終秉承“追求完美，真誠永遠(yuǎn)，業(yè)主至上，用心服務(wù)”的管理理念，先后管理了十個(gè)小區(qū)。其中自建小區(qū)五個(gè)：鴻元小區(qū).鴻泰花園.泰興鴻元商住樓，鴻誠廣場，鴻鑫佳園。對外托管小區(qū)五個(gè)：興隆園小區(qū)、茫涌小區(qū).警苑一區(qū)，警苑二區(qū)、統(tǒng)計(jì)局宿舍，員工隊(duì)伍從原來的十多個(gè)人逐漸發(fā)展壯大到現(xiàn)在的七十人。公司下設(shè)：總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)部、保安部、保潔綠化部八個(gè)部門。組織結(jié)構(gòu)：總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理1人、辦公室主任1人、財(cái)務(wù)部出納1人、工程部4人（經(jīng)理1人.水電工3人）、小區(qū)管理處7人（其中主任6人.管理員兼保安元1人）、保安部39人（保安組長5人.副組長1人，保安員32人、門衛(wèi)兼保安1人），保潔綠化部14人（保潔綠化工9人、車棚管
理員5人）。物管公司管理戶數(shù)1639戶，管理面積近170000平米。物業(yè)類別有住宅.別墅.商鋪.倉庫和停車場。公司通過近十年的管理服務(wù)，為所管理的小區(qū)創(chuàng)造了舒適.優(yōu)美.整潔的生活環(huán)境，營造了多彩的社區(qū)文化生活，贏得了廣大業(yè)主的良好口碑，在大理為物業(yè)管理企業(yè)中逐漸脫穎而出，公司始終一如既往的以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，用“愛心.細(xì)心.貼心”為所管理的小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造溫馨舒適.安全有序的居家生活環(huán)境，真心讓每一位業(yè)主“放心、省心、開心”。
二、經(jīng)營方案的制定和目標(biāo)
從目前大理市物業(yè)企業(yè)來看，可分為兩類：一類是自管型物業(yè)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成房屋后直接交由下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理，一類是自己單位自行組建的物業(yè)企業(yè)，另一類是托管型物業(yè)管理，，是指有一定社會(huì)影響力和實(shí)力的物業(yè)企業(yè)通過托管單位辦公區(qū).貨改制企業(yè)的生活區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。就我們知道的大理州近72家物業(yè)企業(yè)中多數(shù)都存在經(jīng)營虧損的情況，分析原因整個(gè)大理市目前物業(yè)企業(yè)物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都在執(zhí)行，規(guī)矩發(fā)改委，建設(shè)部[2003]1864號《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》文件執(zhí)行物業(yè)管理費(fèi)的收取，標(biāo)準(zhǔn)多是0.35元/平米的政府指導(dǎo)價(jià)，雖然 可執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)但基本都把費(fèi)用調(diào)不上去，因?yàn)槿绻坏┠臣椅飿I(yè)企業(yè)將物業(yè)費(fèi)提高，業(yè)主支持還好，如果不支持一旦反映到物價(jià)局，物業(yè)公司就會(huì)受到處罰，因?yàn)槲飪r(jià)局只認(rèn)同發(fā)改委文件價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)管理約定價(jià)格
標(biāo)準(zhǔn)，和物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)達(dá)成的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，加上物業(yè)管理的特殊性，服務(wù)品質(zhì)很重要，服務(wù)缺憾，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理盲點(diǎn)、工程隱患、工程遺留問題、都是業(yè)主拒交費(fèi)的理由，多個(gè)因素使物業(yè)公司不堪重負(fù)，造成收費(fèi)低、難收費(fèi)、直接影響物業(yè)公司的發(fā)展，對物業(yè)企業(yè)如何在市場中求生存、如何可持續(xù)發(fā)展、就必須調(diào)整自己的經(jīng)營策略，提高市場競爭力和經(jīng)濟(jì)效益，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
三、公司經(jīng)營現(xiàn)狀的優(yōu)勢，劣勢分析
1、物管費(fèi)、停車費(fèi)的經(jīng)營情況
物業(yè)公司經(jīng)營的小區(qū)10個(gè)、其中規(guī)模小一點(diǎn)的4個(gè)小區(qū)、警苑一、二區(qū)、茫涌小區(qū)、統(tǒng)計(jì)局小區(qū)基本上屬于虧損小區(qū)，就四個(gè)小區(qū)單靠物業(yè)費(fèi)連人工工資都不夠，還加上停車費(fèi)收入補(bǔ)充經(jīng)營成本，其余6個(gè)規(guī)模大一點(diǎn)的小區(qū)，自建小區(qū)5個(gè)、托管小區(qū)1個(gè)：鴻園小區(qū)、鴻泰花園、鴻元商住樓、鴻誠廣場、鴻鑫佳園、興隆園小區(qū)6個(gè)小區(qū)單靠物業(yè)費(fèi)也能開銷人工工資，另外停車費(fèi)的收入就是物業(yè)公司的利潤，在2011年的經(jīng)營過程中，物業(yè)公司抓住時(shí)機(jī)，與托管小區(qū)的單位負(fù)責(zé)人商談上調(diào)了物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也上調(diào)了自建小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，自建小區(qū)中除鴻泰花園業(yè)主投訴至物價(jià)局，鴻誠廣場已與業(yè)主委員會(huì)約定過價(jià)格，未調(diào)價(jià)成功，其余小區(qū)都作了上調(diào)，借大理市發(fā)改委市發(fā)改價(jià)[2010]89號《大理市機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理暫行規(guī)定》的文件通知，成功上調(diào)了各小區(qū)的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以上兩項(xiàng)主營
收費(fèi)的上調(diào)增加了物業(yè)公司的收入。
在取得成績的同時(shí)，也反映出了物業(yè)公司的被動(dòng)局面，就物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收取，一是受政策的影響（全市的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，多年未出臺(tái)新標(biāo)準(zhǔn)），二是成立業(yè)委會(huì)前已業(yè)委會(huì)商談收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但有了業(yè)委會(huì)物業(yè)公司又將面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，鴻誠廣場的例子就是教訓(xùn)，有了業(yè)委會(huì)如房產(chǎn)公司遺留問題遷怒于物業(yè)公司，對服務(wù)的要求又要高又不愿多出錢，還要和你算收益分成等都將牽制物業(yè)公司。有業(yè)委會(huì)的目前優(yōu)勢只是，當(dāng)一個(gè)物業(yè)小區(qū)公共部分的設(shè)施設(shè)備，包括建筑物經(jīng)過一定年限需要維修時(shí)，能夠相對順利的從房管處劃撥出小區(qū)的公共維修基金，實(shí)踐證明物業(yè)公司遇到鴻泰花園沒有業(yè)委會(huì)，而公共部分又需要維修的情況，物業(yè)公司也通過集體簽名的形式劃撥到了公共維修基金。就成不成立業(yè)委會(huì)還得要關(guān)注政策的規(guī)定，也要針對不同小區(qū)的性質(zhì)和需要，靈活應(yīng)變。
針對物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，目前建設(shè)局、房管處、物價(jià)局、發(fā)改委都很關(guān)注物管企業(yè)的服務(wù)、收費(fèi)問題，目前大理州新的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，應(yīng)該是快了，也是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)也將是考驗(yàn)物業(yè)企業(yè)市場競爭力的時(shí)候。
停車費(fèi)的收，取物業(yè)公司面臨很多困擾和風(fēng)險(xiǎn)，如車輛被盜被損，車主就會(huì)與物業(yè)公司 糾纏，要么要求賠償，要么拒交停車費(fèi)。有效的辦法只能加強(qiáng)對停車秩序的管理，投入必要的人防和技防設(shè)施來杜絕隱患的發(fā)生。
隨著人們法律意識的提高和對生活品質(zhì)不斷增加的要求，對物業(yè)服務(wù)的多元化高要求，也是必然的，解決以上兩個(gè)被動(dòng)局面，物業(yè)公司只有不斷完善物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，滿足業(yè)主的要求，贏得業(yè)主的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營秩序的正�；�，經(jīng)營收益最大化。
2、水費(fèi)、電費(fèi)的經(jīng)營情況
物業(yè)公司10個(gè)小區(qū)的水費(fèi)，電費(fèi)都屬于代收代繳，就水費(fèi)電費(fèi)的收取，物業(yè)公司經(jīng)過多年的摸索，也總結(jié)出一套保不虧損的措施，從往年的經(jīng)營情況看，水、電路的設(shè)施的管理很重要，水、電路的供給性質(zhì)決定了都會(huì)產(chǎn)生差額，產(chǎn)生差額的原因：如電路⑴物業(yè)公司正常的經(jīng)營用電，⑵設(shè)施設(shè)備的老化，⑶正常的電損線損，⑷員工的不節(jié)約用電⑸管理不及時(shí)造成的損失，幾個(gè)因素控制不好，物業(yè)公司間入不敷出。所以物業(yè)公司對歲、電管理采取了以各小區(qū)主任主要負(fù)責(zé)，每月定期關(guān)注所管小區(qū)的水、電經(jīng)營情況，檢查各種供電、供水設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，以工程部為核心對個(gè)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備勤檢、勤查，為小區(qū)的用水經(jīng)營情況，及時(shí)通報(bào)、關(guān)注，做到各部門和個(gè)崗位心里有數(shù)，大力提倡個(gè)小區(qū)節(jié)約用電的習(xí)慣，對個(gè)小區(qū)保安值班室、宿舍采取裝表核算，控制電費(fèi)流失，以上幾個(gè)舉措叫明顯的控制了水電費(fèi)的跑、冒、滴、漏。
物業(yè)公司精細(xì)化管理實(shí)施方案3
一、物業(yè)管理公司人力資源管理的重要性
物業(yè)管理企業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)是一種勞動(dòng)密集型結(jié)構(gòu),我們將人力資源結(jié)構(gòu)劃分為二大類,一是職員;二是員工。職員一類,即各管理處管理員以上以及公司總部工作人員,列入公司人事編制,;而員工一類,則為各管理處保安員、保潔員、綠化員、會(huì)所服務(wù)員、廚房工作人員,這些人員一般都是屬于各管理處自己的編制,而工程維修人員一般都放到管理員層次,屬于公司編制。員工由各管理處自行管理,且不享受公司的相關(guān)福利。所以只有將人力資源從管理角度，從招工、分工、到工作的完成都要?jiǎng)澐智宄䦛徫�、要求、薪水，都明文�?guī)定好，才能從根本上適應(yīng)和促進(jìn)企業(yè)的文化的發(fā)展；提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。
二、物業(yè)管理公司的人力需求
結(jié)合物業(yè)管理自身特點(diǎn),物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)主要有以下幾個(gè)方面:
1、總經(jīng)理：一人是決策型人才招聘。要求：知識廣博,眼界開闊,胸懷坦蕩。既有雄才大略和過人膽識,又有敏銳的洞察力和慎密判斷能力。年薪元
2、總經(jīng)理助理：一人是參謀型人才招聘。要求：有真知灼見,思維敏捷,閱歷豐富,善于出謀劃策,擬定方案。年薪元
3、綜合型。知識面廣,綜合能力強(qiáng),能將先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和管理方法為我所用,能較迅速而準(zhǔn)確地分析、概括、總結(jié)和發(fā)展各種新思想、新建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備較多的此類型人才。
4、辦公室主任一人是協(xié)調(diào)型招聘人才。要求：活動(dòng)能力強(qiáng),人際關(guān)系好,善于組織協(xié)調(diào),具有較豐富的心理學(xué)知識。對內(nèi)能協(xié)調(diào)各部門關(guān)系,使其相互配合,對外則善于化解各方面的沖突,
5、人力資源部長一人是監(jiān)督型招聘人才。要求：秉公從業(yè),辦事公道,鐵面無私,管理嚴(yán)格,通曉法律,善于采取對策,依法維護(hù)經(jīng)營權(quán)益。辦公室工作。
7、食堂主管一人；維修主管一人是執(zhí)行型招聘。要求：辦事認(rèn)真可靠,落實(shí)迅速準(zhǔn)確。
三、物業(yè)公司人力資源管理方案
1、建立責(zé)任目標(biāo)。也就是制定各崗位的責(zé)任及要求。食堂目標(biāo)責(zé)任書水電維修目標(biāo)責(zé)任書其中明確工作的指標(biāo)
2、招聘與錄用:嚴(yán)格控制人員招聘把關(guān)。
1視力
2身高
3身體健康狀況
4身份
5執(zhí)業(yè)證書
3、錄用。經(jīng)調(diào)查合格的可以辦理手續(xù)，填寫正式表格，存檔
4、試用。一般使用一個(gè)月，合格后簽訂正式合同。
5、離崗辭職。要提前兩個(gè)月提交書面申請，說明離崗的理由。經(jīng)審核批準(zhǔn)后，填寫辭職書。
4、培訓(xùn)與開發(fā):制定職員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)工作的具體目標(biāo)與措施。
1定期對在職職工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高技能，培養(yǎng)公司自己的人才
2定期對在崗職工進(jìn)行崗位技能測定并考核
5、考核與發(fā)展:。落實(shí)職員晉升考核、績效考核的具體目標(biāo)和保障措施。
6、人事管理:主要對人員數(shù)量、人員異動(dòng)狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,人力資源狀況、人才梯隊(duì)分析,建立職員檔案庫等工作。
7、不斷的策劃公司的人力需求和崗位需求。
8、定期統(tǒng)計(jì)人員的流失率和原因
定期對人員異動(dòng)狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,掌握相關(guān)的數(shù)據(jù),對于人力資源管理方案的`制定具有十分重要的意義。因?yàn)?一份行之有效的企業(yè)內(nèi)部人力資源管理方案,必須建立在對企業(yè)的人力資源狀況充分了解和掌握的基礎(chǔ)上。而對于企業(yè)人員異動(dòng)狀況的掌握,對整個(gè)方案的構(gòu)思以及解決措施的提出,便是有了充分的數(shù)據(jù)說明,從而增強(qiáng)方案的可行性。
7、搞好企業(yè)文化建設(shè):，促進(jìn)溝通、改善工作氛圍、建立學(xué)習(xí)型組織
四、組織學(xué)習(xí)的方案
組織學(xué)習(xí)方案的制定。首先是學(xué)習(xí)層次的確定。物業(yè)管理企業(yè)可以分為決策層、中層管理者、管理處主任、基層管理者、一線員工幾個(gè)層次。其次是學(xué)習(xí)內(nèi)容的確定,可以由需求確定結(jié)果得到。再次是學(xué)習(xí)方法的選擇,如授課法是獲取知識的有效途徑,態(tài)度轉(zhuǎn)變應(yīng)采用計(jì)劃性指導(dǎo),而視頻法則適用于問題解決技能的培養(yǎng)等。最后,應(yīng)合理安排學(xué)習(xí)活動(dòng)的環(huán)境因素,如時(shí)間、地點(diǎn)等。
物業(yè)公司精細(xì)化管理實(shí)施方案4
一、目的：
為響應(yīng)及積極配合總公司紅頭【20xx】12號文件的宗旨，加強(qiáng)物業(yè)公司管理、提高工作質(zhì)量、工作效率，根據(jù)曾立品董事長提出的企業(yè)文化建設(shè)“一種色彩、一種聲音、一種步調(diào)”和企業(yè)管理“一家人、一盤棋”、“一臺(tái)戲”精神，特制定本方案。
二、活動(dòng)評比成員：
組長：
成員：行政人事部人員品質(zhì)部成員
三、實(shí)施步驟：
1、學(xué)習(xí)宣傳階段：
各部門組織人員學(xué)習(xí)公司“質(zhì)量效益管理年”活動(dòng)精神，結(jié)合公司《員工手冊》，從考勤、日常管理等方案認(rèn)真嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度。
2、評比階段：
（1）評比依據(jù)：
�、倨焚|(zhì)部檢查結(jié)果評分；
�、诟鞑块T工作計(jì)劃完成情況；
�、鄢銮诼�；
�、懿块T互評；
�。�2）評比辦法：
評比依據(jù)權(quán)重說明考評人附表
品質(zhì)檢查結(jié)果20%根據(jù)每月情況匯總品質(zhì)部負(fù)責(zé)人品質(zhì)檢查結(jié)果表
各部門工作計(jì)劃完成情況50%根據(jù)每月上報(bào)工作計(jì)劃結(jié)合每月工作總結(jié)對比李副總工作計(jì)劃考評表
出勤率10%部門人員每月考勤行政人事部考勤表
部門互評20%部門互評各部門部門互評表
物業(yè)公司精細(xì)化管理實(shí)施方案5
根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點(diǎn)，結(jié)合集團(tuán)經(jīng)營發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實(shí)施的過程中，真誠的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的生活目標(biāo)。
一、物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化
員工隊(duì)伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)實(shí)的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊(duì)伍。
工作作風(fēng)：積極、精細(xì)、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上。
服務(wù)理念：用心用力用真情，做實(shí)做精做到位，在日常工作中實(shí)踐中不斷戰(zhàn)勝自我，超越自我，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，社會(huì)效益一流。
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高;也許不會(huì)令您最滿意，我們一定做得最用心。
管理模式：運(yùn)用三個(gè)手段，建設(shè)三大品質(zhì)工程，實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)要求。三個(gè)手段：專業(yè)化人才，規(guī)范化管理，精細(xì)化服務(wù)。
三個(gè)品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)。
三項(xiàng)要求：工作無差錯(cuò)，管理無死角，服務(wù)無挑剔。
發(fā)展目標(biāo)：文化引領(lǐng)，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外塑品牌。
二、物業(yè)總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
(一)建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主報(bào)修、求助、建議、問詢、投訴、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。
(二)設(shè)立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見，對合理意見及時(shí)整改。
(三)建立落實(shí)維修制度，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。
(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。
(五)常規(guī)性服務(wù)
1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)：棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯;物業(yè)外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
2、共用設(shè)備設(shè)施管理：保證設(shè)備與環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患;公用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。
3、秩序維護(hù)及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤，語言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴(yán)格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。
4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量;環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識。
5、綠化管理：綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
三、物業(yè)資源，人員配置
1、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：生活0.6元/㎡/月。
(2)水費(fèi)：2.00元/噸。
(3)電費(fèi)：0.6元/度
(4)地下車庫固定車位管理費(fèi)70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時(shí)停車10元/天，超出規(guī)定時(shí)間加收1元/小時(shí)。
(5)小區(qū)門前廣場及學(xué)校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時(shí)處罰。
(6)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁車輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進(jìn)入小區(qū)，進(jìn)入小區(qū)后請停車入臨時(shí)車位，滯停時(shí)間不得超過兩小時(shí)，違者按10元/小時(shí)處罰。
物業(yè)公司精細(xì)化管理實(shí)施方案6
物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日的狀況，社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表此刻規(guī)范化和精細(xì)化的管理上，各大物業(yè)公司經(jīng)過多年的精心運(yùn)作，在規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)上已構(gòu)成了一套很完善的制度，如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起，那么除了做好規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)外，經(jīng)過舉辦多種活動(dòng)(特約服務(wù)和社會(huì)文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務(wù)，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)闡述物業(yè)管理的過程，并介紹幾種人性化的新穎服務(wù)資料。
一、管理目標(biāo)：
1、業(yè)主委員會(huì)成立后12個(gè)月至18個(gè)月，到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；
2、業(yè)主委員會(huì)成立后24個(gè)月至30個(gè)月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；
3、業(yè)主委員會(huì)成立后36個(gè)月至42個(gè)月，到達(dá)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；
4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班，確保業(yè)主和住戶生合財(cái)產(chǎn)安全；
5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員職責(zé)制，保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；
6、小區(qū)車輛實(shí)行智能化IC卡管理，車輛憑卡進(jìn)出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)；
8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常，設(shè)備完好率100%；
9、綠化按時(shí)修剪、維護(hù)、堅(jiān)持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動(dòng)不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項(xiàng)指標(biāo)：
1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及時(shí)率：99%
3.維修工程質(zhì)量合格率：100%
4.管理費(fèi)收繳率：≥98%
5.綠化完好率：99%
6.清潔、保潔率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9.排水管、明暗溝完好率：100%
10.路燈完好率：100%
11.汽車場完好率：100%
12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100%
13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0
14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1年
15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100%
16.火警發(fā)生率：≤1%
17.火災(zāi)發(fā)生率：0%
18.違章發(fā)生率：2%
19.違章處理率：100%
20.用戶有效投訴率：≤2%
21.有效投訴處理率：100%
22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%
23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100%
24.維修服務(wù)回訪率：≥30%
25.業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿意率：≥98%
服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)
一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式
二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按職責(zé)制
每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)提議處理的情景直至客戶滿意為止。
接待服務(wù)提議時(shí)應(yīng)對處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的應(yīng)當(dāng)留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶的提議時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶供給相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí)，必須自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、午時(shí)好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時(shí)，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不一樣，應(yīng)在不一樣時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門時(shí)，也必須站立并微笑致意，客戶離開時(shí)，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務(wù)時(shí)間
1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù)，并在無專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情景下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶供給服務(wù)。
五、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)
豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來，變客戶被動(dòng)理解管理處供給的文化活動(dòng)，為客戶主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)
常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶供給共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。
七、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個(gè)好處。
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